準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)房價(jià)并不容易

趙奉軍

去年7月份，深圳市政府發(fā)布了一份文件，稱以后不再公布新房平均銷售價(jià)格。深圳市政府的理由是這個(gè)指標(biāo)有太多的誤導(dǎo)性。如果沒有平均銷售價(jià)格信息，那我們究竟如何統(tǒng)計(jì)并得知準(zhǔn)確的房價(jià)信息呢？這是一個(gè)本專欄早就想談的話題。

盡管深圳市政府稱不再計(jì)算平均銷售價(jià)格，但商品房或住宅平均銷售價(jià)格一直是國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)注并統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)指標(biāo)。比如我們?cè)跉v年的《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中可以查到35個(gè)重點(diǎn)城市商品房銷售面積和價(jià)格信息，其中就包括了深圳。在最新的《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（2019）中，深圳仍然在列。不過2019年的《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的仍然是2018年數(shù)據(jù)，其中深圳2018年平均住宅售價(jià)55441元/平方米，高居榜首。

商品房平均銷售價(jià)格最大的問題在于其沒有考慮到市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，很多城市市中心已經(jīng)沒有多少空地，大量的新房位于城市外圍并繼續(xù)向更遠(yuǎn)的外圍擴(kuò)張。即使是統(tǒng)計(jì)部門保持統(tǒng)計(jì)口徑的一致性（新房銷售額除以新房銷售面積），每年得到的房價(jià)也不具有縱向可比性。舉例來說，某一年的新房主要位于距離市中心或者區(qū)域中心10公里，平均售價(jià)是20000元。后一年的新房距離更遠(yuǎn)12公里，平均售價(jià)也是20000元。很明顯，統(tǒng)計(jì)出來的新房銷售價(jià)格沒有上漲，但實(shí)際房價(jià)已經(jīng)顯著上漲。

另一個(gè)問題是新房平均銷售價(jià)格很容易被操縱，尤其是在房價(jià)目標(biāo)責(zé)任制成為市政當(dāng)局緊箍咒的時(shí)候。地方政府不希望統(tǒng)計(jì)出來的房價(jià)高企被住建部盯上，那就放緩高價(jià)房的網(wǎng)簽節(jié)奏，甚至直接限價(jià)。這樣一來公布出來的新房平均銷售價(jià)格自然更沒有什么價(jià)值了。對(duì)于當(dāng)前一些購新房甚至需要搖號(hào)的城市，新房售價(jià)已經(jīng)基本失真。結(jié)果房價(jià)不僅縱向不可比，就連橫向（城市之間）也不可比了。

在2009年，當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)部門稱當(dāng)年的全國商品房平均售價(jià)只是上漲了1.5%，這個(gè)數(shù)據(jù)被前國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂稱為“十萬統(tǒng)計(jì)人心中永遠(yuǎn)的痛”。明明2009年全國房價(jià)大漲，一些城市從年初到年末甚至翻倍，那為什么統(tǒng)計(jì)出來的房價(jià)漲幅只有1.5%？事后來看，由于2008-2009年房價(jià)大起大落，如果計(jì)算年度平均銷售價(jià)格的漲幅可能真的只有1.5%，有心者可以自己構(gòu)造數(shù)據(jù)模擬一下。為避免這個(gè)缺陷，從2011年開始，國家統(tǒng)計(jì)局開始實(shí)施新的房價(jià)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案，不再發(fā)布全國房價(jià)平均漲幅（這不妨礙一些研究者自己計(jì)算全國平均銷售價(jià)格及其漲幅），同時(shí)采用各地房管部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)?？紤]到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)仍然統(tǒng)計(jì)的是平均銷售價(jià)格，加之前述地方房管部門面臨的約束更緊，目前國家統(tǒng)計(jì)局每月中旬發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)信息也不是很可靠。以筆者所在的杭州為例，數(shù)據(jù)顯示以2015年為基期，截止到2019年10月杭州新建商品房價(jià)格上漲了47.2%。即使不考慮當(dāng)前杭州新房限價(jià)導(dǎo)致的價(jià)格信息失真情形和新房的區(qū)位變動(dòng)，這個(gè)漲幅也與筆者的感覺大相徑庭。我的感覺應(yīng)該不是幻覺。

是否統(tǒng)計(jì)中位數(shù)房價(jià)更有效呢？譬如前華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)先生就一再宣稱中位數(shù)房價(jià)更準(zhǔn)確。在統(tǒng)計(jì)學(xué)中，平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)都代表了數(shù)據(jù)的集中趨勢(shì)。平均數(shù)相對(duì)而言更容易受到極端值的影響。不過，中位數(shù)的房價(jià)仍然不能避免區(qū)位結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，從本質(zhì)上講仍然是一種異質(zhì)性房價(jià)。另外，單純統(tǒng)計(jì)中位數(shù)房價(jià)沒有多大意義，還需要統(tǒng)計(jì)中位數(shù)的收入。如果房價(jià)和收入同時(shí)右偏且偏度相近（右偏指的是少數(shù)調(diào)查對(duì)象值極高從而使得平均數(shù)大于中位數(shù)），那用中位數(shù)房價(jià)替代平均房價(jià)并沒有多大意義。另外，很多人也知道平均售價(jià)問題多多，但其他一些相關(guān)指標(biāo)如收入也只有平均值，這使得只有用平均房價(jià)才能相互對(duì)應(yīng)。

