結(jié)構(gòu)思維導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

碧桂園集團(tuán)山東區(qū)域，山東 聊城 252000

0 引言

結(jié)構(gòu)思維是在面對工作任務(wù)或難題時能夠從多個方面進(jìn)行思考，深刻剖析問題出現(xiàn)的原因，從而系統(tǒng)地制定行動方案，并采取適當(dāng)?shù)氖侄胃咝实亻_展工作，以取得高績效。其特點(diǎn)體現(xiàn)在：（1）對問題和對象進(jìn)行全面完整的思考，這反映了思維的系統(tǒng)性和廣度；（2）對問題和對象進(jìn)行深入透徹的思考，這反映了思維的深刻性和深度；（3）對問題和對象進(jìn)行充分聯(lián)想，啟發(fā)解決問題的思路和線索，反映了思維的開放性。結(jié)構(gòu)思維是一種思維方式，同時也是一種管理方法，常見的表現(xiàn)形式有流程圖、架構(gòu)圖、思維導(dǎo)圖和魚骨圖等。

房地產(chǎn)企業(yè)是指進(jìn)行城市土地和房屋綜合開發(fā)，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織［1］。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點(diǎn)，因此，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重中之重。本文基于結(jié)構(gòu)思維視角，從縱向和橫向兩個維度分析房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理和資金流管理問題，深刻分析了影響房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵制約因素，并有針對性的提出解決措施，從而提高資金管理的效果。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的結(jié)構(gòu)思維模型

企業(yè)資金管理是在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的資金流入和流出的管理［2］，包括融資管理、投資管理和資金營運(yùn)管理。其中，融資是企業(yè)獲得資金的行為，也是企業(yè)資金活動的起點(diǎn)；投資是企業(yè)資金使用和投放的行為，而資金營運(yùn)是企業(yè)對投入資金使用的協(xié)調(diào)、平衡與管理［3］。

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理

資金鏈?zhǔn)蔷S系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都需要大量資金的支持，因此，資金鏈管理對企業(yè)的發(fā)展有非常重要的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)過程主要包括取得項(xiàng)目土地、項(xiàng)目開發(fā)前期、開發(fā)建設(shè)期以及項(xiàng)目銷售或持有經(jīng)營等階段，因此對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其資金管理也主要圍繞這幾個階段展開。

（1）取得土地期間的主要資金支出為土地評估費(fèi)用、土地款的繳納、稅金等，資金主要來源為自有資本金。

（2）項(xiàng)目開發(fā)前期的費(fèi)用主要包括項(xiàng)目策劃費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，資金主要來源為自有資本金。該階段資金流出規(guī)模較小，但此時的資金籌劃卻至關(guān)重要，將為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期的資金需求做好融資安排。

（3）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期的資金支出主要有建安工程費(fèi)、裝飾裝修費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、間接費(fèi)等項(xiàng)，而資金來源主要由項(xiàng)目開發(fā)前期所做的融資安排提供，多為銀行貸款。

（4）項(xiàng)目銷售或持有經(jīng)營期為銷售樓款或物業(yè)出租租金等收入的產(chǎn)生期，費(fèi)用主要包括項(xiàng)目推廣費(fèi)、貸款本息的償還等。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的資金流管理

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中必不可少的一項(xiàng)管理，而資金流管理是企業(yè)資金管理的基礎(chǔ)和資金運(yùn)轉(zhuǎn)核心，也是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的首要屏障。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的各環(huán)節(jié)中，前三個環(huán)節(jié)為資金流出期，其中土地款和工程款支付為核心資金流出部分，而資金流入部分主要來自于項(xiàng)目自籌資金、銀行借款和部分樓款的銷售回籠等。土地款在取得土地階段發(fā)生時間短，但資金流出量大，呈凈流出狀態(tài)；工程款則分布在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期內(nèi)陸續(xù)支出。

項(xiàng)目銷售或持有經(jīng)營期是房地產(chǎn)開發(fā)過程中唯一具有資金回收的階段。其中銷售資金呈現(xiàn)出先大后小的特點(diǎn)，在銷售初期回籠快速，進(jìn)入銷售后期逐漸趨緩、并最終為零；而物業(yè)出租則表現(xiàn)為初期資金回收較少，而在進(jìn)入經(jīng)營穩(wěn)定期后，資金流入則穩(wěn)步增長。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的二維結(jié)構(gòu)模型

資金鏈管理是以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行的縱向分析，而資金流管理是以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的資金流入和流出為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行的橫向分析。從結(jié)構(gòu)思維的視角，綜合縱向和橫向兩個維度對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理進(jìn)行系統(tǒng)分析，建立房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的二維結(jié)構(gòu)模型，如圖1 所示。長箭頭方向表示的是按開發(fā)階段的資金鏈分析，短箭頭表示的資金流分析，向上的箭頭為資金流入，向下的箭頭為資金流出。

