地鐵地下空間商業(yè)價值及開發(fā)研究

【摘要】地鐵所擁有的地下空間具備較高的商業(yè)價值，實現(xiàn)對其商業(yè)價值的充分開發(fā)，可以為地鐵的高質(zhì)量建設(shè)提供完整的支持。本文首先對地鐵地下空間的商業(yè)價值及開發(fā)方式進行了總結(jié)，對地鐵地下空間開發(fā)利用存在的問題進行了研究分析，并制定了地鐵地下空間的開發(fā)策略及應(yīng)對建議，對提升地鐵地下空間開發(fā)利用具有十分重要的意義。

【關(guān)鍵詞】地下空間;商業(yè)價值;開發(fā)建議

當(dāng)前隨著我國城市軌道交通建設(shè)發(fā)展迅速，對地鐵地下空間的開發(fā)利用也越來越受到政府和軌道公司的重視。結(jié)合地鐵線路建設(shè)，對地鐵地下空間進行開發(fā)利用，不僅能有效節(jié)約城市土地資源，優(yōu)化整合城市空間布局，完善地鐵車站功能，更能提升地鐵盈利水平，促進城市經(jīng)濟發(fā)展，從而實現(xiàn)地鐵建設(shè)運營的可持續(xù)發(fā)展。

1、地鐵地下空間價值和優(yōu)勢

（1）由于地鐵建設(shè)成本大，投資回收周期長，而單純憑借票務(wù)收入無法維持地鐵建設(shè)運營的資金平衡，如對地鐵地下空間進行合理開發(fā)利用，可有效將人流聚集到地鐵站內(nèi)，從而提高地鐵票務(wù)收入，且客流的增加又可為地鐵地下商業(yè)提供消費保障，也為地鐵地下商業(yè)的價值提升奠定了基礎(chǔ)。

（2）地鐵在建設(shè)實施過程中，往往需要對地下進行大面積開挖，從而形成大量的地下空間，同時由于地鐵線路設(shè)計要求，使得部分車站線路往往埋深較深，從而與地面之間形成多層地下空間，如充分利用這部分空間進行地鐵地下空間開發(fā)，既可在很大程度上節(jié)省因地鐵建設(shè)而形成的部分建筑面積的建設(shè)成本，也可為乘客提供迅速、便捷的商業(yè)服務(wù)，獲取利潤。

（3）對地鐵地下空間進行開發(fā)利用，是在不影響城市用地的情況下，對城市發(fā)展空間的進一步拓展，在有效節(jié)約城市土地資源的同時，也促使城市逐步形成立體式發(fā)展的空間格局。

（4）地鐵商業(yè)與城市商業(yè)相比，由于地鐵乘客具有數(shù)量大、流動速度快等特點，加之地鐵自身的交通優(yōu)勢，有利于地鐵商業(yè)發(fā)展以經(jīng)營食品、飲料、快餐、醫(yī)藥、鮮花、報刊等消費頻率高、便于攜帶、購買快捷方便的商品為主的中小規(guī)模的連鎖商業(yè)，從而與城市大型綜合商業(yè)形成有效互補的良好局面。

2、地鐵地下空間開發(fā)利用主要方式

2.1站點地下空間開發(fā)

即充分利用地鐵站點與地面之間的空間，設(shè)置專門的商業(yè)夾層或利用地鐵站廳、地下通道的公共空間設(shè)置一些規(guī)模較小的零星商業(yè)，利用地鐵站點地下空間進行商業(yè)開發(fā)是地鐵地下空間開發(fā)利用的主要方式，目前國內(nèi)大多數(shù)城市在地鐵建設(shè)中都會考慮采用的主要開發(fā)方式。其主要優(yōu)勢一是能夠最大限度發(fā)揮地鐵大客流的優(yōu)勢，二是能為消費者提供便利、舒適的服務(wù)，但也存在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)計難度大、經(jīng)營業(yè)態(tài)限制多及可能對地鐵運營造成影響等不足，對此，在實際操作中應(yīng)注意必須以保障地鐵運營不受影響為前提，科學(xué)合理的制定開發(fā)方案。

2.2線路區(qū)間地下空間開發(fā)