所幸的是，獲得同質(zhì)性的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍然是可能的。房價(jià)之所以難以統(tǒng)計(jì)關(guān)鍵在于其異質(zhì)性和非標(biāo)準(zhǔn)化。住房之間的差異是多重的，地段、配套、交通、綠化、容積率、朝向、戶型、樓層、物業(yè)、裝修包括周圍的學(xué)校層次等都會(huì)附著于房價(jià)上。我們能否剝離這些屬性對(duì)房價(jià)的影響從而得到“一標(biāo)準(zhǔn)單位”的住房？這在理論上是可能的。上個(gè)世紀(jì)80年代，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Rosen發(fā)明了這種房價(jià)統(tǒng)計(jì)方法，稱之為“住房特征價(jià)格”（housing hedonic prices）。特征價(jià)格法的目的是希望獲得可以比較的同質(zhì)性的房價(jià)，并且由此可以構(gòu)造房價(jià)指數(shù)反映房價(jià)的動(dòng)態(tài)變化。此外，該方法的一個(gè)額外好處是在房價(jià)評(píng)估中可以很方便地獲得某些屬性的額外價(jià)格，比如其他條件都一樣，邊套比中間套究竟貴多少？容積率高50%房價(jià)會(huì)有什么變化，以及軌道交通對(duì)沿線房價(jià)的影響等。

但是特征價(jià)格法的缺陷也很明顯。在多元回歸過程中，有些屬性可能會(huì)相互影響，模型的形式也未必是線性，這樣導(dǎo)致計(jì)算結(jié)果并不穩(wěn)健。此外，這種方法統(tǒng)計(jì)出來的房價(jià)并不是現(xiàn)實(shí)中的房價(jià)。比如，“一標(biāo)準(zhǔn)單位的住房”是根據(jù)某些屬性計(jì)算出來的，但這種計(jì)算出來的房價(jià)僅僅是在模型中，在現(xiàn)實(shí)中根本找不到具有這些屬性的房子。即使現(xiàn)實(shí)中的房子，其真實(shí)成交價(jià)格往往與按照這種模型評(píng)估的價(jià)格有顯著差異，按照英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Evans的說法，就是無論采用什么評(píng)估統(tǒng)計(jì)方法，評(píng)估出來的價(jià)格總是與實(shí)際成交價(jià)格有10%左右的差異。

另一種保證樣本同質(zhì)可比的房價(jià)統(tǒng)計(jì)方法是“重復(fù)銷售價(jià)格法”。一套房子在第二次或后續(xù)的銷售過程中，其屬性沒有發(fā)生任何變化，其價(jià)格變動(dòng)基本上可以代表同質(zhì)住房的價(jià)格波動(dòng)。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Case和Shiller聯(lián)合開發(fā)了這種技術(shù)后來被標(biāo)普公司購買，今天標(biāo)普公司發(fā)布的美國Case-shiller房價(jià)指數(shù)就是這種重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)。在國內(nèi)，2009年就有人呼吁我國應(yīng)該采用這種房價(jià)統(tǒng)計(jì)方式，但一直沒有回應(yīng)。隨著國內(nèi)二手房市場(chǎng)的發(fā)展壯大，從2017年開始，中國社科院住房大數(shù)據(jù)中心開始采用類似方法開始發(fā)布多個(gè)城市的月度房價(jià)指數(shù)。

房價(jià)統(tǒng)計(jì)既包括銷售價(jià)格，也包括租賃價(jià)格。不過租賃價(jià)格重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如銷售價(jià)格。住建部在2010年年底發(fā)布的《商品房屋租賃管理辦法》第5條要求各級(jí)城市定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平，但這個(gè)“定期”在城市之間差異很大，有些城市如上?？梢垣@得月度更新的房租指數(shù)，但有些城市只公布了年度數(shù)據(jù)。房價(jià)統(tǒng)計(jì)不僅要準(zhǔn)確，及時(shí)也是一個(gè)需要考慮的指標(biāo)。如果只是按年更新，那如何監(jiān)測(cè)租賃市場(chǎng)呢？另外，理論上我們可以從每個(gè)城市的月度CPI中分離房租指數(shù)（房價(jià)不計(jì)入CPI，房租是計(jì)入的），但實(shí)際上計(jì)算工作量很大并不可行。

總的來看，房價(jià)指標(biāo)非常重要，但準(zhǔn)確及時(shí)的統(tǒng)計(jì)房價(jià)并獲得公眾的認(rèn)可并不是一件容易的事情。有些研究機(jī)構(gòu)也在為此而努力，如美聯(lián)儲(chǔ)達(dá)拉斯分行發(fā)布的23個(gè)國家從1975年1季度開始的房價(jià)指數(shù)（https：//www.dallasfed.org/institute/houseprice/#tab1），國際貨幣基金組織全球住房觀察發(fā)布的全球房價(jià)指數(shù)（https：//www.imf.org/external/research/housing），從區(qū)域到城市再到國家最后到全球性的房價(jià)統(tǒng)計(jì)，工作越來越復(fù)雜。要理解這些房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，首先得理解這些數(shù)據(jù)的來源和統(tǒng)計(jì)方法。不過國內(nèi)房價(jià)統(tǒng)計(jì)的當(dāng)務(wù)之急，我覺得還是先把各種限價(jià)政策去除掉，然后才談得上房價(jià)統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性。