民法典中居住權(quán)的確立對(duì)房屋征收的影響

【摘要】民法典將在今年審議并正式出臺(tái)，在其物權(quán)篇很大可能會(huì)確立居住權(quán)制度，因?yàn)榫幼?quán)是一種用益物權(quán)，所以居住權(quán)人在其居住房屋被征收時(shí)，理應(yīng)獲得補(bǔ)償。本文將通過研究居住權(quán)的幾個(gè)主要特點(diǎn)，提出在房屋征收時(shí)居住權(quán)人的幾種補(bǔ)償方式，分析居住權(quán)的確立對(duì)房屋征收可能帶來(lái)的影響。

【關(guān)鍵詞】民法典;居住權(quán);房屋征收;補(bǔ)償安置

1、前言

在2005年7月10日全國(guó)人大法工委公布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》中，居住權(quán)曾一度規(guī)定在用益物權(quán)編，但是，2007年3月16日十屆全國(guó)人大五次會(huì)議通過并頒布的物權(quán)法，最終卻刪去了關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)定。十多年來(lái)，關(guān)于我國(guó)物權(quán)法是否需要規(guī)定居住權(quán)制度，法學(xué)界就一直見仁見智，莫衷一是。在2019年12月28日第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十五次會(huì)議審議后公布的《中華人民共和國(guó)民法典（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《民法典（草案）》）物權(quán)篇用益物權(quán)分篇中規(guī)定了居住權(quán)。今年即將召開的十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議將會(huì)對(duì)《民法典（草案）》進(jìn)行審議，居住權(quán)制度的確立勢(shì)在必行。

2、居住權(quán)的特點(diǎn)

《民法典（草案）》第三百六十六條到第三百七十一條對(duì)居住權(quán)做出了詳細(xì)規(guī)定，居住權(quán)主要有以下特點(diǎn)：

2.1居住權(quán)是一種用益物權(quán)

居住權(quán)人是根據(jù)合同的約定對(duì)他人住宅享有占有權(quán)和使用權(quán)，以滿足生活居住的需要。雖然一般來(lái)說居住權(quán)人不能將住宅通過出租等形式獲得收益（《民法典（草案）》規(guī)定如果當(dāng)事人有約定的話，居住權(quán)人可以出租房屋），但是其生活居住需要的滿足也可以視作一種收益，其不需要通過支付額外的租房費(fèi)用來(lái)滿足生活居住的需要，可以視作是一種消極的財(cái)產(chǎn)增加，所以居住權(quán)也具有收益權(quán)能，是一種用益物權(quán)。

2.2居住權(quán)一般具有無(wú)償性

一般來(lái)說居住權(quán)人無(wú)需向房屋的所有人支付對(duì)價(jià)，如果需要支付的話，那就租賃權(quán)沒有什么本質(zhì)區(qū)別了。但是《民法典（草案）》還是給居住權(quán)的有償設(shè)立留下了空間，允許通過特別約定的方式來(lái)變通這一規(guī)則。

2.3居住權(quán)具有時(shí)間性

《民法典（草案）》中明確規(guī)定居住權(quán)合同中需要明確居住權(quán)時(shí)間，當(dāng)居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人出現(xiàn)死亡的情形時(shí)，居住權(quán)消滅。因居住權(quán)不能繼承，所以從理論上來(lái)說，因居住權(quán)人的生存期間，即為居住權(quán)的最長(zhǎng)期間。

2.4居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性

《民法典（草案）》中明確規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，因?yàn)榫幼?quán)屬于人役權(quán)，具有人身屬性，居住權(quán)人和所有權(quán)人之間一般都具有特定的關(guān)系。如果居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的話，轉(zhuǎn)讓后這種人身性將會(huì)不復(fù)存在。

3、被征收房屋居住權(quán)的人的幾種補(bǔ)償方式

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的第二條規(guī)定， 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償，所以房屋征收與補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是所有權(quán)人。《民法典（草案）》第三百二十七條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。民法典（草案）》中明確居住權(quán)是一種用益物權(quán)，所以居住權(quán)人在其居住房屋被征收時(shí)，理應(yīng)獲得補(bǔ)償。

那在今后的房屋征收過程中，應(yīng)該如何對(duì)被征收房屋的居住權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償呢？筆者認(rèn)為可以采用以下幾種方式：

