《優(yōu)化營商環(huán)境條例》對不動(dòng)產(chǎn)交易管理的影響

摘要：國務(wù)院頒布《優(yōu)化營商環(huán)境條例》，最大限度減少政府對市場資源的直接配置，最大限度減少政府對市場活動(dòng)的直接干預(yù)，切實(shí)降低制度性交易成本，更大激發(fā)市場活力和社會創(chuàng)造力，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：優(yōu)化營商環(huán)境;交易管理;放管結(jié)合

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）01-0059-61 收稿日期：2019-10-31

作者簡介：李煒，武夷山市房地產(chǎn)管理處。

近日，國務(wù)院頒布了《優(yōu)化營商環(huán)境條例》（以下簡稱《條例》），并于2020年1月1日正式實(shí)施?！稐l例》第3條“國家持續(xù)深化簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革，最大限度減少政府對市場資源的直接配置，最大限度減少政府對市場活動(dòng)的直接干預(yù)，加強(qiáng)和規(guī)范事中事后監(jiān)管，著力提升政務(wù)服務(wù)能力和水平，切實(shí)降低制度性交易成本，更大激發(fā)市場活力和社會創(chuàng)造力，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力”，開宗明義地規(guī)定了政府應(yīng)該從哪些方面來優(yōu)化營商環(huán)境。

1 為什么要優(yōu)化營商環(huán)境

習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，法治是最好的營商環(huán)境。李克強(qiáng)總理要求，要用法治化辦法把改革成果固定下來。制定出臺《條例》，主要有三個(gè)方面的考慮：一是增強(qiáng)微觀主體活力。經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的動(dòng)力，源于市場主體的活力和社會的創(chuàng)造力。通過法治化手段持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，最大限度激發(fā)微觀主體創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)造的活力，有利于把微觀主體發(fā)展動(dòng)力更好轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能，對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)就業(yè)都具有重要意義。二是持續(xù)深化改革。我國營商環(huán)境還存在不少突出問題和短板，必須在“放管服”改革上有更大突破、在優(yōu)化營商環(huán)境上有更大進(jìn)展?！稐l例》從完善體制機(jī)制的層面作出相應(yīng)規(guī)定，進(jìn)一步推進(jìn)“放管服”改革的系統(tǒng)集成、高效協(xié)同，有利于加快營造市場化法治化國際化營商環(huán)境。三是鞏固改革成果?？偨Y(jié)近年來我國優(yōu)化營商環(huán)境的經(jīng)驗(yàn)和做法，把解決體制性障礙、機(jī)制性梗阻、政策性創(chuàng)新取得的改革成果，把實(shí)踐證明行之有效的改革舉措，用法規(guī)制度固定下來，有利于為深化改革提供法治支撐和保障。

2 不動(dòng)產(chǎn)交易登記與優(yōu)化營商環(huán)境的關(guān)系

世界銀行每年會發(fā)布的《全球營商環(huán)境報(bào)告》）對全球190個(gè)經(jīng)濟(jì)體的商業(yè)監(jiān)管環(huán)境的效率和質(zhì)量進(jìn)行評估排名，具有較大的國際影響力。而該報(bào)告考核的10個(gè)內(nèi)容中有一個(gè)即為“注冊財(cái)產(chǎn)”方面，即反映企業(yè)獲得產(chǎn)權(quán)保護(hù)的程度。主要測評注冊登記一件財(cái)產(chǎn)所需完成的步驟、花費(fèi)的時(shí)間和費(fèi)用。同樣包含進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記所需的法定程序總數(shù)、進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記所需的總天數(shù)、成本占財(cái)產(chǎn)總值的百分比3個(gè)維度，而不動(dòng)產(chǎn)登記則是財(cái)產(chǎn)登記中占比最重的一項(xiàng)。

3 《條例》第47條的理解適用

《條例》第47條第1款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)部門協(xié)作，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、交易和繳稅一窗受理、并行辦理，壓縮辦理時(shí)間，降低辦理成本。在國家規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)限內(nèi)，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)確定并公開具體辦理時(shí)間?！?/p>

本條從字面解釋可以看出以下兩個(gè)內(nèi)容：

第一，該法條是對不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的一個(gè)義務(wù)性要求，即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做到與交易管理、稅務(wù)等加強(qiáng)部門協(xié)作，實(shí)現(xiàn)一窗受理等最終目標(biāo)。

第二，第一次從國家條例的地位確定了交易管理的合法性依據(jù)，避免了由于之前無法律依據(jù)導(dǎo)致一些地方不動(dòng)產(chǎn)登記、交易管理部門相互扯皮的問題。明確了不動(dòng)產(chǎn)登記、交易管理均為國家所需要的行政工作，應(yīng)當(dāng)相互協(xié)作，共同維護(hù)和優(yōu)化好良好的營商環(huán)境。

4 《條例》對交易監(jiān)管的其他要求

交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該清醒地認(rèn)識到交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記之間的職責(zé)分工，國家對交易管理的要求并非是簡單的合同網(wǎng)簽備案，而是需要對整個(gè)房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管。網(wǎng)簽備案僅僅是其中一項(xiàng)工作，是行政監(jiān)管的一種信息化管理手段。