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的二維結(jié)構(gòu)模型

2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的解決對策

如圖1 的二維結(jié)構(gòu)模型所示，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全過程，其資金管理具有資金來源受限、前期投入大、周轉(zhuǎn)速度慢的特點(diǎn)，若管理不當(dāng)，將制約企業(yè)的發(fā)展，甚至造成財務(wù)危機(jī)。針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題，本文基于結(jié)構(gòu)思維的視角，提出完善資金管理制度、拓寬資金來源渠道、加快資金周轉(zhuǎn)速度的解決對策。

2.1 完善資金管理制度

2.1.1 做好項(xiàng)目投資決策，建立資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前要充分調(diào)研論證項(xiàng)目的開發(fā)背景與可行性，評估項(xiàng)目的投資風(fēng)險和收益回報，將投資風(fēng)險控制在可承受的最小限度內(nèi)。防止因?yàn)閱蝹€投資項(xiàng)目失敗影響企業(yè)整體運(yùn)轉(zhuǎn)，避免因?yàn)槟硞€環(huán)節(jié)的過失導(dǎo)致整體資金鏈的斷裂。另外，需要在企業(yè)內(nèi)部對領(lǐng)導(dǎo)層、中層管理者、基層員工都進(jìn)行專業(yè)財務(wù)知識培訓(xùn)，使其了解企業(yè)資金管理的重要性，逐步建立資金管理體系；尤其是基層資金的管理方式，需要從細(xì)微處入手，包括對企業(yè)投資項(xiàng)目的調(diào)查評估、資金的來源和流向、杰借款利率分析和資金周轉(zhuǎn)情況等內(nèi)容均需詳細(xì)掌握［4］。

2.1.2 重視資金預(yù)算管理，強(qiáng)化資金風(fēng)險控制

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中，預(yù)算管理占據(jù)十分重要的位置。資金預(yù)算分為收入預(yù)算和支出預(yù)算兩部分，通過預(yù)算可以進(jìn)行及時的資金調(diào)整，實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目的成本與風(fēng)險控制。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時建立健全資金預(yù)算管理制度，并強(qiáng)化資金風(fēng)險管控意識，建立資金風(fēng)險管控機(jī)制，對資金的使用情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，對資金流向進(jìn)行跟蹤管理，并減少企業(yè)資金滯留時間，提高資金的使用效率。

2.2 拓寬資金來源渠道

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，多以向金融機(jī)構(gòu)貸款為主要方式。然而，在巨大的市場競爭壓力下，這種單一的貸款方式難以滿足企業(yè)的發(fā)展需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)新融資方式、拓寬資金來源渠道，獲得持續(xù)性的內(nèi)源性資金和外源性資金。

2.2.1 內(nèi)源融資渠道

內(nèi)源融資是指由企業(yè)經(jīng)營活動結(jié)果產(chǎn)生的資金，對企業(yè)的資金需求具有原始性、自主性、低成本和抗風(fēng)險的特點(diǎn)，是企業(yè)生存與發(fā)展中不可缺少的方式。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)源融資的方式主要有通過抵押、質(zhì)押、票據(jù)貼現(xiàn)等取得預(yù)收款項(xiàng)，或加強(qiáng)樓房銷售獲得銷售收益、特別是預(yù)售款，以及利用留存收益等。而樓房銷售資金回流和持續(xù)性的物業(yè)出租租金是收入的主要來源，企業(yè)如果想要降低經(jīng)營風(fēng)險，需要利用銷售或出租實(shí)現(xiàn)融資。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要深入研究消費(fèi)者對房地產(chǎn)的功能需求，在產(chǎn)品定位、開發(fā)服務(wù)等方面進(jìn)行創(chuàng)新，以加快出售樓房或出租物業(yè)，從而降低資金占用成本，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

然而，內(nèi)源性資金會受到企業(yè)積累的限制，并且隨著社會需求的增加和企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，僅僅依靠內(nèi)源融資已經(jīng)難以滿足企業(yè)的資金需求，因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)都采取外源融資作為獲得資金的重要方式了。

2.2.2 外源融資渠道

外源融資是指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其他經(jīng)濟(jì)主體籌集資金，除了受自身財務(wù)狀況和綜合實(shí)力的影響外，還受國家融資體制和政府宏觀調(diào)控等的制約。在實(shí)踐中，可以融合以下多種組合形式，實(shí)現(xiàn)融資多元化。

（1）債權(quán)型融資。房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)造條件在公開市場發(fā)行股票或者通過買入殼公司間接上市，對企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。另外，可以探索信托融資、投資基金、資產(chǎn)證券化等方式來緩解企業(yè)的資金壓力。

（2）債務(wù)型融資。以企業(yè)所有的經(jīng)營性項(xiàng)目或物業(yè)做抵押獲得銀行貸款，并主要以樓房銷售回款或物業(yè)出租收入作為還款的來源；依靠企業(yè)的品牌形象建立良好的信用評級，可以利用銀行貸款杠桿從多家銀行取得貸款；通過發(fā)行公司債或企業(yè)債，直接向市場融資等。

