深圳“史詩級”土拍之后的房地產(chǎn)發(fā)展十大趨勢

摘要：回顧近十年深圳土拍市場，自2010年后深圳住宅用地供應(yīng)面積逐年減少，直到2017年深圳可售住宅用地創(chuàng)下歷年以來的最低值——零供應(yīng)，此后連續(xù)3年可售住宅用地零供應(yīng)，導(dǎo)致深圳土地市場極度饑渴。2019年6月24日，號稱深圳“史詩級”土地拍賣在深圳土地房產(chǎn)交易中心舉行，這也是近20年來深圳土拍市場上最大數(shù)量的一次住宅用地集中供應(yīng)，深圳土供市場可謂久旱逢甘霖。在土拍狂歡之后，深圳的房地產(chǎn)市場未來的走向令人關(guān)注。

關(guān)鍵詞：深圳;土地市場;住宅用地

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）01-0023-26 收稿日期：2019-10-27

作者簡介：肖良生，博士/資深研究員，現(xiàn)供職于華僑城創(chuàng)新研究院，長期從事宏觀經(jīng)濟、國土房產(chǎn)、城市規(guī)劃研究。

2019年6月24日，號稱深圳“史詩級”土地拍賣在深圳土地房產(chǎn)交易中心舉行，這也是近20年來深圳土拍市場上最大數(shù)量的一次住宅用地集中供應(yīng)，深圳土供市場可謂久旱逢甘霖。房企喜出望外，73家重量級企業(yè)參加競拍，競拍保證金達到史無前例的1100億元。5幅住宅用地均達到最高土拍限價，成交總價達223.84億元，若不是因需要配建人才房的限制，深圳土拍必定超過4月23日的228億元的武漢土拍，成為2019年城市單日成交金額冠軍。

土拍狂歡之后，深圳的房地產(chǎn)市場將有什么變化？我認為：深圳未來房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈以下十大趨勢。

趨勢一：土地是財富之母，房地產(chǎn)仍然是香餑餑

馬克思在《資本論》中引用了古典經(jīng)濟學(xué)家威廉·配第的觀點——勞動是財富之父，土地是財富之母。雖然過去幾百年了，但威廉·配第的論斷放在土地稀缺的深圳仍然是成立的。深圳的高科技的確獨領(lǐng)風(fēng)騷，但深圳一個突出的經(jīng)濟現(xiàn)象是土地稀缺，稀缺意味著市場機會，資本一定會流向稀缺的地方。房地產(chǎn)仍然是香餑餑，房地產(chǎn)賺錢能力仍然很強。深圳青年才俊云集，中產(chǎn)迅速擴大，購買力旺盛，在深圳開發(fā)房地產(chǎn)幾乎從來沒有人虧過。萬科董事長郁亮今年初表態(tài)：沒有找到比房地產(chǎn)更賺錢的行業(yè)。土地稀缺，住宅供應(yīng)有限，供需矛盾將持續(xù)很長時間。

趨勢二：房住不炒趨勢不變，調(diào)控政策堅決不放松

本次拍賣土地，全部達到最高限價。最快的光明A510-0152地塊，5秒即沖到最高限價，簡直有迅雷不及掩耳之勢。天下武功，唯快不破，電建地產(chǎn)以閃電般速度拿下這塊地，拍賣現(xiàn)場一片嘩然，難道是調(diào)控政策松動了？其實并非如此。拍賣這5個地塊，既限制最低起拍價，也限制最高價，仍然堅定執(zhí)行限售3年的規(guī)定，表明政府不希望再出現(xiàn)地價帶動房價上漲的情況。

本次土拍采用“單競雙限”，在拍賣地價沖頂后，競爭貢獻人才房面積，使得開發(fā)商可售面積壓縮，進而使可售商品房的地價成本抬升，所以，開發(fā)商需要算好這筆成本賬才能勇敢舉牌。

趨勢三：安居工程堅定不移，配建人才房成為新常態(tài)

根據(jù)《深圳市住房保障發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”全市計劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬套，其中人才住房不少于30萬套，這幾乎相當于特區(qū)成立30多年以來建設(shè)的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間全市開工的商品房數(shù)量。這對于政府來說，壓力不小。

