大型住宅小區(qū)項(xiàng)目施工管理研究

何煊

（惠州市湯普實(shí)業(yè)有限公司 廣東惠州 516000）

0 前言

目前，人們對(duì)優(yōu)質(zhì)生活的追求使他們對(duì)居住環(huán)境越來(lái)越重視，這也使得建筑行業(yè)的發(fā)展面臨新的挑戰(zhàn)。對(duì)于大型住宅小區(qū)而言，要使其滿足業(yè)主的居住需求，就必須有效開(kāi)展項(xiàng)目施工管理工作。而深入研究大型住宅小區(qū)項(xiàng)目的施工管理問(wèn)題和應(yīng)對(duì)方法，十分有助于提升此類(lèi)項(xiàng)目的施工管理質(zhì)量。

1 大型住宅小區(qū)項(xiàng)目概況

本次案例工程為新力花園三期項(xiàng)目，如圖1所示，項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)水口皇冠路。該住宅小區(qū)項(xiàng)目的總用地面積為164655m2，總建筑面積為506800.6m2，整體容積率為2.2%，計(jì)算容積率建筑總面積為361619.2m2。本次工程為框架和剪力墻建構(gòu)，其工程支模體系為鋁模+爬架。新立花園三期為大型高級(jí)住宅小區(qū)，包含6棟4層別墅，31棟疊墅（有雙拼、三拼和四拼）和17棟高層住宅樓，高層住宅樓的層數(shù)有31層和32層之分；小區(qū)內(nèi)工包含3070戶(hù)業(yè)主，地下車(chē)庫(kù)總面積為134980.8m2，共計(jì)3629個(gè)停車(chē)位。此外，小區(qū)的商業(yè)以及公建配套較為完善，幼兒園、配套商業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)、消防控制室、人防報(bào)警室等功能區(qū)，共計(jì)8595.2m2。

圖1 新力花園三期

2 大型住宅小區(qū)項(xiàng)目施工管理方法

本次工程的作業(yè)量、占地面積、管理難度和用人量都相對(duì)較大，環(huán)境與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也相對(duì)較高，所以為了能達(dá)到預(yù)期施工目標(biāo)，相關(guān)單位必須做好該項(xiàng)目的施工管理工作。在實(shí)際作業(yè)環(huán)節(jié)，施工管理人員應(yīng)該基于施工現(xiàn)場(chǎng)情況，緊抓關(guān)鍵問(wèn)題，針對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量影響因素而制定管理方案。

2.1 項(xiàng)目施工成本管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目的成本管理工作至關(guān)重要，將會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)效益以及項(xiàng)目的整體質(zhì)量產(chǎn)生深刻影響。不過(guò)，在成本控制環(huán)節(jié)，常常出現(xiàn)管理意識(shí)不強(qiáng)、管理機(jī)制不完善、管理方法不合理和管理靈活性、適應(yīng)性不高的問(wèn)題?；诔Ｒ?jiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題，在本次案例工程中，相關(guān)工作人員要切實(shí)把握影響成本管理質(zhì)量的因素，并基于科學(xué)的作業(yè)原則和方法，開(kāi)展成本管理。

2.1.1 作業(yè)原則與目標(biāo)

在實(shí)際作業(yè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目成本管理人員應(yīng)該先明確自身作業(yè)目標(biāo)和實(shí)踐原則，為提高工作有效性奠定良好基礎(chǔ)。比如，在本次工程中管理人員以3%作為降低成本率指標(biāo)，并以在縮減成本、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益最大化為成本管理目標(biāo)。而在成本管理原則設(shè)定方面，應(yīng)該切實(shí)踐行五大原則：①周密計(jì)劃原則，要切實(shí)保障成本管理方案的可靠性、周密性以及系統(tǒng)性；②動(dòng)態(tài)管理，要時(shí)刻關(guān)注動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本差異，確保成本控制工作有效；③合理施工，在作業(yè)時(shí)應(yīng)保障施工有效性和安全性，減少額外的成本支出；④縮短工期，為了盡可能節(jié)約人力和物力成本，應(yīng)該在保證施工質(zhì)量的前提下盡量縮短工期；⑤降低成本，在開(kāi)展成本管控工作時(shí)，應(yīng)該基于各影響因素開(kāi)展優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)總成本的有效管控[1]。

