長租公寓進(jìn)入瓶頸期，突破口在哪里？

李宇嘉

摘要：政策扶持、資本加持、投融活躍等多方紅利消退，長租公寓進(jìn)入到瓶頸期、平靜期，部分企業(yè)開始退出或剝離，部分專項(xiàng)輕資產(chǎn)輸出。同時(shí)，發(fā)展中的“痛點(diǎn)”也暴露無遺，表現(xiàn)在租金上漲但服務(wù)品質(zhì)未提升，成熟穩(wěn)定的盈利模式、可持續(xù)發(fā)展模式，并未浮現(xiàn)出來。未來，長租公寓進(jìn)入突破瓶頸期，一是要解決用地成本高的問題，閑置的商業(yè)辦公、工業(yè)廠房，集體建設(shè)用地入市迫在眉睫;二是教育、醫(yī)療等公共配套要趕快落地;三是要加快破除REITs發(fā)行的各種限制，促進(jìn)社會(huì)資金投資住房租賃。最后，長租公寓行業(yè)要告別金融化、加杠桿的資本炒作，要回歸房地產(chǎn)服務(wù)的本源，迎合“房住不炒”背景下快速崛起的租賃需求。

關(guān)鍵詞：瓶頸期;租金上漲;居住體驗(yàn);降低成本;公共配套;資本風(fēng)口

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0032-36 收稿日期：2019-09-15

正處內(nèi)外交困的長租公寓，近期因?yàn)闃焚す⑼Ｖ惯\(yùn)營，萬科坦承長租公寓出現(xiàn)虧損，開發(fā)商系部分開始剝離長租業(yè)務(wù)、創(chuàng)業(yè)系轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)作，多數(shù)平臺(tái)房源擴(kuò)張步伐放緩甚至收縮，政策也告別了從上到下的多方扶持等，而讓前景更蒙上一層陰影。2019年，長租公寓行業(yè)繼續(xù)處于前期過熱后的平靜期、整頓期。目前，長租公寓面臨的最大問題，一是租金提高了，但服務(wù)和體驗(yàn)并未跟上;二是成熟穩(wěn)定的盈利模式未浮現(xiàn)出來。未來，長租公寓行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，還得從源頭上降成本、補(bǔ)管理的短板。降成本，就是閑置的商業(yè)辦公、工業(yè)廠房，集體建設(shè)用地等如何有效利用，這是探索盈利、可持續(xù)運(yùn)營模式的關(guān)鍵;補(bǔ)上管理短板，就是順應(yīng)包括租賃、二手房交易等在內(nèi)的存量時(shí)代到來，各地政府管理部門的職責(zé)，應(yīng)調(diào)整趨勢(shì)并轉(zhuǎn)向存量監(jiān)管。租賃秩序不穩(wěn)定，根本上是因?yàn)檎O(jiān)管不到位。

1 長租公寓進(jìn)入平靜期、整頓期

進(jìn)入2019年，對(duì)長租公寓而言，形勢(shì)發(fā)生了很大變化。首先，政策導(dǎo)向從不間斷的扶持政策，轉(zhuǎn)向穩(wěn)定和規(guī)范。這是因?yàn)椋?018年以來，租賃市場出現(xiàn)了很多亂象，比如有的長租公寓平臺(tái)“跑路”、爆雷、質(zhì)量問題（甲醛房）、秩序問題（炒租金、針孔攝像頭等）、金融風(fēng)險(xiǎn)問題（租金貸）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年來有20多家長租公寓公司資金鏈斷裂或跑路。

其次，長租公寓市場也開始從過熱轉(zhuǎn)向平靜。2016年以來，由于國家及各地扶持租賃的政策紅利不斷，加上“互聯(lián)網(wǎng)+”和分享經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)口”正旺，住房租賃備受資本青睞。2017-2018年，各類機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)入租賃市場，開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)系、中介、酒店等四大主體系列“收房拿地”的力度很大，導(dǎo)致租金明顯上漲。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2018年年中機(jī)構(gòu)房源擴(kuò)張最快的時(shí)候，熱點(diǎn)一二線城市租金同比上漲10%左右，部分城市同比漲幅超過20%。

