淺析城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛的預(yù)防和處理

趙娜

摘要：目前中國(guó)城市人口不斷增加，城鎮(zhèn)房屋租賃問(wèn)題亟待解決，本文從我國(guó)城鎮(zhèn)房屋租賃現(xiàn)狀出發(fā)，談及房屋租賃糾紛的種類，產(chǎn)生的原因，最后結(jié)合原因淺析糾紛的解決之道。

關(guān)鍵詞：房屋租賃糾紛;租賃合同;房屋租賃中介

一、我國(guó)城鎮(zhèn)房屋租賃現(xiàn)狀

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，隨著城鎮(zhèn)化系數(shù)的進(jìn)一步提高，涌入城市的人口大幅增加，加之購(gòu)房“剛需”的增加，導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)越來(lái)越高。一大批剛走出校門的院校畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員、流動(dòng)人員，由于沒(méi)有足夠的資金、工作不固定或政府限購(gòu)等原因，無(wú)能力在短期內(nèi)購(gòu)買住房，且其中部分人群因種種思慮暫未有購(gòu)房計(jì)劃，轉(zhuǎn)而租賃房屋解決其居住問(wèn)題。由于我國(guó)人口眾多，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)度的加大，導(dǎo)致租房人口的不斷增加，從而造就了一個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)龐大的房屋租賃市場(chǎng)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，目前中國(guó)租房人口已由2016 年的1.89億增加至約2.2億人次，到2030年預(yù)計(jì)將達(dá)到 2.65億人次。從以上數(shù)據(jù)可以看出，租房已經(jīng)成為新入城人員生活的一種新常態(tài)，特別是北上廣以及“新一線”城市，如成都、杭州、南京租房量均同比增長(zhǎng)超過(guò)5%，一些城市為了吸引人才，更是特別制定了針對(duì)高校畢業(yè)生的租房?jī)?yōu)惠政策，從而使租房量翻倍。

二、房屋租賃糾紛的種類

隨著我國(guó)近年來(lái)房屋租賃市場(chǎng)的不斷膨脹，在租房過(guò)程中存在或可能出現(xiàn)的各類問(wèn)題隨之凸顯，各類糾紛案件的數(shù)量也隨之大幅增加。據(jù)全國(guó)公開(kāi)的各級(jí)人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件數(shù)量來(lái)看，每年都呈大幅度上漲趨勢(shì)，其中2014年3.21萬(wàn)件、2015年4.36萬(wàn)件、2016年5.29萬(wàn)件，2017年更是增長(zhǎng)至6.04萬(wàn)件。分析在房屋租賃中常見(jiàn)糾紛，其種類主要有以下幾種。

（一）房屋自身問(wèn)題導(dǎo)致的糾紛

其原因首先是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)存在不清晰，導(dǎo)致承租人與出租人或因第三方原因產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和房屋處置權(quán)的糾紛，影響承租人正常使用房屋或給承租人帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。其次是因?yàn)槌鲎馊顺鲎饨o承租人的房屋，本身存在質(zhì)量問(wèn)題，如房屋施工質(zhì)量不過(guò)關(guān)、裝修材料不達(dá)標(biāo)、潛藏安全隱患等原因。房屋工程質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致承租人的人身安全或財(cái)產(chǎn)受到損害。或因房屋裝修材料選用不當(dāng)，給出租人的人身健康造成傷害，裝修材料質(zhì)量不過(guò)關(guān)，存在水電暖的“跑冒滴漏”，在使用房屋過(guò)程中給出租人或第三人帶來(lái)?yè)p害。第三是出租人所出租的房屋性質(zhì)不符合對(duì)外出租條件，如房屋屬于違建、危房或出租人私自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，但未向承租人提前如實(shí)告知，從而導(dǎo)致房屋租賃合同不具備法律效力而無(wú)法履行，給承租人造成財(cái)物和自身利益等方面的損失。

