土地儲備計(jì)劃編制和執(zhí)行中的問題及對策

陳晨

【摘要】土地是國家重要的資源，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。國家為了實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控，對土地利用和城市進(jìn)程進(jìn)行總體規(guī)劃，做好土地儲備工作，就必須做好土地儲備計(jì)劃工作，科學(xué)編制土地儲備計(jì)劃，并進(jìn)行科學(xué)有效的執(zhí)行和落實(shí)，充分發(fā)揮土地儲備的積極作用。

【關(guān)鍵詞】土地儲備計(jì)劃;編制;執(zhí)行

土地儲備計(jì)劃編制是地方政府對當(dāng)?shù)赝恋剡M(jìn)行儲備、分配的有效手段，完善土地儲備計(jì)劃的實(shí)施，盡快的解決土地儲備計(jì)劃編制中出現(xiàn)的問題是確保土地儲備各項(xiàng)工作順利完成的基礎(chǔ)?？茖W(xué)且合理地進(jìn)行土地儲備計(jì)劃，將儲備工作有效的落實(shí)到實(shí)處，統(tǒng)計(jì)年度所管區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)用地的需求并對其進(jìn)行規(guī)整，合理的進(jìn)行安排、分配，可以提高土地利用率，減少土地資源的浪費(fèi)，為城市建設(shè)規(guī)劃奠定基礎(chǔ)。土地儲備計(jì)劃的重點(diǎn)與目標(biāo)必須要明確，各級政府部門一定要重視土地的分配作用，認(rèn)識到土地儲備工作的重要性，只有這樣才能確保當(dāng)?shù)厣鐣慕?jīng)濟(jì)健康發(fā)展以及社會的穩(wěn)定。

1、土地儲備規(guī)劃的主要內(nèi)容和編制原則

土地儲備規(guī)劃主要包括評價(jià)土地儲備的潛力分布、預(yù)測儲備需求規(guī)模、劃定重點(diǎn)儲備空間以及明確規(guī)劃期內(nèi)土地儲備的總規(guī)模、結(jié)構(gòu)布局和儲備時(shí)序。部分城市在規(guī)劃中還對土地儲備的資金投入和回報(bào)收益進(jìn)行分析，但僅做測算參考，并不作為土地儲備規(guī)劃編制的依據(jù)。

在對土地儲備開發(fā)時(shí)，政府相關(guān)部門要發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。在面對開發(fā)計(jì)劃申請時(shí)，要對實(shí)際的市場需求進(jìn)行調(diào)查分析，然后確定好年度土地儲備開發(fā)控制指標(biāo)，保證土地開發(fā)總量處于合理范圍之內(nèi)。由于實(shí)際土地儲備開發(fā)中的主體是企業(yè)，有可能會出現(xiàn)企業(yè)和政府互相博弈的局面，導(dǎo)致相關(guān)工作無法順利開展。要爭取各級地方財(cái)政以及銀行的支持，做好資金支持。要按照我國實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來進(jìn)行工作指導(dǎo)，對于一些開發(fā)地塊的儲備時(shí)間，應(yīng)當(dāng)要盡可能進(jìn)行縮短。對年度土地儲備開發(fā)過程中的成本進(jìn)行預(yù)估分析，并且對相應(yīng)的收益進(jìn)行預(yù)測，盡量能夠?qū)①Y金實(shí)現(xiàn)循環(huán)使用。

2、土地儲備計(jì)劃編制和執(zhí)行中存在的問題

2.1資金短缺

城市不斷發(fā)展，城區(qū)面積也在不斷擴(kuò)大，這就要求土地儲備必須加大收納力度，以避免供不應(yīng)求的局面出現(xiàn)，而城市化進(jìn)程的發(fā)展速度越來越快，土地儲備量已經(jīng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢，以三線城市為例子，城市的邊緣地帶前幾年還是一片荒蕪，但是近幾年來，城市邊緣的荒蕪地帶已經(jīng)逐步演變?yōu)榉比A地帶，有的城市甚至在原有的基礎(chǔ)上擴(kuò)大了兩倍甚至三倍的面積，這種現(xiàn)象在一些發(fā)達(dá)城市更加明顯，其所需要的土地儲備量是非常龐大的，所需要的資金投入也是一個(gè)非常大的數(shù)目，再加上城市化進(jìn)程的資金投入，導(dǎo)致對土地儲備的資金投入少之又少，財(cái)政部門的撥款大部分都投入到了房屋建設(shè)上面。土地儲備的資金獲取點(diǎn)只能放到銀行貸款方面，而這種資金來源受限太多，并不是長久之計(jì)，因此，盡快建立一條健全的土地儲備資金鏈?zhǔn)怯葹橹匾摹?/p>

