在宋代“安家”也不易

劉永加

熱播的電視劇《安家》塑造了房產(chǎn)中介這一群體，全面展示了他們工作中的酸甜苦辣。其實(shí)，穿越到宋代做一個(gè)房產(chǎn)中介也不容易，那時(shí)針對(duì)房產(chǎn)中介的“清規(guī)戒律”一點(diǎn)也不比現(xiàn)在少。

實(shí)行掛牌準(zhǔn)入制度

宋代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，特別是在京城開封，田宅租賃和買賣頻繁，市場(chǎng)的需求刺激了房產(chǎn)中介數(shù)量的急劇增加，使得他們?cè)谔镎赓U和買賣中發(fā)揮著重要的作用。那時(shí)房產(chǎn)中介被稱為田宅牙人。由于房屋租賃和銷售的形式多樣，手續(xù)很是復(fù)雜，所以在每一樁田宅的交易中，田宅牙人具有溝通田宅交易信息、提供居間中介服務(wù)、執(zhí)行政府信用擔(dān)保公證功能、監(jiān)督田宅賦稅、加強(qiáng)交易的規(guī)范性的職能，成為促進(jìn)田宅流通的一個(gè)顯目職業(yè)群體。

田宅牙人在溝通田宅買賣需求的同時(shí)，也有一些人會(huì)借助官方賦予的權(quán)力，勾結(jié)強(qiáng)者，欺行霸市，上下其手，進(jìn)行種種違法亂紀(jì)的欺詐行為，從而產(chǎn)生了擾亂市場(chǎng)、阻礙田宅流通的消極作用。為了加強(qiáng)對(duì)田宅牙人的管理，宋朝針對(duì)民間交易牙人制定了《牙保法》，把包括田宅牙人在內(nèi)的所有牙人都納入官府的控制之下。宋朝規(guī)定：經(jīng)官府登記批準(zhǔn)，并發(fā)給類似營業(yè)執(zhí)照的“身牌”后，才能從事牙人的活動(dòng)。

據(jù)記載，宋朝政府發(fā)給田宅牙人的“身牌”，是一種木質(zhì)牌子，作為田宅牙人進(jìn)入市場(chǎng)的行業(yè)執(zhí)照。頒發(fā)“身牌”的目的，不僅在于管理牙人，而且要通過牙人監(jiān)督商人，從而把官府的控制能力延伸到各個(gè)市場(chǎng)和各種物業(yè)的交換過程中去。這標(biāo)志著，在宋代包括房產(chǎn)中介在內(nèi)的各類牙人，都實(shí)行掛牌準(zhǔn)入制度。

田產(chǎn)交易前須調(diào)查

在宋朝規(guī)定：房屋和土地等不動(dòng)產(chǎn)的買賣必須通過田宅牙人才會(huì)被國家認(rèn)可。在進(jìn)行田宅買賣前，田宅牙人必須根據(jù)檔案記錄的內(nèi)容來確認(rèn)賣方是否是田宅的所有者，檢查交易田宅的所有權(quán)歸屬，就是為了防止“一物兩賣”的重疊交易行為。

在具體操作中，田宅牙人必須進(jìn)行調(diào)查，可向見證人了解有無界至爭端和重疊典賣。同時(shí)，賣家必須提供“鬮書砧基”，即“人戶交易，當(dāng)先憑牙家，索取龜書砧基，指出丘段圍號(hào)”。鬮書是記錄分家時(shí)各當(dāng)事人所分得具體田產(chǎn)及其坐落方位的文書，若經(jīng)官府蓋印確認(rèn)，則稱“印鬮”。砧基即砧基簿，上頭標(biāo)有田地的四至、數(shù)量、形狀等，因圖形像魚鱗，俗稱魚鱗圖，是經(jīng)戶主與官府共同確認(rèn)的用來編造地冊(cè)及稅額的一種底簿。有了“鬮書砧基”，田宅牙人就需要根據(jù)鬮書、砧基簿的記載，來確認(rèn)田宅交易的合法性，這樣才能防止“一物兩賣”的重疊交易行為。

如果因?yàn)樘镎丿B交易而造成他人損失的，田宅牙人必須承擔(dān)民事上的賠償責(zé)任，在刑事上還要判刑。對(duì)此，《宋刑統(tǒng)·戶婚律·典賣指當(dāng)論競物業(yè)》明文規(guī)定：“有將物業(yè)重疊倚當(dāng)?shù)滟u者，本人、牙人、鄰人并契上署名人，各計(jì)所欺入己錢數(shù)，并準(zhǔn)盜論。不受錢減三等，仍征錢還被欺主人，如業(yè)主填納罄盡不足者，勒同署契牙保、鄰人等，共同填賠，其物業(yè)歸初倚當(dāng)之主。”這里的規(guī)定就是為了避免房主鉆空子一房兩賣。這條法律規(guī)定表明，田宅牙人如若參與重疊交易，不管是否把錢財(cái)納入自己的腰包，只要他知情，就和賣家同罪同罰。

