淺談規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位與作用

張凱

【摘要】對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的重要因素，也是各大房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的基礎(chǔ)保障。合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以使房地產(chǎn)企業(yè)受到市場(chǎng)的追捧，在一大批競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)中脫穎而出。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年才開(kāi)始崛起，普遍缺乏健全完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，衍生了一系列后續(xù)問(wèn)題。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者務(wù)必要探討規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要作用和地位，加強(qiáng)專業(yè)化規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，打造優(yōu)質(zhì)建筑品牌，推動(dòng)現(xiàn)代化城市建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】規(guī)劃設(shè)計(jì);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);地位;作用

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)的地位

1.1反映居民文化追求

現(xiàn)階段城市房地產(chǎn)項(xiàng)目絕大多數(shù)都是打造居民區(qū)，而一個(gè)個(gè)的居民區(qū)又可以被認(rèn)作是城市中的一個(gè)個(gè)小型社會(huì)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)規(guī)劃直接體現(xiàn)著一個(gè)區(qū)內(nèi)居民的生活水平和文化追求。而且，作為我國(guó)現(xiàn)代化城市建設(shè)的一部分，居民區(qū)的整體設(shè)計(jì)構(gòu)造，其實(shí)也是我國(guó)精神文明和物質(zhì)文明發(fā)展的象征。除此以外，建筑的性能和質(zhì)量直接關(guān)乎著居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，是人們安居樂(lè)業(yè)的最基礎(chǔ)保障，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要前提。最后，科學(xué)合理的居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)意味著土地資源的充分利用，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、資源的合理分配具有重要意義。

1.2決定房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗

優(yōu)秀的房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不僅能夠在招商引資方面拔得頭籌，而且能夠迅速在一定區(qū)域內(nèi)建立起口碑。所以，無(wú)論是從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，還是從銷售的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)在一定程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成敗。與此同時(shí)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化發(fā)展的時(shí)代，具備合理規(guī)劃設(shè)計(jì)藍(lán)圖的房地產(chǎn)項(xiàng)目更容易獲得市場(chǎng)認(rèn)同，更容易憑借優(yōu)秀業(yè)績(jī)?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中遙遙領(lǐng)先。

1.3增加邊際效益

邊際效益就是邊際收益與邊際成本的比較。對(duì)于現(xiàn)在社會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，邊際效益已經(jīng)成為各大房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相追逐的一項(xiàng)效益來(lái)源，現(xiàn)階段呼聲最高的是設(shè)計(jì)和景觀投資。所以，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能幫助房地產(chǎn)企業(yè)在建筑市場(chǎng)中以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勝出，這一點(diǎn)被絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)同。所以，設(shè)計(jì)獨(dú)特、創(chuàng)意新穎、品質(zhì)優(yōu)良的建筑是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的著力點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)的作用

2.1多方人員有機(jī)結(jié)合

在房地產(chǎn)企業(yè)制定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)多方人員共同協(xié)商交流。而且，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都依照國(guó)家規(guī)定設(shè)置工程項(xiàng)目審核部門(mén)，旨在對(duì)施工圖和施工設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)督和審核，以確保施工設(shè)計(jì)準(zhǔn)確無(wú)誤。而且，從價(jià)值理論的程度來(lái)說(shuō)，無(wú)論是施工造價(jià)還是施工技術(shù)，都是構(gòu)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案的重要組成。所以，設(shè)計(jì)人員在技術(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目的形態(tài)、景觀等結(jié)構(gòu)形式，以及材料設(shè)備選型和設(shè)計(jì)的安全性、經(jīng)濟(jì)型、合理性等因素，而審核部門(mén)要從這些層面展開(kāi)嚴(yán)格審核和評(píng)估，對(duì)現(xiàn)行市場(chǎng)中有待斟酌的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步明確。除此以外，各大房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要注意在工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中同時(shí)注重成本和質(zhì)量問(wèn)題，避免過(guò)度追求外表和高度的功利性問(wèn)題，打造令人們滿意的優(yōu)質(zhì)建筑。

