老洋房新買家

袁泓

竣工于1928年的瑞華公寓便坐落于此，這是一棟有著L型外廊式裝飾藝術(shù)風(fēng)格的八層大樓。2003年，黎明和王菲主演的《大城小事》即是在此拍攝。電影中，黎明住在1號(hào)2樓，王菲住在3號(hào)2樓，由此譜寫出一段分分合合的都市羅曼史。

近些年來致力于從事上海本地西洋建筑歷史考證和口述記錄的老張也將工作室開設(shè)在這里。

“這里一樓層高3米8，上面的樓層也有3米2?！崩蠌埖墓ぷ魇医?jīng)過了一番布置，剛進(jìn)門的地方是幾把排列整齊的椅子，每把椅子上放著拆遷留下的路牌，上面留著點(diǎn)塵土的痕跡?！巴鉃┮晕鳌笔抢蠌垊?chuàng)立的微信公眾號(hào)的名字，他通過挖掘上海開埠后老房子的歷史，寫作了四百多期推文。

關(guān)注的人數(shù)雖不多，但這些珍貴的老房子，在他和讀者之間建立起一種連結(jié)，“有時(shí)候讀者也會(huì)給我們布置作業(yè)，點(diǎn)名要看某一棟房子?！?p>

網(wǎng)紅路上的“老古董”

上海的老房子主要分為四種類型：帶花園的獨(dú)立別墅（花園洋房）、新式里弄洋房、舊式里弄、石庫門。其中，花園洋房主要分布于靜安、黃浦、長(zhǎng)寧、徐匯四個(gè)中心城區(qū)。最早的西洋建筑在黃浦江沿岸，后來，以西藏中路為界，花園洋房大多集中在它的西面，沿南京路、延安東路和淮海中路等主干道自東向西分布。

在滬上的“網(wǎng)紅”馬路武康路上，聚集了一百多幢老洋房，洋房的主人們大多顯赫一時(shí)，袁世凱政府的第一任內(nèi)閣總理唐紹儀、《新聞報(bào)》的老板加拿大人福開森等，都曾居住在這條馬路上。每到周末，你都能看到許許多多的年輕人到此拍照、打卡。

“武康路走的人太多了?！崩蠌?jiān)?jīng)和上海老房子俱樂部做過一次城市漫步，有四十多人參與，他選擇的是游人稀少的冷門路線，“我們走興國(guó)路和泰安路，然后一直穿到湖南路，再折出來，跟人家走的不一樣。”

全程兩個(gè)多小時(shí)，老張擔(dān)任講者，給會(huì)員們講述上海老街道和老房子過去的故事，在懂行的人看來，這些道路周邊處處是寶，隱匿于尋常巷陌之間的老洋房，近年來賣價(jià)已經(jīng)飆升到了一個(gè)億。

對(duì)上海房地產(chǎn)稍微有些了解的人，都能輕而易舉地報(bào)出湯臣一品、檀宮、東郊壹號(hào)等“樓王”的名字，但這些后起之秀和價(jià)值連城的“老古董”們比起來，可能真的要稍遜一籌。

“古董”值錢，正因?yàn)樗跀?shù)量上的稀缺。據(jù)現(xiàn)有資料顯示，上海市現(xiàn)存老洋房4000-5000幢。2004年起，上海市房地局第17號(hào)文件規(guī)定，國(guó)有花園住宅只租不售?，F(xiàn)存私有產(chǎn)權(quán)的老洋房總共也只有500-600棟，在滬上一家知名老洋房經(jīng)濟(jì)企業(yè)擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)的陸偉告訴我們，產(chǎn)權(quán)清晰、可供出售的老洋房全市只有300棟左右，這之中的一些還亟需修繕。

