進擊中的新城控股 上演龍頭升級“大戲”

張一

2019年，新城控股以22.5%的增長率超額完成了銷售目標，實現(xiàn)2708億元銷售額。該業(yè)績增速不僅是在房地產(chǎn)行業(yè)嚴調(diào)控與緊融資的一年里位于行業(yè)前列，對于銷售額在過去五年已經(jīng)高速增長近八倍的新城控股而言更是難得。

與此同時，新城控股（601155.SH）在A股市場的表現(xiàn)同樣亮眼，2019年其股價漲幅高達70.5%，在銷售額TOP20的A股房企中位列第一。此外，公司還擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利17元（含稅），依靠持續(xù)穩(wěn)定的盈利能力，通過較高比例的分紅派息，給予投資者以豐厚回報。

2020年，新城控股把“穩(wěn)健”確立為公司未來發(fā)展新的關鍵詞，這一基調(diào)也在其逐漸優(yōu)化的財務結(jié)構(gòu)及資金流動性方面有所體現(xiàn)。在由“提速”向“提質(zhì)”轉(zhuǎn)變的過程中，新城控股在銷售業(yè)績尤其是“吾悅系”商業(yè)地產(chǎn)項目上體現(xiàn)出的持續(xù)爆發(fā)式增長力，促成公司上演“龍頭的進擊”新一幕。

“吾悅廣場”持續(xù)爆發(fā)式增長加固公司“商業(yè)護城河”

商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)管理一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務矩陣中能夠獲得長期、穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。隨著近年來“吾悅廣場”綜合體項目規(guī)模的不斷擴張，商業(yè)地產(chǎn)項目在持續(xù)增厚新城控股利潤與現(xiàn)金流的同時，也在不斷加固公司的“商業(yè)護城河”。

據(jù)新城控股2019年業(yè)績報告，目前85%的吾悅廣場布局于“十三五”19個國家級城市群，長三角城市群占比超40%。與此同時，新城控股綜合體銷售與物業(yè)出租及管理收入的規(guī)模也逐年增長，其在2019年實現(xiàn)綜合體營業(yè)收入同比增長76.56%至380.56億元，物業(yè)出租及管理收入同比增長83.19%至40.55億元，綜合體銷售與物業(yè)出租及管理收入合計占營業(yè)收入的比重約為49.1%。上述兩項業(yè)務收入的毛利率也較住宅銷售業(yè)務更高，分別高達36.96%和67.56%。

從吾悅廣場項目的落地情況來看，新城控股2019年吾悅廣場實現(xiàn)租金及管理費收入40.69億元，同比增長92.28%，平均出租率達99.16%。綜合新城控股2016年至2019年吾悅廣場項目的運營情況，其累計開業(yè)吾悅廣場綜合體數(shù)量的復合增長率高達54.7%，租金及管理費收入復合增長率高達74.29%。

對此，有投資人曾向《紅周刊》記者表示，進入穩(wěn)態(tài)的吾悅廣場有望在2023年實現(xiàn)40億元純利?！耙蛔釔倧V場的住宅+金街貨值約40億元，售出后約可獲得凈利潤7億元，可以覆蓋一座吾悅廣場的建安成本。從目前運營情況看，進入穩(wěn)態(tài)后的吾悅購物中心年均可收租金+管理費8000萬-1億元，凈利潤率約40%，2019年預計將實現(xiàn)40億元租金。而按照2021年累計開業(yè)100座吾悅廣場算，吾悅廣場在三年后貢獻100億元租管費、40億元純利是可期待的。”上述投資人表示。

現(xiàn)金短債比高達208.94%財務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化

2月份受疫情影響，絕大部分房企銷售呈現(xiàn)斷崖式下跌，而隨著疫情沖擊房地產(chǎn)市場“見底”，對房企到位資金起著重要支撐作用的銷售回款規(guī)模同比收縮明顯，這對2020年仍將持續(xù)迎來償債高峰期的房地產(chǎn)行業(yè)而言無疑是個巨大打擊。市場端與融資端的雙重壓力也對房企的現(xiàn)金流提出了更高的要求。

在行業(yè)融資渠道收縮、融資難度攀升的情況下，新城控股在強化現(xiàn)金管控的同時積極拓寬融資渠道，緩解資金壓力。2019年，公司在中國銀行間市場先后發(fā)行中期票據(jù)、超短期融資債券和資產(chǎn)支持票據(jù)，共募集資金31.58億元人民幣;在上交所平臺完成公司債券的發(fā)行，募集資金21億元人民幣;在境外通過發(fā)行高級美元債券，募集資金9.5億美元，為公司的高速發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金支持。截至報告期末，公司整體平均融資成本為6.73%，在民營房企中處于較低水平。

盡管如此，降低融資成本仍是新城控股努力的方向。3月3日，新城控股發(fā)布公告稱，為優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)、降低融資成本，擬在境內(nèi)外利用直接融資工具進行融資工作，新增融資規(guī)模合計不超過等額人民幣300億元（含境外等值外幣）;3月9日，新城控股完成2020年公開發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模為6億元，票面利率5.10%。

值得關注的是，新城控股在拓寬融資渠道的同時，資金流動性也顯著增強，財務結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化，這主要體現(xiàn)在公司現(xiàn)金短債覆蓋比提升與凈負債率的下降等方面。新城控股2019年業(yè)績報告顯示，截至報告期末，公司持有貨幣資金639.41億元，遠高于一年內(nèi)到期的有息負債306.02億元（不含控股股東關聯(lián)借款），現(xiàn)金短債比高達208.94%;凈負債率同比下降近33個百分點至16.36%，明顯低于行業(yè)平均水平。