即利用地鐵線路區(qū)間、配線上方的地下空間進行開發(fā)，與站點地下空間開發(fā)相比，線路區(qū)間地下空間開發(fā)的主要優(yōu)勢一是其為獨立的商業(yè)空間，對地鐵運營不會造成影響，二是開發(fā)規(guī)模相對較大，設(shè)計難度較低，業(yè)態(tài)選擇范圍較廣，但也存在無法發(fā)揮地鐵客流優(yōu)勢、與站廳交通流線過長，易與地上商業(yè)形成沖突、空間利用率低等不足，因此在開發(fā)時需做好前期規(guī)劃策劃，并充分考慮與線路兩側(cè)地上商業(yè)的結(jié)合開發(fā)。

3、地鐵地下空間開發(fā)存在的問題

3.1對開發(fā)利用認(rèn)知不足

目前部分城市政府和軌道公司在規(guī)劃建設(shè)地鐵時沒有突破傳統(tǒng)的觀念，對地鐵地下空間的開發(fā)利用缺乏足夠的關(guān)注，缺少具有前瞻性的、整體性的地鐵地下空間開發(fā)利用發(fā)展總體規(guī)劃，使得車站功能大多僅能滿足交通運輸功能，而少數(shù)車站即便考慮了交通功能與綜合服務(wù)功能的組合，但由于對地下空間規(guī)模特征、開發(fā)潛力的認(rèn)知水平有限，忽視了地鐵地下商業(yè)和地面商業(yè)之間的相互銜接，缺乏與城市設(shè)施的有機整合，不能形成立體化、匹配化的功能格局，使得地鐵地下空間開發(fā)多存在規(guī)模小、設(shè)施差、建設(shè)水平低、功能單一的問題，導(dǎo)致地下空間的開發(fā)價值無法得到完整全面的顯現(xiàn)，進而造成了城市地下空間資源的浪費。

3.2融資模式缺少創(chuàng)新

隨著我國地鐵建設(shè)進程的加快，原來由政府投資主導(dǎo)的建設(shè)運作方式，已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)下地鐵建設(shè)的需要。對此，部分城市已開始探索實踐拓展包括地鐵在內(nèi)的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的新的融資模式和途徑，即由政府創(chuàng)造條件，吸引和鼓勵企業(yè)和社會各界的力量共同參與建設(shè)開發(fā)。但在實際操作中，往往由于軌道公司對融資模式創(chuàng)新缺乏足夠的關(guān)注，尤其對于社會資本的引進應(yīng)用水平不足，無法在資金方面充分適應(yīng)地鐵車站地下空間建設(shè)的實際需要，雖然通過銀行貸款、融資租賃等方式解決了一部分建設(shè)資金短缺的問題，但由于商業(yè)銀行貸款期限較短與地鐵建設(shè)周期較長的矛盾，使得借款成本提高，還貸壓力增大，無形中造成地下空間開發(fā)價值的降低。

3.3策劃經(jīng)營水平有限

國內(nèi)地鐵建設(shè)的重心普遍偏重于建設(shè)、運營方面，地鐵商業(yè)開發(fā)經(jīng)營方面的人才數(shù)量、經(jīng)驗相對不足，尚不能做到統(tǒng)籌規(guī)劃地鐵站點地下空間的數(shù)量和規(guī)模，也無法對經(jīng)營業(yè)態(tài)范圍、配比等進行優(yōu)化組合，從而出現(xiàn)地下空間布局不合理，配套設(shè)施不完善等問題;而在地鐵建設(shè)過程中，由于地鐵地下商業(yè)審批部門多，報建程序復(fù)雜，項目手續(xù)辦理難度大、周期長，加之地下空間開發(fā)在消防、給排水、防排煙、排污等方面的存在條件限制，設(shè)備系統(tǒng)所占空間大、空間利用率低、通風(fēng)采光也不甚理想，管理成本偏高，經(jīng)營的業(yè)態(tài)限制多等因素影響，大大增加了策劃經(jīng)營的工作難度。