2.2避免工程返工

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，倘若設(shè)計(jì)人員能夠深入了解施工技術(shù)和施工細(xì)節(jié)問(wèn)題，那么就能在較大程度上避免施工中常出現(xiàn)的返工問(wèn)題?？墒?，現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員更偏重于理論原理的掌握，有些新入職的人員甚至對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)一竅不通，在這樣的情況下，設(shè)計(jì)精度不高、深度不夠等設(shè)計(jì)規(guī)劃問(wèn)題逐漸出現(xiàn)，成為影響工程質(zhì)量和工程性能的重要因素。比如說(shuō)，有些設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)伸縮縫處的節(jié)點(diǎn)時(shí)傾向于簡(jiǎn)潔的設(shè)計(jì)，但如果不能掌握這個(gè)度，就很容易造成返工，增加房地產(chǎn)企業(yè)的施工成本及施工周期，導(dǎo)致項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)避開(kāi)了最優(yōu)方案。而且，如果返工問(wèn)題頻繁出現(xiàn)，企業(yè)就面臨著多次方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的工程造價(jià)面臨的不可控因素太多，直接威脅到了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3避免成本浪費(fèi)

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員務(wù)必要從成本節(jié)約的角度對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行認(rèn)真考慮。在初期階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)很容易存在不合理之處，討論這些問(wèn)題不能得到及時(shí)解決，后期業(yè)主的滿意度將會(huì)大幅度削減，甚至業(yè)主可能自行對(duì)其修改設(shè)計(jì)，進(jìn)而無(wú)法確定結(jié)構(gòu)安全性和穩(wěn)定性，又會(huì)浪費(fèi)社會(huì)資源。因此，設(shè)計(jì)人員在規(guī)劃方案時(shí)要站在業(yè)主的立場(chǎng)思考設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化問(wèn)題。比如說(shuō)，如何合理的設(shè)置衛(wèi)生間門(mén)才能確保其不會(huì)影響家具擺設(shè)，如何才能最大限度上提高結(jié)構(gòu)安全性和穩(wěn)定性。所以，在開(kāi)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要安排設(shè)計(jì)人員成立戶型研究小組，為其下發(fā)建立科學(xué)戶型評(píng)價(jià)體系、開(kāi)展客戶座談會(huì)的調(diào)研任務(wù)，以用戶的需求為標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免施工成本的浪費(fèi)和社會(huì)資源的浪費(fèi)。

2.4控制成本、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，各大房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)人員有必要切換視角，從利潤(rùn)創(chuàng)造角度思考工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的形式主要有以下兩方面：其一，打造高品質(zhì)建筑。高品質(zhì)的建筑在售價(jià)上具有更加靈活的可動(dòng)空間，以品質(zhì)為要素的規(guī)劃設(shè)計(jì)能增加房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);其二，開(kāi)展具有創(chuàng)新意味的設(shè)計(jì)構(gòu)思。隨著時(shí)代的發(fā)展和進(jìn)步，創(chuàng)新精神更容易幫助企業(yè)披荊斬棘，開(kāi)辟出一條全新的發(fā)展道路。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)銷售情況存在部分矛盾。所以，在進(jìn)行工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)以前沿的發(fā)展目光和設(shè)計(jì)構(gòu)思對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合考慮，避免工程設(shè)計(jì)和市場(chǎng)形勢(shì)相比滯后。而且，房地產(chǎn)企業(yè)要全面考慮現(xiàn)階段的市場(chǎng)需求特點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)設(shè)計(jì)合理的建筑平面布局方案。對(duì)居民區(qū)功能以及周邊建筑物用途職能等進(jìn)行科學(xué)分配，保障未來(lái)的居民能夠享受良好的現(xiàn)代化服務(wù)，提高生活質(zhì)量。而且，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重規(guī)劃設(shè)計(jì)中的一些特定指標(biāo)，比如說(shuō)建筑密度、容積率以及綠地覆蓋率等，把這些因素的合理安排作為工程項(xiàng)目的主打特色，將其作為吸引住戶目光、開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素。

結(jié)語(yǔ)：

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不僅僅能幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制工程造價(jià)，而且能在全過(guò)程中保障企業(yè)的利潤(rùn)創(chuàng)造。所以，相應(yīng)的設(shè)計(jì)人員一定要開(kāi)展科學(xué)合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打造品牌、創(chuàng)造口碑。

參考文獻(xiàn)：

[1]李學(xué)華，郭青偉，尹航.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程優(yōu)化管理[J].價(jià)值工程，2019，38（33）：50-51.

[2]李穎.簡(jiǎn)析設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性[J].河南建材，2019（04）：225-226.