城市房屋征收補償制度研究

關鍵詞 城市房屋征收 補償 制度

作者簡介：張澤銳，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市克什克騰旗住房和城鄉(xiāng)建設局。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.02.137

城市房屋征收是一個十分復雜的過程，政府、房地產(chǎn)商、居民、司法機關等主體相互關聯(lián)，同時還存在私權與公權相互碰撞的情況，而房屋征收補償更是房屋征收中尤為關鍵的一個環(huán)節(jié)，如果處理不當，就有可能引起嚴重的后果。在實際中，只有理性的看待房屋征收行為，規(guī)范補償制度，才能真正的讓群眾享受到城市房屋征收帶來的好處，從而更加主動的支持城市房屋征收行為，促進我國城市化發(fā)展進程。

一、城市房屋征收補償?shù)南嚓P概述

對于城市房屋征收補償，主要是指國家考慮到公共利益需求，依照相關法定權限，把公民、集體的房屋及土地使用權收歸國有，同時給予權益人相應補償?shù)男袨椤３鞘蟹课菡魇昭a償是整個城市房屋征收活動的關鍵，其包含了依照法定條件及程序、征收目的是公共利益、實現(xiàn)公平補償?shù)热齻€要素。在房屋征收補償中，必須做到合理補償，要從承擔義務的公平性及權利義務對等為出發(fā)點，雖然被征收人有義務在社會公共利益面前犧牲個人利益，但是社會需要對被征收人在此過程中產(chǎn)生的損失進行公平、合理的補償，不能由被征收人一方承擔。同時為了確保房屋征收補償?shù)挠行?，征收補償應該以恢復被征收人之前生產(chǎn)生活狀態(tài)為主要目標，以此降低房屋征收行為對被征收人帶來的影響。

二、城市房屋征收補償制度存在的問題

（一） 信息公開規(guī)定不完善

新時期下，在城市房屋征收中，對于信息公開重視力度相對比較大，經(jīng)常會安排專人負責公開工作，公開重點改造項目信息、年度計劃、已建工程項目、建設方式、參建單位信息等，同時在政務法網(wǎng)站、政府部門網(wǎng)站也開設了專門的公開信息欄目，定期更新信息，保證信息公開及時性、準確性。但是在實際中，由于相關細則不完善，在操作中依然有改進之處。在我國關于房屋征收相關標準中，并沒有要求相關部門在征收之前進行信息公開，也就是說社會公眾難以了解到?jīng)]有正式開展的征收項目相關信息，此外，在房屋征收前制定補償方案時，并沒有進行信息公開，也沒有聽取公眾的意見，公眾只能了解到已經(jīng)確定的征收補償方案內(nèi)容。相關征收部門在征收補償方案制定中，忽視了公眾意見，加上被征收人不了解產(chǎn)權房屋征收前的各種信息，包括征收范圍、內(nèi)容、規(guī)劃等，這必然會影響到房屋征收的順利進行。

（二）聽證程序設置不健全

在當前的房屋征收項目中，聽證程序還存在一定不足，這與相關法律不完善有很大關聯(lián)。在現(xiàn)有法律標準中，關于聽證程序的規(guī)定相對比較簡單，雖然對聽證程序進行了明確設置，但是又存在各種限制條件，如征收戶數(shù)較多，這就導致在實踐中，聽證程序范圍十分狹窄，相關部門可以結合實際情況來判斷是否聽證。在現(xiàn)有法律制度中提出，“多數(shù)被征收人認為補償方案不合理，政府部門就可以組織聽證會”，但是這里的“多數(shù)被征收人”具體是多少并不明確，如何確定被征收人及聽證代表也不明確，在這種情況下，很難實際開展聽證會。在實踐中，聽證會逐漸變成城市房屋征收中的一個“過場”，即便是匯總了聽證會意見，相關部門也是簡單的應對，對于實質(zhì)性問題，依然由相關部門單方面決定，這種情況必然會加大行政成本，同時也導致聽證程序喪失了其原本意義。

（三）房屋評估流于形式

受以往的管理體制及利益驅(qū)使，房屋評估機構很難在城市房屋征收活動中保持中立。當前房地產(chǎn)評估機構的實際服務水平還存在一定差異，加上行業(yè)競爭不充分，容易出現(xiàn)評估機構壟斷的情況。實際中，房屋評估機構大多是從政府相關職能部門改編而來，雖然去掉了政府行政，但相關行政機關依然屬于監(jiān)管部門，在城市房屋征收中，政府部門是征收主體，難免會出現(xiàn)部分地方政府憑借自身權利對房地產(chǎn)評估機構施壓，迫使其作出不利于被征收人利益的情況。另外，在評估標準上也存在一定問題，相關法律規(guī)定，在評估被征收房屋的價格時，需要按照被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格進行，但是這一標準是很難確定的，我國當前房地產(chǎn)交易信息公開性、透明性還不足，即便是政府部門也難以把握房地產(chǎn)真實市場交易價格，在實踐中，房屋評估機構只能自己收集信息，如果房屋評估機構收集的信息與被征收人自己掌握的信息不一致，就有可能引起房屋評估糾紛。

（四）補償標準不合理

在房屋征收中，補償標準的確定是維護被征收人權益重要環(huán)節(jié)，而在實際中，經(jīng)常會由于補償標準不合理而引起征收雙方矛盾的情況。首先是房屋之上的土地使用權沒有得到充分、完全的補償，房屋征收的本質(zhì)是獲取承載房屋的土地使用權，并非是為了獲取房屋這一建筑物，以公權獲取私人土地使用權，卻不給予賠償?shù)男袨槭遣环舷嚓P法律標準的。在房、地權兩者分立的情況下，房屋的產(chǎn)權是由房屋所有權及土地使用權兩部分組成，在現(xiàn)有法律中，只是針對房屋補償進行了規(guī)范，并沒有針對土地使用權進行設置相關使用規(guī)范，這必然會造成補償標準不合理，被征收人拿到補償款卻買不起房子，從而引發(fā)矛盾。

