疫情下的樓市自救

梁云風

一、離職減薪

“哥，我離職了，很抱歉，沒能幫你把房子賣出去?！?/p>

2月10日，我突然接到一位房產(chǎn)中介的消息。他就職于南昌某二手房中介公司，因為年前打算出售一套老城區(qū)的小房子，我在2019年的下半年和不少房產(chǎn)中介成了朋友，他是其中的一位。

雖然一開始覺得當前疫情走向已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，此時離職為時尚早，但詳細了解之后，我對他的離職也能理解。他所在的房產(chǎn)中介公司底薪低，房產(chǎn)經(jīng)紀人以交易傭金提成的銷售彈性薪資模式，平時收入大部分靠業(yè)績提成，收入具有顯著隨市場變動的強波動性。

疫情之下，南昌要求所有的房地產(chǎn)中介不得早于2月24日之前營業(yè)，目前他們雖然開始線上辦公，但基本只被動地做客戶維護，沒有成交量，而沒有成交量即意味著沒有收入。而且因為二手房交易的特殊性，行業(yè)普遍預期疫情之后修復周期約一個季度以內(nèi)。

“即使公司愿意用底薪養(yǎng)著，我也不能待下去了，除了房貸、車貸，還要養(yǎng)家糊口??！”他給我算了一筆賬：現(xiàn)在每個月發(fā)底薪1800元，如果這種情況持續(xù)3個月，也就意味著總共收入才5400元，不抵平時一個月的收入。

事實上，不僅僅是在南昌，這幾乎是所有做銷售的面臨的困境，疫情對樓市的影響正在逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)貝殼研究院聯(lián)合中房經(jīng)聯(lián)發(fā)起《2020年新型冠狀病毒對中國房產(chǎn)經(jīng)紀影響》的問卷調(diào)查顯示，接近九成經(jīng)紀人開展業(yè)務(wù)受到明顯影響，超六成的受訪者認為其撐不過6個月，超七成的受訪者認為購房者可能將因無法看房、市場前景不明朗而暫停買房，從而導致暫停售房為主流。而受疫情延續(xù)，經(jīng)紀人作業(yè)受明顯影響，八成經(jīng)紀公司表示處境艱難。

疫情影響之下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、服務(wù)公司都開始自救。2月12日，易居企業(yè)集團發(fā)布倡議書，倡議公司所有管理層帶頭調(diào)整薪資，倡議書寫道，“當每個月營收為零，但同時卻要支付幾個億的人員工資成本……”

單靠減薪當然不可持續(xù)，下一步中介們?nèi)绾螒獙?，目前還在摸索中。但維持銷售的最佳選擇，似乎都放到了線上。

二、線上賣房

線上辦公是這個春節(jié)之后最火的概念，對房企來說也同樣如此。

疫情對房企的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是投資、建設(shè)和銷售的停滯，另一方面則是由此帶來的融資風險。資金周轉(zhuǎn)率決定著房企的生存，有了銷售才有可能快速回款，繼續(xù)投資或者償還銀行貸款。因此，一旦銷售環(huán)節(jié)被按下暫停鍵，即意味著房企的資金鏈將承受更大的壓力。

而目前的問題是，今年開年之后，房地產(chǎn)行業(yè)的融資又開始趨緊。據(jù)中證網(wǎng)統(tǒng)計，1月份房地產(chǎn)信托募集規(guī)模為392.50億元，在2019年年末短暫的回暖之后繼續(xù)下行，環(huán)比減少45.90%，同比下跌45.35%。同時，房地產(chǎn)類信托規(guī)模占比下滑至第三位，為27.07%，環(huán)比減少2.19個百分點。

進入2月份，在銷售停滯的情況下，如果房企融資環(huán)境進一步惡化，那對房企來說壓力將進一步增加。數(shù)據(jù)顯示，3月份是各大房企的償債高峰期，房企償債總額高達727.5億元。其中，恒大、融創(chuàng)中國、綠地控股等企業(yè)到期海外債務(wù)規(guī)模位列前茅。從全年來看，房企海外債、到期信用債、ABS融資等債務(wù)高達6422億元。

重壓之下，線上賣房被房企推向前臺，恒大、中海、金地、金茂、中南、龍湖等房企紛紛在各自微信公眾號和朋友圈，推出線上購房服務(wù)。

線上賣房當然并不稀奇，恒大很早就推出了自己的平臺“恒房通”，甚至2019年的雙十一還出現(xiàn)電商平臺賣房，但效果并不明顯。原因很簡單，在疫情之前，大多所謂的線上賣房都是偽命題，對房企來說，線上賣房溝通成本高、成交效率低，因此大多時候只作為引流和推廣用，可以稱之為“效率難題”。

而對購房者來說，線上購房一是看不到真實的場景，難以選擇；二是房子畢竟是高價值商品，怕買了吃虧，買了上當，可以稱之為“信任難題”。

但疫情之下，線上賣房也是箭在弦上，不得不發(fā)。筆者一位在家裝上市公司歐派工作的朋友介紹，最近他們天天在做線上推廣，將工作重心完全壓到了線上。與樓市銷售一樣，家裝產(chǎn)品高度依賴線下樣板房展示，但如今也不得不在線上直播帶貨。

