房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本控制研究

尤娟

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 全過程 成本控制

一、前言

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.22萬億元，比上年增長9.9%。作為重點(diǎn)調(diào)控對象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直致力于“去庫存”，但與之同時(shí)大幅增加的新庫存，無疑不帶來巨大壓力。此外，隨著材料、人工等物價(jià)的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本隨之提高，“降成本”成為當(dāng)務(wù)之急。在雙重壓力下，必須加強(qiáng)全過程成本控制，促使財(cái)務(wù)創(chuàng)新升級，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本控制現(xiàn)狀

（一）投資決策階段

在可行性研究中，項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)體系有待完善，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)中的某些財(cái)務(wù)比率過時(shí)，原材料、人力等市場調(diào)研不充分，估算的支出缺少相應(yīng)工程造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)管網(wǎng)、“三通一平”、配套設(shè)施等費(fèi)用一概而論，財(cái)務(wù)評價(jià)難以反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)情況。與此同時(shí)，居住便利性、舒適性等社會效益評價(jià)指標(biāo)匱乏，不重視租售率、容積率、市政配套等市場定位和規(guī)劃評價(jià)指標(biāo)，這些因素將間接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本。以容積率為例，過低意味著土地利用率低，開發(fā)成本較高，但容積率高將影響居住舒適度，忽略容積率的評價(jià)可能導(dǎo)致開發(fā)的高成本或居住的低舒適。另外，注重可行性而忽視不可行因素，房價(jià)市場變化、貸款利率變動等風(fēng)險(xiǎn)分析不到位，設(shè)立的成本目標(biāo)不科學(xué)，難以做到房地產(chǎn)投資時(shí)的精準(zhǔn)決策。

（二）前期準(zhǔn)備階段

一方面，施工設(shè)計(jì)不合理。在設(shè)計(jì)階段，部分成本控制人員閉門造車，脫離與設(shè)計(jì)師、建筑師的密切聯(lián)系，對平面布置等因素成本分析不到位，設(shè)計(jì)方案難以從成本角度得到優(yōu)化，施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)確定不合理，開發(fā)成本超額情況時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，設(shè)計(jì)階段的成本控制還缺乏監(jiān)督，設(shè)計(jì)系數(shù)等方案評審計(jì)算受到人為因素的過度影響，簽訂的設(shè)計(jì)合同對變更缺少強(qiáng)約束，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無端承擔(dān)設(shè)計(jì)質(zhì)量不足的變更費(fèi)用。另一方面，招投標(biāo)管理欠缺。部分企業(yè)的招投標(biāo)準(zhǔn)備工作不充分，未根據(jù)項(xiàng)目整體制定詳細(xì)的招投標(biāo)計(jì)劃，施工單位、原材料等信息庫落后，投標(biāo)單位資格審查流于形式，無法為招投標(biāo)提供有效依據(jù)。具體開展時(shí)，某些開發(fā)企業(yè)為了簡化步驟，對單位工程、建筑材料、園林景觀等招投標(biāo)形式一概而論，招投標(biāo)結(jié)果可能并非最優(yōu)。此外，合同管理的不嚴(yán)謹(jǐn)，也是成本控制的隱患所在。以智能化工程為例，電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，合同若未約定價(jià)格調(diào)整幅度差值，將不得不高價(jià)購入智能化系統(tǒng)。

（三）建設(shè)實(shí)施階段

建設(shè)實(shí)施階段是全過程成本控制的關(guān)鍵，其難點(diǎn)主要表現(xiàn)在三方面。首先，現(xiàn)場施工的監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)極具實(shí)踐性，無論設(shè)計(jì)方案多么完備，施工時(shí)的設(shè)計(jì)變更在所難免。就目前情況而言，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設(shè)計(jì)變更缺少嚴(yán)密的管理體系，未能明晰設(shè)計(jì)變更類型，現(xiàn)場簽證流程不完善，責(zé)任人權(quán)限不明確，難以對設(shè)計(jì)變更追究責(zé)任，易引發(fā)結(jié)算時(shí)的經(jīng)濟(jì)糾紛。其次，設(shè)備材料的管理。在購買設(shè)備材料時(shí)，諸如空調(diào)、電梯、外墻漆等價(jià)格較高且直接影響建筑質(zhì)量的材料，沒有進(jìn)行集中自行采購以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，賦予承包單位采購?fù)ㄓ玫夭?，卻因事先未限定品質(zhì)價(jià)格而購入低劣原材料。另外，樣板檢查不仔細(xì)，進(jìn)場驗(yàn)收專家功能缺失，庫存管理防范措施匱乏，建筑材料使用泛濫，成本費(fèi)用水平大幅提高。最后，資金執(zhí)行的監(jiān)管。在執(zhí)行資金計(jì)劃時(shí)，施工進(jìn)度判定不合理，工程款的支付與施工進(jìn)度協(xié)調(diào)性差;當(dāng)實(shí)際發(fā)生額超過計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，成本控制人員未能及時(shí)分析原因，進(jìn)而出現(xiàn)資金超標(biāo)。