本次土拍5宗土地，無一例外要求配建人才房。競?cè)瞬欧棵娣e也十分激烈，最高的龍華地塊，人才房面積比初始面積增加了160%以上，達3.67萬平方米。更可喜的是，5宗地塊上原本要求配建初始面積93470平方米的人才住房，最終提高到了147760平方米，超過初始計劃配建人才住房面積58%，約占總建筑面積21%。按深圳住宅中位數(shù)50平方米概算，本次土拍至少可以配建2955套人才房。深圳的安居工程堅定不移推進，今后土拍，配建人才房將成為新常態(tài)。值得注意的是，政策規(guī)定，帶有保障房的樓盤，不準通過建圍墻等方式隔離保障房住戶，本次土拍項目都將受這一新規(guī)約束，以此約束房企歧視性區(qū)別開發(fā)。

趨勢四：調(diào)控政策還有騰挪空間，未來土地政策將適度靈活

飽受吐槽的房地產(chǎn)備案限價問題，在這次土拍中得以緩解。為調(diào)動市場積極性，本次土拍在新房限價備案方面略有調(diào)整。此次不再限制樓盤銷售價格，也未要求現(xiàn)樓銷售（要求商品住宅限售3年，不得捆綁精裝修銷售）。雖然屆時對新房銷售也會進行價格審批，但比在賣地時限制銷售價已經(jīng)靈活很多，這足以使房企產(chǎn)生很大的想象空間，也是眾多房企奮力一博的原因所在。房地產(chǎn)調(diào)控工具箱里還有不少工具，哪些是要收緊的？哪些可以適度放松？怎樣更有利于經(jīng)濟的發(fā)展？房地產(chǎn)調(diào)控還有很大的騰挪空間。

趨勢五：政府態(tài)度務(wù)實，土地政策微調(diào)，關(guān)鍵時期托底經(jīng)濟發(fā)展

中美貿(mào)易戰(zhàn)，深圳首當其沖受影響。有人調(diào)侃美國發(fā)動的貿(mào)易戰(zhàn)是和深圳市南山區(qū)粵海街道辦的貿(mào)易戰(zhàn)，雖是笑談，但也一定程度反映此次貿(mào)易戰(zhàn)對深圳的嚴重影響。深圳一次性推出5塊居住用地，從側(cè)面表明，即便以高科技為產(chǎn)業(yè)核心的深圳也離不開房地產(chǎn)投資。2018年，南山區(qū)GDP增幅僅4.5%，主要是受到中興通訊減產(chǎn)影響。2019年華為遇阻，中美貿(mào)易戰(zhàn)和科技戰(zhàn)持續(xù)擴大，對深圳GDP影響巨大。在這種局面下，既要堅持樓市調(diào)控方向不變，又要使房地產(chǎn)在一定限度內(nèi)適度繁榮，對土地政策微調(diào)，完全符合經(jīng)濟發(fā)展需要。如果未來經(jīng)濟發(fā)展形勢更嚴峻，政策是否會進一步微調(diào)？我們拭目以待。

趨勢六：土地稀缺致地價堅挺向上，未來房企更需苦練內(nèi)功、精耕細作

此次“宇宙中心”龍華仍然房企必爭之地，龍華地塊的競爭可以用“慘烈”兩字來形容。華僑城和中海、龍光、金茂經(jīng)過一個多小時大戰(zhàn)140多個回合，華僑城最先拍至最高限價65.85億元，但在配建人才房競爭中，可能考慮成本難以覆蓋，最后花落龍光地產(chǎn)。龍光以65.85億元取得龍華民治A817-0609宗地，配建36700平方米人才房。龍光此次拿地可售樓面價高達6.7萬元/平方米，和現(xiàn)售的龍華房價基本持平，無疑“面粉貴過面包”。如圖1所示。

土拍結(jié)束后，幾家歡喜幾家愁，但冷靜下來思量，拿到地的說不定比沒拿到地的壓力更大。如此高昂的地價，將來如何平衡成本實現(xiàn)收益？以龍華地塊為例，將來要賣到“10萬+”的單價、全面被豪宅化的龍華樓市，對于房產(chǎn)剛需而言是喜是悲？

當然，辦法不是沒有。房企一方面可以用時間換空間，通過延長開發(fā)時間來獲取未來房價上漲的空間;另一方通過精耕細作，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，追求溢價收益;進而對管理成本、資金成本、建安成本、推廣成本等進行精細管理壓縮成本。不過，遺憾的是，土地出讓政策已經(jīng)限定了要求1年內(nèi)開發(fā)，3-4年內(nèi)竣工，這又給房企提出了更為嚴峻的挑戰(zhàn)。隨著深圳可建設(shè)用地不斷減少，房企必須苦練內(nèi)功，壓縮成本，以保證收益。

