房企爆雷破產(chǎn)，購(gòu)房者房財(cái)兩空，避坑術(shù)學(xué)起來

可煌

近日秋風(fēng)蕭瑟，溫度驟降，樓市也是一樣。

房天下數(shù)據(jù)顯示，截至10月29日，今年已經(jīng)有403家房產(chǎn)公司發(fā)布了破產(chǎn)公告，其中大多是中小房企。

房企宣告破產(chǎn)，意味著會(huì)有部分房子無法如期交付，對(duì)于購(gòu)房者來說簡(jiǎn)直是無妄之災(zāi)。 那么，我們?nèi)绾伪苊赓I到這種坑爹的項(xiàng)目呢？

百億級(jí)房企的生存問題

首先來看看房企數(shù)據(jù)吧。日前，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》以A股三季度營(yíng)業(yè)收入600億元以下的79家中小型房企作為樣本進(jìn)行了分析，其中有41家房企營(yíng)業(yè)收入同比下滑，而業(yè)績(jī)下滑超過30%的房企達(dá)到了17家。

以新華聯(lián)為例，今年前三季度，新華聯(lián)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.56億元，同比下降36.79%，期內(nèi)凈虧損6.80億元，同比下降高達(dá)516.94%。

眼下，眾多百億級(jí)房企都在勉力支撐。一家百億級(jí)房企員工透露，其所在企業(yè)早在2019年下半年便因?yàn)槿谫Y緊張而沒再拿地，“現(xiàn)在只能算勉強(qiáng)生存”。

被拖下水的購(gòu)房者

可以看出，中小房企的營(yíng)收下滑問題已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰日漸加劇，資金問題嚴(yán)重制約著房企的生存能力。

這個(gè)問題乍一看是企業(yè)的困局，但我們千萬別以為此事與己無關(guān)。現(xiàn)在很多人買的都是期房，一旦房企破產(chǎn)倒閉，就會(huì)產(chǎn)生蝴蝶效應(yīng)，搞不好就會(huì)收不到房，多年積蓄打水漂。

今年5月25日，黃山市黃山區(qū)人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，裁定受理黃山華澳置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華澳公司）破產(chǎn)清算申請(qǐng)。黃山市黃山區(qū)人民法院查明，華澳公司涉及多項(xiàng)債務(wù)和執(zhí)行案件，管理人初步審查確認(rèn)的債權(quán)數(shù)額29151094.80元，而華澳公司財(cái)產(chǎn)總額只有11059572.24元。

房企破產(chǎn)，消費(fèi)者也跟著倒霉。

2011年5月，邵某向華澳公司預(yù)交房款3萬元，當(dāng)時(shí)華澳公司承諾2012年5月交房。實(shí)際上呢，華澳公司的房產(chǎn)早已抵押到銀行貸款，所以根本沒與邵某簽訂商品房買賣合同。眼下華澳公司突然破產(chǎn)，交房就更成了鏡花水月。

對(duì)于消費(fèi)者來說，買房前一定要了解房企的資質(zhì)，簽署購(gòu)房合同后再付款，這樣在一定程度上可以減少被坑的機(jī)率。

眼下世風(fēng)日下，各種套路也是層出不窮。安徽宣城廣廈置業(yè)有限公司開發(fā)的福泰嘉園項(xiàng)目甚至以借款名義，收取了大量意向購(gòu)房人的房款。

現(xiàn)在宣城廣廈置業(yè)有限公司存在大量債務(wù)糾紛，既還不了意向購(gòu)房人的房款，也交不了房。消費(fèi)者即使通過訴訟，也很難要回房款，而且訴訟耗時(shí)長(zhǎng)、金額貴，消費(fèi)者可以說是吃了啞巴虧。

越來越難周轉(zhuǎn)的房企

眼下樓市已轉(zhuǎn)換為買方市場(chǎng)，也可以說是到了內(nèi)卷時(shí)代。所謂內(nèi)卷，小編此前也多次提到過，這其實(shí)是一個(gè)社會(huì)學(xué)術(shù)語(yǔ)，由美國(guó)人類學(xué)家吉爾茨提出，指的是“一種社會(huì)或文化模式在某一發(fā)展階段達(dá)到一種確定的形式后，便停滯不前的現(xiàn)象”。

除了市場(chǎng)的悄然變化以外，政策方面針對(duì)房企的資金也在持續(xù)收緊。

3月9日，海南省出臺(tái)樓市新規(guī)，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房，全部實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

10月26日，云南安寧出臺(tái)了《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》。新政規(guī)定，按揭貸款在到賬后的10日內(nèi)必須轉(zhuǎn)至專用賬戶，否則將暫停商品房網(wǎng)簽備案。而且明確要求一個(gè)預(yù)售許可只能設(shè)立一個(gè)專用賬戶，并定于11月26日開始執(zhí)行。

10月30日，昆明市政府常務(wù)會(huì)召開，研究加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的工作，加強(qiáng)對(duì)主城中心區(qū)，即五華、盤龍、西山、官渡、呈貢及3個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，按照“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專戶?？睢边M(jìn)行資金監(jiān)管。

11月3日，浙江省人民政府官網(wǎng)發(fā)布了浙江省住建廳的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房委托銷售行為的通知》，在銷售收取的定金方面，規(guī)定銷售收取的定金、購(gòu)房款等應(yīng)全部納入該項(xiàng)目資金監(jiān)管銀行賬戶，承銷機(jī)構(gòu)不得以自己的名義設(shè)置銀行賬戶收取定金、購(gòu)房款等。

在越來越嚴(yán)格的監(jiān)管之下，消費(fèi)者的權(quán)益會(huì)得到更充分的保障，這當(dāng)然是好事。而對(duì)于房企來說，利用銀行貸款和通過收取房子預(yù)收款的方式來解決企業(yè)資金周轉(zhuǎn)問題，恐怕是越來越難了。這也意味著中小開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)會(huì)更加困難，一旦資金鏈斷裂，倒閉就是分分鐘的事。

在這樣的角力之下，房地產(chǎn)行業(yè)集中程度會(huì)進(jìn)一步明顯，優(yōu)勝劣汰、適者生存，將成為行業(yè)的主基調(diào)。 形勢(shì)確實(shí)很嚴(yán)峻，但也不必過于緊張。就目前而言，我國(guó)房企其實(shí)還是偏多了。

在2020中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)解析高層報(bào)告會(huì)上，黃奇帆就指出：“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多個(gè)，全世界180個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)商加起來也沒有9萬個(gè)，美國(guó)大大小小的房產(chǎn)商沒超500個(gè)?！?/p>

確實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量龐大，魚龍混雜。隨著政策嚴(yán)格、競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來活下去的房企會(huì)越來越少，這也是行業(yè)重新洗牌的應(yīng)有過程。未來能存活的，勢(shì)必將是更穩(wěn)定的房企，所謂剩者為王。

對(duì)于消費(fèi)者來說，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰后，市場(chǎng)會(huì)更制衡，減少了消費(fèi)者買房掉坑的機(jī)率。不過，交錢之前的調(diào)查還是不能少的，小心駛得萬年船。

買房前，我們可以通過了解開發(fā)商既往開發(fā)過的樓盤，向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面，來判斷開發(fā)商的口碑。

購(gòu)買時(shí)，建議選擇購(gòu)買“五證”齊全的房子，這樣有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。

至于入場(chǎng)的時(shí)間，如果不著急用，可以等到房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候再進(jìn)場(chǎng)，這時(shí)候項(xiàng)目前景相對(duì)明朗，踩坑的概率也會(huì)小一些。

摘自《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》