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    房地產(chǎn)批量評估四種基本方法及優(yōu)缺點(diǎn)對比

    2020-05-22 05:01:12
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    關(guān)鍵詞:優(yōu)缺點(diǎn)批量分析法

    (重慶理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院 重慶 400054)

    一、批量評估四種基本方法

    隨著評估技術(shù)的發(fā)展,房地產(chǎn)評估由傳統(tǒng)的單宗評迅速估向批量評估發(fā)展。當(dāng)前,批量評估的基本方法主要有以下四種。

    (一)人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法。這是目前比較熱門的評估方法,其原理主要是在信息處理的過程當(dāng)中,加入類似于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的新型處理方法,預(yù)計(jì)不同的參數(shù)系數(shù),然后構(gòu)建評估模型。其結(jié)構(gòu)主要由輸入層、隱藏層和輸出層三部分組成。

    其基本特征是:①以分布方式存儲; ②并行方式處理,即人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的功能分布在多個(gè)處理單元里,多個(gè)處理單元的并行活動,就會大大提高神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)信息處理的速度;③有很好的容錯能力,即使神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中部分處理單元被破壞,也不影響網(wǎng)絡(luò)的整體功能,它可以從不完善的數(shù)據(jù)和圖形通過學(xué)習(xí)做出判斷。

    其優(yōu)點(diǎn)是,利用人工智能的新技術(shù),在變量確定的情況下,通過輸入多個(gè)變量,可以對房地產(chǎn)進(jìn)行相對比較快捷和準(zhǔn)確的估價(jià)。

    缺點(diǎn)是,對于輸入的變量的準(zhǔn)確性要求較高,啞變量很多且準(zhǔn)確性不太高的情況下,評估值準(zhǔn)確性不高。房地產(chǎn)批量評估的影響因素恰恰很多,涉及的啞變量很多,因而,人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法應(yīng)用不算很多[1]。

    (二)時(shí)間序列分析法。所謂時(shí)間序列,是指對于隨著時(shí)間變化的現(xiàn)象依照時(shí)間間隔的順序而記錄下來的一列有序數(shù)據(jù)。時(shí)問序列分析就是探索包含在數(shù)據(jù)中的所有信息,觀察、估算和研究這樣一組真實(shí)數(shù)據(jù)在長期變動過程中所存在的統(tǒng)計(jì)規(guī)律性,力圖通過揭示該規(guī)律去理解所要研究的動態(tài)系統(tǒng),預(yù)報(bào)并控制將來的事件,提高經(jīng)營決策水平。

    時(shí)間序列分析法,就是將經(jīng)濟(jì)發(fā)展、購買力大小、銷售變化等同一變數(shù)的一組觀察值,按時(shí)間順序加以排列,構(gòu)成統(tǒng)計(jì)的時(shí)間序列,然后運(yùn)用一定的數(shù)字方法使其向外延伸,預(yù)計(jì)市場未來的發(fā)展變化趨勢,確定市場預(yù)測值。

    時(shí)間序列分析法的主要特點(diǎn),是以時(shí)間的推移研究來預(yù)測市場需求趨勢。它的優(yōu)點(diǎn)是,不受其他外在因素的影響,具有較好的準(zhǔn)確性,但我們對房地產(chǎn)的批量評估,需要的主要是在同一時(shí)間點(diǎn)或時(shí)間段對大量的評估標(biāo)的進(jìn)行評估,所以,這種方法的使用也較少[2]。

    (三)適應(yīng)估計(jì)技術(shù)法。該方法的核心是,首先在每幢樓字內(nèi)挑選一個(gè)典型的房地產(chǎn)單元(簡稱標(biāo)準(zhǔn)房),建立整幢房地產(chǎn)與此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的修正系數(shù)體系,通過更新機(jī)制與控制機(jī)制,修正系數(shù)體系不斷完善,直到保持相對穩(wěn)定,在每個(gè)評估周期內(nèi)通過評估標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)格,達(dá)到對整幢樓房的價(jià)值評估。

    此技術(shù)方法運(yùn)用到房地產(chǎn)評估中,優(yōu)點(diǎn)是,可以在反復(fù)的系數(shù)修正中,逐漸建立起相對穩(wěn)定的系數(shù)體系,由此達(dá)到相對比較準(zhǔn)確的評估結(jié)果。

