新疆百花村公允價值計量的投資性房地產(chǎn)案例研究

趙佳祺

(新疆財經(jīng)大學 新疆 烏魯木齊 830012)

一、公司簡介

新疆百花村股份有限公司成立于1996年06月21日，同年6月26日完成股份制改造并在上海證券交易所掛牌上市，成為新疆兵團首個上市企業(yè)，股票代碼為(600721)。百花村作為一個國有企業(yè)，是集計算機軟件銷售、開發(fā)和餐飲、康樂、購物、辦公、賓館于一體的綜合性企業(yè)集團；新疆百花村股份有限公司對外投資9家公司，具有1處分支機構(gòu)。上市以來，百花村陸續(xù)進行過多次轉(zhuǎn)型，2010年，百花村將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心轉(zhuǎn)移到煤焦化產(chǎn)業(yè)，后來受國家能源結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟政策以及環(huán)保政策要求影響，煤焦化出現(xiàn)了系統(tǒng)性的虧損，百花村在2014、2015年連續(xù)虧損“戴帽”，存在退市風險。2016年，百花村實施了重大資產(chǎn)重組，以總價19.45億元將南京華威醫(yī)藥科技集團有限公司100%的股權(quán)，公司主營業(yè)務進入到了化學仿制藥的研發(fā)服務領(lǐng)域，并在2016年扭虧為盈成功“摘帽”。但在之后的兩年里，百花村又連續(xù)兩年虧損再次“戴帽”，仍未有效擺脫業(yè)績泥淖。

二、投資性房地產(chǎn)及其計量的有關(guān)規(guī)定

(一)投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者皆有而持有的房地產(chǎn)。屬于該類型的房地產(chǎn)應能夠單獨計量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要包括：持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)。為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)；以及作為企業(yè)存貨的房地產(chǎn)，不包括在投資性房地產(chǎn)的核算范圍內(nèi)。

(二)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的有關(guān)規(guī)定

投資性房地產(chǎn)有公允價值模式和成本模式兩種后續(xù)計量方式；其中公允價值模式是在2006年修訂準則時新提出的，該模式進一步規(guī)范和完善了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和有關(guān)披露。成本模式在后續(xù)計量中采用的較多，而公允價值模式只有在滿足特定條件的情況下才能采用。兩種模式在計量所用的會計科目上存在差異，成本模式計量時在“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目中計量；而以公允價值模式計量時在“投資性房地產(chǎn)—成本”和“公允價值變動”科目中計量[3]。

關(guān)于公允價值計量模式的有關(guān)規(guī)定：

準則第十條規(guī)定，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計[3]。

準則第十一條規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益[3]。

準則第十二條規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理[3]。

已用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、百花村投資性房地產(chǎn)公允價值的變動及分析

投資性房地產(chǎn)(單位:億元)年度同比變化占總資產(chǎn)的比例20071.413-19.04%20081.413-17.38%20091.413-4.15%20101.5298.21%3.75%20111.529-3.47%20121.5581.91%3.53%20131.5811.48%3.48%20141.6081.68%3.86%20151.6331.58%4.02%20161.6752.53%6.02%20171.7021.65%8.37%20181.7341.89%13.89%

2007年至今百花村采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)變化及其占總資產(chǎn)的比例

圖2 (數(shù)據(jù)來源于年報)

查閱從執(zhí)行2007年準則至今的公司資產(chǎn)負債表，取其中披露的投資性房地產(chǎn)金額和資產(chǎn)總額，從上表得出，百花村的投資性房地產(chǎn)從2007年至今，一直呈現(xiàn)增長趨勢，漲幅保持在比較穩(wěn)定的范圍內(nèi)。2007、2008兩年，投資性房地產(chǎn)金額占總資產(chǎn)的比例較高，接下來的九年內(nèi)其占總資產(chǎn)的比例在較低水平上保持穩(wěn)定(4%左右)；在2018年投資性房地產(chǎn)金額占總資產(chǎn)的比例上升，達到了13.89%。

2007年新準則正式實施時，百花村投資性房地產(chǎn)就采用公允價值計量模式。從圖2可以看出，2007-2009三年間，百花村的投資性房地產(chǎn)的公允價值變動為0，之后每年都有公允價值變動額。

