我國房地產(chǎn)價值評估的現(xiàn)狀與對策

郭璇

【摘要】房地產(chǎn)價值評估是新興產(chǎn)業(yè)，其利用科學(xué)價值評估方式、嚴格的評估程序公平公正的進行價值評估。房地產(chǎn)價值評估對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押局域重要意義。本文分析了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及完善房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價值;評估;現(xiàn)狀;對策

近年來，房地產(chǎn)估價行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時，我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)在逐漸完善[1]。房地產(chǎn)價值評估在我國發(fā)展時間較短，雖取得了較大成就，但是仍存在一些影響房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性的問題亟需解決。

1、房地產(chǎn)價值評估

房地產(chǎn)價值評估也可稱之為“房地產(chǎn)估價”，客戶委托具有估價資格的專業(yè)化機構(gòu)評估房地產(chǎn)價值，估價機構(gòu)安排注冊房地產(chǎn)評估師至房產(chǎn)實地進行估價。注冊房地產(chǎn)評估師依據(jù)房產(chǎn)實際情況、估價標(biāo)準、行業(yè)統(tǒng)一認定價格及案例對房產(chǎn)進行估價，編制完整報告并將其反饋給客戶[2]。目前，常用房地產(chǎn)估價方式主要為以下幾種：首先，收益法。指的是科學(xué)計算目標(biāo)房產(chǎn)未開可能形成的收益，依據(jù)此收益確定房產(chǎn)價值。其次，成本法。指的是依據(jù)房產(chǎn)建設(shè)、使用中的成本變化，在去除房產(chǎn)折舊成本后即可獲得房產(chǎn)估算價值。最后，市場比較法。依據(jù)相似案例，分析房地產(chǎn)市場估價標(biāo)準，最終形成估價報告。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2.1法律法規(guī)不夠完善

目前，我國雖已制定《資產(chǎn)評估法》、《房地產(chǎn)評估師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等法律法規(guī)，且涉及房地產(chǎn)評估從業(yè)人員資格認證、房地產(chǎn)評估機構(gòu)管理方面問題，然而這些法律文件并不完善。已出臺的相關(guān)法律法規(guī)僅制定了簡單條例，未制定實施細則，未詳細劃分評估對象種類，未依據(jù)不同類型評估對象制定有針對性評估方式。

2.2評估師隊伍建設(shè)不規(guī)范

雖然我國制定了評估師管理法律法規(guī)，以規(guī)范評估師從業(yè)資格證考取、評估師工作行為，然而評估師個人職業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)能力等將直接影響其工作質(zhì)量。評估師作為房地產(chǎn)價值評估工作的執(zhí)行者，其評估行為將直接影響評估對象價值、評估工作質(zhì)量[3]。部分評估師雖考取執(zhí)業(yè)資格證，但是其專業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)能力水平不足，并不能勝任評估師的工作。此外，隨著房地產(chǎn)價值評估行業(yè)的發(fā)展，對于評估師專業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)能力的要求逐漸增高。由于未加強對評估師的培訓(xùn)，其對新知識、新方法及新技術(shù)的掌握能力不足的，導(dǎo)致評估師評估能力不足。

2.3評估機構(gòu)獨立地位未充分體現(xiàn)

近年來，在我國社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市化規(guī)模逐漸擴大的同時，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度增高。房地產(chǎn)評估行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，也是新興行業(yè)。相較于西方國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍處于發(fā)展初期，房地產(chǎn)評估機構(gòu)仍不夠獨立。比如：受業(yè)務(wù)影響，房地產(chǎn)抵押貸款需由銀行、評估機構(gòu)、貸款客戶三方合作完成，三方之間不僅存在合作，也存在信任問題，這也是影響房地產(chǎn)評估工作進度及質(zhì)量的重要因素。房地產(chǎn)評估機構(gòu)形成的評估報告不僅需滿足客戶要求，還要顧及銀行利益。因而，在三方合作中房地產(chǎn)評估機構(gòu)位置較為尷尬，房地產(chǎn)評估機構(gòu)獨立性、公正性很難保持。

2.4行業(yè)監(jiān)管力度不足

房地產(chǎn)估價協(xié)會制定的文件可規(guī)范房地產(chǎn)價值評估行業(yè)，房地產(chǎn)評估機構(gòu)大多依據(jù)這些文件確定工作原則、實際操作規(guī)范。由于文件無法律依據(jù)，因而這些文件對房地產(chǎn)價值評估行業(yè)約束力不足。在監(jiān)管力度不足情況下，房地產(chǎn)價值評估行業(yè)存在虛假定價、隨機報價等影響房地產(chǎn)價值評估質(zhì)量、房地產(chǎn)價值評估行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性的問題。

