泰禾集團投資風(fēng)險管理研究

崔敦飛 張文博

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)被認為是我國最危險的行業(yè)之一?？紤]到房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和國家新的監(jiān)管政策的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險因素正在不斷變化，房地產(chǎn)公司的未來發(fā)展是非常不確定的，風(fēng)險極大。因此，房地產(chǎn)投資者必須認識到這一點，充分考慮到各種風(fēng)險因素對房地產(chǎn)投資的影響，以便減少和避免不必要的投資風(fēng)險所造成的損失。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù);投資業(yè)務(wù)風(fēng)險;風(fēng)險管理

中圖分類號：F830.59 ? ?文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2020）02-0142-02

一、公司簡介

泰禾集團是一家大型上市公司（股票代碼000732），公司位于福建，公司在地產(chǎn)、健康、教育、文化、金融等領(lǐng)域發(fā)展，于1996年成立，并于2010年成功上市。公司在2017年的營業(yè)收入為5.89億美元，在房地產(chǎn)行業(yè)排名第10位，公司凈利潤為2.38億，排名第34位，截止到2018年3月31日，公司股東人數(shù)5.47萬，發(fā)展?fàn)顩r良好。公司主要從事住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

二、投資活動財務(wù)分析

許多房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)都是因為資金鏈的斷裂，本文結(jié)合泰禾集團2017年公布的現(xiàn)金流量表以及利潤表，對企業(yè)投資情況的進行分析。

投資活動流入流出比=投資活動現(xiàn)金流入總量/投資活動現(xiàn)金流出總量。

其投資活動的現(xiàn)金流入量僅占企業(yè)現(xiàn)金總流入量的2.1%，而投資活動的現(xiàn)金流出量卻占企業(yè)現(xiàn)金總流出量的38.4%，投資活動流入流出比為0.1，投入產(chǎn)出不成正比。

企業(yè)投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額對泰禾集團的全部現(xiàn)金凈流量影響巨大，投資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出額巨大，表明企業(yè)的市場份額正在增長，而企業(yè)的凈現(xiàn)金流是負面的，這表明企業(yè)無法通過自己的活動來支持?jǐn)U張。目前企業(yè)投資所用的資金主要是通過籌集資金得來的，這樣會增大企業(yè)自身的財務(wù)風(fēng)險。并且，該公司投資活動的流入流出比太低，說明投資活動未能給企業(yè)帶來預(yù)期的收益，達到預(yù)定的效果，這種冒進的做法，雖然會增加企業(yè)的投資業(yè)務(wù)，但是投資業(yè)務(wù)的收益率卻無法保證，可能會增加企業(yè)投資失敗的概率。

三、公司投資業(yè)務(wù)虧損原因分析

（一）未能對市場變化進行迅速感應(yīng)

泰禾集團致力于開發(fā)高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其公司的經(jīng)營主要在福建，但是其投資的主要地區(qū)圍繞在一二線熱點城市。在這些城市中，對于高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場供求已經(jīng)發(fā)生變化。同時，由于高端住宅昂貴的費用，使得人們對于高端住宅的偏好下降。泰禾集團在進行投資業(yè)務(wù)選擇時，仍堅持公司的開發(fā)戰(zhàn)略，開發(fā)高端住宅，或許在福建本土市場會有好的發(fā)展，但是對于北京、杭州、武漢等熱點城市卻未必會有同樣的效果。公司缺乏專門的風(fēng)險管理機構(gòu)和專業(yè)人員對國家政策變動、市場需求變動、消費者偏好變動等進行充分研究，及早做好應(yīng)對措施。

（二）投資決策不夠合理

1.泰禾集團的投資方向是房地產(chǎn)行業(yè)，眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個利潤與風(fēng)險共存的企業(yè)，公司投資時如果只投資房地產(chǎn)行業(yè)，那么投資方向過于單一，極易受政策風(fēng)險和市場風(fēng)險等多重風(fēng)險的影響而導(dǎo)致投資失敗。而且該公司投資區(qū)域集中于熱門的一二線城市，雖然這符合公司的戰(zhàn)略政策，但是一二線城市的競爭過于激烈且針對熱點城市調(diào)控政策持續(xù)升級，熱點城市成交規(guī)模明顯縮減，房價漲勢得到控制。所以該公司的投資不符合“不把所有的雞蛋放在一個籃子里”的分散投資理念。