進(jìn)入2019年，租賃機(jī)構(gòu)前期擴(kuò)張的房源開始投放市場。同時(shí)，2018年以來國家強(qiáng)調(diào)要建立兩個(gè)住房體系（市場+保障），政府公共租賃住房也開始發(fā)力。加上近年來樓市火熱，商品房、各類公寓（商住房和“類住宅”）也大量投入租賃市場。于是，租金趨于穩(wěn)定甚至下降。今年7月，一線城市租金很穩(wěn)定，深圳北京同比僅上漲1%，而熱點(diǎn)二線城市租金普遍下跌3%左右。

再次，長租公寓平臺(tái)告別快速擴(kuò)張，進(jìn)入重構(gòu)期。近年來，開發(fā)商TOP100有30%進(jìn)入租賃市場，TOP50有一半進(jìn)入租賃市場，房源擴(kuò)張計(jì)劃都很宏偉，多數(shù)計(jì)劃到2020年實(shí)現(xiàn)在管房源套數(shù)“10萬+”，有的甚至提出20萬間收儲(chǔ)房源（旭輝，2016-2020年）、45萬套（萬科，2016-2018）、100萬套（碧桂園，到2020年）。但現(xiàn)在來看，前期政策紅利的邊際效應(yīng)減弱，在打擊“炒房租”、建立指導(dǎo)租金等措施下，政策轉(zhuǎn)向?qū)π袠I(yè)整頓。同時(shí)，租金上漲減緩，公租房及人才租賃分流需求，疊加資本不再大舉投入，長租公寓平臺(tái)也開始分化和重組。

一是開發(fā)商系部分企業(yè)剝離租賃業(yè)務(wù)，而未提出剝離的，也停止了擴(kuò)儲(chǔ)房源。比如，萬科無限期停止“萬村計(jì)劃”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和朗詩地產(chǎn)明確表示，2019年內(nèi)剝離長租公寓。二是中介系從重資產(chǎn)持有運(yùn)營轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)管理輸出。比如，筆者調(diào)研的世聯(lián)紅璞公寓，作為中介系最大的租賃平臺(tái)，紅璞2017年房源收儲(chǔ)達(dá)到10萬套，2020年計(jì)劃達(dá)到50萬-60萬間。但現(xiàn)在，紅璞在珠三角多數(shù)城市，已停止房源擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向輸出租賃管理的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。同樣，最會(huì)講情懷故事的創(chuàng)業(yè)系（YOU+、魔方公寓等），開始“避實(shí)就虛”，也開始轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營商，并將重點(diǎn)放在租房客戶的社群文化、運(yùn)營管理等附加值服務(wù)上。三是行業(yè)并購重組開啟。今年上半年，蛋殼公寓、灣流國際社區(qū)、麥悅等品牌公寓都有收購行為。未來，兼并收購的趨勢(shì)不改，頭部企業(yè)的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)已開始顯現(xiàn)。8月，我愛我家、龍湖集團(tuán)相繼發(fā)布年中財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，我愛我家旗下“相寓”實(shí)現(xiàn)初步盈利，平均出租率達(dá)到94.7%，空置率為9.7天，當(dāng)前在管套數(shù)達(dá)到29.24萬;而龍湖集團(tuán)旗下長租公寓品牌冠寓，2019年上半年實(shí)現(xiàn)收入達(dá)到4.3億元，已經(jīng)超過2018年全年收入4.25億元。

2 長租公寓發(fā)展面臨兩個(gè)“痛點(diǎn)”

目前，長租公寓行業(yè)存在的最大問題有兩個(gè)，一是長租公寓普遍抬升了租金，但服務(wù)和用戶體驗(yàn)并未同步升級(jí)，反而爆發(fā)出一系列問題。根據(jù)調(diào)研，長租公寓對(duì)房源區(qū)位要求高（一般要在中心區(qū)或地鐵站點(diǎn)），收房成本高，貼著市場租金走，部分公司為擴(kuò)大市場份額，甚至高于市場租金收房（如近期爆雷的樂伽公寓）。同時(shí)，收房后裝修升級(jí)、管理運(yùn)營和IT辦公等方面，投入資金也很大。因此，長租公寓的租金一般要比周圍散租房源高出10%-20%，有的甚至高出50%。但是，長租公寓并未體現(xiàn)出其標(biāo)榜的客戶體驗(yàn)和人性化服務(wù)標(biāo)簽。