南宋《名公書判清明集》卷九《重疊》記載了翁浩堂的一段判詞，講述了一個(gè)典型的關(guān)于房屋重疊典賣的合同欺詐民事糾紛案件。案情是這樣的，典賣人王益之將他的房屋、地基既典讓給了王規(guī)，又典賣給舒元琇，經(jīng)過判官的調(diào)查取證，證明案件的事實(shí)為：“舒元琇”僅僅是王規(guī)的假名，即舒元琇和王規(guī)是同一個(gè)人。其實(shí)，典賣契約的合同當(dāng)事人就是王益之和王規(guī)，舒元琇是一個(gè)不存在的人，因?yàn)橥跻嬷妨送跻?guī)米酒錢一百貫，經(jīng)過層層加息最后加至三百多貫，迫于無奈，在王規(guī)的脅迫下簽了典賣契約，而田宅牙人陳思聦又為王益之作了證明。也就是說，陳思聦參與了這起田宅欺詐重疊交易案件，陳思聦承擔(dān)連帶責(zé)任，被判“并合照條堪杖一百”。由這一典型案例可見，宋代對(duì)田宅牙人的管理比較規(guī)范，法律也很完備。

遵循交易順序原則

宋代在田產(chǎn)交易過程中，田宅牙人要保證交易過程的公平公正，必須嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行，其中包括先親后鄰的交易順序、查明房屋所有權(quán)、保證寡婦卑幼的房產(chǎn)權(quán)利、監(jiān)督買賣雙方納稅等，嚴(yán)禁弄虛作假。

顯然，除了防止重疊交易的義務(wù)外，田宅牙人還必須保證田宅買賣符合交易的順序，即“次問其所親，有無應(yīng)分人出外未回，及在卑幼未經(jīng)分析”。這是防止在親屬圈之內(nèi)遺漏田宅的所有權(quán)人?！端涡探y(tǒng)·戶婚律·典賣指當(dāng)論競物業(yè)》規(guī)定：“應(yīng)典賣、倚當(dāng)物業(yè)，先問房親;房親不要，次問四鄰;四鄰不要，他人并得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。如業(yè)主、牙人等欺罔鄰、親，契帖內(nèi)虛抬價(jià)錢，及鄰、親妄有遮吝者，并據(jù)所欺錢數(shù)與情狀輕重，酌量科斷?！边@就是要求在買家出價(jià)相等的情況下，田宅所有人同宗族中的本房近親擁有最先的購買權(quán)，其次才是賣家的四方鄰居。“房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易”的情況下，才可以由田宅牙人自由地進(jìn)行說合買賣。

保證公平交易，不得欺詐

宋代對(duì)于田宅牙人的管理非常嚴(yán)格細(xì)致，對(duì)于上下其手、欺詐枉私的，一旦發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)懲不貸。宋律規(guī)定：田宅典賣契約中，牙人不可或缺，只有田宅牙人對(duì)其進(jìn)行擔(dān)保，典賣契約才能生效。田宅牙人的作用如此重要，是因?yàn)槠涑耸怯喠⒌滟u契約的見證人之外，還要對(duì)交易本身承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保連帶責(zé)任。為了使典契擔(dān)保更加能夠讓人信服，需要田宅牙人在交易的田產(chǎn)上設(shè)立物的擔(dān)保，規(guī)定“如本主并保人填納不足者，勒之檢估吏人、牙人均補(bǔ)”。

為了加強(qiáng)懲戒力度，宋朝還規(guī)定牙人與牙人之間也承擔(dān)連帶責(zé)任，牙人與其他擔(dān)保人承擔(dān)相同的擔(dān)保責(zé)任，“犯人償不足，知情牙均備?！?/p>

然而事實(shí)上，總有很多牙人貪圖暴利，使得土地的交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實(shí)際價(jià)值。有史料記：“多是計(jì)會(huì)估量官吏，田宅牙人虛添畝角，增抬錢數(shù)。”在宋洪邁《夷堅(jiān)乙志》卷五《張九罔人田》中就有記載：“廣都人張九，典同姓人田宅，未幾，其人欲加質(zhì)，囑官儈作斷骨契以罔之。明年，又來就賣，乃出先契示之。其人抑塞不得語，徐謂之曰：‘愿爾子孫似我。欲語言而不得，灑淚而去?！睆倪@段史料中可以看出，典賣田宅的張九就采取非常手段將“典賣田宅”的契約合同換成所謂的“斷骨契”，指將房屋或田產(chǎn)賣掉之后不能贖回，就是因?yàn)樗c官牙暗中勾結(jié)。

田宅牙人還利用一般百姓對(duì)田宅交易的不了解和復(fù)雜的程序，與官府中人相互勾結(jié)，同時(shí)串通田宅交易的當(dāng)事人，進(jìn)行欺詐交易，從而謀取暴利。在《名公書判清明集》一書中，就有幾則關(guān)于田宅牙人涉嫌田宅買賣的欺詐案例，最終受到了法律的制裁。

宋代對(duì)田宅牙人規(guī)定了“糶場(chǎng)印式，以限制牙人的上下其手”，就是通過由國家統(tǒng)一制定規(guī)范的合同文本格式，來加強(qiáng)對(duì)牙人的管理，有利于保護(hù)商人和交易雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也為了避免偷稅漏稅。

宋代對(duì)房產(chǎn)中介這一群體設(shè)置這么多的“清規(guī)戒律”，就是要嚴(yán)加管理，規(guī)范交易行為，更好地維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序。這也為宋代商品經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。

（編輯 鄭儒鳳 zrf911@sina.com）