淺析農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題

遲國瓏

摘要：目前農(nóng)村宅基地的登記問題引起了社會的廣泛關(guān)注，大家更關(guān)注農(nóng)村的建設情況以及居民住宅情況。雖然農(nóng)村宅基地登記制度在我國實施的較晚，但是自實施農(nóng)村宅基地登記制度以來，它推動了農(nóng)村經(jīng)濟的整體發(fā)展，也加快了新農(nóng)村的建設。對此，本文針對農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題進行深入的探索與研究，并從實際出發(fā)提出了相關(guān)的幾點建議，希望農(nóng)村宅基地登記制度會越來越完善。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地，確權(quán)登記，問題

我國農(nóng)村宅基地登記制度，由于歷史原因存在很多遺留問題。比如“一戶多宅”，宅基地濫用等問題顯著，這給農(nóng)村宅基地登記工作帶來了很大的困難。經(jīng)過黨和國家的不懈努力，我國農(nóng)村宅基地問題雖然取得了很大的進展，但是上述問題仍未得到解決。所以，本文針對現(xiàn)今社會存在的宅基地登記問題進行了詳細的分析，并提出解決辦法。

一、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記中存在問題

（一）法律法規(guī)比較滯后

我國針對農(nóng)村宅基地確權(quán)制度的工作并沒有合理的計劃，國家的法律條文規(guī)定與實際發(fā)展情況不相符，這樣在工作開展時會帶來很大的阻礙，從而影響確權(quán)登記問題的有效性。另外，我國并沒有頒布較為完善的農(nóng)村宅基地確權(quán)登記的法律法規(guī)，只是在個別法律條文中會出現(xiàn)一些行為規(guī)范以及政府的調(diào)控方法。

（二）缺乏完善的規(guī)劃

隨著我國經(jīng)濟制度的不斷完善，人們的社會需求日益增加，開始對住房提出了更高的標準和要求，這種情況的出現(xiàn)使得一些農(nóng)民自建超規(guī)模和標準規(guī)定的住房，特別是在選擇建房地址的時候會比較隨意。由此產(chǎn)生一些新的問題，農(nóng)村很多居民只建新的住房，而不拆原來的住房。有的村民還會不歸還原來的宅基地，這樣給政府管理和農(nóng)村規(guī)劃帶來了很多障礙，尤其給不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記帶來很大阻礙。另外，在新農(nóng)村建設中應該有明確的目標以及規(guī)劃，將這種想法貫徹落實到農(nóng)村宅基地建設中，但是由于農(nóng)村規(guī)劃和土地利用這二者難以達到統(tǒng)一，最終導致新農(nóng)村建設出現(xiàn)阻礙。在法律法規(guī)中，農(nóng)村宅基地的使用是需要依法經(jīng)過審批，符合集體組織成員的這一項規(guī)定，農(nóng)民可以擁有宅基地的權(quán)利，這些住宅中包括庭院和其他用地。但是，有的村民會建設一些倉庫或其他用途房產(chǎn)，甚至還會將大面積的土地建設成曬谷場等。所以這又形成了新的問題，對于農(nóng)村宅基地，登記人員如何將這些土地進行登記，哪些屬于農(nóng)村宅基地的使用范圍。登記人員很難對其進行把握，給不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作帶來阻礙。

（三）缺乏健全的流轉(zhuǎn)機制

農(nóng)村宅基地中存在宅基地流轉(zhuǎn)方面的限制，從而不能體現(xiàn)出房屋是農(nóng)民的財產(chǎn)。我國城市化發(fā)展迅速，農(nóng)村的人口數(shù)量不斷增加，但是有的農(nóng)民居住在城里，他們希望自己的房子能夠為自己帶來利益，并希望房屋能夠流轉(zhuǎn)起來。但是由于宅基地流轉(zhuǎn)制度的限制，以及受利益影響，有些農(nóng)民為了自己的私人利益會擅自轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)，有些農(nóng)民還會改變宅基地的用途，建立起小型加工工廠等。這種做法為國家統(tǒng)一登記管理帶來阻礙，還會影響農(nóng)村的整體規(guī)劃與建設。