地理位置佳、具有豐富人文歷史的老洋房，近年來總價(jià)都以億來計(jì)，其中漲價(jià)漲得最經(jīng)典的，要屬愚園路上的嚴(yán)家花園。2009年盛大網(wǎng)絡(luò)首席執(zhí)行官陳天橋以2.8億元的價(jià)格入手，等到2016年時(shí)，對(duì)外報(bào)價(jià)已達(dá)10億元，幾乎是以一年漲一億的速度在瘋漲。

在陸偉和作家董鳴亭所著的《上海老洋房的故事》一書中，收錄了近十年來上海老洋房市場(chǎng)的部分成交數(shù)據(jù)：2008年一套面積在200平方米左右的老洋房總共售價(jià)還不到2000萬元;到了2017年，一棟老洋房的市場(chǎng)均價(jià)已經(jīng)漲到了30萬元/平方米。

十多年之前，上海老洋房的市場(chǎng)估值和周邊的新公寓估值邏輯差不多，僅從其所處的地段、品相、占地面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來評(píng)估，這幾年來，除基礎(chǔ)數(shù)據(jù)外，買家們會(huì)更看重昔日營(yíng)造商背景、建筑風(fēng)格元素、屋內(nèi)歷史物況、風(fēng)格是否完好保存等因素，甚至，連房子里以前住過什么人、有過怎樣的家族典故都為看房者們津津樂道。

巨鹿路886號(hào)的梁家花園出自建筑大師鄔達(dá)克之手。房主的爺爺是昔日罐頭大王，外公是英美煙草大買辦，父母在國(guó)際飯店舉行婚禮，這對(duì)鄔達(dá)克的粉絲來說堪稱“建筑史上的童話”。有了這一整套的歷史資料“背書”，這幢洋房在2016年售出了40萬元一平方米的單價(jià)，開創(chuàng)了上海首例以人文歷史為溢價(jià)的房產(chǎn)案例。

古董值錢，是因?yàn)樗跀?shù)量和價(jià)值上的稀缺性，地理位置絕佳、具有豐富人文歷史的老洋房也是如此，部分房源的總價(jià)近年來已經(jīng)上億。

洋房交易史的變遷

上海最早的西式建筑出現(xiàn)于1872年，由英國(guó)領(lǐng)事館率先修建。住在花園洋房里的不是軍政要人，就是商界名流，世界上流行的建筑風(fēng)格，都能在當(dāng)時(shí)的房子里尋到蹤影，歐式、美式、日式......既有莊重豪華之感，又不乏清新明快之風(fēng)。

自2008年開始接手老洋房業(yè)務(wù)的陸偉告訴我們，雖然這些房子本身歷史悠久，但開始流通交易也就近三十年左右。

上世紀(jì)90年代，新的高樓大廈逐漸拔地而起，不少居住在浦西的上海人面臨動(dòng)遷問題。過去住在弄堂里的一些老上海人有的想要改善居住條件，就慢慢把家里的老房子給騰出來。當(dāng)時(shí)從國(guó)外被派遣到上海工作的外國(guó)人，成了第一批洋房買家。

二十多年前，花上百萬的價(jià)格就能買下一棟帶花園的老洋房，論性價(jià)比，可比那些新建成的公寓劃算多了?！耙郧昂芏嗪芘５睦贤馐遣辉敢庾≡谀暇┪髀繁泵娴摹！崩蠌埜嬖V我們，“舊時(shí)代，公共租界和法租界以延安中路為界，他們只在這一很小的區(qū)域找房子，最南不能過了建國(guó)西路?，F(xiàn)在最好的房子也還是在淮海中路一線從淮海公園一直到武康路、華山路一帶?！?/p>

上世紀(jì)90年代末至2000年初，港澳臺(tái)同胞們也加入了這一隊(duì)伍，他們有的來上海做生意，有些則是上世紀(jì)四五十年代從上海的老建筑中搬離的人們的后輩。

