無確切建筑面積的構筑物如何辦理首次登記

徐映雪

案? ?例

2014年10月，A公司申請為其建設廠區(qū)內的水塔及蓄水池辦理首次登記，但其提交的《房屋面積測繪報告書》中沒有確切的建筑面積，不動產登記機構能否辦理，具體應如何辦理？

分? ?析

筆者認為，登記機構應對其建設廠區(qū)內的水塔及蓄水池辦理構筑物首次登記。

《物權法》規(guī)定的“不動產登記”包括所有不動產的物權登記。不動產不僅僅包括房地產，土地及附著于土地的建筑物、構筑物都屬于不動產。雖然相關法律法規(guī)對構筑物首次登記時如何進行面積測繪、登記描述等問題沒有明確規(guī)定，但構筑物只有經過登記才能體現(xiàn)物的價值和物權效力，才符合物權登記公示的立法宗旨。

《物權法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”《城市房地產管理法》第二條第二款規(guī)定：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物?！边@里首次提出了“構筑物”的概念。構筑物是指獨立存在于建筑物之外的，不具備人類生產及生活功能的永久性人工建造物，如隧道、橋梁、碼頭、水池、油庫等?！恫粍赢a登記暫行條例》第五條中規(guī)定，房屋等建筑物、構筑物所有權依照本條例的規(guī)定辦理登記?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第三十九條規(guī)定：“具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物所有權的登記，按照本實施細則中房屋所有權登記有關規(guī)定辦理。”由此可知，對構筑物進行首次登記是有法可依的，應按照房屋所有權登記有關規(guī)定進行辦理。

在具體辦理構筑物首次登記過程中，應注意以下兩點。其一，要對構筑物與建筑物予以區(qū)分。在《不動產登記申請書》中即要求明確申請登記的對象屬于建筑物還是構筑物，申請單位對此往往界定不清，相關規(guī)劃材料有時只列出有限信息而不顯示建造種類，這就需要登記機構來進行界定。在界定時首先要注重構筑物的法律特征，一是人工建造性，非天然形成的，其凝結了人類的勞動創(chuàng)造價值，天然存在的水渠、溝壩等不屬于構筑物。二是建設永久性，臨時建設可隨意拆除或移動的建造物不屬于構筑物。三是人們不直接在內進行生產和生活，這是構筑物區(qū)別于建筑物最重要的特征。雖然建造構筑物也是為了滿足人們的需要，但人們生產和生活的主要場所是在房屋等建筑物內。四是獨立性，建筑物包括房屋、附屬設施及其他建筑物，有時構筑物會與附屬設施相混淆，判別時應從其獨立性著手，一般建造在房屋內部或屬于房屋一部分的建造物，作為房屋的附屬物，屬于附屬設施，不屬于構筑物，構筑物勢必獨立于建筑物之外。

其二，構筑物登記之所以覆蓋率低、發(fā)展緩慢，一個主要的問題是構筑物測繪難度較大?！斗慨a測量規(guī)范》第3.1.1規(guī)定：“面積測算系指水平面積測算，分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算?！钡?.1.2規(guī)定：“房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑?！迸c房屋等建筑物相比，構筑物類型多樣，形狀各異，如長方體、錐體、圓柱體等，有時還呈非對稱不規(guī)則狀態(tài)，一般不具備上述測繪的條件。《房產測量規(guī)范》對構筑物如何進行測繪并無明確的規(guī)定與標準，多數(shù)測繪機構因標準不明確不知如何測繪而不受理開發(fā)單位的測繪申請，或不知如何出具《房屋面積測繪報告書》，不動產登記機構也以沒有實測報告為由，不予辦理首次登記。

筆者認為，首次登記時是否需準確記載構筑物的建筑面積可根據(jù)不同情況而定。建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖中一般會對建筑面積、長、寬、高等數(shù)據(jù)予以明確，不明確的有時會進行文字描述或標示。已進行明確的，則實際測繪時對符合《房產測量規(guī)范》的構筑物可參照規(guī)劃報建圖的相關指標類型進行測量。未明確或不符合《房產測量規(guī)范》的，可考慮不測量具體的建筑面積，在《房屋面積測繪報告書》中以描述或附圖的形式示意構筑物的名稱、位置、輪廓等信息，登簿后在登記簿及不動產權證書附記欄中也進行描述性顯示。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）