2018年全年，上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)共受理長租公寓類相關(guān)投訴3167件，同比增長2.2倍。投訴最為集中的就是資金問題，違反押金退還約定、誤導(dǎo)租客向第三方金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，極易造成租客面臨個(gè)人資金或征信風(fēng)險(xiǎn)。智研咨詢發(fā)布的《2017-2022年中國短租公寓市場行情動(dòng)態(tài)及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》中顯示，目前，80%的長租品牌都在做中端市場，競爭白熾化。雖然有不少房企開始布局高端長租公寓，但與真正的高端服務(wù)式公寓相比，大多數(shù)房企做的高端公寓，其實(shí)是介于白領(lǐng)公寓和高端服務(wù)式公寓之間的折中產(chǎn)品。

根據(jù)筆者調(diào)研，品牌長租公寓的軟硬件設(shè)施較同類型商品房確實(shí)有改善。比如，有的配置了健身房、書店、咖啡店、自助廚房、社交區(qū)等;有的提供24小時(shí)送餐，隨叫隨到的貼身管家，快遞收發(fā)服務(wù)等。集中式長租公寓小區(qū)，環(huán)境也確實(shí)改善了。但是，還是存在很多“硬傷”。比如，重形式不重服務(wù)，圖片與實(shí)物差距大，公共設(shè)施不夠齊備，且損壞常態(tài)化，維修也不到位，保潔人員素質(zhì)參差不齊，室內(nèi)生活設(shè)施老化等，甚至存在亂收水電費(fèi)的情況。筆者碰到的一個(gè)案例是，馬桶等室內(nèi)設(shè)施出現(xiàn)損壞，居然沒有規(guī)則判別是自然損壞還是租客所為，維修費(fèi)租客買單還是平臺(tái)負(fù)責(zé)。特別是，有的長租公寓停留在“二房東”基礎(chǔ)上。從根本上講，長租公寓這個(gè)住宅的細(xì)分行業(yè)，還處在粗放發(fā)展階段，行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)還未形成。

長租公寓行業(yè)存在的第二個(gè)大問題是，盡管多方政策扶持，業(yè)內(nèi)也積極探索，現(xiàn)在開始孵化龍頭企業(yè)，但仍未像衣食住行中的其他領(lǐng)域（比如出行、餐飲、購物等）一樣，出現(xiàn)大家認(rèn)可的行業(yè)穩(wěn)定成熟的盈利模式、可持續(xù)發(fā)展路徑。根據(jù)南方日?qǐng)?bào)對(duì)廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)的調(diào)研，扣除拿房成本（占比均超過60%），裝修成本（占比約10%-20%），稅收成本（占比10%-20%，包括增值稅、租賃綜合稅等），多數(shù)長租公寓企業(yè)反映其嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營下，利潤率低至3%-4%，比一般的銀行理財(cái)收益還要低，出租率低于90%時(shí)，還會(huì)虧損。

目前，租賃市場和長租公寓發(fā)展，無論是政策體系、行業(yè)管理、企業(yè)運(yùn)營等，都已經(jīng)到了瓶頸期。筆者認(rèn)為，隨著“一個(gè)定位（房住不炒）、兩個(gè)體系（市場+保障）”的建立和完善，隨著“租購并舉”住房新制度的建立和完善，房價(jià)快速上漲將成為歷史。當(dāng)房價(jià)上漲預(yù)期減緩了，租房的人口自然會(huì)增加（大家不用急著買房了）。另外，未來人口將向大都市和城市圈遷徙，特別是90后、00后等新生代進(jìn)入社會(huì)，高房價(jià)下住房租賃需求必然會(huì)迅速崛起。長租公寓能提供穩(wěn)定、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，會(huì)像發(fā)達(dá)國家一樣，占市場30%的份額（目前不到10%）。

3 降成本、補(bǔ)“管理短板”是兩個(gè)突破路徑

6月份，新華網(wǎng)與長租平臺(tái)自如聯(lián)合發(fā)布的《中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，到2021年，各城市長租公寓占比將有2-5倍的增幅，北京、上海、深圳3個(gè)城市機(jī)構(gòu)化占比將達(dá)到甚至突破30%，即未來每3個(gè)租客中將有1個(gè)是與長租公寓直接簽約，機(jī)構(gòu)化長租將成為越來越多租賃人群的選擇。但是，再宏偉的目標(biāo)，還有待改革層面的突破。目前，關(guān)鍵是要解決長租公寓發(fā)展的痛點(diǎn)。解決盈利模式、可持續(xù)發(fā)展的問題，關(guān)鍵還是要從源頭上降成本、補(bǔ)管理上的短板。