2000年至2010年的十年間，上海的老洋房市場(chǎng)顯得有些“被動(dòng)”：總是跟著周邊新樓盤價(jià)格的推高而水漲船高，有意思的是，這十年間雖然上海房地產(chǎn)價(jià)格起起落落，老洋房卻都不受影響：“2003年的SARS、2005年的宏觀調(diào)控、2008年的次貸危機(jī)，每逢炒房者抱團(tuán)拋售，老洋房的價(jià)格都紋絲不動(dòng)，這就是所謂的‘物以稀為貴?！标憘ト缡钦f。

在這段時(shí)間內(nèi)，一些海外歸來的華人成了老洋房的第三批買家，他們中的一些人管理著公司的對(duì)華業(yè)務(wù)，因?yàn)閺男≡趪?guó)外耳濡目染，歷史建筑的價(jià)值是不言自明的。

2010年至今，無論是因公出差、出國(guó)留學(xué)，還是外出旅游，隨著更多的人走出國(guó)門，了解到海外的古建筑文化，越來越多的人也開始懂得欣賞上海老洋房的價(jià)值，一些企業(yè)家和一線明星逐漸加入“實(shí)力派買家”的行列。“現(xiàn)在就是有錢的基本都會(huì)來買，老房子現(xiàn)在都成熱點(diǎn)了。明星、企業(yè)家都是重要買家，但大家普遍比較低調(diào)，買了也不會(huì)去聲張?！?p>

投資者群像

不過據(jù)陸偉觀察，近些年來找他看房的客戶愈發(fā)趨于年輕化，“一些80后都在買老房子了?！?/p>

“你接待過最年輕的客戶多大？”

“不瞞你說，是個(gè)90后。”這在他看來并不稀奇，“現(xiàn)在的年輕人

都比較有想法，喜歡具有人文歷史底蘊(yùn)的住宅，希望在保留老房子原有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上增添一些時(shí)尚元素。”

有人選擇從豪宅換至花園洋房，一對(duì)之前在大平層住得有些失望的小夫妻，因?yàn)榭粗辛死涎蠓康目臻g利用率，選擇以房換房，在他們看來，過去的老房子能把空間的使用功能全部打開，層高高、開間寬，還附帶一個(gè)大花園，物有所值。就這樣，他們成了老洋房里的“新業(yè)主”。

老張接觸到的案例大多為投資客，“買來投資的人要遠(yuǎn)多于自住。很多明星都很聰明，他們知道自己總有一天會(huì)過氣，就投資老房子收收租，租金對(duì)于他們來說就是個(gè)養(yǎng)老的錢，雖然不比存在銀行里來得多，但這就是圖個(gè)放心?！?/p>

不過明星們挑起，房子來也比普通投資者要挑剔得多?！跋愀劬扌侵苄邱Y看房子只有一個(gè)要求，坐在院子里面不能看到外面的高樓，你想想，這得是多大的院子？除了太原別墅，我腦子里一時(shí)半會(huì)兒還真想不出其他?！?/p>

也有人購置老洋房后充分利用它們的商業(yè)價(jià)值，以鳳陽路上的應(yīng)公館為例：租金2000元/小時(shí)，5小時(shí)起訂，使用者還需穿戴整齊：女士需穿著旗袍、做好頭飾，男士需穿好西裝、背帶，打理好皮鞋，否則不被準(zhǔn)許入內(nèi)。老張還告訴我們，《安家》的劇組在應(yīng)公館內(nèi)拍攝一天，就要花掉十萬人民幣。

在“金融屬性”之外，也有不少人看中的是老洋房的“情懷屬性”。買不起花園洋房但又有老房子情懷的年輕人，會(huì)選擇購置老公寓。

洋房買家Eileen就是其中之一，她在|2015年時(shí)入手了一間屬于自己的住所。

房子位于泰安路24號(hào)，根據(jù)樓下的銘牌，這棟公寓建于1946年，占地面積640平方米，新中國(guó)成立后里面住過多位醫(yī)學(xué)界專家。2017年4月，徐匯區(qū)文化局將此公布為徐匯區(qū)文物保護(hù)點(diǎn)。