2.1.2 成本管理影響因素

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本主要分為直接成本和間接成本兩大類(lèi)。其中，直接成本是對(duì)工程實(shí)體形成有幫助且能直接計(jì)入工程對(duì)象的費(fèi)用支出，本次案例中的施工人員薪資福利、施工材料采購(gòu)和加工費(fèi)用、使用設(shè)備和采購(gòu)租賃費(fèi)用以及項(xiàng)目分包費(fèi)用都屬于直接成本。而間接成本是施工準(zhǔn)備、組織和管理環(huán)節(jié)支出的費(fèi)用總稱(chēng)，它們間接作用于項(xiàng)目建設(shè)和施工。比如，管理人員薪資福利、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、伙食費(fèi)、外派補(bǔ)助等。在成本管控環(huán)節(jié)，直接和間接成本都是項(xiàng)目效益流失的主要源頭，如表1所示，雖然不同類(lèi)型的影響因素影響力大小略有不同，但是它們都是影響成本管理效果和企業(yè)投資成效的關(guān)鍵。

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目效益流失的主要影響因素

2.1.3 項(xiàng)目成本管理策略

為了提高住宅小區(qū)項(xiàng)目成本管理質(zhì)量，相關(guān)工作人員必須在作業(yè)時(shí)充分考慮成本管理影響因素，并且基于實(shí)際作業(yè)目標(biāo)和需求制定管理方案和機(jī)制。

首先，強(qiáng)化成本管理機(jī)制。在這一層面，相關(guān)工作人員需要明確項(xiàng)目成本管理的意義和價(jià)值，并為提高項(xiàng)目管理質(zhì)量而“量身定制”成本管理機(jī)制，以便于實(shí)現(xiàn)高水平的成本管理。此時(shí)，應(yīng)該以項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)領(lǐng)全局，集中管理成本核算人員，并且理順成本管理組織的結(jié)構(gòu)關(guān)系和人員部門(mén)之間的從屬關(guān)系。比如，以項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目總工程師和執(zhí)行經(jīng)理，以項(xiàng)目總工程師領(lǐng)導(dǎo)質(zhì)量員、安全員和施工員、以項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)材料員、預(yù)算員和成本員，溝通構(gòu)建完善的項(xiàng)目成本組織架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本管理機(jī)制的完善和強(qiáng)化。

其次，選用科學(xué)的成本管理方案。在實(shí)際作業(yè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目成本管理方法選用的科學(xué)性和管理方案制定的合理性都將會(huì)對(duì)成本管控成效產(chǎn)生深刻影響。所以，在作業(yè)環(huán)節(jié)必須做好方法選用工作。比如，引進(jìn)目標(biāo)成本管理方法，并將之運(yùn)用到本次案例工程的成本管控之中，開(kāi)展動(dòng)態(tài)化目標(biāo)成本追蹤；開(kāi)展全過(guò)程目標(biāo)成本管理，理順并踐行目標(biāo)成本管理循環(huán)，為提高管理質(zhì)量提供輔助。

最后，加強(qiáng)資源采購(gòu)與使用的監(jiān)督管理。此時(shí)，管理人員需要從兩方面著手作業(yè)。一方面，要確保材料采購(gòu)價(jià)格合理、數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)且質(zhì)量達(dá)標(biāo)，切實(shí)提高此項(xiàng)工作的經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性?xún)r(jià)值；另一方面，則需要科學(xué)開(kāi)展材料管理工作，實(shí)現(xiàn)材料的有效保存和循環(huán)再利用，降低材料損毀和浪費(fèi)概率，實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約。

2.2 項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量決定著建筑物的使用壽命和實(shí)用功能，對(duì)于大型住宅小區(qū)項(xiàng)目而言，施工質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目投資收益和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)口碑。所以，在實(shí)踐作業(yè)環(huán)節(jié)，必須做好項(xiàng)目質(zhì)量管理工作。在這一環(huán)節(jié)，項(xiàng)目管理人員應(yīng)該遵循以人為本、客戶(hù)滿意、合規(guī)合法和預(yù)防為主的質(zhì)量管理原則作業(yè)。而在工作中，干擾項(xiàng)目質(zhì)量管理成效的因素極為多樣，施工人員、材料、設(shè)備、方法和環(huán)境的選用和變化都會(huì)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理的結(jié)果造成影響?；诖?，在大型住宅小區(qū)項(xiàng)目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)，相關(guān)工作人員應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手作業(yè)：

