房貸利率下調(diào)，購房的隱形窗口打開

攸克

為應(yīng)對新冠病毒肺炎疫情對經(jīng)濟帶來的影響，2月20日LPR 5年期利率的下降并不意外。根據(jù)LPR的利率形成機制，是的，房貸利率也一樣降了。

關(guān)心這個問題的有兩個群體，一類是已經(jīng)買房的和準(zhǔn)備買房的人，他們關(guān)心的是，房貸的利息負(fù)擔(dān)是不是會減輕了？房子是不是可以買了？另一類則是開發(fā)商和賣房的人，他們關(guān)心的是，利率降了，房子是不是就更好賣了。

這些都是事關(guān)切身利益的實際問題，依次來說。

對于已經(jīng)買房的、簽訂了按揭貸款合同或者已經(jīng)執(zhí)行多年還款的購房者來說，房貸利率負(fù)擔(dān)是會減輕的。但請注意，這種減輕不可以一概而論?；旧希謨煞N情況來看，一種是在LPR利率形成機制開始實施后，與貸款銀行轉(zhuǎn)換了房貸利率計價方式到LPR上的；另一種，則是沒有轉(zhuǎn)換的。兩者境遇不同。

已經(jīng)轉(zhuǎn)換為LPR計價的房貸，LPR 5年期貸款利率下調(diào)后，顯而易見減輕了房貸利率的負(fù)擔(dān)，只是減輕的額度相對有限。打個比方，你有100萬元的貸款額，大概每個月能省出一只漢堡王。這個是比較好計算的。

沒有轉(zhuǎn)換為LPR計價的房貸，這個利率的下調(diào)則是另一種影響。因為在LPR利率形成機制開始實行后，央行對于房地產(chǎn)類的貸款有一個特殊對待，也就是有“加點”，即在當(dāng)期的LPR利率價格上加上一個幅度。

當(dāng)LPR利率下調(diào)的時候，雖然“加點”仍然存在，但由于LPR的“基數(shù)”下調(diào)了，實際的利率負(fù)擔(dān)還是下降了。但如果購房按揭貸款的貸款人，之前沒有和貸款行轉(zhuǎn)換為按照LPR計價房貸利率，那么，就會導(dǎo)致額外再有加點的負(fù)擔(dān)，從而在一定程度上形成房貸利率實際有輕微上升的情況。

因此，之前有很多朋友問，要不要把自己的房貸轉(zhuǎn)換為LPR的利率計價方式，我給出的建議一直是，要判斷中長期的利率走勢和貨幣市場狀況。

如果中長期是利率走低的態(tài)勢，那么就轉(zhuǎn)換過來；如果中長期的利率是走高的態(tài)勢，那么，不轉(zhuǎn)換也可以。畢竟，有那個專門針對房地產(chǎn)的“加點”存在，而LPR的利率形成機制本身，就是一個動態(tài)的、變化的機制。

從現(xiàn)在的狀況看，不管是支持實體經(jīng)濟發(fā)展，還是應(yīng)對新冠病毒肺炎疫情對經(jīng)濟的影響，央行對于市場資金面的態(tài)度是“寬”的，因此，在一定時期以內(nèi)，利率的大趨勢還是向低走的。

因此，從這個角度而言，能把房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR計價的，就都轉(zhuǎn)過來吧，雖然不轉(zhuǎn)也不會吃大虧，但是轉(zhuǎn)了，還是能占到便宜的，雖然便宜不大。

除了還房貸的人關(guān)心，另一個對這個消息最為熱衷的，一定是開發(fā)商們。每一個宏觀政策，開發(fā)商朋友都能挖掘出與房地產(chǎn)有關(guān)的要點，雖然真正明白LPR具體是怎么回事的開發(fā)商不超過10%。

開發(fā)商們真正的關(guān)心之處在于，利率降了，房子是不是就比現(xiàn)在好賣了？

我們分幾個角度來看。

第一，決定房地產(chǎn)市場熱度的，主要是市場中的流動性。資金價格的走高走低，實際上是市場中流動性的反映，而不能是逆向指標(biāo)。如果認(rèn)為看到資金價格下降了，就斷定市場中流動性立刻可以充裕起來了，那便是自我安慰。

房地產(chǎn)市場里的流動性是什么？主要是按揭貸款。只有當(dāng)按揭貸款的門檻降低，房地產(chǎn)市場的流動性才會有增量，房地產(chǎn)市場的狀態(tài)才會有改觀。利率水平的波動，在很大程度上是存量部分的調(diào)整，對于市場中流動性的改觀是有限的。

第二，房貸利率下行通道的打開，一定程度上會影響購房者的預(yù)期。這個預(yù)期要轉(zhuǎn)換成為新增的購房按揭貸款，還要受其他因素左右。因為在我們的宏觀政策里，有一個叫“審慎監(jiān)管”的框架，銀行業(yè)的朋友曾經(jīng)很多次告知，對于銀行金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款中，開發(fā)貸款和按揭貸款的比例，監(jiān)管部門“是有要求的”。

這也可以解釋，歷經(jīng)多次降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)之后，資金尚未大規(guī)模的涌入房地產(chǎn)的原因，也是央行反復(fù)強調(diào)“房住不炒”、“不把房地產(chǎn)當(dāng)做短期刺激經(jīng)濟增長的手段”的來由。

因此，只有利率變化，這個比例的監(jiān)管手段沒有變化，房地產(chǎn)市場的“水量”就不會有本質(zhì)性的變化。

另一個影響因素自然是限購，限購不調(diào)整放松，即便市場中的錢很多，但是，仍然沒法引入房地產(chǎn)市場。

但別著急。監(jiān)管政策正在發(fā)生微妙變化。

幾天前，彭博社曾經(jīng)報道過一則消息，說是金融監(jiān)管部門正在考慮MPA中，房地產(chǎn)貸款類別下，房貸和開發(fā)貸的比例。

但是，這個消息，彭博社沒能從官方得到證實，中國金融監(jiān)管部門也沒有做出回應(yīng)。

只是在2月19日晚間，央行官網(wǎng)發(fā)布2019年四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告時重申，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

因此，如果你認(rèn)為房地產(chǎn)貸款類別下房貸和開發(fā)貸的比例進(jìn)行調(diào)整是個好消息，那么，請先把快樂藏在心里，畢竟官方的正式口徑?jīng)]有變化。

所有從業(yè)人員都注意到的是，新冠病毒肺炎疫情之下，樓市冰封，一批城市已經(jīng)出臺了扶持房地產(chǎn)的政策措施。

我們相信，地方性的調(diào)控政策出于活躍經(jīng)濟的目的，也會有相應(yīng)順時、順勢的調(diào)整。房地產(chǎn)的日子無論怎樣都會好過起來。

值得提醒購房者的是，盡管新冠病毒肺炎疫情仍未消除，但是，一個隱形的購房窗口正在打開，這是一個完全屬于買方的窗口期。