Eileen買下的是一套頂層朝東的套間，兩居室結(jié)構(gòu)，面積不大，只有38平方米，但因?yàn)槭怯挟a(chǎn)權(quán)的，2015年賣到260萬元，現(xiàn)在則翻了一番。

這棟6層高的小公寓在上世紀(jì)70年代末被加蓋了一層，是徐匯房管所為了解決職.工住房問題動(dòng)的手腳，用她的話說，“腳下是真品，頭上是贗品”。當(dāng)時(shí)一連看了十多套的她執(zhí)意要選有產(chǎn)權(quán)的，就是為了能在真正意義上讓房子為自己所有。

無論是滿屋的陽光還是樓頂?shù)奶炫_(tái)，她都頗為滿意，愛好藝術(shù)和園藝的她當(dāng)初花了差不多40萬元來整修，使得這套房兼具家和工作室的需求。

Eileen說她算是老洋房的癡迷者之一，在買房之前，她已經(jīng)在附近住了二十多年，大學(xué)雖然就讀于上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，但也沒離開過這片區(qū)域，這里的一花一木于她而言都像是形影不離的老朋友一樣。

“泰安路120弄10號(hào)衛(wèi)樂園住過賀子珍;泰安路115弄花園住宅住過周谷城;泰安路117號(hào)是潘澄波兒子潘志銓舊居;泰安路76弄是賀綠汀舊居;泰安路10弄1號(hào)是湯曉丹、藍(lán)為潔舊居?！彼龑?duì)這些歷史如數(shù)家珍，關(guān)于老洋房的書在她家里幾乎都能找到。

她說自己是一個(gè)很能折騰的人，起初和先生多吉出于對(duì)舊物的喜愛，穿街走巷從世界各地淘來各種舊物古董，將它們安放在這處裝飾一新的工作室，這里所有的物件包括燈具、木柜、椅子、掛畫都是Vintage工業(yè)復(fù)古風(fēng)，主要面向設(shè)計(jì)師或者是做設(shè)計(jì)品牌的賣家來淘貨或者辦私人活動(dòng)。

去年，Eileen對(duì)這里進(jìn)行了新一輪的升級(jí)，處理了很多舊物，現(xiàn)在的審美跟過去不同了，得與時(shí)俱進(jìn)才行。如今，這套房的售價(jià)在四百多萬元，每天都有紙條來求購，但她仍然在轉(zhuǎn)租與工作室之間左右搖擺，“賣是舍不得賣的”，買房不易、裝修艱難，她在心態(tài)上已然和房子融為了一體。

但老張并不建議個(gè)人投資者盲目進(jìn)場(chǎng)。

“去年12月以來，上海市出臺(tái)了新規(guī)，房屋使用權(quán)也開始限購了，這意味著你買一套房子，就要浪費(fèi)一張‘房票，這張‘房票很值錢。”

因?yàn)椤巴鉃┮晕鳌狈e累的人氣，總有人問老張買進(jìn)一套優(yōu)質(zhì)老洋房的注意事項(xiàng)，不同于市面上的一些中介公司和經(jīng)紀(jì)人，他站在買方角度給出了自己的總結(jié)：

眼界要比生活高一點(diǎn)，預(yù)算2000萬元的人可以從3000萬元起看;

提前跟經(jīng)紀(jì)人約定好傭金比例;

買大標(biāo)的老洋房要絕對(duì)低調(diào)，最好能換個(gè)新手機(jī)和新微信，避免自己開豪車出門;有條件的可以讓經(jīng)紀(jì)人安排車輛接送;

如果為了贏得賣家的青睞，必要時(shí)可以靠全現(xiàn)金一次性支付;