3.1在公有產(chǎn)權(quán)房上設(shè)立居住權(quán)進(jìn)行安置

雖然從學(xué)理上說，居住權(quán)具有人身屬性，居住權(quán)人與設(shè)立人之間通常應(yīng)具有一定的人身關(guān)系。但是《民法典（草案）》中并沒有對(duì)居住權(quán)人身關(guān)系的限制性條款，所以《民法典（草案）》對(duì)居住權(quán)主體的人身關(guān)系應(yīng)作擴(kuò)大解釋，政府和被征收房屋的居住權(quán)人通過房屋征收形成特定的關(guān)系，也可視作一種特殊的人身關(guān)系。在民法典施行后，政府可以集中建設(shè)一批公有產(chǎn)權(quán)房，在這些房屋上設(shè)立居住權(quán)用于安置被征收房屋的居住權(quán)人，公有產(chǎn)權(quán)房的居住權(quán)期間為被征收房屋居住權(quán)的剩余期間，具體安置面積可以根據(jù)公有產(chǎn)權(quán)房和被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)換算。

3.2提供公共租賃住房用于安置

國(guó)務(wù)院2010年出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，要求各地區(qū)、各部門要加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。隨后，各地也相繼出臺(tái)相應(yīng)的公共租賃住房的發(fā)展政策，建設(shè)完成了一批公共租賃住房，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求。在民法典施行后，可以使用公共租賃住房用于安置被征收房屋的居住權(quán)人，租賃期間為被征收房屋居住權(quán)的剩余期間，具體安置面積可以根據(jù)公共租賃住房周邊二手房?jī)r(jià)格與被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)換算。因?yàn)楣沧赓U住房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，這一點(diǎn)也和居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和出租的特點(diǎn)相同。

3.3使用產(chǎn)權(quán)調(diào)換房同時(shí)安置所有權(quán)人和居住權(quán)人

使用異地或原地再建的房屋，與被征收房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收房屋的所有權(quán)人獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的所有權(quán)，并在該產(chǎn)權(quán)調(diào)換房上設(shè)立居住權(quán)，用于安置被征收房屋的居住權(quán)人。房屋征收部門與被征收房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人共同簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，明確三方的權(quán)利與義務(wù)，特別是所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房上為居住權(quán)人設(shè)立新的居住權(quán)。

3.4貨幣補(bǔ)償

征收房屋居住權(quán)人的貨幣補(bǔ)償金額可以使用剩余居住權(quán)期間的房屋租金來(lái)衡量。用被征收房屋周邊房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格乘以居住權(quán)剩余的年限，計(jì)算出被征收房屋居住權(quán)人的貨幣補(bǔ)償金額?？紤]社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房?jī)r(jià)租金上漲等因素，今后每年的房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格可以按照某種計(jì)算比例依次遞增。

3.5產(chǎn)權(quán)房屋安置

如果被征收房屋周邊房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格比較高，房屋面積比較大，并且居住權(quán)的期間又比較長(zhǎng)，居住權(quán)人獲得貨幣補(bǔ)償金額就會(huì)比較高。政府提供用于安置的產(chǎn)權(quán)房屋一般低于市場(chǎng)價(jià)格，且以小戶型為主，獲得較高貨幣補(bǔ)償?shù)木幼?quán)人可以購(gòu)買面積較小的產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)行安置。

結(jié)論：

居住權(quán)與租賃權(quán)不同，租賃權(quán)是債權(quán)，是相對(duì)權(quán)，被征收房屋的承租人并非房屋征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，而居住權(quán)則是一種物權(quán)，是絕對(duì)權(quán)，且是以滿足權(quán)利人的居住需要而設(shè)定的用益物權(quán)。根據(jù)《民法典（草案）》的規(guī)定，被征收因不動(dòng)產(chǎn)征收，致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。所以居住權(quán)人在房屋被征收時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，具體可以選擇上文提及的五種方式進(jìn)行補(bǔ)償和安置。但是被征收房屋的居住權(quán)人和所有權(quán)人所獲得補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值的總和應(yīng)當(dāng)與被征收房屋沒有設(shè)立居住權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)人所獲得補(bǔ)償價(jià)值相當(dāng)，否則的話就會(huì)出現(xiàn)房屋所有權(quán)人濫設(shè)居住權(quán)，以期獲得更多補(bǔ)償?shù)那闆r。

作者簡(jiǎn)介：

唐蘇生（1982.6.12），漢，江蘇省海安市人，南京市土地整理和集體土地征收管理中心，碩士研究生，工程師。