新一線城市未來商業(yè)發(fā)展趨勢及重點(diǎn)

袁丁

【摘要】商業(yè)作為一個(gè)城市發(fā)展的重要基石，商業(yè)地產(chǎn)則是商業(yè)的必要載體。隨著國家經(jīng)濟(jì)及人口消費(fèi)的不斷增容與擴(kuò)大，商業(yè)也呈現(xiàn)出多極化飛速發(fā)展的狀態(tài)，對比于一線城市商業(yè)的發(fā)展成熟完善，新一線城市商業(yè)擁有更多的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。在如今商業(yè)變革的新時(shí)代，商業(yè)帶給消費(fèi)者的體驗(yàn)不再是傳統(tǒng)的購物欲望，更多的是往深層次的體驗(yàn)、社交、交流、文化的傳達(dá)場所，是一種對品質(zhì)生活的追求態(tài)度，在這樣一個(gè)大市場的前提下，便引出我們對新一線城市未來商業(yè)發(fā)展的趨勢及重點(diǎn)的理性思考。

【關(guān)鍵詞】新一線城市 ?商業(yè)發(fā)展趨勢和機(jī)遇 ?新零售時(shí)代 ?兒童體驗(yàn)為王

隨著國民經(jīng)濟(jì)不斷強(qiáng)大，商業(yè)的發(fā)展也步入高速發(fā)展時(shí)期，伴隨著中產(chǎn)階級的崛起，消費(fèi)客群也不斷地在發(fā)生著變化，70后80后不再是新時(shí)代商業(yè)消費(fèi)的絕對主體，相對應(yīng)的90后和00后正在成為中國新零售市場的主力軍邁進(jìn)。線上線下消費(fèi)的融合也逐步趨于完善，更好的契合新時(shí)代客群的需求。伴隨著大消費(fèi)時(shí)代的來臨，新一線城市的商業(yè)發(fā)展又將走向何處？

一、新一線城市發(fā)展現(xiàn)狀

在過去的五年里，全國18個(gè)新一線城市購物中心的總存量以爆發(fā)式的增長，維持著每年22%的增速，在全國遍地開花。商業(yè)發(fā)展從商業(yè)資源聚集度、城市樞紐性、城市人口活躍度、生活多樣性、未來可塑性五個(gè)方面衡量，成績斐然。但從總量上來說，新一線城市商業(yè)發(fā)展與一線城市商業(yè)發(fā)展對比，仍然有930萬㎡的差距。從人均購物面積來計(jì)算，新一線城市人均購物面積達(dá)到0.48㎡/人，已經(jīng)基本接近一線城市的人均水平。直至2018年開始，增速逐步放緩，控制在15%的水平，隨著總存量的不斷增容，未來商業(yè)競爭將更加激烈，新一線城市商業(yè)地產(chǎn)將逐步邁向存量時(shí)代。未來，新一線城市購物中心將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢？如何在存量商業(yè)時(shí)代中樹立新的商業(yè)標(biāo)桿？如何實(shí)現(xiàn)激烈競爭下的良性發(fā)展？

二、存量商業(yè)時(shí)代來臨

伴隨著存量商業(yè)的來臨，傳統(tǒng)商業(yè)的運(yùn)營模式正在不斷改變。優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體面對同質(zhì)化的競爭，也不斷調(diào)整自身的發(fā)展方向，打造差異化和升級化產(chǎn)品是新商業(yè)時(shí)代的必然趨勢，購物中心開始針對項(xiàng)目本身的客群，做出更加專業(yè)化、細(xì)分化、定制化的業(yè)態(tài)產(chǎn)品。通過大數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，從2012年以后新開業(yè)的購物中心新型零售、體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例已經(jīng)上升到48%，囊括網(wǎng)紅體驗(yàn)、特色餐飲、特色化兒童親子、休閑娛樂等，可見新時(shí)代人群消費(fèi)對自身精神層面追求及體驗(yàn)感進(jìn)一步提升。

例如，以茶飲品牌為代表的網(wǎng)紅餐飲，不管是包裝還是口感，都極大的滿足了千禧一代消費(fèi)者對個(gè)性、潮流及時(shí)尚的追求。在對網(wǎng)紅茶飲的消費(fèi)上，截止2018年底，主要網(wǎng)紅茶飲品牌門店約有67.3%位于一線及新一線城市。且不斷在新一線城市里擴(kuò)張。