（四）交付銷售階段

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，竣工結(jié)算的工作量大、復(fù)雜、集中，極易產(chǎn)生客觀上的漏洞和主觀上的疏忽?？陀^上，開發(fā)企業(yè)與施工單位易在結(jié)算方法、時(shí)限等方面出現(xiàn)分歧，影響竣工結(jié)算進(jìn)度以及后續(xù)銷售租賃。同時(shí)，復(fù)核審計(jì)機(jī)制不完善，結(jié)算獎懲制度有待提升，成本分析缺少對設(shè)計(jì)質(zhì)量、現(xiàn)場監(jiān)理等因素的考慮，結(jié)算金額中的不合理成分難以有效剔除。主觀上，部分財(cái)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足，在審查結(jié)算資料時(shí)不嚴(yán)謹(jǐn)，決算資料不足便支付尾款，在建工程轉(zhuǎn)固存在利息資本化不當(dāng)、水電氣分?jǐn)偛缓侠淼葐栴}。此外，宣傳方式不恰當(dāng)，推廣效果差強(qiáng)人意，廣告宣傳費(fèi)過多，售樓處、樣板房設(shè)置定位偏離，難以起到促進(jìn)銷售的作用。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本控制的對策

（一）完善評價(jià)指標(biāo)體系，科學(xué)設(shè)定成本目標(biāo)

投資決策是全過程成本控制的基礎(chǔ)，必須完善評價(jià)指標(biāo)體系，科學(xué)設(shè)立成本目標(biāo)，精準(zhǔn)決策為后續(xù)階段的成本控制奠定依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)項(xiàng)目組開展可行性分析，成本控制人員對工程造價(jià)、政府稅費(fèi)等進(jìn)行分析。采用最新財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，充分調(diào)研原材料、人力等市場，設(shè)立工程造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)，“三通一平”等前期工程費(fèi)用要依據(jù)實(shí)際估算，社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)的分析要調(diào)查區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置及其供應(yīng)能力，配套設(shè)施則以管理性和舒適性為主。此外，豐富社會效益評價(jià)指標(biāo)，重視租售率、容積率、市政配套等市場定位和規(guī)劃評價(jià)指標(biāo)，考慮開發(fā)項(xiàng)目的不可行因素，設(shè)立科學(xué)的成本目標(biāo)，并做好土地成本變化、貸款利率變動、開發(fā)周期等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析。

（二）優(yōu)化施工設(shè)計(jì)方案，加強(qiáng)招投標(biāo)管理

成本控制人員密切溝通設(shè)計(jì)師、建筑師，從成本角度分析設(shè)計(jì)方案的平面布置、結(jié)構(gòu)體系，合理確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。提高設(shè)計(jì)階段成本控制的監(jiān)督力度，杜絕人為因素的過度影響，設(shè)計(jì)合同需明確因質(zhì)量不足而發(fā)生變更的制約措施，減少不必要的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分準(zhǔn)備招投標(biāo)工作，依據(jù)項(xiàng)目整體詳細(xì)制定招投標(biāo)計(jì)劃，實(shí)時(shí)更新原材料、法律法規(guī)等信息庫，嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì)、信譽(yù)等，做好招投標(biāo)的前期準(zhǔn)備。不同子工程的招標(biāo)要采取相應(yīng)的控價(jià)方法，建筑材料自行采購、競標(biāo)定價(jià)，園林景觀以清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)。同時(shí)，注重合同的嚴(yán)密性，明確特殊工藝計(jì)價(jià)、違約處理?xiàng)l款等內(nèi)容。

（三）提高成本核算水平，強(qiáng)化資金執(zhí)行監(jiān)控

第一，對設(shè)計(jì)變更建立嚴(yán)密的管理體系，明確設(shè)計(jì)變更類型，完善現(xiàn)場簽證流程，設(shè)立責(zé)任人權(quán)限，制定責(zé)任追究制度，避免結(jié)算時(shí)的經(jīng)濟(jì)糾紛;第二，對諸如電梯等價(jià)格高昂且直接影響建筑質(zhì)量的材料，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)集中自行采購，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)優(yōu)化邊際成本;通用地材可以由承包單位采購，因其更熟悉市場，但必須限定品質(zhì)、價(jià)格;仔細(xì)檢查材料樣板，委派專家進(jìn)場驗(yàn)收，多措施解除安全隱患，做好入庫和領(lǐng)用登記，嚴(yán)禁亂用材料增加成本;第三，結(jié)合資金計(jì)劃與成本動態(tài)控制，科學(xué)判定施工進(jìn)度，工程款的支付應(yīng)與之相協(xié)調(diào)，當(dāng)實(shí)際發(fā)生額超過計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，成本控制人員需及時(shí)分析原因，嚴(yán)重時(shí)要發(fā)出成本預(yù)警。

參考文獻(xiàn)

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