三、完善城市房屋征收補償制度的策略

（一）豐富征收信息公開制度

信息公開是民主行政行為的重要組成要素，在城市房屋征收中，及時公開征收信息，可以確保被征收人的信息知情權，能確保征收活動的透明度，并且會為被征收人行使聽證權、監(jiān)督權、參與權等提供保障。信息公開制度可以完善能全面推進陽光征收工作開展，能有效消除當前房屋征收中存在的問題。在實際中，相關部門必須嚴格按照相關法律規(guī)定，進行信息公開，在征收區(qū)域內(nèi)，靈活的應用發(fā)放宣傳頁、現(xiàn)場政策講解、反饋意見等方式，對房屋征收中的各項問題進行解答，提高被征收人的知情率。另外，要進一步加強信息化建設，設計房屋征收信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上審批、網(wǎng)上信息公開等，并借助網(wǎng)絡做到各部門信息共享，以此增強信息公開精度及效率，在實際中，還需要制定相應的信息化管理制度，全面推進城市房屋征收補償工作的信息化、公開化進行，實現(xiàn)陽光征收。

（二）規(guī)范征收聽證程序

就目前而言，在實施聽證程序時，很少真正的發(fā)揮出聽證會作用，甚至有“聽而不證”的情況，對此，在今后還需要進一步規(guī)范征收聽證程序。首先，在城市房屋征收之前，需要開展組織聽證活動，不僅要考慮各個部門的觀點，還需要充分考慮公眾代表的意見。事前聽證可以促進征收行為的規(guī)范化，也能提高征收決策科學性。聽證程序體現(xiàn)了民主進步，在實際中可以采取多樣化的聽證方式，如現(xiàn)場座談會、QQ互動等，廣泛聽取各個部門、專家、被征收人的意見，而政府則需要從多個角度對不合理、風險大的項目終止，增強行政效率。其次，要全面優(yōu)化房屋征收聽證程序，一是明確“多數(shù)人”的范疇，如在立法中明確補償方案中，有50%及以上的被征收人不滿意，需要組織聽證會;二是明確聽證代表遴選方式，綜合被征收人的學歷水平、認知程度、綜合素質(zhì)等，選擇公眾信服、具有典型代表意義的聽證代表;三是聽證前期，相關部門需要公布聽證內(nèi)容、流程、代表等，讓聽證會處于社會監(jiān)督狀態(tài);四是做好聽證會記錄，并將代表意見、政府征收決定、司法審查等記錄到案卷中。

（三）優(yōu)化征收評估制度

房屋價格評估很容易受到評估機構的影響，同時房屋價格評估又是征收補償?shù)闹匾罁?jù)，所以在實際中，還需要對房屋征收評估制度進行優(yōu)化改革。首先要設立房屋評估機構準入機制，要制定相應的房屋價格評估機構信用檔案，對于候選名單的評估機構，需要對其工作情況進行全面評估，包括其服務質(zhì)量、操作合規(guī)性、出錯率等，禁止弄虛作假、擾亂市場的房屋評估機構出現(xiàn)在候選名冊中。在實際操作中，要進一步明確房屋價格評估流程，評估活動要堅持公開化、透明化的原則，及時公示征收范圍內(nèi)調(diào)查、分戶評估結果，同時征收部門還可以在現(xiàn)場開設相應的咨詢地點，及時解答被征收人的疑惑，甚至可以通過互聯(lián)網(wǎng)溝通的方式，讓房屋評估機構直接受被征收人的監(jiān)督，實現(xiàn)房屋評估機構與被征收人之間的良好交流。

（四）明確征收補償標準

首先，要補充征收標準考量指標，要對不同性質(zhì)所有權、使用權范圍進行劃分，注重因地制宜，做到區(qū)別對待。如果是特殊用途的城市房屋，還需要充分考慮到民族團結、宗教信仰、國家公義等要素。其次，要進一步明確征收補償標準，一般情況下征收補償費用是引起房屋征收矛盾的主要因素，而解決其根本途徑就是制定科學、合理、規(guī)范的房屋征收標準體系，要定期向社會公眾宣傳征收補償項目、標準，并允許被征收人提出異議。在補償內(nèi)容上，應該在土地及建筑物、附屬物賠償、征收后剩余土地損失補償、搬遷補償、困難失業(yè)者特殊補償、間接利益補償?shù)然A上，擴大征收補償范疇，如房屋預期收益、隱性利益損失、間接利益損失等。此外還需要給予房屋承租人公平的補償，在房屋征收過程中，需要充分考量征收行為對房屋承租人帶來的損失，臨時過渡費只適用于被征收人，但是不適用承租人，所以在實際中需要給予其適當?shù)难a償，從而保護其合法權益。最后，還需要豐富非住宅房屋補償標準體系，如設備搬遷及安裝費用、不可恢復使用設備重置費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)取?h3>四、總結

新時期下，隨著城市房屋征收的常態(tài)化、擴大化，其補償問題也越來越突出，甚至是政府與民眾之間的矛盾也變得更大，影響到社會和諧發(fā)展。就目前而言，在城市房屋征收補償制度上，還存在一些問題，這些問題不僅影響到城市房屋征收活動的順利開展，同時也在極大程度上影響到社會主義民主法治目標的實現(xiàn)。所以在實踐中，必須全面優(yōu)化、改革城市房屋征收補償制度，科學、合法的開展城市房屋征收補償活動，確保廣大群眾的合法權益，實現(xiàn)社會公平正義。

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