（3）供應(yīng)鏈融資。在簽訂材料采購合同時，和供應(yīng)商商量延后結(jié)賬日期，通過開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部鏈條尋求資金效益；在政策允許的范圍內(nèi)，還可以以施工單位墊資的方式延緩資金支付或者對施工進(jìn)度款以房抵賬等。

（4）合作方資金。通過共同開發(fā)、利潤共享、資金共投等方法與其他企業(yè)開展項(xiàng)目合作；同時，可以尋求建立戰(zhàn)略性的合作伙伴，與其通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式吸引資金的投入。

（5）收購?fù)恋亍Ｔ讷@取項(xiàng)目土地時，除了招拍掛的方式，還可以通過收購其他房地產(chǎn)企業(yè)或從其他企業(yè)處獲取優(yōu)質(zhì)土地的方式，爭取在投資前期階段做到利用最少的資金獲得更大的項(xiàng)目。

除此之外，像碧桂園這樣的房地產(chǎn)企業(yè)通過認(rèn)籌金的方式也取得了良好的效果，規(guī)定項(xiàng)目經(jīng)理級及以上的管理人員對自己所管轄的項(xiàng)目認(rèn)繳一定數(shù)目的金額，既為項(xiàng)目獲得了開發(fā)初期的資金來源，又對相關(guān)的管理人員起到了約束和激勵的作用，為項(xiàng)目的成功奠定了基礎(chǔ)。

2.3 加快資金周轉(zhuǎn)速度

加快資金周轉(zhuǎn)速度，快速回籠資金，能有效提升企業(yè)的資金管理效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)員應(yīng)該盡可能地縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，加快銷售回款速度，合理利用資金時間價值。

2.3.1 縮短開發(fā)周期

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)過取得土地、開發(fā)前期、開發(fā)建設(shè)期和銷售出租期幾個階段，開發(fā)周期通常比較長。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取措施縮短開發(fā)周期，盡早獲得銷售樓款，節(jié)約資金使用成本，提高資金使用效率。

（1）將開發(fā)前期階段的工作提前進(jìn)行。在不違背相關(guān)政策和對競標(biāo)土地勝算較大的前提下，將資金策劃、項(xiàng)目可行性論證、勘察設(shè)計等開發(fā)前期階段的工作提前至取得土地階段進(jìn)行，并利用企業(yè)優(yōu)勢考慮前端融資用于土地款的支付，如圖2 所示。

圖2 房地產(chǎn)企業(yè)縮短開發(fā)周期的資金管理

（2）在開工時做好融資工作。這時，可以采取認(rèn)籌金、銀行貸款、合作方資金、供應(yīng)鏈融資等多種融資方式的組合形式，確保工程款的按時支付。

（3）在開發(fā)建設(shè)期做到按期保質(zhì)施工。在工程建設(shè)過程中，如果出現(xiàn)工期延誤的情況，則不能按時進(jìn)行樓房預(yù)售，勢必會影響企業(yè)的資金回流，也無法保證后續(xù)工程的順利實(shí)施；而且不能按時交房，還會對業(yè)主產(chǎn)生違約金，不僅造成經(jīng)濟(jì)損失，也會對企業(yè)的信譽(yù)產(chǎn)生較大的影響。因此，企業(yè)在控制項(xiàng)目成本的同時也要控制好工程進(jìn)度和施工質(zhì)量。

2.3.2 加快銷售回款速度

除了要按期保質(zhì)施工，房地產(chǎn)企業(yè)更要積極地推動樓房預(yù)售工作。通過各種宣傳渠道提高消費(fèi)者對項(xiàng)目產(chǎn)品的認(rèn)可和認(rèn)購，促進(jìn)銷量的增加，防止開盤項(xiàng)目的囤積，同時要盡可能提高客戶的首付比例、并加大一次性客戶購房的優(yōu)惠力度，以提高資金回款的速度。此外，指定專人負(fù)責(zé)銷售回款的催繳，鼓勵貸款的消費(fèi)者積極還款，使應(yīng)收賬款的周期縮短，防止壞賬風(fēng)險的發(fā)生。

2.3.3 合理利用資金時間價值

在資金流動中，產(chǎn)品的生產(chǎn)和流通周期越短、資金運(yùn)轉(zhuǎn)得越快，資金的時間價值就越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要遵循“早收晚付”的原則，對銷售樓款或其他應(yīng)收款項(xiàng)要盡早收回，對土地款、工程款等應(yīng)付款項(xiàng)要盡量晚支付或分期給付，充分利用資金時間價值以提升資金的使用效率。

3 結(jié)語

碧桂園集團(tuán)的莫斌總說過：房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心是財務(wù)管理，財務(wù)管理的核心是資金管理。本文基于結(jié)構(gòu)思維的視角，深入分析了房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理問題，以開發(fā)階段作為縱向維度進(jìn)行資金鏈分析，以資金流入和流出作為橫向維度進(jìn)行資金流分析，并建立了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的二維結(jié)構(gòu)模型；從二維結(jié)構(gòu)模型圖中分析得出了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵影響因素，從而有針對性地提出了完善資金管理制度、拓寬資金來源渠道、加快資金周轉(zhuǎn)速度的解決對策。