房?jī)r(jià)分化趨勢(shì)會(huì)持續(xù)

甄愛(ài)軍

2020年，樓市調(diào)控政策穩(wěn)中有緊，成交量維持高位，各城市及城市內(nèi)部房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化。預(yù)計(jì)2021年調(diào)控力度仍將維持當(dāng)前水平，房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象仍將持續(xù)，部分人口流出城市可能存在進(jìn)一步下滑的可能。

政策總體保持穩(wěn)定

2020年，中央堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控總基調(diào)不變，上半年受新冠肺炎疫情影響，經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，財(cái)政、貨幣政策齊發(fā)力，寬松的貨幣環(huán)境疊加各地頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策，市場(chǎng)快速恢復(fù)，熱點(diǎn)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲預(yù)期。

下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級(jí)樓市調(diào)控政策。7月以來(lái)，針對(duì)部分城市地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲較快等問(wèn)題，中央多次強(qiáng)調(diào)要從各地實(shí)際情況出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，同時(shí)強(qiáng)調(diào)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。根據(jù)梳理，截至12月已有接近30座城市升級(jí)樓市調(diào)控政策，其中10多座城市從限購(gòu)、限貸、限售等方面加碼。與以往不同的是，部分城市將優(yōu)先滿足無(wú)房家庭或高層次人才購(gòu)房放在了更重要的位置上，保障剛需群體，同時(shí)增加優(yōu)先購(gòu)房家庭限售、限制離婚購(gòu)房等條件，修補(bǔ)漏洞，抑制投資投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

2021年樓市調(diào)控仍將維持現(xiàn)有力度。短期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將以穩(wěn)為主，部分城市政策或有微調(diào)?！笆奈濉币?guī)劃建議發(fā)布，未來(lái)5年房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變，短期限購(gòu)、限貸等主體政策難現(xiàn)放松。當(dāng)然，建議中也提出要“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，合理的住房消費(fèi)依然是被鼓勵(lì)和支持的對(duì)象，調(diào)控政策或?qū)⒃谙嚓P(guān)方面進(jìn)行補(bǔ)充和優(yōu)化。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化

2020年房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，這種趨勢(shì)在2021年將持續(xù)延續(xù)。

綜合來(lái)看，截至2020年11月，全國(guó)重點(diǎn)關(guān)注城市中，有不少城市均價(jià)已經(jīng)回到了2年前的位置，部分城市房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)回到2016年，而以上情況以三四線城市為主，一線城市由于之前房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，除廣州外房?jī)r(jià)皆已跌破2018年均價(jià)。

11月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)控的主要城市中，有108個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量比上月增加8個(gè)城市，內(nèi)江、黑河、忻州3個(gè)城市位居跌幅榜前三位。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，僅廣州房?jī)r(jià)依然保持一定的上漲幅度，北京、上海、深圳都已出現(xiàn)不同程度回調(diào)，其中，北京、深圳11月最新住宅成交均價(jià)已跌破2017年全年均價(jià)水平，上海已回到2018年時(shí)水平。重點(diǎn)關(guān)注的163個(gè)城市中，除去一線城市外，另有14個(gè)城市11月均價(jià)已低于2018年全年均價(jià)，其中九江、肇慶、義烏3城房?jī)r(jià)已低于2017年均價(jià)，肇慶最新房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)跌破2015年時(shí)的均價(jià)水平。

總體來(lái)看，在各城分化的同時(shí)，各個(gè)城市內(nèi)部不同區(qū)域也分化明顯，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)可能會(huì)隨著不同城市不同區(qū)域的選擇而產(chǎn)生不同的走勢(shì)。預(yù)計(jì)2021年熱點(diǎn)城市未來(lái)會(huì)在穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)交易秩序等方面發(fā)力，以真正貫徹“三穩(wěn)”的政策思路。而對(duì)于那些房?jī)r(jià)較低、發(fā)展較為滯后的城市而言，因?yàn)槿丝诔掷m(xù)流出，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求嚴(yán)重下降，房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下滑。

成交量維持高位

疫情發(fā)生后整體信貸環(huán)境的改善在推動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)規(guī)?；謴?fù)中發(fā)揮重要作用，需求快速釋放，有效對(duì)沖了疫情的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售恢復(fù)超乎預(yù)期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1～10月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)13.3億平方米，絕對(duì)規(guī)模與2019年同期水平持平，累計(jì)成交量同比轉(zhuǎn)正。

部分城市成交量出現(xiàn)快速反彈。根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2020 年 1～11 月，40城中廈門、深圳等21個(gè)城市新建商品住宅成交量同比增長(zhǎng)。其中廈門增速最高，廈門樓市經(jīng)過(guò)2017 年以來(lái)連續(xù)兩三年的調(diào)整，今年疫情后在學(xué)區(qū)房、豪宅等的帶動(dòng)下，樓市開(kāi)始升溫，整體成交量相比去年同期漲幅較大。此外，深圳、東莞、韶關(guān)、合肥、金華、杭州、寧波、舟山等城市，同期同比增幅亦超過(guò)20%。

展望2021年，房地產(chǎn)信貸環(huán)境整體趨緊將制約需求及入市積極性，全年商品房銷售面積將有小幅調(diào)整。從需求角度來(lái)看，2021年，新型城鎮(zhèn)化將繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，且新冠肺炎疫情防控有望實(shí)現(xiàn)突破性進(jìn)展，全國(guó)就業(yè)環(huán)境及居民收入預(yù)期得到明顯改善，商品房銷售規(guī)模仍有保障。同時(shí)，考慮到未來(lái)中央堅(jiān)持“房住不炒”定位不放松，疊加2020年信貸環(huán)境改善推動(dòng)部分需求提前釋放，全國(guó)商品房銷售面積或有小幅調(diào)整。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，2021年全國(guó)商品房銷售面積將下降2.3%～3.8%。

購(gòu)房需從長(zhǎng)計(jì)議

2021年，買房需要提前規(guī)劃，從長(zhǎng)計(jì)議。

目前，房貸利率已經(jīng)降至近年來(lái)低位水平。融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，與上月持平;二套房貸款平均利率為5.54%，環(huán)比微降1個(gè)百分點(diǎn)。

截至2020年11月，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心每月20日公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月“按兵不動(dòng)”。不過(guò)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，自2020年1月至9月，房貸利率曾出現(xiàn)“九連降”，直至10月該趨勢(shì)才得以終結(jié)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，當(dāng)前及未來(lái)短期內(nèi)貨幣政策的主要方向是通過(guò)中期借貸便利（MLF）及公開(kāi)市場(chǎng)操作等工具保持流動(dòng)性合理充裕，政策利率保持穩(wěn)定，房貸利率料繼續(xù)保持底部平穩(wěn)。

從貸款利率情況看，在經(jīng)歷了小幅下跌之后，LPR利率持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間的穩(wěn)定。受經(jīng)濟(jì)回暖因素的影響，利率進(jìn)一步下行空間不大。受調(diào)控政策影響，房貸放款速度降低，對(duì)購(gòu)房有一定的影響，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要留足時(shí)間。