關(guān)于宅基地的法律知識， 您了解多少

編者按：據(jù)了解，2019年8月26日，《中華人民共和國土地管理法》（修正案）（以下簡稱《土地管理法》）獲十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過，于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》對農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地管理的法律規(guī)定作出若干調(diào)整，取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進入市場流轉(zhuǎn)的二元體制，將改變土地市場供應(yīng)格局。此外，2019年9月11日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、國家農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)了《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（以下簡稱《通知》）。近年來，在實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)過程中，部分村民“攤大餅”式超占、違法買賣宅基地，以及侵占耕地建住宅等問題時有發(fā)生，加上青年農(nóng)民進城務(wù)工、購房等因素形成“空心村”，造成土地資源浪費并引發(fā)諸多糾紛。對此，本文以案說法，特為讀者普及相關(guān)宅基地的法律知識。

申建農(nóng)房，須遵守一戶一宅規(guī)定

案例：農(nóng)民李老漢育有一子一女，其子大李2018年婚后雖然辦理了分戶登記，但一直與父母共同居住。2019年，大李隨著兒子的降生，打算與父母分家單獨居住，于是便以兒子的名義向村委會提出了批劃宅基地的申請。村委會經(jīng)研究認(rèn)為，大李應(yīng)當(dāng)以本人的名義申請。那么，村委會的意見符合法律規(guī)定嗎？

說法：宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。長期以來，我國農(nóng)村宅基地實行一戶一宅、無償分配、面積法定、不得流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地大量閑置浪費。為切實保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的落實。《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居?！边@既是對一戶一宅制度的延續(xù)，又是對這個制度的重大補充和完善。同時，《通知》指出：“農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照‘建新拆舊要求，將原宅基地交還村集體。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”那么，怎樣才算“一戶”呢？根據(jù)國家公安部《關(guān)于執(zhí)行戶口登記條例的初步意見》，農(nóng)村村民以居住地家庭戶為單位立戶，戶主一般為成年人。據(jù)此，本案中，大李的兒子尚為嬰兒，屬于無民事行為能力人，必須與父母共同生活。根據(jù)一戶一宅的規(guī)定，大李應(yīng)以自己的名義申請一處宅基地。

宅基地審批權(quán)限下放至鄉(xiāng)鎮(zhèn)

案例：村民趙某家獲批的宅基地面積比縣政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)少了15平方米。住宅建設(shè)過程中，趙某自作主張利用旁邊的空地加蓋了兩間瓦房。2019年秋后進行新村規(guī)劃時，村委會要求趙某拆除未經(jīng)批準(zhǔn)擅自加蓋的房屋，但趙某認(rèn)為自家的宅基地比別人的少，表示堅決不拆。那么，趙某的做法正確嗎？

說法：趙某的做法是錯誤的。宅基地的申請、審批必須遵守法律程序。《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)?！睂⒄貙徟鷻?quán)限由縣級下放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。為暢通審批渠道，《通知》提出進一步要求：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要因地制宜探索建立宅基地統(tǒng)一管理機制，依托基層農(nóng)村經(jīng)營管理部門，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門宅基地用地審查、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可、農(nóng)房建設(shè)監(jiān)管等職責(zé)，推行一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運行，建立宅基地和農(nóng)房鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)審聯(lián)辦制度，為農(nóng)民群眾提供便捷高效的服務(wù)。要加強對宅基地申請、審批、使用的全程監(jiān)管，落實宅基地申請審查到場、批準(zhǔn)后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等‘三到場要求。要開展農(nóng)村宅基地動態(tài)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處置涉及宅基地的各類違法行為，防止產(chǎn)生新的違法違規(guī)占地現(xiàn)象。”本案中，對于趙某占用宅基地面積超標(biāo)部分，經(jīng)自然資源部門和村委會依法認(rèn)定后，可按照原國土資源部《關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》要求予以登記。登記后，村集體經(jīng)濟組織可對確認(rèn)超占的面積實施有償使用。

嚴(yán)禁占用農(nóng)地建房

案例：村民秦某因與兒子分家需建新房。經(jīng)過申請，村委會在村里的規(guī)劃區(qū)內(nèi)為他劃定了宅基地，但秦某嫌位置偏僻，遲遲未建。后來，秦某在本村村民劉某的承包地中“相中”了理想的建房位置，便不顧承包人的阻攔，毀掉土地上的農(nóng)作物，強行開挖、碾壓地基，占地面積達300多平方米。根據(jù)劉某舉報，自然資源主管部門經(jīng)調(diào)查核實，責(zé)令秦某停止侵害，恢復(fù)耕地原貌，并按評估價值賠償劉某的損失。

說法：國家法律、政策從各方面對耕地實行特殊保護，并保護土地承包戶的合法權(quán)益?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面……”《通知》對嚴(yán)格落實土地用途管制制度作了進一步明確規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃。合理安排宅基地用地，嚴(yán)格控制新增宅基地占用農(nóng)用地，不得占用永久基本農(nóng)田;涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)?！蓖瑫r，對于違法占地行為，《土地管理法》第七十五條還明確規(guī)定：“違反本法規(guī)定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門等按照職責(zé)責(zé)令限期改正或者治理，可以并處罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

【小知識】申請宅基地有關(guān)知識

1.申請宅基地的條件。農(nóng)村村民具有下列情況之一的可以申請宅基地：（1）年滿20周歲的本村村民，因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的（包括男方到女方落戶的）;（2）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，以及進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的;（3）外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的;（4）城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，農(nóng)村確無住宅的;（5）縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

2.宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為：（1）城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所在地，每戶面積不得超過166平方米;（2）平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過200平方米;（3）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當(dāng)放寬，但最多不得超過264平方米;（4）人均占有耕地666平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。

3.可收回宅基地使用權(quán)的情形。有下列情形之一的，報經(jīng)市或縣人民政府批準(zhǔn)，可以注銷其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件，由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權(quán)：（1）為實施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造或國家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅，新房建成后，逾期無正當(dāng)理由不拆除舊房退出原宅基地的;（2）進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地;（3）因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一處之外的宅基地;（4）因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;（5）未按照批準(zhǔn)用途使用的;（6）非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。

4.申請宅基地確權(quán)登記需提交的資料。開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，維護社會和諧與穩(wěn)定。申請農(nóng)村宅基地確權(quán)登記應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提交下列資料：（1）村民個人申請宅基地的申請書;（2）申請人基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等）;（3）村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)出具的材料（包括申請人現(xiàn)有的宅基地情況，宅基地的位置、面積、宗地草圖等）;（4）屬于建新交舊的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協(xié)議書;（5）其他需要提交的材料。

5.農(nóng)村宅基地不能單獨繼承。依據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有權(quán)人，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)不能被繼承，但宅基地上的房屋可以繼承。需特別指出的是，繼承的房屋將來滅失后（村民一戶一宅外），不能進行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地，由村集體經(jīng)濟組織按法定程序收回其宅基地使用權(quán)另行安排。

（山東? 張兆利）