而《條例》第5章則對監(jiān)督執(zhí)法工作進(jìn)行了明確的指導(dǎo)和規(guī)范?！稐l例》第51條規(guī)定，“政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)和職責(zé)，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，明確監(jiān)管對象和范圍、厘清監(jiān)管事權(quán)，依法對市場主體進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋?！?/p>

《條例》第56條規(guī)定，“政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，依托國家統(tǒng)一建立的在線監(jiān)管系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管信息歸集共享和關(guān)聯(lián)整合，推行以遠(yuǎn)程監(jiān)管、移動(dòng)監(jiān)管、預(yù)警防控為特征的非現(xiàn)場監(jiān)管，提升監(jiān)管的精準(zhǔn)化、智能化水平。”而網(wǎng)簽合同平臺的數(shù)據(jù)則可以成為監(jiān)管系統(tǒng)重要的參照數(shù)據(jù)來源，也是主管部門進(jìn)行智能化監(jiān)管的重要組成部分。

5 交易管理機(jī)構(gòu)的應(yīng)對

應(yīng)如何按照《條例》和其他法律法規(guī)、規(guī)范性文件的要求做好交易管理工作，是對各地主管部門的挑戰(zhàn)，而《條例》的出臺也是一個(gè)契機(jī)。筆者建議可以從以下幾個(gè)方面入手。

第一，建設(shè)好交易管理平臺。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128號）、《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》和《條例》的要求，盡量采用信息化技術(shù)手段來達(dá)到網(wǎng)簽系統(tǒng)自動(dòng)審查，簽約即備案的效果。如對“失信執(zhí)行人”“限購條件”等限制性的條件均可通過系統(tǒng)設(shè)計(jì)來達(dá)到自動(dòng)核驗(yàn)，盡量避免人工的審查，縮短時(shí)間。

第二，利用“互聯(lián)網(wǎng)大廳”模式。利用“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)、人臉識別、手機(jī)應(yīng)用軟件（APP）、電子簽名等手段，實(shí)現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案“掌上辦理、不見面辦理”。而《電子簽名法》第3條的修改，使得不動(dòng)產(chǎn)的合同可以使用電子簽名，因此以上規(guī)定的實(shí)現(xiàn)均已成為可能。

第三，不應(yīng)將《條例》規(guī)定的窗口簡單理解為在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者交易管理部門辦公場所設(shè)立的窗口。應(yīng)當(dāng)建立開放的網(wǎng)簽平臺和服務(wù)點(diǎn)，延伸窗口服務(wù)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、社區(qū)等場所均可成為網(wǎng)簽的窗口和服務(wù)點(diǎn)，方便當(dāng)事人就近辦理房屋網(wǎng)上簽約與實(shí)現(xiàn)向行政監(jiān)管部門的備案。

第四，應(yīng)當(dāng)建立高速、高效的數(shù)據(jù)共享平臺。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第24條和《政務(wù)信息資源共享管理暫行辦法》第12條第3款的規(guī)定，“各政務(wù)部門應(yīng)充分利用共享信息。凡屬于共享平臺可以獲取的信息，各政務(wù)部門原則上不得要求自然人、法人或其他組織重復(fù)提交。”

而交易合同屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的申請要件，根據(jù)《條例》和“放管服”的要求，交易管理部門在網(wǎng)簽合同備案完成后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將數(shù)據(jù)共享或者推送給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，既避免了老百姓重復(fù)提交材料，也為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以高效的完成登記打好基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以從立法層面、實(shí)踐層面探討是否還需要收取紙質(zhì)合同作為轉(zhuǎn)移登記的要件。如突破這一環(huán)節(jié)，將可能實(shí)現(xiàn)房屋交易過程經(jīng)資金交割結(jié)束后，流轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)即可申請當(dāng)場領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的真正便捷通道。

第五，建立全監(jiān)管周期和參與主體的信用體系建設(shè)。在房地產(chǎn)交易過程中，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其從業(yè)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員、銀行等金融機(jī)構(gòu)及其工作人員、購房人、租客等眾多的參與者，作為房地產(chǎn)交易管理部門，既需要監(jiān)管從業(yè)的主體，也應(yīng)當(dāng)監(jiān)管普通的參與者，使得所有的房地產(chǎn)交易行為都在國家法律、法規(guī)的范圍內(nèi)依法有序進(jìn)行。

綜上所述，由于世界銀行的考核是從網(wǎng)上合同簽約開始到不動(dòng)產(chǎn)登記所需完成的時(shí)間來進(jìn)行計(jì)算，但實(shí)務(wù)中網(wǎng)上合同簽約僅僅是不動(dòng)產(chǎn)交易中的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此如果交易管理部門實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)簽即備案，那么對于縮短整個(gè)登記時(shí)限是有著積極的作用。但是需要特別注意的是，網(wǎng)上合同簽約的備案并不是簡單的為不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)的一項(xiàng)工作，而是不動(dòng)產(chǎn)交易市場規(guī)范中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對存量房資金監(jiān)管、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管都有著重要的作用，因此必須在提速的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)按《條例》依法做好其他監(jiān)管事項(xiàng)，為最終實(shí)現(xiàn)解放和發(fā)展社會生產(chǎn)力，加快建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展作出自己的貢獻(xiàn)。