4、地鐵地下空間商業(yè)價值的開發(fā)建議

4.1明確開發(fā)策略

地鐵地下空間開發(fā)利用是一項復(fù)雜性、專業(yè)性很強的工程，需要各相關(guān)部門緊密合作，明確地下空間開發(fā)利用的原則、任務(wù)、實施流程，加強對地下空間開發(fā)需求的研判分析，編制切實可行的城市軌道交通地下空間總體規(guī)劃實施方案，而在實際操作中，一是要優(yōu)化相關(guān)行政審批手續(xù)和辦理流程;二是要立足于整個城市和區(qū)域的發(fā)展，統(tǒng)籌考慮地下空間開發(fā)數(shù)量、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、建設(shè)規(guī)模等內(nèi)容;三是要以實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)發(fā)展整合為原則，綜合考慮地鐵線路走向及地鐵站點周邊商業(yè)發(fā)展情況，區(qū)域內(nèi)地下空間的開發(fā)要與其所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)網(wǎng)點狀況、消費群體分布和購買力水平等相適應(yīng);四是要充分考慮地下空間開發(fā)價值最大化，對于商業(yè)競爭不充分的地鐵站點所處的區(qū)域可適當(dāng)擴大規(guī)模和數(shù)量，而對于商業(yè)競爭相對激烈的區(qū)域，可適當(dāng)減少地下空間開發(fā)規(guī)?；蛉∠叵驴臻g開發(fā)規(guī)劃，以確保社會效益與經(jīng)濟效益的處于平衡狀態(tài);五是要根據(jù)地鐵建設(shè)及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況，合理安排地下空間開發(fā)順序，采用同步開發(fā)或預(yù)留接口適時開發(fā)的方式進行開發(fā)建設(shè)。

4.2加大融資力度

地鐵地下空間開發(fā)利用需要大量投資，因此，政府和軌道公司應(yīng)加快城市地下空間開發(fā)建設(shè)投融資體制改革，建立社會資本合作機制（PPP），將地鐵地下空間開發(fā)利用納入到政府和社會資本合作方式的框架中，不斷探索創(chuàng)新市場多元化的融資模式;鼓勵企業(yè)和社會資本參與地鐵地下空間開發(fā)，鼓勵軌道公司以發(fā)行企業(yè)債券、項目收益?zhèn)约爸衅谄睋?jù)等方式進行融資;鼓勵國內(nèi)外相關(guān)金融機構(gòu)積極加大對地下空間資源開發(fā)利用的信貸支持力度;開展特許經(jīng)營權(quán)、收費權(quán)和購買服務(wù)協(xié)議預(yù)期收益等擔(dān)保創(chuàng)新類貸款業(yè)務(wù)等，進一步加大對地鐵站內(nèi)空間開發(fā)利用的支持力度。

4.3提升策劃經(jīng)營能力

地鐵地下空間開發(fā)利用是一項前瞻性強、操作難度大、實施周期長、對人員要求高的工作，要做好這項工作，軌道公司必須以培養(yǎng)人才為立足點，通過不斷積累實踐經(jīng)驗、積極探索開發(fā)新模式、完善溝通溝通協(xié)調(diào)機制，進而逐步建立起自己的專業(yè)策劃經(jīng)營團隊。在團隊組建初期，可考慮在地鐵規(guī)劃階段引進實踐經(jīng)驗豐富的第三方專業(yè)策劃機構(gòu)或商業(yè)運營團隊，指導(dǎo)協(xié)助軌道公司完成地下空間的規(guī)劃運營工作，既可在一定程度上避免在規(guī)劃、設(shè)計方面出現(xiàn)問題，也可為招商經(jīng)營提供保障，而軌道公司則可通過學(xué)習(xí)，逐步積累相關(guān)經(jīng)驗，同時，軌道公司可根據(jù)團隊自身能力及地鐵商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)的不同，在招商運營時考慮采取整租與分租相結(jié)合的方式，通過整租方式為軌道公司提供利益保障，通過分租方式鍛煉提升團隊策劃經(jīng)營能力，并逐步向自主經(jīng)營轉(zhuǎn)變，最終實現(xiàn)地鐵地下空間開發(fā)利益最大化。

結(jié)論：

結(jié)合地鐵建設(shè)對地鐵進行地下空間開發(fā)利用，既能節(jié)省地鐵建設(shè)成本，也能充分發(fā)揮城市地下空間經(jīng)濟價值，然而，政府和軌道公司還應(yīng)進一步加強對地鐵地下空間商業(yè)價值的重視和開發(fā)，從解決城市實際問題出發(fā)，統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)開發(fā)，從而實現(xiàn)地鐵建設(shè)與地鐵地下空間開發(fā)的健康有序發(fā)展。

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作者簡介：

鐘蕊（1987.1.16），性別：女，民族： 漢 籍貫：陜西西安，學(xué)歷：本科現(xiàn)有職稱：中級經(jīng)濟師，研究方向：商業(yè)價值開發(fā)。