國家已經(jīng)明確規(guī)定，閑置的商業(yè)辦公、工業(yè)廠房，集體建設(shè)用地，可以用來建設(shè)租賃住房。這部分土地和房源的成本最低、區(qū)位優(yōu)勢(shì)也比較突出，這也是長租公寓告別“靠差價(jià)、漲租金、打隔斷”等傳統(tǒng)渠道盈利模式，解決盈利難、不可持續(xù)的重要突破口。但根據(jù)筆者調(diào)研，上述存量盤活的路徑，存在幾大難題，一是改造涉及到規(guī)劃調(diào)整。根據(jù)國家的政策，存量改造的前提是要符合規(guī)劃，規(guī)劃調(diào)整涉及到用地主體的意愿，公共配套落地等。但不管是用地主體的意愿，還是公共配套落地，都存在很多障礙，比如用地主體希望發(fā)展商品房，不希望搞租賃;比如，教育、醫(yī)療等公共配套根本無法落地，或者落地的資金解決不了。對(duì)于這個(gè)問題，如何建立長租公寓與原用地主體之間的利益共享機(jī)制，政府如何在規(guī)劃和配套上給予扶持，這是最關(guān)鍵的。二是消防“難過關(guān)”的問題。住宅的消防要求，比商業(yè)辦公和工業(yè)廠房的消防要求高很多，除了拆除重建（按住宅標(biāo)準(zhǔn)重建），存量盤活難以得到消防部門的認(rèn)可。筆者調(diào)研了部分類似長租公寓項(xiàng)目，管理人員均表示消防是最大阻礙之一。

目前，有的城市的做法是，以政府會(huì)議紀(jì)要的形勢(shì)變相解決，或邀請(qǐng)消防部門一起來參與改造和設(shè)計(jì)。筆者認(rèn)為，最關(guān)鍵的還是要從上到下建立存量改造的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，特別是規(guī)劃調(diào)整、配套落地、消防驗(yàn)收等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并要求各地在租賃發(fā)展規(guī)劃中，明確此類問題解決的政策保障、相關(guān)部門的職責(zé)。另外，長租公寓租用的土地或房屋，并不是金融部門認(rèn)可的物權(quán)，抵押融資存在障礙。修訂相關(guān)規(guī)章，賦予租賃物權(quán)，也是解決長租公寓企業(yè)訴求的一個(gè)方面;房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，考慮新市民、外來務(wù)工人員、青年群體，熱點(diǎn)城市租賃占比50%左右，深圳、東莞、廣州、佛山等珠三角城市超過60%。因此，住建部門的職責(zé)應(yīng)調(diào)整，轉(zhuǎn)向包括租賃、二手房交易等在內(nèi)的存量監(jiān)管上。租賃秩序亂，最大的問題就在于，地方政府監(jiān)管缺位、失位、不到位，這也應(yīng)該是地方主體責(zé)任的一部分。

4 鼓勵(lì)REITs發(fā)展，助推租賃投資活躍

房地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)、資金密集型，現(xiàn)金流回籠周期長，尤其是租賃這類長期持有型物業(yè)，現(xiàn)金流“投入-產(chǎn)出”期限錯(cuò)配嚴(yán)重，這是制約市場機(jī)構(gòu)投資租賃的最大障礙。REITs 具有解鎖效應(yīng)，通過發(fā)行基于住房租金、物業(yè)增值的受益憑證，將租賃資產(chǎn)打包出售給投資者，包括地產(chǎn)商在內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)，獲得了資金補(bǔ)充現(xiàn)金流。同時(shí)，住房租賃項(xiàng)目投資周期長、需求大，必須拓展多元融資渠道，以REITs對(duì)接資本市場，可疏通投資和退出，循環(huán)補(bǔ)充新的投資資金介入。