趨勢七：深圳樓市被強刺激，相關(guān)片區(qū)成交將日益活躍，房價略有波動

5宗土地拍賣結(jié)果出來后，市場期望值快速上升，相關(guān)片區(qū)房價應(yīng)聲而漲。近日，多地已有中介反映業(yè)主要求調(diào)整掛牌價格。龍華某中介公司黃大為已經(jīng)忙了一天：“現(xiàn)在業(yè)主的心態(tài)突然強勢多了，要求把單價調(diào)整到11萬元以上，我的十幾個客戶都來電要求提價，地價都漲到6.7萬元/平方米了，房價肯定要上12萬元了?！?/p>

這次5塊地分別在寶安、龍華、光明、坪山，這些傳統(tǒng)認為的關(guān)外地區(qū)，特別是光明、坪山等地，以往房企都不太關(guān)注，區(qū)域房價地價長期處于洼地，這次土拍把價格洼地迅速填平。盡管政府在制度設(shè)計上盡可能避免土拍帶動房價，但市場是靈敏的，土拍拉動房價的趨勢是必然的，但增幅有限。

趨勢八：剛需上車要及時，莫待漲起徒悲傷

“今天愛理不理、明天高攀不起”，這就是深圳的樓市。對于房產(chǎn)剛需客來說，關(guān)內(nèi)太貴，關(guān)外太偏。在這種左右矛盾的抉擇心理中，時間過去了，機會過去了。本次土拍中，中海光明地塊，可售樓面價高達4.22萬元/平方米，電建光明地塊4.28萬元/平方米也幾乎和在售項目的房價持平，按照速算法，將來這兩塊地上的新房，目測應(yīng)不低于8萬元/平方米。光明、坪山甚至鹽田，剛需上車要及時，莫待漲起徒悲傷。

趨勢九：人口持續(xù)凈流入趨勢不變，剛需不斷積累疊加致使房價剛性上揚

深圳到底有多少人？這是一個很難回答的問題。根據(jù)官方的統(tǒng)計，深圳常住人口1302.66萬人，實際管理人口超過2000萬人。根據(jù)“廣東移動大數(shù)據(jù)應(yīng)用創(chuàng)新中心”發(fā)布的“基于移動大數(shù)據(jù)的深圳市人口統(tǒng)計研究報告”，2017年11月，每天生活在深圳的人數(shù)都超過了2500萬，平均達到了2567.2萬人。如圖2所示。

連續(xù)四年人口凈流入，來了就是深圳人。人來了，基本的衣、食、住、行需要解決。對于住的基本生活需求，大量新增租房會推高房租，大量新增剛需會推高房價。盡管深圳有非常嚴厲的“深八條”和“731新政”等剛性調(diào)控措施，但剛需的積累在以更快的速度增加，使深圳的房地產(chǎn)供應(yīng)顯得力不從心，供需矛盾較為尖銳，房價在很長一段時間內(nèi)剛性上揚，房企仍然可以大有作為。

趨勢十：新增供量趨勢看好，供需矛盾適度緩和

本次土拍5宗住宅用地，建筑面積達689680平方米，按深圳住宅中位數(shù)概算，未來可以新增住宅供應(yīng)13793套。以1年內(nèi)動工，3年內(nèi)竣工投入市場測算（不排除個別房企提前完工），所以未來3-4年，新增商品房供給和新增保障房供給都會有很好的市場表現(xiàn)，可適當緩和供需矛盾。加之，今年下半年，大概率還會增加土地供給。有節(jié)奏的持續(xù)供地，既可以平抑房價，又能緩解住宅緊張，還能拉動就業(yè)和相關(guān)行業(yè)，可謂一舉三得。

深圳房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化，新趨勢下房企將如何選擇？一方面要正視房企之間的競爭，持拓展項目，精耕深圳，不斷研發(fā)出更適銷對路的產(chǎn)品;另一方面，要苦練內(nèi)功，強化管理，壓縮管理成本，優(yōu)化工作效率，使企業(yè)更有競爭力。

群雄逐鹿，勝者為王。深圳是一個移民城市，更是一個追夢的城市。房企成就了人們的安居夢想，城市成就了卓越的房企。這，就是深圳的城市性格。