高校社區(qū)實(shí)體商業(yè)管理困境與對(duì)策研究

洪旭亞

摘 要：大學(xué)生的消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而發(fā)生改變，以大學(xué)生為主要消費(fèi)對(duì)象的高校社區(qū)實(shí)體商業(yè)必將隨之發(fā)生變化，這些變化有符合發(fā)展規(guī)律的正面變化，也有目光短淺存在隱患的負(fù)面變化。要維持高校社區(qū)實(shí)體商業(yè)的繁榮、健康、可持續(xù)發(fā)展，高校的配套管理也需要因時(shí)而變。在貫徹新發(fā)展理念，做好業(yè)態(tài)布局更好滿足師生消費(fèi)需求，科學(xué)管理確保校園安全穩(wěn)定，加強(qiáng)引導(dǎo)讓商戶合法合規(guī)經(jīng)營，多措并舉提高經(jīng)營用房收益為學(xué)校提供財(cái)力支撐等多方面，高校內(nèi)部管理部門需要持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：高校社區(qū);實(shí)體商業(yè);管理困境;對(duì)策

中圖分類號(hào)：F27?? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A?? 文章編號(hào)：1002-2589（2020）12-0067-02

2012年11月15日，習(xí)近平總書記在十八屆中央政治局常委同中外記者見面時(shí)的講話中指出：“人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)”。高品質(zhì)的美好生活離不開衣食住行等各方面需求的滿足。大學(xué)生是一個(gè)特殊的消費(fèi)群體，市場人數(shù)和消費(fèi)潛力巨大。2019年《全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示全國各類高等教育在學(xué)總規(guī)模已達(dá)到4 002萬人[1]，高校事實(shí)上構(gòu)成了一個(gè)特定地域內(nèi)由特定人群所組成的相對(duì)穩(wěn)定、具有巨大消費(fèi)市場的高校社區(qū)，也形成了特殊的高校社區(qū)商業(yè)，該商業(yè)與高校、周邊社區(qū)商業(yè)都形成了牢固的互動(dòng)關(guān)系。但是高校社區(qū)商業(yè)在發(fā)展過程中，尤其是受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊以及師生消費(fèi)習(xí)慣的改變，傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展模式和管理模式受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如何做好高校社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，科學(xué)配置業(yè)態(tài)，加強(qiáng)管理，更好滿足師生消費(fèi)需求等多方面還有待進(jìn)一步研究。

一、高校社區(qū)實(shí)體商業(yè)存在的意義

高校社區(qū)實(shí)體商業(yè)主要由大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者、社會(huì)個(gè)體或企業(yè)承租高校臨街經(jīng)營用房開設(shè)各類師生需要的商業(yè)業(yè)態(tài)，一般由高校資產(chǎn)經(jīng)營公司或者后勤部門負(fù)責(zé)日常管理，政府相關(guān)部門進(jìn)行市場準(zhǔn)入審批和監(jiān)督。

高校社區(qū)商業(yè)對(duì)于靈活就業(yè)有積極意義，是社會(huì)就業(yè)的重要方式之一，解決了一定量社會(huì)勞動(dòng)力;同時(shí)因?yàn)閷?duì)校園的熟悉，也是熱衷創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生喜愛的創(chuàng)業(yè)之地。同時(shí)高校通過充分發(fā)揮沿街用房的商業(yè)用途，為高校帶來了一定的租金收入，補(bǔ)充了學(xué)校事業(yè)發(fā)展經(jīng)費(fèi)，為教育事業(yè)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。實(shí)體商業(yè)也為師生在高校學(xué)習(xí)生活提供了便利，通過銷售各類商品和服務(wù)，滿足師生在校學(xué)習(xí)和生活的需求。