定金足夠多，房東反悔的幾率也就比較小了。

“有些信息，還得靠和門衛(wèi)室的保安搭訕獲取，千萬別小看了他們，一包軟殼中華，就能在慢慢升騰的煙霧里打開話匣子”。

除了價(jià)錢，老洋房買家們更看重營(yíng)造商背景、建筑風(fēng)格元素、屋內(nèi)歷史物況、風(fēng)格是否完好保存等。

祖宅與“寄居戶”

有人買就有人賣，在老洋房市場(chǎng)中，賣房的人多為原始業(yè)主和投資客兩個(gè)群體，前者占到很大一部分。

“很多老業(yè)主賣家里的祖宅倒不是因?yàn)槿卞X，而是因?yàn)樗麄兒秃蟠忌钤趪?guó)外，物質(zhì)上不缺，生活條件有保障。但是一般家族里的長(zhǎng)者都會(huì)思考一個(gè)問題，那就是等到自己過世后，房子要怎么處理？”陸偉接觸到不少這樣的案例。

“他們不希望后代來爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)，雖說賣祖宅本身是一件令人難過的事，但比起后人可能為了房子爭(zhēng)得面紅耳赤，他們還是會(huì)選擇在自己這里就消除這一隱患?！?/p>

還有一些則是生活在里面的普通百姓，“有些人希望賣掉房子之后，可以換套現(xiàn)代的房子，改善自己的居住環(huán)境?！?/p>

老洋房雖然歷史悠久，但在未經(jīng)改造的情況下，居住條件可能并不那么理想，住在朝南的開間還好，如果不小心分到的是朝北的亭子間，不僅面積狹小，常年見不到陽光，刮風(fēng)下雨時(shí)還有可能漏水。

“思南公館對(duì)面就有很多這種類似‘七十二家房客的房子，很多人喜歡在外面拍照，殊不知住在里面的人，都迫切地想搬出去。”若是你有機(jī)會(huì)和住在其中的人交流，他們多半會(huì)回應(yīng)一句：“有什么好拍的？你覺得外面好看么，里面有老鼠蟑螂的知道伐？”

“這就和‘上海人不會(huì)去東方明珠是差不多的道理?！睆男≡谏虾ｉL(zhǎng)大、居住在新式里弄的陸偉對(duì)此深有體會(huì)，“東方明珠以前是上海的至高點(diǎn)，登上它你能遍覽上海大部分的風(fēng)景，但上海本地人多半是不以為然的，老房子也是同樣的道理，真正這么多年住在老房子里面的人，對(duì)老房子其實(shí)是有些‘仇視的，在他們看來，這就是普通的老樓，在年久失修的情況下，住起來非常潮濕，并不舒服?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海80%的老洋房都只有使用權(quán)，一棟房子里住著多戶人家是這些老建筑的常態(tài)，煤衛(wèi)合用、樓道里堆滿了各式各樣不舍得丟棄的家具，一些生活用品的表面甚至布滿灰塵。一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，每家門口堆的東西數(shù)量決定了這家人在這棟房子里的話語權(quán)，因?yàn)闁|西越多的人住得越久。

上海有句老話叫做：“窮人翻身靠動(dòng)遷?！彪娨晞　栋布摇分幸舶才帕讼嗨频那楣?jié)：住在老洋房里的遠(yuǎn)房親戚在業(yè)主賣房時(shí)提出分財(cái)產(chǎn)，獅子大開口，一要就是幾千萬。有微博網(wǎng)友在看完這部劇后評(píng)論道，這幾乎就是他“家里故事”的翻版。

在陸偉看來，現(xiàn)實(shí)中這樣的情節(jié)幾乎每天都在上演，住朝北亭子間的人要求和朝南開間的人分到同樣多的動(dòng)遷款、拿不到理想中的數(shù)字就賴在里面當(dāng)“釘子戶”，拒不搬走。