從另外一個(gè)角度出發(fā)，新零售作為近年的一大風(fēng)口，在資本的強(qiáng)大助力下也是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的迅猛增長，主要新零售品牌（超級物種/盒馬鮮生為代表）在全國的門店數(shù)量從2018年開始漲幅高達(dá)156.8%?？蛻羧后w相對傳統(tǒng)賣場購買力更高，產(chǎn)品本身品質(zhì)更高。

三、精致社區(qū)商業(yè)崛起

雖然購物中心、各種主題Mall更能滿足大多數(shù)人的消費(fèi)需求，但消費(fèi)頻次更高，仍然還是圍繞著居住區(qū)周邊的社區(qū)型商業(yè)。隨著人們生活水平的不斷提高，社區(qū)商業(yè)也從傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)悄然轉(zhuǎn)型，精致化社區(qū)商業(yè)正在不斷崛起。“精致十分鐘生活圈”、“最后一公里的花園道”等優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)正在影響著新時(shí)代人們的生活。

那么什么是新型的社區(qū)商業(yè)呢？對比傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)有何不同呢？

首先，區(qū)別于傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的概念，傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)主要的功能是“便民、利民”，生活半徑主要集中于周邊居民日常生活的所需物品，而且品牌檔次和品類都比較低，以家庭式消費(fèi)為主，消費(fèi)對象更偏向于主婦、兒童及老年人。

而新型精致社區(qū)商業(yè)，是傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的全方位的升級，新型社區(qū)商業(yè)加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化交流及精神服務(wù)的復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品。從人的角度出發(fā)，集成娛樂、消費(fèi)、養(yǎng)老、商務(wù)等便利為一身，核心優(yōu)勢更加凸顯。同時(shí)新型社區(qū)商業(yè)，商戶利用和顧客的無縫對接，精準(zhǔn)定位客戶日常生活需求，足不出戶即可解決日常消費(fèi)問題，同時(shí)在產(chǎn)品選擇和氛圍營造上，功能定位和服務(wù)理念更加先進(jìn)，將主力商戶的進(jìn)駐前置化，將所有的商戶更加專業(yè)化、品牌化、連鎖化，打造定制化開發(fā)模式，形成區(qū)域化的配套共享，成為社區(qū)生活的重要平臺(tái)。對比傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)，也進(jìn)一步提升。從成熟市場經(jīng)驗(yàn)來看，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)應(yīng)占到占其整體商業(yè)構(gòu)成的60%—70%。而對于我國目前發(fā)展水平而言，社區(qū)商業(yè)發(fā)展仍然處于初級階段轉(zhuǎn)型當(dāng)中。

從未來發(fā)展趨勢來看，“小而美的精致商業(yè)”仍然是開發(fā)商眼里的致勝法寶。一方面從資產(chǎn)運(yùn)營角度，小而美的商業(yè)更利于開發(fā)商掌控管理，承載的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也較小;另一方面，商業(yè)作為住宅優(yōu)質(zhì)的溢價(jià)產(chǎn)品，好的社區(qū)商業(yè)更是為整個(gè)項(xiàng)目添彩之筆，所以打造好的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，也越來越被開發(fā)商所接受，而不是一味的追求以往的迅速去化轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流。

四、兒童主題購物占比擴(kuò)大

伴隨人們生活消費(fèi)水平的提高，同時(shí)，國家二胎政策的全面開放，基于此，商業(yè)及業(yè)態(tài)構(gòu)成亦在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)型。從目前來看，傳統(tǒng)的兒童業(yè)態(tài)難以滿足現(xiàn)行兒童消費(fèi)水平及消費(fèi)觀念，親子業(yè)態(tài)的逐步升級，高收入人群對兒童的投入比例越來越大，無形間帶來了巨大的消費(fèi)潛力。要想在新的商業(yè)戰(zhàn)場上站穩(wěn)腳跟，選擇特色化的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)是大勢所趨。

近年來，以特色化兒童教育、兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)、兒童運(yùn)動(dòng)館、親子餐廳等業(yè)態(tài)紛紛搶占市場，從市場表現(xiàn)來看，每一項(xiàng)業(yè)態(tài)都搏得85后90后等年輕家庭的青睞。從未來的發(fā)展前景來看，未來五年，兒童業(yè)態(tài)占比將突破商業(yè)市場的20%（傳統(tǒng)兒童業(yè)態(tài)占比在10%左右），發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