二、高校社區(qū)實(shí)體商業(yè)管理面臨的問題

（一）制度不夠健全，人治問題突出

傳統(tǒng)的社區(qū)實(shí)體商業(yè)管理重人情輕制度建設(shè)，相關(guān)的準(zhǔn)入許可、食品衛(wèi)生、消防安全、用電安全、流動(dòng)人口管理等方面未形成較好的制度體系，一線直接管理人員的工作職責(zé)存在著界限不清、任務(wù)不具體的問題。遇到問題時(shí)，更多是通過自己的經(jīng)驗(yàn)和人情尺度進(jìn)行把控，管理不夠規(guī)范，容易產(chǎn)生管理時(shí)無規(guī)可依、無章可循的問題，出現(xiàn)責(zé)任事故也很難追責(zé)，容易產(chǎn)生爭議。比如商鋪招租圍標(biāo)串標(biāo)、惡意標(biāo)高租金的問題依然存在，部分商戶在經(jīng)營過程中，為了利益最大化，承租人不向?qū)W校申請，不遵守合同約定，隨意更換經(jīng)營業(yè)態(tài)，違規(guī)經(jīng)營、超范圍經(jīng)營，更換門頭招牌，私自將商鋪進(jìn)行分割，改變原來房屋格局，隨意轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓等等。當(dāng)制度不健全時(shí)，很多問題即使發(fā)現(xiàn)了或者無法處理，或者只能靠管理人員自身的責(zé)任心和能力素養(yǎng)去制止違規(guī)行為，治標(biāo)不治本，同時(shí)還容易產(chǎn)生廉政風(fēng)險(xiǎn)。

（二）注重細(xì)節(jié)不足，管理方式粗放

高校社區(qū)實(shí)體商業(yè)管理，對(duì)待商戶不僅要把他們當(dāng)管理對(duì)象，也要當(dāng)成服務(wù)對(duì)象;不僅要管理好商戶在經(jīng)營過程中出現(xiàn)的各種問題，還要當(dāng)好師生和商戶之間的橋梁，同時(shí)還要根據(jù)上級(jí)主管部門的各項(xiàng)規(guī)定，對(duì)商戶進(jìn)行檢查監(jiān)督，有時(shí)還要提供信息進(jìn)行必要的指導(dǎo)。但目前，管理部門許多工作不夠注重細(xì)節(jié)，各類通知、文件、合同、招租信息以及流程的把控，經(jīng)常會(huì)出紕漏;管理部門對(duì)商戶相關(guān)信息的掌握基本不是很全面，比如對(duì)商戶經(jīng)營人員的文化程度、過往從業(yè)經(jīng)歷、籍貫情況等有助于更好服務(wù)商戶的信息掌握不全，很難制定出一些有針對(duì)性的幫扶舉措。在管理上如果過于粗放，再加上部分商戶本身安全意識(shí)不強(qiáng)，店鋪空間裝修過于狹窄，學(xué)生密集人流量大時(shí)，會(huì)造成安全隱患。

（三）管理手段隨性，標(biāo)準(zhǔn)化有待完善

對(duì)實(shí)體商業(yè)的管理涉及裝修規(guī)范、水電安全、食品衛(wèi)生、經(jīng)營許可、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等多方面事項(xiàng)，從經(jīng)營用房報(bào)批、評(píng)估、招商、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，需要填寫各種表格，經(jīng)歷各種流程。如果沒有標(biāo)準(zhǔn)化的程序，不同的人員經(jīng)辦同一件事情，也許會(huì)得出不一樣的結(jié)果。在高校經(jīng)營實(shí)體商業(yè)的商戶，文化程度普遍不高，如果管理過程中沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的要求和流程，就很容易帶來一些不必要的困擾，非常不利于痕跡管理，給商戶也帶來一些困擾。

（四）管理人員專業(yè)知識(shí)不足，解決復(fù)雜問題能力不強(qiáng)

目前管理人員自身專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備有限，因此在開展商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，幫助商戶了解國家相關(guān)政策，幫助商戶獲得一些資源，科學(xué)管理手段的使用等方面都停留在一個(gè)相對(duì)較低的水平。2020年新冠肺炎疫情發(fā)生后，部分商戶退房退租，作為管理部門，除了按照上級(jí)通知給予商戶一些幫助，在其他方面比如經(jīng)營方向選擇、營銷手段使用、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面給予商戶專業(yè)的指導(dǎo)是非常有限的，在復(fù)雜問題面前顯得束手無策。又如高校社區(qū)商業(yè)跟其他社區(qū)商業(yè)有一個(gè)明顯的區(qū)別就是寒暑假的因素，一方面商戶自身要想辦法克服幾個(gè)月的空窗期，另一方面管理部門在破解這個(gè)瓶頸問題方面也是辦法不多。