（1）事前質(zhì)量管理。此環(huán)節(jié)，需要管理人員做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、技術(shù)檔案、施工組織設(shè)計(jì)方案、工序交接記錄以及工程量動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)表格等材料的審核工作。質(zhì)量管理人員應(yīng)在施工開(kāi)展前，確保進(jìn)場(chǎng)材料、人員、設(shè)備、技術(shù)的可用性和實(shí)用性[2]。

（2）事中質(zhì)量管理。項(xiàng)目進(jìn)入施工環(huán)節(jié)后，質(zhì)量管理人員就必須確保施工設(shè)計(jì)方案得以徹底落實(shí)，并保障施工環(huán)節(jié)的整體質(zhì)量和安全。在這一層面，需強(qiáng)化制度建設(shè)和工作監(jiān)督。比如，建立技術(shù)交底機(jī)制、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)制、計(jì)量控制機(jī)制和旁站監(jiān)督機(jī)制。同時(shí)，為了保證切實(shí)保障施工有效，還應(yīng)該根據(jù)工程實(shí)際要求開(kāi)展有針對(duì)性地管理和監(jiān)督。比如，案例工程結(jié)構(gòu)為剪力墻和框架結(jié)構(gòu)，則作業(yè)環(huán)節(jié)需要強(qiáng)化對(duì)鋼筋混凝土澆筑、鋼筋綁扎、鋼筋連接方法選用的重視，以確保項(xiàng)目事中質(zhì)量管理達(dá)標(biāo)。

（3）事后質(zhì)量管理。在這一環(huán)節(jié)，質(zhì)量管理工作主要表現(xiàn)為施工質(zhì)量驗(yàn)收和成果檢查方面，相關(guān)工作人員需要根據(jù)合同內(nèi)容和工程要求做好竣工驗(yàn)收工作即可。

2.3 項(xiàng)目安全管理

近年來(lái)，建筑工程項(xiàng)目的安全事故頻發(fā)，不僅為施工人員和企業(yè)帶來(lái)了巨大的人員和財(cái)產(chǎn)安全損失，更嚴(yán)重影響了住宅入住率。所以，在項(xiàng)目施工管理環(huán)節(jié)，必須提高安全管理工作質(zhì)量。在此環(huán)節(jié)，需要相關(guān)工作人員充分踐行安全第一、科學(xué)監(jiān)管、預(yù)防為主的安全管理原則，依托安全生產(chǎn)條例作業(yè)。比如，杜絕急性中毒、重大機(jī)械事故、特大火災(zāi)、爆炸或重大交通事故等，還應(yīng)盡力降低員工負(fù)傷率[3]。在實(shí)際工作中，管理人員需要兼顧宣傳教育與管控，基于“自律+他律”思路切實(shí)提升參建人員的安全施工意識(shí)和管理配合度，保障安全管理工作的有效開(kāi)展。比如，開(kāi)展全面覆蓋性安全教育和宣傳，通過(guò)張貼安全標(biāo)示、警示標(biāo)語(yǔ)、規(guī)章制度等方式強(qiáng)化參建人員對(duì)安全施工的重視；引進(jìn)先進(jìn)安全設(shè)備，加強(qiáng)安全防護(hù)用品佩戴核查力度，保證所有參建人員配備必要性的安全防護(hù)裝置；完善安全施工監(jiān)督檢查制度，借助于定期巡查、全過(guò)程監(jiān)管和重點(diǎn)審查，盡力降低生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為保證作業(yè)安全性提供輔助。

3 結(jié)論

總而言之，在大型住宅小區(qū)項(xiàng)目的施工管理環(huán)節(jié)，相關(guān)工作人員應(yīng)該基于項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)和實(shí)際需要，科學(xué)開(kāi)展成本管理、質(zhì)量管理、安全管理，為確保項(xiàng)目開(kāi)展順利、運(yùn)行穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。而在此環(huán)節(jié)，相關(guān)管理人員應(yīng)秉承具體問(wèn)題具體分析原則，制定有針對(duì)性和可行性的項(xiàng)目管理方案。