3、完善房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)策略

3.1政企分開，建立健全法律法規(guī)

推動房地產(chǎn)價值評估業(yè)穩(wěn)定、迅速發(fā)展，是我國行政、評估行業(yè)十分重視的問題。因而，我們需采用政企體制改革、完善法律法規(guī)的方式推動房地產(chǎn)價值評估業(yè)穩(wěn)定、迅速發(fā)展。通過政企體制改革，可實現(xiàn)政企分開的目標(biāo)，將房地產(chǎn)評估機構(gòu)與行政部門區(qū)分來，推動房地產(chǎn)評估行業(yè)向著市場化方向發(fā)展。另外，需取締“兩塊牌子一套人馬”的做法，加大執(zhí)法力度，降低違法、違規(guī)行為對房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性的負面影響。同時，這對規(guī)范房地產(chǎn)評估市場、營造公平競爭環(huán)境、推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

3.2加強行業(yè)監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)需加大管理力度，以實現(xiàn)穩(wěn)定目標(biāo)。因而，可充分發(fā)揮行政管理的積極作用，不斷規(guī)范房地產(chǎn)價值評估工作及房地產(chǎn)評估行業(yè)。另外，需充分發(fā)揮市場主體作用，通過嚴格、規(guī)范化的市場準入標(biāo)準，提升房地產(chǎn)評估機構(gòu)整體水平。部分房地產(chǎn)評估機構(gòu)為獲取眼前利益，存在違反行業(yè)自律、行業(yè)規(guī)范、行業(yè)準則的情況，甚至有些部分房地產(chǎn)評估機構(gòu)采用惡性競爭方式擴大其市場占有率，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估市場不規(guī)范、不公正，這對房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展不利。因而，需加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)等級資格、評估師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估師數(shù)量等的監(jiān)管。

3.3構(gòu)建競爭制度，完善職業(yè)道德標(biāo)準

通過建立健全競爭制度，可規(guī)范房地產(chǎn)價值評估行業(yè)競爭制度內(nèi)涵，降低政府對房地產(chǎn)價值評估行業(yè)的干預(yù)力度，提升房地產(chǎn)價值評估行業(yè)市場化水平，這對均衡分配市場資源、推動房地產(chǎn)價值評估行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展十分重要。意識將影響人的行為，只有具備較高責(zé)任心、職業(yè)素養(yǎng)的評估師才能以高度責(zé)任心完成自身工作，因而在建立競爭制度的同時需完善職業(yè)道德標(biāo)準。此外，評估師需了解自己工作的重要性、正確認知工作內(nèi)容及職責(zé)，嚴格依據(jù)行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準、法律法規(guī)開展房地產(chǎn)價值評估工作。

3.4推動房地產(chǎn)評估行業(yè)向規(guī)?；l(fā)展

單一、分散的房地產(chǎn)評估機構(gòu)抵抗經(jīng)營風(fēng)險能力較低。為推動房地產(chǎn)評估行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，需充分發(fā)揮各房地產(chǎn)評估行業(yè)的特點，推動房地產(chǎn)評估行業(yè)向規(guī)?；l(fā)展。如今，人才、信息已成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，因而房地產(chǎn)評估機構(gòu)需充分掌握、利用相關(guān)政策與財經(jīng)信息，以推動房地產(chǎn)評估機構(gòu)健康發(fā)展。

3.5加強對房地產(chǎn)評估師的培訓(xùn)

依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，評估師需考取資格證書才可從事房地產(chǎn)價值評估工作，其對提高房地產(chǎn)估價質(zhì)量、從業(yè)人員整體水平有益。然而，部分考取資格證書的評估師工作經(jīng)驗不足，其職業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)能力也不能勝任評估師的工作。因而，相關(guān)部門需加強對房地產(chǎn)評估師的培訓(xùn)，不斷提升其專業(yè)知識及專業(yè)能力水平。房地產(chǎn)評估師可登陸評估管理系統(tǒng)學(xué)習(xí)相關(guān)知識，以豐富自身知識。另外，為提高房地產(chǎn)評估師整體水平，需提升房地產(chǎn)評估師資格考核標(biāo)準及報考條件，制定完善房地產(chǎn)評估師注冊制度并落實。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性將直接影響我國社會經(jīng)濟發(fā)展速度及穩(wěn)定性。房地產(chǎn)評估行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)的重要構(gòu)成部分，其也會影響我國經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定性，因而我們需采取建立健全法律法規(guī)、加強行業(yè)監(jiān)管、構(gòu)建競爭制度、加強對房地產(chǎn)評估師的培訓(xùn)一系列措施，完善房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)、推動房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

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