“對(duì)這些人，趕是沒有用的，無非是補(bǔ)償金不到位，就看買家愿不愿意松口了?！崩蠌垖?duì)這種現(xiàn)象看得很淡然，“如果一幢房子里面住了五戶人家，你只要能談妥其中四家，剩下來那家你不用談的，他會(huì)受不了輿論的壓力，四家人一起讓他搬，他最后也就搬了，這是我們真實(shí)遇到的情況?！?/p>

對(duì)這些“寄居戶”，陸偉表現(xiàn)出了更多的體諒和理解。他舉了一個(gè)現(xiàn)實(shí)中的例子來表明自己的看法：“我接觸過上海的一棟住宅，現(xiàn)在住在里面的是業(yè)主以前工廠的工人。那棟房子的花園有上千平方米，如果交易的話肯定能賣到天價(jià)，但業(yè)主的后人并未將工人們趕出去，在他們逃亡的年代里，如果不是工人們一直辛苦‘守著這棟房子，它可能早就被收回了，那便沒有買賣的后話了?！?/p>

在過去，“寄居戶”的長(zhǎng)輩和房子的主人關(guān)系極為密切，但隨著時(shí)間的流逝，隔了一代人，情誼便不再像當(dāng)初那么深厚，“但辛辛苦苦幫一個(gè)家族守著一棟房子，要點(diǎn)動(dòng)遷款，也是情理之中。”在陸偉眼中，這些“寄居戶”本身，已經(jīng)成為了房子的一部分，要趕走他們本身就是件挺殘忍的事情。

行走的活歷史

無論是“七十二家房客”，還是名家后代，一個(gè)人就是一部行走的歷史。最開始寫作“外灘以西”的時(shí)候，老張沒太想過做口述史，但隨著結(jié)識(shí)的人越來越多，他漸漸覺得這些過去的故事應(yīng)該被留存下來。

“有的人會(huì)帶我去他們住過的地方走走看看，跟我講小時(shí)候是怎么在大院里長(zhǎng)大的，我這才知道除了‘部隊(duì)文化之外還有一種‘大院文化?！鄙?0世紀(jì)60年代的老張，跟這些“后人”們比起來還是小了一兩輪，“他們現(xiàn)在七八十歲，在還能走得動(dòng)路的情況下帶你回去看看，這些記憶應(yīng)該被記錄下來。”

也有讀者請(qǐng)他幫忙考證房子歷史。他手上有本1925年的行號(hào)錄，這之中比較困難的部分在于地址不對(duì)應(yīng)。1927年上海對(duì)路牌有過一次比較大的調(diào)整，很多號(hào)碼都對(duì)不上了，“除非找到一個(gè)已經(jīng)考證過的參照物，你再根據(jù)這個(gè)‘地標(biāo)來倒推，不然這個(gè)工作是很難有突破的?！?/p>

比起做老建筑的地址考古，老張更愿意翻閱過去的檔案，“我們現(xiàn)在看到的有些資料都是錯(cuò)的，那我去把原始檔案找出來，拿給你看，就一目了然了?！?/p>

陸偉則致力于書寫老房子里“新業(yè)主”的故事。在他看來，和新業(yè)主們聊天也是對(duì)城市變遷的一種記錄，“你不光可以了解這棟房子的前世今生，還能為它譜寫一段當(dāng)代史?！?/p>

美國(guó)記者威廉·曼徹斯特在《光榮與夢(mèng)想》中寫道：“在幫助我們了解過去方面，重大事件也許還并不如——幾封信、壓在舊書里的幾朵花、幾張過時(shí)的舞會(huì)節(jié)目單、曾為人所喜愛因而不忍拋棄特意加以珍藏的玩具之類——一些普通人無意留下的小物品?！?/p>

但對(duì)于有些花高價(jià)買下房子“收藏”的人來說，更多是為了滿足自己的身份需求。

“這個(gè)東西跟老古董是一樣的，你說有多少人去買一個(gè)上億的杯子，他會(huì)拿來喝茶呢？”