不動(dòng)產(chǎn)登記附記內(nèi)容不規(guī)范，能否撤銷登記？

鐘京濤

案 ? 例

2014年10月，王某以其所有的A房產(chǎn)作抵押，向楊某借款200萬元，但由于A房產(chǎn)價(jià)值低于借款額，雙方在借款合同及抵押合同中約定用張某的B房產(chǎn)作余額抵押。合同訂立后王某與楊某共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出抵押登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)收取了雙方登記申請(qǐng)、身份證明、A房產(chǎn)所有權(quán)證、抵押借款合同等材料后為其辦理了抵押登記（以下簡稱訴爭抵押登記），不動(dòng)產(chǎn)登記證明中除記載了抵押權(quán)人楊某、抵押人和房產(chǎn)權(quán)利人王某、A房產(chǎn)坐落、債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容外，還在附記中載明：“余額抵押，根據(jù)抵押合同約定，另有張某的B房產(chǎn)共同為200萬元債權(quán)擔(dān)保?！?/p>

2016年8月，張某獲知上述內(nèi)容后，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)在其沒有到場申請(qǐng)、未在抵押合同上簽字等情況下作出的訴爭抵押登記，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益。遂訴至人民法院，請(qǐng)求撤銷訴爭抵押登記行為。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)出具的抵押登記證明附記中記載B房產(chǎn)作余額抵押，但訴爭抵押登記是由王某、楊某共同申請(qǐng)辦理，抵押物為A房產(chǎn)，雖然雙方訂立的借款合同和抵押合同中有張某B房產(chǎn)的抵押約定，但張某未在抵押合同上簽名，登記申請(qǐng)中也未提交B房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證和張某身份證明。因此，無相關(guān)證據(jù)證明張某以B房產(chǎn)作余額抵押，登記機(jī)構(gòu)在訴爭抵押登記證明附記中記載余額抵押，主要證據(jù)不足;抵押登記證上的錯(cuò)誤附記記載，足以讓他人認(rèn)為張某所有的B房產(chǎn)已被抵押。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未盡到審慎審查義務(wù)，行政程序違法，依法應(yīng)予撤銷。據(jù)此，一審法院判決撤銷訴爭抵押登記行為。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和楊某不服一審判決，提起上訴。

分 ? 析

從法理上講，真正影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容及變動(dòng)法律效力的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、證明中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限等權(quán)屬狀況的欄內(nèi)記載，以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積等自然狀況的欄內(nèi)記載。不動(dòng)產(chǎn)登記中附記部分的內(nèi)容記載，不是登記的主體內(nèi)容，不涉及登記權(quán)利的內(nèi)容及變動(dòng)情況，也不會(huì)影響整體登記權(quán)利內(nèi)容及變動(dòng)的法律效力。

作為整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的一部分，不規(guī)范記載甚至錯(cuò)誤記載會(huì)對(duì)整個(gè)登記行為產(chǎn)生一定負(fù)面影響，但不會(huì)產(chǎn)生否定整個(gè)登記行為的法律后果。本案中，一審法院認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎的審查職責(zé)導(dǎo)致出現(xiàn)附記中記載錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)撤銷整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的觀點(diǎn)，具有一定片面性。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和證明附記欄記載的內(nèi)容要求問題有據(jù)可依，但須細(xì)化。2015年2月，原國土資源部發(fā)布的《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和證明附記欄的記載內(nèi)容作了相應(yīng)規(guī)定，一是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書信息中，附記記載設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)、查封等權(quán)利限制或提示事項(xiàng)以及其他需要登記的事項(xiàng);二是不動(dòng)產(chǎn)登記證明信息中，附記記載其他需要填寫的事項(xiàng)。從上述規(guī)定來看，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記中附記內(nèi)容的要求基本是明確的，但仍有待于細(xì)化。

本案二審法院認(rèn)為，訴爭抵押登記行為是王某、楊某共同申請(qǐng)辦理，在沒有證據(jù)證明張某同意將B房屋作抵押擔(dān)保進(jìn)行余額抵押的情況下，附記欄中仍記載張某的B房產(chǎn)作余額抵押確有不當(dāng)。余額抵押登記內(nèi)容對(duì)外具有公示效力，對(duì)張某產(chǎn)生影響，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)此類問題應(yīng)重視并注意改進(jìn)。不過，如果僅憑訴爭抵押登記附記欄中記載內(nèi)容的不當(dāng)，而將整個(gè)被訴抵押登記予以撤銷，不利于維護(hù)合法有效的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。訴爭抵押登記除附記欄中的內(nèi)容外，其余相關(guān)抵押登記事項(xiàng)的內(nèi)容及行政效力應(yīng)予確認(rèn)有效。據(jù)此，二審法院判決：撤銷一審判決;撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)訴爭抵押登記附記欄中的記載內(nèi)容。

本案中的登記機(jī)構(gòu)附記是按照其上級(jí)部門制定的登記業(yè)務(wù)規(guī)范所作信息登記，其本意是對(duì)多宗房地產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)進(jìn)行信息勾連。但是，這類不規(guī)范記載容易引發(fā)不必要的行政爭議。對(duì)此，需要從制度建設(shè)層面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中附記內(nèi)容和形式進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，嚴(yán)格規(guī)范附記記載的范圍，盡量避免出現(xiàn)附記的記載內(nèi)容與主體登記權(quán)利相沖突或涉及第三人登記信息的情形，以免造成不必要的糾紛。（作者單位：自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）