新興的親子兒童業(yè)態(tài)作為未來商業(yè)市場的中堅(jiān)板塊，業(yè)態(tài)類型發(fā)展也逐步細(xì)分化、專業(yè)化、連鎖化。從傳統(tǒng)以兒童零售為主（占比超70%），到如今取而代之的豐富兒童業(yè)態(tài)，包括兒童體驗(yàn)、兒童教育及兒童健康等，兒童零售占比逐步下降至40%以下，兒童業(yè)態(tài)可謂是非?；鸨５侨魏螛I(yè)態(tài)都不會(huì)長興不衰，那么如何在未來的兒童商業(yè)市場站穩(wěn)腳跟，未來的兒童商業(yè)應(yīng)該怎么做，也同時(shí)引發(fā)了我們的思考。我們通過對優(yōu)質(zhì)兒童商業(yè)的考察，提出筆者的觀點(diǎn)。

（一）“兒童的世界，體驗(yàn)為王”

所謂“體驗(yàn)為王”，便是順應(yīng)傳統(tǒng)零售商業(yè)發(fā)展的前提下，更一步創(chuàng)新?？v觀各大優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體，除了滿足傳統(tǒng)的兒童零售消費(fèi)之外，如今線下的兒童體驗(yàn)可謂是備受關(guān)注。像類似玩具反斗城、Mothercare、樂高的崛起等，無不在傳統(tǒng)零售上增加了體驗(yàn)性消費(fèi)，來更大的拓展消費(fèi)，吸引小朋友乃至年輕人。同時(shí)，市場面臨同質(zhì)化的問題也逐漸顯現(xiàn)出來，站在未來的角度思考，選擇差異化、精細(xì)化的方才能得以解決。例如深圳九方購物中心，則引入收個(gè)兒童航空體驗(yàn)館，親子主題書屋、兒童競技中心;東原地產(chǎn)旗下，也考慮做童夢童享、花房姑娘等優(yōu)質(zhì)兒童配套;北京藍(lán)色港灣則打造一站式兒童天地，包含了從母嬰時(shí)代開始的各類兒童母嬰用品、兒童早教、兒童零售、兒童游樂、兒童餐飲、兒童體驗(yàn)、兒童專業(yè)運(yùn)動(dòng)館等業(yè)態(tài)，吸納的客群幾乎覆蓋全市兒童家庭。可見，要想在市場保持持久的競爭力，必然也要跟隨時(shí)代不斷調(diào)整自己的步伐。

（二）打好“親子牌”

作為兒童領(lǐng)域另一大主導(dǎo)客群， “熊孩子經(jīng)濟(jì)”帶來的隱形效益，便是來自于主導(dǎo)權(quán)的家長，怎么合理運(yùn)用好“親子牌”，也是蘊(yùn)含著商業(yè)市場巨大的商機(jī)，同樣是我們需要考量的內(nèi)容。

根據(jù)筆者研究，年輕的85后90后家長除了日常工作之外，閑暇時(shí)間其實(shí)并沒有很多，而在自己的剩余時(shí)間內(nèi)，除開抱著手機(jī)刷淘寶、打游戲，再剩下來的時(shí)間可謂少之又少。對于陪伴孩子的時(shí)間來說，自然而然又削減了一些，同時(shí)對于孩子的成長也缺失了不少。那么如何讓家長放下手機(jī)，多陪伴孩子，抓住這段時(shí)間的消費(fèi)，便是商家打造“熊孩子經(jīng)濟(jì)”第二張王牌。

注重開發(fā)親子一站式的兒童業(yè)態(tài)。比如線下親子DIY、兒童工坊、全愛工匠等，便是集合了全家庭一起動(dòng)手的概念，提升家庭之間的成長氛圍;又或是有趣的親子餐廳，打造專屬父母與孩子的用餐時(shí)間，同時(shí)融入親子共享廚房概念，共同分享育兒經(jīng)驗(yàn)，營造歡樂的成長空間;“媽媽大學(xué)”也是當(dāng)下正在興起的一股浪潮，帶領(lǐng)媽媽團(tuán)隊(duì)共同參與兒童成長，形成良性的學(xué)習(xí)氛圍，拉動(dòng)親子隱性消費(fèi)。

五、小結(jié)

綜合以上四大板塊分析可以看出來，新一線商業(yè)雖然發(fā)展迅猛，但仍然存在著需要改進(jìn)和升級的地方，作為未來城市發(fā)展的大梁，仍需要得到我們的重視，并根據(jù)市場的變化不斷調(diào)整策略。筆者相信，通過各大開發(fā)商的努力，商戶的及時(shí)調(diào)整更新市場動(dòng)向，消費(fèi)者的消費(fèi)水平的提高，未來的商業(yè)市場一定是更強(qiáng)大、更完善、更層次化的選擇空間。對提高人們生活水平、提升生活品質(zhì)、滿足自身心靈文化體驗(yàn)需求，將更上一層樓。