2.泰禾集團對于上述企業(yè)的收購，均未達到公司的預(yù)期收益，這充分說明企業(yè)在進行投資時沒有對投入資金的成本、運作、回報率等方面做出細致的財務(wù)預(yù)算，所以導(dǎo)致企業(yè)雖然有明確的預(yù)期收益額，但是卻與實際收益額相差甚遠。細挖根源，企業(yè)財務(wù)人員未能對投資業(yè)務(wù)的預(yù)期收益進行精確的計算，投資失誤的可能性也會增大。

四、公司投資業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險

（一）政策風(fēng)險

2018年“兩會”期間，政府工作報告重申了堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定義，實施地方責(zé)任，繼續(xù)管理條例區(qū)別對待、建立有效機制和長期和建立穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場健康狀況良好。

中國人民銀行對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)貸款管理做出了相關(guān)安排：房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。公司主要是投資房地產(chǎn)行業(yè)，而且其投資的主要業(yè)務(wù)是開發(fā)高檔住宅小區(qū)和商品房。其投資的主要范圍與中國人民銀行貸款扶持項目相悖，所以很可能給被投資企業(yè)帶來籌資方面的風(fēng)險，而被投資企業(yè)的資金鏈一旦出現(xiàn)問題，很可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，此次投資也會以失敗告終。

（二）市場風(fēng)險

公司一直堅持“扎根福建本土，深耕一線城市”的房地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，投資區(qū)域都是一二線熱門城市，投資項目是高端住宅地產(chǎn)產(chǎn)品和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，但是一二線熱門城市的競爭過于激烈，房地產(chǎn)市場飽和。對于高檔項目，超過了居民的購買能力，容易造成供過于求的情況。公司在一二線熱門城市的投資強度過大，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的延遲，這樣的做法可能并不能達到預(yù)期效果。

五、加強公司投資業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的對策

（一）注重培育企業(yè)內(nèi)部環(huán)境

1.加強風(fēng)險意識。加強風(fēng)險管理的想法是在日?；顒又薪⒖蚣堋ｏL(fēng)險管理的概念必須從每個員工的角度來看待。各公司應(yīng)制訂識別系統(tǒng)風(fēng)險和風(fēng)險管理——對雇員來說，提高工人識別所有風(fēng)險的能力并考慮如何有效地預(yù)防和應(yīng)對風(fēng)險，作為防范各種危險發(fā)出警告。

2.完善良好的風(fēng)險管理組織。公司還應(yīng)健全風(fēng)險管理組織，比如成立投資風(fēng)險管理機構(gòu)，根據(jù)公司投資業(yè)務(wù)的主要特點，對國家政策變動、市場需求變動、消費者偏好變動等進行充分研究，及早做好相應(yīng)的措施。企業(yè)還應(yīng)引進和發(fā)展風(fēng)險管理機構(gòu)的高級投資管理人員，并提高投資風(fēng)險管理能力。與此同時，企業(yè)風(fēng)險管理公司必須定期與其他部門溝通，以考慮不同行業(yè)的潛在風(fēng)險。投資部門還必須加強項目評估能力，以反映項目不同階段可能產(chǎn)生的風(fēng)險，避免或及時緩解這些風(fēng)險。

（二）把控和應(yīng)對市場的發(fā)展

每當(dāng)國家政策調(diào)整時，往往會出現(xiàn)早期跡象。為了實現(xiàn)減少投資風(fēng)險的目標(biāo)，在國家政策指導(dǎo)方面，泰禾集團需要格外注意。對有可能進行的需求分析和需求把控，根據(jù)不斷變化的需求的性質(zhì)和需求發(fā)生之前房地產(chǎn)行業(yè)可能發(fā)生的國家政策的調(diào)整，投資時格外注意，這樣才能夠采取相應(yīng)的措施。國家政策和經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟周期、市場條件等與房地產(chǎn)的發(fā)展都是密切相關(guān)的，只有認清國家的經(jīng)濟狀況才能更好地減少與房地產(chǎn)投資有關(guān)的風(fēng)險。

（三）對投資決策進行嚴(yán)格管理

第一，泰禾要格外重視對投資項目的可行性分析。對于擬投資的項目，一定要對擬投資地區(qū)的人口數(shù)、經(jīng)濟狀況消費者偏好等指標(biāo)進行實地考察，對該地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進行充分了解。第二，在使用投資組合理論和投資分散化理論方面，泰禾集團需要靈活性。企業(yè)的目標(biāo)應(yīng)該是通過多樣化投資來減少風(fēng)險。泰禾集團也可以通過增加投資方向的選擇來達到分散風(fēng)險的目的。風(fēng)險組合遵循的指導(dǎo)原則是“不把所有的雞蛋放在一個籃子里”，需要找到一種多樣化的投資組合，以便減少風(fēng)險，增加收益。

參考文獻：

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