事實上，線上賣房對當下地產(chǎn)行業(yè)銷售來說還有“補短板”的作用。線上渠道是當下現(xiàn)代企業(yè)的標配之一，但在房地產(chǎn)行業(yè)中至今還處于起步階段，再加上房企線下拓客天花板幾乎已到極限，第三方渠道裹挾又太嚴重，電商渠道遲遲不出效果，因此補強線上渠道是一種行業(yè)趨勢。當然，線上購房能否打破房地產(chǎn)的強地域性和成交規(guī)則，破解“效率難題”和“信任難題”，還有待驗證。

據(jù)了解，2月13日恒大終于拿出了線上購房的“核武器”后，直接微信付款、線上簽約，而且拿出了高額的優(yōu)惠政策。2月16日恒大宣布，將于2月18日啟動其歷史上力度最大的一次樓盤優(yōu)惠活動，全國7.5折，極限折扣可達6.4折。萬科和碧桂園等大型房企已經(jīng)在研究跟進政策了。

三、減租減息

線上賣房的效果如何，還不知道，但商業(yè)地產(chǎn)的自救效果卻是實實在在的。

疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)除了偶有像長租公寓運營商自如這樣趁租客不便搬家，“坐地起價”，最高竟然達到了38.3%的消息外，大多推行“減租減息”來共克時艱。

受疫情影響，餐飲、交通、旅游、零售、制造等領(lǐng)域的中小企業(yè)出現(xiàn)生存危機，不少城市關(guān)閉商業(yè)中心，消費者也被要求居家隔離，商業(yè)地產(chǎn)項目迎來開年“寒冬”，呼吁為商戶減免租金的聲音也就此起彼伏。

為緩解商戶經(jīng)營壓力，1月26日起，多家房企推出租金減免舉措。截至2月9日，已有過百家房企宣布對旗下的商業(yè)地產(chǎn)項目實施租金減免計劃，包括一定時期內(nèi)租金全免、減半、酌情減免等措施，規(guī)?；虺?5億元，僅萬達商管為旗下商業(yè)地產(chǎn)項目減免租金規(guī)模就達30億元。

租金減免不僅有助于抗擊疫情，更有利于商業(yè)地產(chǎn)應對市場蕭條以及未來穩(wěn)健發(fā)展。

當然，大部分房企的租金減免時間并不長，在減租力度方面，超四成企業(yè)免除商戶租金及物業(yè)費，免租時間最長達36天；近六成企業(yè)采取租金減半策略，大多企業(yè)減半時間不足半個月，最短的如重慶大洋百貨租金減半時間為1月29日-2月2日，僅有5天。

樓市自救之外，還得有政策的支持。

四、政策救市

不久之前筆者就提出，疫情結(jié)束之后，地方政府將通過放松調(diào)控、利好購房的方式刺激樓市的發(fā)展，以彌補前期樓市的低迷。

但沒想到的是，樓市刺激政策來得如此之快！

2月12日，中央政治局常委會會議提出“統(tǒng)籌疫情防控與經(jīng)濟社會秩序恢復”，當天，就有無錫、西安、上海、南昌、浙江、深圳等6省市出臺關(guān)于應對新冠病毒疫情的樓市支持政策，次日又有廣東、南京、天津等省市跟進。

各地政策主要集中于應對疫情沖擊下行業(yè)資金壓力，緩釋開發(fā)商現(xiàn)金流的風險，引導行業(yè)秩序逐步恢復，內(nèi)容包括允許延遲土地價款繳納、稅費繳納延期、預售條件適度放寬、推進線上審批服務(wù)、信貸支持等，全面支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對疫情之下生產(chǎn)經(jīng)營活動面臨的困難。

應該說，自2017年起的高壓調(diào)控之后，目前樓市的政策騰挪空間非常大，特別是信貸政策的推進，可以立竿見影地緩解房企的流動性壓力。

據(jù)報道，目前房企融資相當寬松，自2月10日正式復工以來，中梁、禹洲、合生創(chuàng)展等已相繼披露融資計劃。上交所披露的信息顯示，首創(chuàng)置業(yè)一筆60億元的私募公司債在“已受理”后第二天即“通過”，這在去年錢緊的時候是不可想象的，也間接看到目前政策層面對樓市的支持。

政策預期之下，房企拿地的動力陡增。2月11日和12日的北京、徐州、溫州土拍都吸引了大量房企競拍，溫州永嘉縣的一宗地塊更是歷時近9小時、455輪報價，溢價率達到32.79%。

不過，對開發(fā)商來說，目前的政策能否最終傳導到終端的銷售上仍不明朗，畢竟房企無論是自救還是靠政策，都要靠銷售來看效果，而決定最終銷售的“五限”政策仍緊緊鎖牢。

陽光城集團副總裁吳建斌就呼吁，當前疫情仍在持續(xù)，不僅影響房企一季度的整體表現(xiàn)，而且會對房企整體銷售造成巨大的沖擊。建議各級政府從延期繳納土地款，到放松按揭、預售證的下放條件，取消“五限”政策。

但問題又來了，要不要因為短期的疫情而調(diào)整一直以來層層加碼的樓市調(diào)控政策呢？在救市與是否會過度救市的爭論中，決策層又該如何抉擇？