已抵押不動(dòng)產(chǎn)查封后能否辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

摘要：查封后的不動(dòng)產(chǎn)按照相關(guān)法律規(guī)定是不可以轉(zhuǎn)讓的，實(shí)務(wù)中遇到這樣的問(wèn)題，已抵押不動(dòng)產(chǎn)查封后能否辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這個(gè)問(wèn)題涉及查封登記的法律效力、抵押權(quán)登記的法律效力、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記等，從相關(guān)法律規(guī)定分析，認(rèn)為已抵押的不動(dòng)產(chǎn)查封后可以辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán)登記;查封登記;抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0045-46 收稿日期：2019-10-30

作者簡(jiǎn)介：劉翎艷，常州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心。

案例：張某用自己的一處房產(chǎn)為其公司融資作擔(dān)保，并辦理了抵押權(quán)登記。后因民間借貸糾紛，該抵押房產(chǎn)被人民法院查封，登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院辦理了查封登記。查封登記后，抵押權(quán)人某銀行和某投資公司申請(qǐng)因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記，問(wèn)登記機(jī)構(gòu)能否受理？

1 查封登記的法律效力

查封是人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等司法機(jī)關(guān)及其他有權(quán)機(jī)關(guān)作出的限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)的一種強(qiáng)制措施。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第9條第2款規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。”因不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力和公信力，故法院、檢察院等查封不動(dòng)產(chǎn)，需至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記。查封登記后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處于限制狀態(tài)。本案中，登記機(jī)構(gòu)協(xié)助法院辦理查封登記后，張某不可以轉(zhuǎn)移、抵押房產(chǎn)。

2 抵押權(quán)登記的法律效力

抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，且辦理抵押權(quán)登記的債權(quán)人優(yōu)先于未辦理抵押權(quán)登記的受償。因此，貸款銀行為了保證自己的抵押權(quán)能夠順利實(shí)現(xiàn)，一般都會(huì)辦理抵押權(quán)登記。本案中，貸款銀行與張某辦理了抵押權(quán)登記，貸款銀行作為抵押權(quán)人優(yōu)先其他債務(wù)人受償。

3 已抵押的不動(dòng)產(chǎn)能否查封

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第27條規(guī)定，人民法院查封、扣押被執(zhí)行人設(shè)定最高額抵押權(quán)的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額自收到人民法院通知時(shí)起不再增加。按照該規(guī)定，已抵押的不動(dòng)產(chǎn)，法院是可以查封的。查封之前設(shè)立的抵押權(quán)受法律保護(hù)，不會(huì)因不動(dòng)產(chǎn)被查封而喪失。如查封法院拍賣(mài)查封的不動(dòng)產(chǎn)，抵押權(quán)人仍可就拍賣(mài)所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。法院可以查封已設(shè)立抵押權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為其辦理查封登記。本案中，張某的房產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)登記后，法院查封該房產(chǎn)是符合法律規(guī)定的。

4 已查封的不動(dòng)產(chǎn)能否辦理抵押權(quán)登記

設(shè)立查封登記的目的就是為了限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》第184條規(guī)定，依法被查封的財(cái)產(chǎn)不得抵押。因此，已查封的不動(dòng)產(chǎn)不能辦理抵押權(quán)設(shè)立登記。如果銀行在不知情的情況下，在法院查封張某的房產(chǎn)后，又與張某簽訂了抵押合同，借款給張某。這種情況下，銀行的權(quán)利是不能得到法律的保護(hù)的，因?yàn)榈盅簷?quán)需登記才生效，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助法院辦理查封登記后，必然無(wú)法再為銀行辦理抵押權(quán)登記。從法理上說(shuō)，查封在前，抵押權(quán)的成立缺失了合法性，自然無(wú)法在法律上生成。

5 查封后能否辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

這一點(diǎn)是本案的關(guān)鍵問(wèn)題。查封后的不動(dòng)產(chǎn)不能辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，但并不代表查封后的不動(dòng)產(chǎn)不能辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。首先，已登記的抵押權(quán)具有優(yōu)先性是毋庸置疑的，抵押權(quán)所保證實(shí)現(xiàn)的債權(quán)優(yōu)先于其他債權(quán)，包括抵押權(quán)設(shè)立之后的查封債權(quán)，雖然查封登記有司法權(quán)的參與，但查封之前已登記的抵押權(quán)還是被法律優(yōu)先保護(hù);其次，抵押權(quán)人將自己合法的權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓沒(méi)有違反法律規(guī)定，按照民法上“法無(wú)禁止即可為”的原則，登記機(jī)構(gòu)不為其辦理沒(méi)有法律依據(jù);最后，已登記的抵押權(quán)辦理轉(zhuǎn)移登記，一般不會(huì)對(duì)其后的查封債權(quán)產(chǎn)生不利影響。雖抵押權(quán)主體發(fā)生變化，但債權(quán)范圍、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額或最高債權(quán)額、債務(wù)履行期限或債權(quán)確定期間、抵押權(quán)順位等并未發(fā)生變化。因此，已登記的抵押權(quán)在查封后可以辦理轉(zhuǎn)移登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理該登記申請(qǐng)，但是登記機(jī)構(gòu)必須書(shū)面告知查封法院，基于司法權(quán)大于行政權(quán)，且為避免登記風(fēng)險(xiǎn)，最好是取得法院同意后辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

6 如何辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

按照《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》的規(guī)定，由不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的抵押權(quán)人某銀行與債權(quán)受讓人某投資公司共同申請(qǐng)，需提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的材料（申請(qǐng)一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，提交被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議;申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，提交部分債權(quán)轉(zhuǎn)移的材料、當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的材料）、債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料等。