探究收益法估價中土地資本化率和土地價值的求取

劉建輝

【摘要】從收益法的應用來說，能夠保障估價的準確性，發(fā)揮著積極的作用。若想切實發(fā)揮此方法的優(yōu)勢與作用，要注重方法的完善。現(xiàn)結合收益法估價實踐，分析土地資本化率以及土地價值的求取方法，共享給相關人員參考。

【關鍵詞】收益法;估價;土地資本化率

近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展。部分以房地產(chǎn)為對象的經(jīng)濟活動，例如房地產(chǎn)抵押和稅收等，均需要進行估價。目前來說，估價業(yè)務不斷增加，房地產(chǎn)價格以及價值也受到人們的廣泛關注。估價的開展，涉及到多個科學，不同思路以及理論提出的方法差異，選擇適宜的方法，對精準估價有著重要的意義。

1、收益法的應用公式

根據(jù)方法的理論，收益法的運用，通過運用預期原理，也就是效用價值原理。資金的時間價值估算，主要采取估算低產(chǎn)的未來獲利能力方式。估價的主要影響因素，為未來能夠獲得的收益。一般來說，預期收益越高，則資產(chǎn)價格水平越高。從估價的應用實踐分析，采用收益法，要先進行資產(chǎn)收益的預測分析，根據(jù)收益率進行收益折現(xiàn)，再通過預期年份的利潤疊加，獲得最后的價值。基于收益法估價，需要假設收益期是無限期，年純收益保持不變，計算公式為V= ，其中V指的是房地產(chǎn)收益價格;a指的是年凈收益;r指的是資本化率;n指的是剩余收益年限。

2、收益法估價的應用實例

2.1 求取方法

目前來說，估價實踐中，收益法的運用較為廣泛。由于建筑物的使用年限以及土地使用年限差異，或者需要計算土地出讓金等因素的影響，通常來將建筑物價值與土地價值分離，也就是分別求取土地資本化率以及房地產(chǎn)價值（即土地價值）。雖然估價理論提出，綜合資本化率的計算公式為（土地價值占據(jù)房地產(chǎn)價值的比例×土地資本化率+建筑物價值占據(jù)房地產(chǎn)價格的比例×建筑物資本化率），實際運用中，只有綜合資本化率能夠通過運用市場提取法或者其他方法進行求取，其他指標屬于未知項，存在著較大的難度。常用以下方法求取：1）基準地價修正方。在運用收益法，對估價對象的整體價值進行求取，也就是房地整體價格。求取土地價值時，運用基準地修正方法，確定房產(chǎn)所在地段的基準地價之后，對交易日期和使用年限等各項因素進行修正，獲得土地價值。此方法具有適用局限性。因為部分城市基準地價的調整周期很長，指標劃分不夠精細，而且估價師的業(yè)務判斷能力差異，運用此方法計算，獲得的價值結果與土地實際價值，有著較大的差距，難以獲得精準評估，存在錯誤風險[1]。

2）直接賦值法。按照土地資本化率相比綜合資本化率要低的特點，對被估價對象，采取直接估價方法，進行土地資本化率的求取，進而獲得土地價值，也就是房地產(chǎn)價值。此方法的運用效果，同估價師的業(yè)務能力，有著緊密關系，極易受到主觀因素的影響?；诖?，運用收益法，分析土地資本化率的求取，再獲取房地產(chǎn)價值，具有現(xiàn)實意義?；谏鲜龇椒ǖ谋锥耍鶕?jù)房地產(chǎn)價值、建筑物價值以及土地價值存在的關系，運用非敏感性因素-建筑物資本化率客觀賦值法，進行土地資本化率的求取，再獲得房地產(chǎn)價值，通過單因素敏感性分析，檢驗結論是否可靠[2]。

2.2 實例

以某房地產(chǎn)估價為例，為祖?zhèn)髯≌ㄖ牧衔宄尚?，建設用地為劃撥用地，評估時建筑的使用年限還剩15年，估價工作缺少可借鑒的案例，不過租賃情況比較常見，年客觀正常純收益大約為210元/m2，此類房產(chǎn)重置價格每平方為726元，運用市場提取法計算，獲得的綜合資本化率結果為8%，試求房產(chǎn)分類拆遷評估價格。根據(jù)條件可以知道，V建為363元/m2，也就是726×50%，依據(jù)建筑物資本化率通常高于綜合資本化率計算，結合房產(chǎn)市場的情況以及估價經(jīng)驗，r建取值10%，選擇此值不會給r土造成較大的影響，根據(jù)V建=（a建/r建）[1-（1/（1+r建））n]，能夠獲得估價對象的年客觀正常純收益結果，即a建，結果為每平方47.72元，進而獲得土地年客觀正常純收益，即a土，結果為每平方162.28元，由（210-47.72）得出。

2.3 方法的應用效果分析

結合敏感性分析和誤差分析，以及評估實踐分析，進行土地資本化率的計算，主要是為了獲取土地價值。從估價的角度分析，對土地資本化率結果以及房地產(chǎn)價值結果，有很大影響的因素為客觀正常純收益以及綜合資本化率，兩個指標為敏感性因素。在進行估價時，要對這兩個指標，開展細致且準確的測算。房產(chǎn)的資本化率，并非土地資本化率以及土地價值的敏感性因素，選擇取值的大小，不會給土地資本化率以及土地價值估價結果造成大影響，因此可忽略不計。運用此方法求取，能夠減少操作的隨意性，增強估價結果的準確性，減少主觀因素的影響，獲得更為客觀的結果。若想精準獲取估價結果，要做好年客觀正常純收益指標以及綜合資本化率結果的把握，實現(xiàn)對估價結果的把控[3]。

3、收益法估價的應用策略

目前來說，收益法的應用較為廣泛，為切實發(fā)揮其價值與作用，要注重方法的改進和估價師業(yè)務能力的培養(yǎng)。具體措施如下：1）選擇層次分析法，進行方法的改進與優(yōu)化。圍繞估價所需的因素指標，進行關鍵權重的計算，運用市場比較法，完善估價工作。將目標影響因素，劃分方案層以及準則側。根據(jù)影響因素的屬性，劃分影響因素，歸類為方案層。運用1-9標度法，確定每個準則層方案內的具體元素。2）做好估價師的培養(yǎng)。從估價的角度來說，很多工作的開展，需估價師結合實踐經(jīng)驗，來選擇參數(shù)或者方法，進而求取最終的結果，因此要注重提升估價師的業(yè)務能力，使其能夠勝任此項工作[4]。

結語：

綜上所述，收益法估價實踐中，關于土地價值以及土地資本化率的計算，受到很多因素的影響，增加了計算結果準確性的把控難度。文中結合實例，提出一種基于敏感性因素分析的計算方法。從運用效果來說，可獲得相對準確的結果。

參考文獻：

[1]劉學紅.收益法在房地產(chǎn)估價中的應用與改進研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（03）：6.

[2]高佩佩，周云.收益法在大型綜合體商業(yè)地產(chǎn)評估中的優(yōu)化[J].四川建材，2019，45（12）：41-42.

[3]尹吉淑，王蓓.資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價中評估價值的偏離分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（33）：3+39.

[4]林漢武.房地產(chǎn)估價方法及相關問題之研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019（15）：380.