（二）因租賃合同約定內(nèi)容不嚴(yán)密、要約條款不全面，導(dǎo)致雙方在租金支付、押金退還、裝修等方面產(chǎn)生的糾紛

首先是由于出租人和承租人雖未簽訂租賃合同，雙方已就租賃事宜協(xié)商一致，同時(shí)承租人已經(jīng)支付訂金后，由于雙方各自原因出現(xiàn)悔約，在退還訂金可賠付違約金方面產(chǎn)生的糾紛。其次是雖然簽訂了房屋租賃合同，但出租人和承租人由于在理解上存在偏差，從而對(duì)房屋租金支付的時(shí)限產(chǎn)生糾紛。三是合同到期后承租人和出租人在移交房屋時(shí)，由于承租人在使用房屋過(guò)程中造成房屋的一些附屬設(shè)施損壞等問(wèn)題，雙方未能就損失賠償或維修內(nèi)容達(dá)成一致以及出租人未按合同約定期限，足額退還出租人所支付的租賃押金等問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。四是由于合同中沒(méi)有約定或?qū)钩凶馊朔肿饣蜣D(zhuǎn)租的約定不詳，導(dǎo)致承租人未經(jīng)出租人同意私自對(duì)房屋進(jìn)行二次轉(zhuǎn)租、分租，給出租人或第三人造成經(jīng)濟(jì)損失。五是在簽訂租賃合同時(shí)，出租方與承租方事先未就房屋裝飾、裝修事項(xiàng)進(jìn)行明確具體的約定，導(dǎo)致合同到期后雙方就裝修、附屬物拆除、恢復(fù)及相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。

（三）房屋維修及其他費(fèi)用的糾紛

一是在使用房屋過(guò)程中雙方對(duì)不可預(yù)見(jiàn)的一些費(fèi)用如維修、物業(yè)及職能部門新增的一些收費(fèi)項(xiàng)目由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。二是由于承租人在使用房屋時(shí)的不當(dāng)行為，如水管爆裂因漏水造成樓下住戶房屋及室內(nèi)物品損壞、變形或無(wú)法正常使用等糾紛給承租人、房屋共有人或第三人造成經(jīng)濟(jì)和人身?yè)p害。

（四）房屋發(fā)生抵押、轉(zhuǎn)讓交易及續(xù)租引發(fā)的糾紛

首先是在房屋出現(xiàn)抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或其他形式交易情形時(shí)，出租人未能按合同約定及時(shí)與承租人進(jìn)行溝通處理，導(dǎo)致承租人喪失優(yōu)先租賃或購(gòu)買等權(quán)益。其次是出租人違背市場(chǎng)原則，在承租人續(xù)租時(shí)惡意提升租賃價(jià)格，導(dǎo)致承租人短期內(nèi)無(wú)法找到新房源、無(wú)法按期騰退所租用房屋，從而引發(fā)雙方糾紛。第三是受各自利益驅(qū)使，出租人和承租人隨意違約的事常有發(fā)生，從而雙方在租金支付、房屋交付等方面產(chǎn)生糾紛。

三、房屋租賃糾紛產(chǎn)生的原因分析

分析我國(guó)房屋租賃糾紛問(wèn)題產(chǎn)生的原因和根源，主要是由于雙方個(gè)人行為過(guò)失、市場(chǎng)監(jiān)管缺失、法律法規(guī)不健全等原因?qū)е隆?/p>

（一）法律意識(shí)不強(qiáng)

由于承租人法律意識(shí)不強(qiáng)、在簽訂租賃合同時(shí)，沒(méi)有全面的對(duì)所租賃的房屋情況進(jìn)行調(diào)查了解，或是在合同中沒(méi)有將房屋租賃過(guò)程中可能存在或發(fā)生的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行較為系統(tǒng)全面的約定，造成與出租人所簽訂的房屋租賃合同內(nèi)容有紕漏，從而容易產(chǎn)生糾紛。

（二）雙方個(gè)人行為過(guò)失

承租人和出租人對(duì)相關(guān)法律的認(rèn)知程度不同，或雙方均因房產(chǎn)稅、個(gè)人隱私等原因不愿辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，或是出租人故意對(duì)承租人隱瞞真相，從而在發(fā)生房屋租賃糾紛的時(shí)候，由于合同效力瑕疵，承租人的權(quán)益無(wú)法得到保證。

