關(guān)于青島地鐵地產(chǎn)拿地難、碎片化的解析與建議

董宇

【摘要】地鐵地產(chǎn)板塊作為青島地鐵四大板塊之一，承擔(dān)著主要盈利任務(wù)，是反哺地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)虧損的重要來源，但近年來土地獲取拿地難、碎片化問題明顯。文章從行業(yè)背景出發(fā)，深度分析出現(xiàn)的問題及原因，參照其他城市地鐵地產(chǎn)運(yùn)作的情況，提出適合青島地鐵地產(chǎn)發(fā)展的建議。

【關(guān)鍵詞】地鐵地產(chǎn);房地產(chǎn);上蓋物業(yè)

地鐵高昂的建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，僅靠票務(wù)收入和財(cái)政補(bǔ)貼不能解決龐大的資金缺口，所以必須加強(qiáng)地鐵地產(chǎn)板塊的盈利能力，實(shí)現(xiàn)自我造血功能。為此，集團(tuán)總部對(duì)地產(chǎn)板塊提出“三年百億”的戰(zhàn)略目標(biāo)，只有拿到更多、更優(yōu)質(zhì)的土地，才能進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)和獲取銷售收入，所以沒有土地，一切目標(biāo)都是空談。

1、問題的出現(xiàn)

為助力市地鐵集團(tuán)快速做大做強(qiáng)的目標(biāo)，地產(chǎn)板塊深入梳理地鐵沿線土地資源，積極運(yùn)作土地出讓，與各大房地產(chǎn)商展開談判合作，努力獲取土地資源。自2016年以來獲取了10余宗土地，其中有車輛段上蓋項(xiàng)目、站點(diǎn)上蓋開發(fā)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，有合作開發(fā)也有自主開發(fā)，體現(xiàn)了多方式獲取土地和多模式開發(fā)項(xiàng)目。

但通過地塊的分布和數(shù)量上也可以看出一些問題：土地獲取仍然分散，各個(gè)片區(qū)都是局部的某個(gè)點(diǎn)，東一片西一片。土地獲取不系統(tǒng)，地與地之前沒有關(guān)聯(lián)度，沒有系統(tǒng)的銜接，拿地出現(xiàn)碎片化。土地獲取量有較大差距，往往土地運(yùn)作多、周期長(zhǎng)、落地少，出現(xiàn)拿地難的困境。

2、原因深度解析

出現(xiàn)問題的原因有很多，拿地難、拿地碎片化也是國(guó)內(nèi)很多同行共同面對(duì)的問題，主要有以下幾個(gè)原因：

（1）線網(wǎng)輻射及提前謀劃的優(yōu)勢(shì)未充分發(fā)揮。一期建設(shè)規(guī)劃線網(wǎng)介入較晚，前期運(yùn)作項(xiàng)目不多，反而后續(xù)線路中已有項(xiàng)目落地。所以要提前研究線網(wǎng)并運(yùn)作沿線土地，降低土地獲取難度。

（2）土地市場(chǎng)供應(yīng)本身趨于碎片化，市內(nèi)拿地很難成片獲取。青島市內(nèi)城區(qū)的土地，幾乎沒有空地，本身土地供應(yīng)已經(jīng)是碎片化，拿地更不可能成片化。例如廣州，2011年左右土地市場(chǎng)出現(xiàn)的都是千畝大盤，2016年以后都是十幾畝、幾十畝的小盤，成碎片化。

（3）集團(tuán)的政策優(yōu)勢(shì)未充分發(fā)揮。近幾年，雖分別出臺(tái)了88號(hào)文、249號(hào)令等政策，由此引入了青特花嶼城、遠(yuǎn)洋萬和城等項(xiàng)目，但整體落實(shí)效果不明顯，各區(qū)市執(zhí)行力度不一，沒有占領(lǐng)戰(zhàn)略高地，找上門的項(xiàng)目較少，主動(dòng)出擊的項(xiàng)目較多，工作難度加大。

（4）自主開發(fā)優(yōu)勢(shì)不明顯，純市場(chǎng)化招拍掛競(jìng)爭(zhēng)力較弱。市場(chǎng)招拍掛考驗(yàn)的是開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力，考慮到成本能控制到多低、產(chǎn)品質(zhì)量好壞、建設(shè)速度快慢、資金回籠情況、品牌溢價(jià)能力等等。很明顯現(xiàn)階段地產(chǎn)板塊無法跟大開發(fā)商相比。

3、外地經(jīng)驗(yàn)

3.1深圳

深圳地鐵上蓋分為四個(gè)階段，一階段未考慮地鐵加物業(yè)開發(fā)的模式，功能性用地劃撥，站內(nèi)商業(yè)協(xié)議出讓。二階段軌道用地及上蓋物業(yè)用地分開供應(yīng)，上蓋物業(yè)用地設(shè)置限制條件出讓。三階段主要依據(jù)作價(jià)出資政策，完成三宗地塊以土地作價(jià)出資方式供應(yīng)土地使用權(quán)。四階段直接入主萬科地產(chǎn)，成為萬科的大股東，每年獲取股權(quán)收益，快速壯大。深圳的優(yōu)勢(shì)在于房?jī)r(jià)高，運(yùn)作一宗上蓋項(xiàng)目就能獲取銷售收益幾百億元。另外，深圳地鐵入主萬科迅速做大的思路是值得青島地鐵學(xué)習(xí)的，但青島本土無同量級(jí)的開發(fā)商。