對于農(nóng)村宅基地的使用權(quán)問題而言，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的人員才可以擁有，而對于那些不符合條件的人員則不能擁有使用權(quán)。因此，宅基地使用權(quán)問題必須做到明確。尤其是一些城鄉(xiāng)結(jié)合的區(qū)域農(nóng)民，為了獲取利益，不顧法律規(guī)定，私下轉(zhuǎn)讓宅基地，使得宅基地的使用權(quán)發(fā)生改變，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的權(quán)益產(chǎn)生不利影響。這種情況的發(fā)生，也給登記部門的宅基地權(quán)屬調(diào)查工作帶來許多困難，從而使得宅基地登記工作出現(xiàn)偏差，導致集體經(jīng)濟組織內(nèi)部產(chǎn)生矛盾，給社會增加了不安定因素，不利于和諧社會的形成。

二、農(nóng)村宅基地登記的意見和建議

根據(jù)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記中登記者所遇到的問題，從以下三方面進行分析，從而找到相應的解決辦法，并希望在工作中找到能存在的共性，希望可以給登記工作帶來一定的啟發(fā)。

（一）登記方式

宅基地的確權(quán)登記方式主要有三種，分別是托倫斯登記和權(quán)利登記，這兩種登記方式在我國的農(nóng)村宅基地登記中明顯突出。宅基地的使用權(quán)在我國屬于用益物權(quán)，房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)只有經(jīng)過登記之后才可以確定其權(quán)利歸屬。我國不動產(chǎn)登記制度還處在初級發(fā)展階段，存在許多不足之處，但是應該秉承相應法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，做出合理的選擇。我國農(nóng)村的宅基地在流轉(zhuǎn)中有相應限制，導致部分農(nóng)民違反相關(guān)法律法規(guī)，轉(zhuǎn)讓自己的宅基地。這種情況在農(nóng)村很常見，當然，這種做法也不能說完全是錯誤的。根據(jù)哲學唯物辯證法原理：存在即合理。說明既然存在的東西就它存在的道理。政府以及相關(guān)部門要加強整改建設，以保護農(nóng)民合法利益為前提，將農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題落實到實處。

（二）登記程序

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記的程序有以下兩方面的重要意義：

一是工具價值。提高農(nóng)村宅基地的登記效率，便于相關(guān)人員的管理與監(jiān)督;增加交易的安全性，使得使用權(quán)人獲得合法權(quán)益。二是目的價值。登記程序作為農(nóng)村宅基地確權(quán)登記的主要過程，它應該具有獨立性。

登記程序中存在登記的適用主體是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人和不動產(chǎn)登記機構(gòu);還要經(jīng)歷宅基地的使用權(quán)人進行申請、申報，不動產(chǎn)的登記人員受理、審核等;不動產(chǎn)登記機構(gòu)與不動產(chǎn)登記申請人都要履行相應的權(quán)利和義務;最后，由不動產(chǎn)登記機關(guān)判斷宅基地的使用權(quán)是否合理。

（三）登記與公證

公證活動在進行時需要遵循客觀、公正的原則，相關(guān)公證機構(gòu)需要承擔民事責任，并且可以行使公證權(quán)。公證人以及公證員都應堅持自愿公正和法定公正的原則進行公證，需要對公正結(jié)果保密負責。對于特殊事情要采取相應的回避制度，由此可見，公正的效率保障是非常高的，公證在快速發(fā)展的社會中扮演著不可或缺的角色，與人民的生活緊密相關(guān)。另外，到公證處公證比去法院打官司更節(jié)省時間，而且公正也具有法律效力。《公證法》也提出相關(guān)規(guī)定，公證機關(guān)要對所工作事項進行了解與分析，保證事項的真實性和合法性。值得我們學習的地方是，有些歐美國家使用了公證前置制度。這種制度隨著社會的發(fā)展可以運用到我國公證中。作者認為，由于農(nóng)村宅基地確權(quán)登記制度不夠完善，所以可以在農(nóng)村宅基地登記中使用公證的方法，這樣既可以節(jié)約登記成本，也可以為登記機構(gòu)提供具有法律效力的登記依據(jù)，這樣可以減少登記失誤率，提高登記的準確性。與此同時，也大大加強了對農(nóng)民合法權(quán)益的保護。

三、結(jié)語

我國農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)展尚存在諸多不足之處，所以要格外重視農(nóng)村宅基地的登記問題，相關(guān)政府部門以及工作人員要做好農(nóng)村建設規(guī)劃工作，還要從實際情況出發(fā)制訂與農(nóng)村情況相符合的登記方案。對于農(nóng)村宅基地的權(quán)屬問題，還可以使用公證、司法等相關(guān)法律程序，協(xié)助登記工作的完成。另外，借鑒國外先進的登記制度以及先進經(jīng)驗，有利于農(nóng)村宅基地確權(quán)登記制度的完善。

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