三、高校社區(qū)實(shí)體商業(yè)管理的對(duì)策與建議

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，助推管理的制度化

要切實(shí)加強(qiáng)學(xué)校社區(qū)經(jīng)營用房管理，規(guī)范商戶的日常經(jīng)營秩序，有效促進(jìn)廉政風(fēng)險(xiǎn)的防控，建立健全內(nèi)部管理責(zé)任制，建立健全實(shí)體商業(yè)管理常態(tài)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化方面的規(guī)章制度，更好地服務(wù)師生。要加強(qiáng)內(nèi)控管理，將職、權(quán)、責(zé)落實(shí)到人，實(shí)現(xiàn)分工合作、標(biāo)準(zhǔn)量化、定期考核的制度;加強(qiáng)對(duì)商戶考核方面的制度研究，嘗試將考核結(jié)果與招租掛鉤，真正實(shí)現(xiàn)制度為管理服務(wù);加強(qiáng)實(shí)體商業(yè)用房出租管理制度以及操作規(guī)范的建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范招租程序，提高招租規(guī)范化水平，解決圍標(biāo)串標(biāo)的問題，讓租金回歸到正常的市場行情，確保穩(wěn)定經(jīng)營，減少各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn);加強(qiáng)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)制定、變更、取消等方面的制度研究，不搞一刀切，也不能太隨意。要努力降低守法者的合規(guī)成本，提高違規(guī)成本，才能健康可持續(xù)發(fā)展。

（二）創(chuàng)新管理方式，助推管理的精細(xì)化

要注重工作細(xì)節(jié)，利用信息化技術(shù)，利用大數(shù)據(jù)，及時(shí)收集備案商戶經(jīng)營者的相關(guān)信息，對(duì)商戶進(jìn)行分析，做到普遍幫助和精準(zhǔn)幫助相結(jié)合，幫助商戶適應(yīng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和師生日常需求的變化，幫助商戶轉(zhuǎn)型升級(jí)。著力打造社區(qū)實(shí)體商業(yè)管理信息系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)分析的能力，用數(shù)據(jù)輔助決策。要進(jìn)一步研究推進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，助推商戶更精準(zhǔn)地經(jīng)營定位，營造良好的營商環(huán)境，防止業(yè)態(tài)過于集中或者業(yè)態(tài)無法滿足師生需求，導(dǎo)致商戶出現(xiàn)惡意競爭或者無序競爭的情況。要盡可能全面布局，保障師生基本生活、學(xué)習(xí)需求的業(yè)態(tài)，比如理發(fā)店、文印店、書店、文具店、便利店等;要盡可能多地引進(jìn)滿足師生美好生活需求，提高生活品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)的業(yè)態(tài)，如咖啡店、鮮花禮品店等。

（三）強(qiáng)調(diào)科學(xué)規(guī)范，助推管理的標(biāo)準(zhǔn)化

要堅(jiān)持理念先行，科學(xué)管理，將安全工作放在重中之重的位置，堅(jiān)持“守住底線，不碰紅線，安全第一，效益優(yōu)先”。要強(qiáng)調(diào)痕跡管理，對(duì)于日常使用的巡查記錄、消防安全檢查、食品衛(wèi)生安全檢查、安全隱患整改通知書、商戶考核等表格都應(yīng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化表格和模板。要加強(qiáng)合同管理，分類制定合同模板，實(shí)行統(tǒng)一編號(hào)。房屋移交手續(xù)、合同終止等方面的流程和手續(xù)都要依法依規(guī)、合法合規(guī)。要遵守契約精神，在業(yè)態(tài)規(guī)定的經(jīng)營范圍內(nèi)，鼓勵(lì)高校社區(qū)小店拓展服務(wù)項(xiàng)目，爭取“一店多能”，要引導(dǎo)商戶學(xué)會(huì)搭載借力電商平臺(tái)，利用平臺(tái)技術(shù)、流量、場景和資源優(yōu)勢，創(chuàng)新云逛街、云購物、云直播、云體驗(yàn)，拓展數(shù)字化營銷活動(dòng)，創(chuàng)新廣告營銷、移動(dòng)支付、數(shù)據(jù)分析、營銷模式和交易方式[2]。爭取標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，提升管理水平和服務(wù)能力，為師生提供便利化、多樣化服務(wù)。