    缺點(diǎn)是,一方面,標(biāo)準(zhǔn)房的選取比較主觀,不同的人,主觀性很強(qiáng),很難在這個(gè)評估的起點(diǎn)求得很合理的選取結(jié)果;另一方面,對系數(shù)的不斷修正中,很難客觀評估系數(shù)修正的結(jié)果,可能會導(dǎo)致系數(shù)在修正中出現(xiàn)嚴(yán)重偏離真實(shí)值的情況,而評估人員難以覺察,加上系數(shù)的修正,會帶來工作量的大大加大。所以,在現(xiàn)實(shí)中的批量評估中適用性不太強(qiáng),這也是該技術(shù)方法在實(shí)踐中運(yùn)用較少的主要原因[3]。

    (四)多元回歸分析法。多元線性回歸分析,是一種統(tǒng)計(jì)手段,通過已知數(shù)據(jù)來對未知的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測,在房地產(chǎn)批量評估研究中,多元回歸分析主要用來分析影響房地產(chǎn)的影響因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系。通過分析技術(shù)得出影響因素對于房地產(chǎn)價(jià)格的作用程度,是評估和預(yù)測其他房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算基礎(chǔ)。根據(jù)模型的假設(shè)條件差異,多元回歸分析可分為線性回歸分析和非線性回歸分析。

    由于非線性多元回歸操作復(fù)雜,很難廣泛使用,因而,在房地產(chǎn)批量評估研究領(lǐng)域,學(xué)者仍然主要聚焦于線性多元回歸。

    目前,多元回歸技術(shù)被廣泛應(yīng)用在房地產(chǎn)批量評估以及房地產(chǎn)價(jià)格分析研究中,McCluskey(1997)總結(jié)了國際上不同國家批量評估的具體實(shí)踐(見表1)[4]。Benjamin等(2004)對為什么多元回歸分析能夠廣泛應(yīng)用,進(jìn)行了總結(jié)分析,認(rèn)為其主要優(yōu)點(diǎn)是通用性強(qiáng)、效率較高,能夠基于統(tǒng)計(jì)理論的系數(shù)結(jié)果,進(jìn)行影響因素修正范圍的預(yù)測與調(diào)整[5]。

    表1 國際上房產(chǎn)批量評估方法應(yīng)用實(shí)踐統(tǒng)計(jì)表

    多元回歸分析法在評估市場是目前最常見,使用較多的批量評估方法,它的優(yōu)勢的明顯的。

    ①基于計(jì)量經(jīng)濟(jì)的方法是比較成熟的,可用性強(qiáng),在分析多因素模型時(shí),簡單便捷;②運(yùn)用回歸模型,只要采用的模型和數(shù)據(jù)相同,通過標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)方法可以計(jì)算出唯一的結(jié)果,因而在評估中準(zhǔn)確性較高;③回歸分析可以準(zhǔn)確計(jì)量各個(gè)因素之間的相關(guān)程度與回歸擬合程度的高低,提高預(yù)測方程式的效果,在批量評估中具有可重復(fù)且效率高的特點(diǎn)。

    當(dāng)然,它也有缺點(diǎn),主要是,有時(shí)候在回歸分析中,選用何種因子和該因子采用何種表達(dá)式只是一種推測,這在一定程度上會影響了使用因子的多樣性和某些因子的不可測性,也不能充分反映不同房地產(chǎn)對于目標(biāo)房地產(chǎn)影響程度差異。

    二、批量評估基本方法優(yōu)缺點(diǎn)對比

    如上所述,批量評估的四種基本方法,各有其優(yōu)缺點(diǎn),在不同的領(lǐng)域,實(shí)用性是有差異的。表2列出了它們之間的優(yōu)缺點(diǎn)對比情況。

    表2 房地產(chǎn)批量評估方法優(yōu)缺點(diǎn)對比

    三、結(jié)束語

    通過上面的分析對比,可以看出,當(dāng)前房地產(chǎn)批量評估的四種基本方法,各有優(yōu)缺點(diǎn),四種基本方法中,以多元回歸分析法應(yīng)用最為普遍,這是它自身具備的優(yōu)點(diǎn)眾多、實(shí)用性強(qiáng)的特點(diǎn)所決定的。

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