土地級別與基準(zhǔn)地價的更新與應(yīng)用

張濤 周楓 王蕊

為完善經(jīng)濟(jì)稅費征收體系，有效實現(xiàn)土地資源價值，助推經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展，焦作市在進(jìn)一步科學(xué)合理利用土地工作中，開展了新一輪土地級別及基準(zhǔn)地價更新調(diào)整工作，從2018年3月開始，經(jīng)過內(nèi)外業(yè)論證，已初步完成土地級別及基準(zhǔn)地價更新。

工作的組織與實施

本輪定級范圍內(nèi)土地面積 405.74 平方公里，與上輪土地定級范圍相比，面積增加5.742 平方公里。為此，焦作市下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)焦作市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價更新調(diào)整工作方案的通知》，落實經(jīng)費，開展外業(yè)調(diào)查培訓(xùn)會，對要收集和調(diào)查的具體任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)分工，并責(zé)任到人，有序推進(jìn)資料收集、外業(yè)調(diào)查、內(nèi)業(yè)處理、成果論證。并對住宅用地、商服用地、工業(yè)用地等進(jìn)行了級別劃分與地價調(diào)整。

為了驗證成果的合理性，焦作市收集了周邊8個地級市的基準(zhǔn)地價成果和近期土地交易情況等信息進(jìn)行比較。通過基準(zhǔn)地價成果橫向比較、土地交易等情況比較，各地市更新后的基準(zhǔn)地價水平差異與近期土地交易情況基本吻合，基準(zhǔn)地價與實際成交價之間存在一定的差異?；鶞?zhǔn)地價是級別內(nèi)的區(qū)域平均價格，實際出讓成交價格的高低主要還是受土地市場情況因素影響。焦作市的地價水平略高于平頂山、駐馬店和濮陽市，但低于新鄉(xiāng)和許昌等地市。整體上來看，更新后的基準(zhǔn)地價成果與焦作市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的。

土地定級評價的成果和特點

成果齊全完整，準(zhǔn)確可靠。采用綜合與分類定級相結(jié)合的方法，對焦作市區(qū)土地進(jìn)行級別評定;量算各類各級別土地面積，在定級的基礎(chǔ)上，利用市場交易資料，測算主要商業(yè)街的路線價，評估確定各類各級別土地的基準(zhǔn)地價及城鎮(zhèn)國有劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價;同時編制土地級別圖、基準(zhǔn)地價圖、因素作用分值圖和總作用分值圖等有關(guān)圖表。采用地理信息系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)，報告、圖件、表格成果齊全完整，計算方法先進(jìn)科學(xué)，結(jié)果準(zhǔn)確可靠。

研究手段先進(jìn)，自動化程度高。本次土地定級估價，選用先進(jìn)的軟、硬件設(shè)備，建立焦作市土地定級估價信息系統(tǒng)，自動化程度較高。對外業(yè)調(diào)查表格和數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范化設(shè)計，使外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理緊密結(jié)合，實現(xiàn)工作過程數(shù)據(jù)處理的全部自動化，提高成果準(zhǔn)確性、科學(xué)性、可靠性，為成果的應(yīng)用提供可靠的依據(jù)。

成果科學(xué)合理，符合當(dāng)?shù)貙嶋H。 經(jīng)焦作市政府組織初步論證和實地校核分析，所劃分的土地級別，從總體上反映市區(qū)土地質(zhì)量的空間差異，級別界線兩側(cè)土地質(zhì)量差異明顯;各級各類基準(zhǔn)地價及路線價確定合理，級別界線兩側(cè)地價差異明顯，符合當(dāng)?shù)貙嶋H。

相關(guān)成果的更新和應(yīng)用

進(jìn)行土地有償使用的重要依據(jù)。本次土地定級估價的核心成果之一就是土地級別劃分和土地級差收益測算及估算各用地類型各級別的基準(zhǔn)地價，這可為焦作市區(qū)土地的有償使用提供基礎(chǔ)性參照標(biāo)準(zhǔn)，為合理確定焦作市區(qū)納稅標(biāo)準(zhǔn)，運用經(jīng)濟(jì)手段管理土地，提供科學(xué)依據(jù)。

加強地產(chǎn)市場管理和土地價格評估的重要依據(jù)。本成果有利于市區(qū)地價評估的公開化，增強地產(chǎn)市場的透明度，能夠有效地指導(dǎo)地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等地產(chǎn)交易日益活躍，運用本成果提供的宗地修正系數(shù)表、修正系數(shù)說明表和主要街道的路線價表、路線價修正體系，可以估算出特定宗地的地價，為地產(chǎn)交易的成交價格提供科學(xué)依據(jù)。

城市總體規(guī)劃修訂和完善的依據(jù)。與城市規(guī)劃相適應(yīng)，是土地定級估價的原則之一。城市規(guī)劃的目的是科學(xué)合理地安排用地，以實現(xiàn)土地利用的最佳結(jié)構(gòu)與空間配置，因此，定級估價成果對城市規(guī)劃有重要的參考價值。城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集聚中心，土地面積小，用地緊張。一般行政用地過多，綠地面積、公共設(shè)施地偏少，一些黃金地段被非商服業(yè)單位占據(jù)，使土地利用結(jié)構(gòu)不夠合理，土地的效益未能得到最充分的發(fā)揮。因此，城市土地定級估價成果為優(yōu)化土地利用與合理布局提供依據(jù)。

征收城市土地稅費的依據(jù)。城市土地使用稅費的征收標(biāo)準(zhǔn)，主要取決于城市規(guī)模大小、土地級別差異和土地級差收益多少。土地定級估價的核心成果之一就是土地級別劃分和土地級差收益測算，從而為合理確定稅費標(biāo)準(zhǔn)，運用經(jīng)濟(jì)手段管理土地，提供科學(xué)依據(jù)。（作者單位：焦作市自然資源和規(guī)劃局）