業(yè)主價(jià)格同盟與政府監(jiān)管

廖俊平

最近深圳市寶安區(qū)某小區(qū)的業(yè)主通過微信群約定提高二手房出售的掛牌價(jià)，區(qū)住房和建設(shè)局很快出手，在2019年12月17日發(fā)布通報(bào)——

因近期XX街道XX小區(qū)個(gè)別業(yè)主發(fā)布集體漲價(jià)言論，涉嫌惡意炒作二手房價(jià)，進(jìn)行如下處理：

一是對發(fā)布集體漲價(jià)言論相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行約談。

二是暫停辦理XX小區(qū)二手房網(wǎng)簽手續(xù)，并發(fā)布該小區(qū)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)告知書。如業(yè)主確需交易，需到我局簽署交易風(fēng)險(xiǎn)知曉書。

三是對涉嫌惡意炒作，哄抬房價(jià)行為進(jìn)行嚴(yán)肅調(diào)查，一旦查實(shí)，相關(guān)責(zé)任人將列入黑名單，并研究限制其買賣住房和享受公共住房福利等相關(guān)措施。

四是如發(fā)現(xiàn)涉嫌擾亂市場秩序等其他違法違規(guī)行為，將移交公安、市監(jiān)、司法等部門依法進(jìn)行處理。

五是嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)參與惡意炒作房價(jià)，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)代理涉嫌惡意炒作房價(jià)的房屋，違者將被暫停網(wǎng)簽權(quán)限，并列入行業(yè)誠信黑名單。

2019年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確提出“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

緊接著，12月17日韓正副總理在住建部召開座談會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，是對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。”

中央如此強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)字當(dāng)頭”，如果還有人指望拉升房價(jià)，顯然是嚴(yán)重誤判了局面。而住房監(jiān)管部門及時(shí)采取有力措施，也向這些人發(fā)出了明確的信號。

上面是從政治的角度分析業(yè)主串通漲價(jià)的問題，下面再從市場的角度更進(jìn)一步地觀察一下這個(gè)問題。

房地產(chǎn)市場是典型的非完全競爭市場，同時(shí)又是一個(gè)地域性極強(qiáng)的市場，所以某個(gè)特殊區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場的供應(yīng)在某個(gè)時(shí)段被壟斷是完全可能的，深圳過往也曾出現(xiàn)過“炒房團(tuán)”控制某小區(qū)房源進(jìn)而惡炒的現(xiàn)象。但如果是替代性較強(qiáng)的房源，被壟斷的可能性就要小很多——這個(gè)小區(qū)的業(yè)主串通漲價(jià)，購房者可以找到同類的其他小區(qū)房源。在這種情況下，一個(gè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的價(jià)格同盟對市場的影響力是有限的。當(dāng)然，這種價(jià)格同盟可以擴(kuò)大到更大范圍，不過這種同盟成功的難度也就更大。

值得警惕的是：可能另有其他“職業(yè)人士”協(xié)助這種業(yè)主價(jià)格同盟的形成和穩(wěn)固。在這次XX小區(qū)的價(jià)格同盟形成過程中，該小區(qū)的房源在互聯(lián)網(wǎng)平臺放盤的價(jià)格短時(shí)間內(nèi)同時(shí)上調(diào)，其效率之高，不能不讓人懷疑是得到職業(yè)人士配合的。而如果要如上文所述形成更大范圍的價(jià)格同盟，顯然需要更高效的互聯(lián)網(wǎng)平臺形式和更專業(yè)的職業(yè)人士團(tuán)隊(duì)的支持。

筆者早在本專欄開辦時(shí)的第一篇文章（2008年8月專欄文章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推高房價(jià)嗎？》）就對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為模式進(jìn)行過分析，得出的結(jié)論是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常是在市場走高的時(shí)候推高房價(jià)，而在市場走低的時(shí)候摧低房價(jià)。

當(dāng)然，這種情況更多地是發(fā)生在正常市場交易的情況下。當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主價(jià)格同盟的時(shí)候，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為模式是否會(huì)有所改變，值得政府監(jiān)管部門注意和警惕。