3.2成都

成都政府通過兩種方式為地鐵公司配置土地資源，第一類為“收益配置地”，即土地出讓收益歸地鐵公司，該類土地通過土地整理后上市出讓，出讓收益用于地鐵建設(shè)。第二類為“功能配置地”，即滿足與地鐵功能需要的項(xiàng)目用地，以劃撥方式取得;如用于二級(jí)開發(fā)，需要調(diào)規(guī)、變性。

3.3香港

香港地鐵是目前世界上為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)盈利的地鐵之一，采用TOD模式、高度重視城市規(guī)劃與軌道交通規(guī)劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。香港地鐵的土地獲取最大成功是提前獲取與TOD開發(fā)，與地鐵線路同步建設(shè)開發(fā)，早在線網(wǎng)規(guī)劃階段就獲取土地，線網(wǎng)規(guī)劃公布后土地升值獲取潛在級(jí)差地租，同時(shí)通過TOD最大化開發(fā)方便市民，使地塊二次升值。

4、解決建議

結(jié)合目前出現(xiàn)的問題和外地優(yōu)秀做法來看，土地批量獲取和做大做強(qiáng)資源開發(fā)的前提，就是要占領(lǐng)政策高地、緊抓線路兩側(cè)，只要做好頂層設(shè)計(jì)，項(xiàng)目和土地都會(huì)接踵而至。形成以政策和線路拿地為主，產(chǎn)業(yè)配搭拿地和市場(chǎng)化拿地為輔的拿地思路。

一是充分發(fā)揮集團(tuán)平臺(tái)和政策優(yōu)勢(shì)，抓住土地政策牛鼻子，加強(qiáng)政策落實(shí)，占領(lǐng)政策高地。第一要推廣落實(shí)原有政策，各區(qū)市必須嚴(yán)格執(zhí)行，利用政策多獲取項(xiàng)目。第二要制定新的政策予以支撐，比如軌道交通線路籌資地塊制度、設(shè)置地鐵建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的土地招拍掛制度等，減少后期向沿線區(qū)市政府要地難的困境，減少逐個(gè)地塊研究土地招拍掛條件的繁雜過程。

二是發(fā)揮線網(wǎng)輻射優(yōu)勢(shì)，通過軌道交通專項(xiàng)規(guī)劃、籌資地塊等方式緊抓線路兩側(cè)土地。重點(diǎn)研究三期及遠(yuǎn)期線網(wǎng)土地，逐個(gè)地塊研究可行性，會(huì)同區(qū)市政府根據(jù)線路建設(shè)資金確定籌資地塊，報(bào)市政府備案后按期供應(yīng)土地，方可啟動(dòng)線路建設(shè)，達(dá)到提前捂地獲取級(jí)差地租的目的。另外，要落實(shí)249令中軌道交通專項(xiàng)規(guī)劃的編制權(quán)，由地鐵辦主導(dǎo)編制沿線兩側(cè)的城市控規(guī)、土地利用規(guī)劃，這樣項(xiàng)目方會(huì)主動(dòng)向市地鐵辦溝通，從而獲取項(xiàng)目合作的主動(dòng)權(quán)。

三是發(fā)揮上下游產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)拿地能力。目前運(yùn)作的三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)充分利用了地鐵集團(tuán)現(xiàn)有的資源，但產(chǎn)業(yè)搭配住宅地塊拿地仍是現(xiàn)在土地市場(chǎng)的主流拿地方式，還是要繼續(xù)深入研挖掘上下游產(chǎn)業(yè)鏈，為住宅用地的獲取做鋪墊。

四是發(fā)揮資金獲取優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)自主開發(fā)能力。市場(chǎng)招拍掛競(jìng)價(jià)拿地是多數(shù)房地產(chǎn)的拿地方式，有的企業(yè)優(yōu)勢(shì)在于成本、品牌溢價(jià)、周轉(zhuǎn)速度等，地鐵地產(chǎn)的天然優(yōu)勢(shì)在于資金成本，只要在上述3個(gè)方面加強(qiáng)自主開發(fā)能力，就可以在土地競(jìng)價(jià)市場(chǎng)上跟一線房企較勁，降低拿地難度。

結(jié)語(yǔ)：

總的來說，在破解地鐵地產(chǎn)拿地難、拿地碎片化、三年百億的道路上還有一段距離要走，這需要政府的政策支持，也需要發(fā)揮資金、平臺(tái)、協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，相信在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，青島地鐵地產(chǎn)一定可以突破瓶頸、做大做強(qiáng)，助力行業(yè)的大跨步發(fā)展[1-3]。

參考文獻(xiàn)：

[1]王泳麟.研究軌道交通車輛段上蓋綜合物業(yè)開發(fā)的前期問題[J].建材與裝飾，2019（23）：279-280.

[2]楊建文.南京地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線地產(chǎn)收益研究[J].現(xiàn)代鹽化工，2019，46（01）：110-111.

[3]董宇. QDDT集團(tuán)地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究[D].山東理工大學(xué)，2017.