更重要的是，REITs運(yùn)營模式能夠盤活存量物業(yè)，提升物業(yè)價(jià)值。住房租賃供給的主體是存量物業(yè)，既包括存量商品租賃住房、公租房，也包括盤活低效空間，比如舊改、存量工商業(yè)辦公“改租賃”。REITs發(fā)起人會(huì)聘請(qǐng)受托機(jī)構(gòu)和專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，后者基于物業(yè)租金最大化和物業(yè)增值最大化，對(duì)REITs底層產(chǎn)品——租賃住房開展社區(qū)物業(yè)服務(wù)，配套的非住宅物業(yè)招商或運(yùn)營，公共設(shè)施維護(hù)和更新（加裝電梯或養(yǎng)老設(shè)施），智能化升級(jí)以及衍生服務(wù)（如社區(qū)教育等）。這是解決我國當(dāng)前住房租賃投資吸引力低、供給渠道匱乏的關(guān)鍵。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，自2014年中信啟航REITs推出首單產(chǎn)品以來，目前全國也只發(fā)行了30多單，總額不到1000億元。目前，國內(nèi)REITs發(fā)展，一是以證券投資基金為載體（主要是私募基金），通過投資不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，發(fā)行基金份額;二是以資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為載體，以證券化方式，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益或相應(yīng)租金請(qǐng)求權(quán)，間接達(dá)到開展REITs的目的。因此，我國目前REITs仍以私募為主，并界定投資人范圍，或有到期回購、限定規(guī)模約束，或多重稅負(fù)和收益形式（區(qū)分優(yōu)先和劣后）等問題，嚴(yán)格講屬于“類REITs”，規(guī)模和參與投資有限。

目前，REITs發(fā)行，有很多限制。比如，《公司法》《證券法》沒有認(rèn)定REITs是證券品種;《基金法》禁止公募基金投資未上市公司股權(quán)或不動(dòng)產(chǎn);《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》《全國社會(huì)保障基金投資管理暫行辦法》《基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資管理辦法》《住房公積金管理?xiàng)l例》等對(duì)保險(xiǎn)資金、社?；?、養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、住房公積金等投資不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品或有禁止性規(guī)定、或有限制、或有投資比例規(guī)定。因此，建議修訂《證券法》，將REITs作為與股票、債券等傳統(tǒng)證券一樣，并列的新設(shè)券種，并在滬深證券交易所試點(diǎn)，或作為科創(chuàng)板推進(jìn)注冊(cè)制的改革試點(diǎn)內(nèi)容;允許在滬深證券交易所試點(diǎn)公募基金投資未上市公司股權(quán)或REITs等不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品;取消或擴(kuò)大保險(xiǎn)資金、社?；?、養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、住房公積金和企業(yè)年金等投資REITs等不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的禁止或限制性規(guī)定、提高投資比例，并在滬深試點(diǎn)。

5 長租公寓發(fā)展，要回歸核心基礎(chǔ)

長租公寓的核心就是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而不是借“分享經(jīng)濟(jì)”、創(chuàng)投風(fēng)潮來騙錢，需要“投融管服”（投資、融資、管理、服務(wù)）完整的循環(huán)鏈條。國有企業(yè)低價(jià)拿地，品牌開發(fā)商專業(yè)造房，長租公寓優(yōu)質(zhì)運(yùn)營，個(gè)人或房產(chǎn)中介選擇平臺(tái)來租房，政府做好行業(yè)監(jiān)管，這就是各方角色最好的分配。作為美國最大的集中式長租公寓公司代表，EQR（EquityResidential）的年報(bào)長達(dá)150頁左右，每年的報(bào)告都會(huì)在第一部分，用大量的篇幅，反復(fù)強(qiáng)調(diào)自己在服務(wù)品質(zhì)、租客互動(dòng)、IT技術(shù)等等方面，提升客戶體驗(yàn)和運(yùn)營效率方面的努力和創(chuàng)新。隨著“房住不炒”落地，房價(jià)快速上漲將成為歷史，加上都市圈快速崛起，租房人群將快速增長。

同時(shí)，隨著新興群體進(jìn)入職場，成熟的、高薪的、單身主義者和丁克族們的數(shù)量變得足夠多，優(yōu)質(zhì)需求將崛起，長租公寓市場爆發(fā)真正來臨。同時(shí)，市場對(duì)長租公寓運(yùn)營效率和服務(wù)品質(zhì)的需求是主導(dǎo)的，但這恰恰是目前多數(shù)長租公寓所欠缺的，也就是需求買不到合適的服務(wù)。因此，長租公寓要告別金融化、杠桿化，告別資本風(fēng)口和分享經(jīng)濟(jì)下的過度炒作，回歸到房地產(chǎn)服務(wù)。它不僅包括優(yōu)質(zhì)的用戶體驗(yàn)，齊備的物業(yè)管理，及時(shí)的故障報(bào)修，還包括“租購?fù)怼薄白赓復(fù)瑱?quán)”，讓租房享受到的服務(wù)，與買房不斷趨同，這才能促進(jìn)租賃壯大。