（三）違約成本過(guò)低

案件涉及違約金額度小，導(dǎo)致雙方隨意違約，根據(jù)資料顯示，大部分房屋租賃合同糾紛所涉及的金額在10萬(wàn)元以下，其所約定的違約金數(shù)量也就較低，一般為幾百元至千元左右，甚至一大部分只有幾十元，由于違約成本過(guò)低，導(dǎo)致承租方和出租方隨意違約。導(dǎo)致另一方權(quán)益得不到保障，從而引發(fā)合同雙方出現(xiàn)糾紛。

（四）法律法規(guī)不健全、監(jiān)督管理存在缺位

當(dāng)前雖然大多數(shù)城市已發(fā)布適用于當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U法規(guī)規(guī)章，但是由于目前我國(guó)還未發(fā)布一部統(tǒng)一的專門用于規(guī)范房屋租賃的法律規(guī)定，雖然《合同法》《物權(quán)法》等法令法規(guī)中有關(guān)于房屋租賃的條款，但所涉及內(nèi)容都較為單一。再者，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)興起的年限比較短，租售市場(chǎng)建立較晚，且內(nèi)容龐雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)監(jiān)管部門在解決房屋租賃相關(guān)糾紛時(shí)既缺乏明確的法律法規(guī)依據(jù)，又經(jīng)驗(yàn)不足，執(zhí)行效果差強(qiáng)人意，致使承租人的權(quán)利受損。同時(shí)，各地對(duì)于房屋租賃登記、備案的規(guī)定不詳盡，導(dǎo)致房屋租賃合同法律效力無(wú)法得到保證。

四、房屋租賃糾紛解決的探索

縱觀我國(guó)當(dāng)前復(fù)雜多變的房屋租賃市場(chǎng)，如何有效的規(guī)范租賃市場(chǎng)、切實(shí)保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定，應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作：

（一）加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的有效監(jiān)督和監(jiān)管

只有加強(qiáng)對(duì)承租人的法律保護(hù)，兼顧房屋權(quán)利人的利益，規(guī)范租賃市場(chǎng)監(jiān)管，才能有效促進(jìn)房屋租賃供需市場(chǎng)平穩(wěn)，解決流動(dòng)人口的居住問(wèn)題。目前我國(guó)部分省市就規(guī)范房屋租賃推出新政，如河北進(jìn)行“以房管人”立法探索，建立房屋出租信息登記制度;江蘇推行出租人申報(bào)房屋出租信息規(guī)定并記入信用記錄;深圳率先建立了房屋出租價(jià)格指導(dǎo)制度，將租房違約納入征信。

（二）完善法律法規(guī)，加快發(fā)布住房租賃管理相關(guān)規(guī)定

有消息稱國(guó)務(wù)院已在2017年起加速制定《住房租賃管理?xiàng)l例》，但目前仍未正式發(fā)布。如果《條例》正式發(fā)布，它將成為我國(guó)第一部專門用于規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，這將為房地產(chǎn)管理部門在規(guī)范和管理房屋租賃市場(chǎng)時(shí)提供有效的法律依據(jù)，同時(shí)為加快房屋租賃市場(chǎng)健康有序發(fā)展提供政策保障和支持。

（三）完善房屋租賃服務(wù)體系建設(shè)，構(gòu)建專業(yè)房屋租賃市場(chǎng)運(yùn)行秩序

目前我國(guó)房產(chǎn)中介公司數(shù)量眾多，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅上海就有4000多家、北京有2000多家。筆者認(rèn)為，在房屋租賃市場(chǎng)中，這些中介公司除了起到房屋租賃中間人的作用，還要在穩(wěn)定房屋租賃市場(chǎng)、維護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益、避免租賃糾紛的產(chǎn)生等方面發(fā)揮好服務(wù)和協(xié)調(diào)作用。在具體操作中除了在完善租賃合同條款上下功夫，重點(diǎn)對(duì)容易發(fā)生糾紛的事項(xiàng)和雙方的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確。同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門還可以通過(guò)各房產(chǎn)中介掌握的房源，建立出租房屋信息平臺(tái)，構(gòu)建專業(yè)房屋租賃市場(chǎng)運(yùn)行秩序，從而加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)出租房屋的管理。

【參考文獻(xiàn)】

[1]陳煒.《住房租賃管理?xiàng)l例》擬出臺(tái)應(yīng)對(duì)租房"痛點(diǎn)"[N].中國(guó)新聞周刊，2017.