四、采用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式對公司的影響

通過查看報表數(shù)據(jù)可知，公司在2006年及以前，每年的凈利潤都是負值，說明公司處在虧損狀態(tài)，2007年公司的凈利潤由2006年的-115.4萬元上升到577.5萬元，實現(xiàn)了扭虧為盈。百花村公司在2007年的報表附注中顯示，確認為投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)賬面價值為1.413億，包括烏魯木齊市中山路141號1.355億和部分土地使用權(quán)0.058億。可以得出，百花村在2007年扭虧為盈是由于投資性房地產(chǎn)采用了新會計準則。

采用了新會計準則的公允價值計量，使公司的資本公積有所提升，所有者權(quán)益將相應增加。百花村公司2006年的股東權(quán)益為2613萬元，而2007年驟增到3.374億，這其中一個很重要的原因是百花村將投資性房地產(chǎn)的計量模式由成本模式改為了公允價值模式。

五、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)存在的問題

(一)公允價值獲取的可操作性難度較大

由于市場上的企業(yè)繁多，要辨認市場信息的真實性就具有一定的難度。同時，投資性房地產(chǎn)在活躍市場上也很難獲得公開的報價，只能通過大致的估計來進行公允價值的操作，而在不同的地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況以及市場環(huán)境都不盡相同，投資性房地產(chǎn)的市場價格評估存在困難。對企業(yè)來說，想要獲得準確、合理的公允價值就并非易事，這就使得以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的可操作性和準確性大大下降。

(二)增加企業(yè)成本

百花村公司，從2007年起就選擇對其投資性房地產(chǎn)改為采用公允價值模式計量。目前，絕大多數(shù)選擇以公允價值模式計量其投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，其所運用的公允價值大都是用以下方式確定的：相關(guān)機構(gòu)評估價格、類似性質(zhì)的房地產(chǎn)的市價以及交易雙方協(xié)商達成價格。

就目前來看，企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值的獲取成本還處于較高水平，這是由于國內(nèi)大部分企業(yè)都未擁有屬于自己的公允價值信息獲取渠道和定價系統(tǒng)。其次，由于市場中不同的評估機構(gòu)和交易雙方所提供的價格信息在一定程度上存在差異，企業(yè)在獲取到信息后還需要大量的時間和人力、物力來對其進行篩選，這也在一定程度上增加了企業(yè)的成本。所以百花村對其投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，可能需要聘請第三方機構(gòu)進行價格評估，并將公允價值的獲取途徑和方法及其增減變動情況等相關(guān)信息在年報中進行詳細的披露，這都會使得百花村地產(chǎn)的審計成本以及評估成本提高，在一定程度上增加企業(yè)的費用。

(三)公允價值隨意性強，容易導致企業(yè)操縱利潤

公允價值計量在我國應用的時間還不長，有許多方面都還有待完善。公允價值是參與交易的雙方對市場價值的一種判斷，也就是公允價值的測量和評估具有一定的主觀性，也就給人為操縱公允價值提供了便利。如果上市公司對其投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式進行后續(xù)計量，則企業(yè)的利潤在很大程度上存在可操縱的空間，在巨大的利益誘惑面前，總有企業(yè)會為了謀取利益而違背法律法規(guī)的規(guī)定，出現(xiàn)一些徇私舞弊的行為，使公允價值變成企業(yè)操作利潤的工具。

六、建議

(一)進一步完善房地產(chǎn)市場

在我國目前的房地產(chǎn)市場中，國應該利用網(wǎng)絡建立起一個完善的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫以及第三方交流平臺，及時發(fā)布投資性房地產(chǎn)的評估信息，以便各上市公司了解市場信息，也為各公司采用公允價值計量提供較為可靠地數(shù)據(jù)，改善目前信息不對稱的狀況，這樣不僅可以提升房地產(chǎn)市場交易的透明度和公正性，還可以在確定公允價值的過程中為公司節(jié)省時間和成本，提高效率。

(二)建立健全會計準則體系和法律制度

首先，要從我國房地產(chǎn)市場的具體情況出發(fā)，進一步完善相關(guān)的準則體系，要充分考慮到其在實際中的操作難度，從而為解決實際問題提供真實有效的辦法；其次，還要對準則進行修改和補充，防止有人利用準則不完善的地方來謀取不合法的利益。同時，要進一步健全有關(guān)的法律制度，加強對投資性房地產(chǎn)法制環(huán)境的建設，加大執(zhí)法力度，對損害市場公平的行為要嚴格查處，加大企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員的違法成本，保證房地產(chǎn)市場的正常運行。