2.2部門協(xié)調(diào)不夠緊密，土地儲備效益難以最大化

土地儲備年度計(jì)劃的實(shí)施是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，其必須得到規(guī)劃、發(fā)改、建設(shè)、財(cái)政、紀(jì)檢、民政及街道等各職能部門的積極支持和大力配合。因?yàn)楦鞑块T之間相互協(xié)作的好壞，將直接影響到城市土地儲備運(yùn)作成本的高低。然而，在實(shí)際工作中，由于部門之間的利益關(guān)系，相互推樓、扯皮的現(xiàn)象依然存在，一旦部門之間在土地儲備活動中協(xié)調(diào)不夠、銜接不好，勢必就會影響城市土地的再投放和資金的回籠。其突出的問題就是難以實(shí)現(xiàn)土地儲備效益的最大化。

2.3土地儲備監(jiān)管不到位

土地儲備存在監(jiān)管不到位的問題。比如：不在土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施名錄范圍內(nèi)的平臺機(jī)構(gòu)，依舊承擔(dān)著國有存量土地的收回、收購、置換和新征儲備土地的報(bào)批工作以及儲備土地出讓前期準(zhǔn)備工作;部分地區(qū)未對土地儲備計(jì)劃的實(shí)施成效進(jìn)行評估等。

3、土地儲備計(jì)劃編制和執(zhí)行中問題的解決方案

3.1統(tǒng)籌規(guī)劃資金分配方案

1）在穩(wěn)定住城市化進(jìn)程的基礎(chǔ)下，適當(dāng)?shù)募哟笸恋貎滟Y金的投入，土地儲備量不夠，城市化進(jìn)程也無法順利的實(shí)施。當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源管理部門也應(yīng)該建立一條獨(dú)屬于自己的資金來源渠道，避免單一的資金投入為此，要探索一條健全的籌資機(jī)制，全方位的利用國內(nèi)大量的民間資金，比如土地基金。土地債券等融資方法，保障土地儲備的可持續(xù)發(fā)展。2）面對法律不健全的問題，法律是民生的保障，正是因?yàn)橛蟹傻谋Ｗo(hù)，我們的各項(xiàng)權(quán)利才可以得到維護(hù)，政府部門應(yīng)當(dāng)重視起各級城市的土地儲備問題，以健全相關(guān)法律為基礎(chǔ)，把解決土地儲備問題作為任務(wù)的中心，盡快建立起一套職能明確、針對面廣泛的土地儲備管理方案。

3.2以政府為主導(dǎo)，加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)配合

一是政府派專員對歷年未能實(shí)現(xiàn)供應(yīng)的儲備地塊及時(shí)匯總，存檔建庫，兼顧儲備土地發(fā)證、管護(hù)及臨時(shí)利用，為土地收儲工作的順利進(jìn)行提供必要信息。二是政府牽頭，組織規(guī)劃和國土部門，依據(jù)城市總體規(guī)劃，提前做好相應(yīng)地被列人計(jì)劃儲備土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、融資的工作，及時(shí)商議與反饋各方問題，及時(shí)、集中、統(tǒng)一解決。三是規(guī)劃、發(fā)改、建設(shè)、財(cái)政、紀(jì)檢、民政及街道等各職能部門各負(fù)其責(zé)，相互支持，提高工作效率，節(jié)省運(yùn)作成本，加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)，做好土地儲備計(jì)劃涉及的相關(guān)工作，讓儲備土地產(chǎn)生更好的效益，以實(shí)現(xiàn)土地儲備效益的最大化。

3.3加大土地儲備工作中監(jiān)管力度

尤其對不在土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施名錄范圍內(nèi)的平臺機(jī)構(gòu)，依舊承擔(dān)著國有存量土地的收回、收購、置換和新征儲備土地的報(bào)批工作以及儲備土地出讓前期工作的行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理;加大力度監(jiān)管土地儲備監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)錄入工作，對錄入不全、不及時(shí)的地區(qū)進(jìn)行通報(bào)批評或懲罰處理，促使監(jiān)管系統(tǒng)工作落到實(shí)處;加大力度對土地儲備計(jì)劃的實(shí)施成效進(jìn)行有效評估，深入分析計(jì)劃編制與實(shí)際實(shí)施存在差異原因，并對部分地區(qū)未按計(jì)劃編制落實(shí)原由進(jìn)行深入調(diào)查，為下一年度土地儲備計(jì)劃編制工作中指標(biāo)的合理確定和計(jì)劃有效實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

結(jié)語：

土地儲備計(jì)劃貼合民生問題，與老百姓的生活息息相關(guān)。有關(guān)部門要充分認(rèn)識到土地儲備工作對人們生活的影響，認(rèn)真分析其工作中存在的問題，采取有效的切有針對性的措施，高效的解決土地儲備計(jì)劃所面臨的難題，為社會的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

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