（四）注重能力提升，助推管理的專業(yè)化

高校社區(qū)實(shí)體商業(yè)的管理，不僅對(duì)商業(yè)經(jīng)營方面的政策要有充分的了解，同時(shí)對(duì)市場經(jīng)濟(jì)、對(duì)經(jīng)營管理、對(duì)商業(yè)商圈等方面的專業(yè)知識(shí)也要有一定的儲(chǔ)備。高校社區(qū)商業(yè)管理者，要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，要系統(tǒng)梳理國家和地方政策法規(guī)和運(yùn)作規(guī)范要求，向商戶做好宣傳，幫助商戶及時(shí)收集更新已出臺(tái)的政策，幫助商戶利用優(yōu)惠政策在特殊時(shí)期不僅能夠正常生存，而且能夠?qū)崿F(xiàn)更大發(fā)展。要經(jīng)常性開展員工交流學(xué)習(xí)，系統(tǒng)掌握科學(xué)思維和管理理論相關(guān)知識(shí)，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和師生日常需求的變化，幫助商戶主動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。鼓勵(lì)商戶差異化經(jīng)營，發(fā)展自身的特色和優(yōu)勢;嘗試通過各類平臺(tái)，開發(fā)周邊住宅小區(qū)的客流量，彌補(bǔ)寒暑假學(xué)生不在校園的市場空檔期，提高經(jīng)營收益。要努力提升管理境界和水平，爭取做到能夠創(chuàng)造需求、引領(lǐng)需求。

（五）打造特色文化，更好滿足師生需求

社區(qū)商業(yè)要發(fā)展“四度合一”的模式，即跨度+低度+速度+溫度[3]。高校社區(qū)商業(yè)實(shí)體，其消費(fèi)對(duì)象、管理模式都存在特殊性，高校特有的文化氛圍，對(duì)高校社區(qū)商業(yè)有正向推動(dòng)作用。高校社區(qū)商業(yè)在誠信、服務(wù)、創(chuàng)新、責(zé)任方面與大學(xué)立德樹人之根本相互促進(jìn)，政府、高校、商戶、師生相互配合，共同打造特有的高校社區(qū)商業(yè)文化。多打造特色小店、網(wǎng)紅小店，多開展示范創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，條件允許的話，要打造各利益相關(guān)方共同交流的平臺(tái)，利用平臺(tái)將政策利好、師生需求、管理要求精準(zhǔn)傳導(dǎo)給商戶;平臺(tái)還能統(tǒng)計(jì)分析店鋪的數(shù)量、就業(yè)人數(shù)、客流量、營業(yè)額等指標(biāo)，商戶的問題和困難也能在平臺(tái)反饋，通過運(yùn)用信息技術(shù)手段，幫助引導(dǎo)商戶更好經(jīng)營，更好滿足師生對(duì)美好生活的向往。

參考文獻(xiàn)：

[1]教育部.2019年全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[EB/OL].（2020-

05-20）[2020-07-20].http：//www.moe.gov.cn/jyb_sjzl/sjzl_

fztjgb/202005/t20200520_456751.html.

[2]商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司.關(guān)于開展小店經(jīng)濟(jì)推進(jìn)行動(dòng)的通知[EB/OL].[2020-07-16].http：//www.mofcom.gov.cn/article/h/redht/202007/20200702983516.shtml.

[3]周勇.社區(qū)商業(yè)的未來：四度合一[J].中國商界，2018（5）：54-55.