農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款中的農(nóng)作物價值評估

牛 榮, 閆 嘯

(西北農(nóng)林科技大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院，陜西 楊凌 712100)

一、引言

農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款是指以承包土地的經(jīng)營權(quán)作抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)(以下稱貸款人)向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。農(nóng)地抵押貸款是解決農(nóng)戶“融資難”、“抵押難”和“擔保難”三大問題的有效貸款方式，能夠激活農(nóng)民土地資本，推動土地要素流動，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。自2013年起，中央一號文件提出“大力開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作，在全國范圍內(nèi)健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度”；2014年提出“允許以土地承包經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押，堅持推進土地所有權(quán)、承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離”； 2015年提出“穩(wěn)步推進農(nóng)村土地制度改革試點與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革”；到2016年“穩(wěn)定土地承包關(guān)系，進一步完善三權(quán)分置”；2017年“深入推進承包土地經(jīng)營權(quán)試點改革”；2018年“全面完成土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)可以依法向金融機構(gòu)融資擔?！保辉俚?019年“完善落實集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)”等均在有計劃地推動農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押融資模式在實踐中的發(fā)展。

為了激活土地資本，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效以及農(nóng)民創(chuàng)收，我國在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上實行了“三權(quán)分離”條件下農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押的融資模式，即土地經(jīng)營權(quán)所有者以其依法取得且經(jīng)縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易管理服務(wù)中心登記確認的已流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)擔保取得貸款。目前大多數(shù)試點地區(qū)采用的模式是由政府部門或合作社向上對接提供貸款的金融機構(gòu)，向下對接農(nóng)戶。比如福建明溪縣的“農(nóng)戶+政府部門+金融機構(gòu)”模式和寧夏同心縣的“農(nóng)戶+合作社+金融機構(gòu)”模式[1]。但在政策實施過程中，對于目前在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)抵押中有關(guān)農(nóng)作物價值評估的理論及實踐研究均不完善，尤其在評估標準制定、評估要素的選擇以及評估方法應(yīng)用上，缺乏系統(tǒng)的評估體系與理論指導(dǎo)。農(nóng)地如何定價，及其地上附著物即農(nóng)作物的定價直接影響銀行的放貸金額，已經(jīng)成為阻礙農(nóng)地產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)進一步實施的重要問題。

主要原因是農(nóng)戶在進行農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押時，農(nóng)地價值直接影響農(nóng)戶的貸款可得額度。農(nóng)地抵押價值包含農(nóng)地價值和農(nóng)作物價值兩部分，由于土地價值的價值評估方法固定，并由政府給出定價，因此其地上農(nóng)作物價值評估就顯得尤為重要。我國《擔保法》、《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》對于土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的效力是否及于地上農(nóng)作物均無明文規(guī)定，導(dǎo)致產(chǎn)生了不同的觀點：有些地方規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押包括其地上附著物；有些認為農(nóng)地抵押及于未分離的農(nóng)作物，當有特別約定時，從其約定[2]。

關(guān)于農(nóng)作物價值是否包含于農(nóng)地價值之中以及其評估方式還未得到一致的結(jié)論。依據(jù)大陸法系，未與農(nóng)地分離的農(nóng)作物屬于農(nóng)地的成分[3]。有學(xué)者認為農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款是指金融機構(gòu)向具有合法承貸主體資格的土地承包經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)人發(fā)放的，以依法取得的土地承包經(jīng)營權(quán)附帶地上種植物作為抵押而發(fā)放的貸款[4]。此外，農(nóng)作物還可為抵押農(nóng)地起到價值擔保的作用。在發(fā)生貸款風險的時候，農(nóng)戶可以將農(nóng)作物出售來彌補銀行和擔保方的損失[5]。因此農(nóng)作物是否應(yīng)該加入農(nóng)地評估價值之中以及如何進行評估對于農(nóng)地抵押政策的實施開展有著關(guān)鍵性的引導(dǎo)作用，農(nóng)作物評估對于農(nóng)地抵押的開展不僅有著重要的影響，同時也對農(nóng)地抵押政策的修改完善以及實施推廣有著一定程度的影響。

本文通過分析農(nóng)作物價值評估存在問題，如何對農(nóng)作物進行價值評估進行研究，為區(qū)域性、全國性農(nóng)地抵押評估機構(gòu)及貸款政策提供實踐指導(dǎo)，形成符合農(nóng)業(yè)農(nóng)村特點的不同農(nóng)作物同類統(tǒng)一評估參考標準，解決抵押貸款中抵押物不足問題，為推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更完善的金融服務(wù)。

二、 國內(nèi)外研究動態(tài)

國外的農(nóng)地價值研究主要從市場價值和非市場價值兩方面展開：市場價值指農(nóng)地所有者可以排他地實現(xiàn)收益內(nèi)部化的產(chǎn)品和服務(wù)的價值，如出售農(nóng)作物，農(nóng)產(chǎn)品的收入；非市場價值指農(nóng)地的生態(tài)價值，如調(diào)節(jié)氣候涵養(yǎng)水源、維持生物多樣性，這部分物品的市場價值并不能夠得到充分體現(xiàn)，故稱為非市場價值[6]。Burt[7]、Folk[8]等人認為，收益法中包含了影響農(nóng)地長期均衡價格的關(guān)鍵因素。DiwakarPoudel對尼泊爾的水稻遺傳資源進行研究，提出根據(jù)農(nóng)民對于保護遺傳資源的支付意愿評估[9]。Quaye等人運用李嘉圖方法估計了氣候變化給美國東南部區(qū)域農(nóng)田造成的影響，農(nóng)田價值會隨春秋氣溫上升，隨夏冬氣溫下降[10]。

國內(nèi)的學(xué)者們也持不同意見。金媛等[11]認為農(nóng)業(yè)抵押貸款在具有從事高附加值的農(nóng)業(yè)經(jīng)營項目的稟賦資源的地區(qū)開展具有實踐意義；楊奇才等提出市場價值較高的地上附著物才是真正具有抵押和擔保價值的標的物。在評估方法的選擇上，李觀華[12]提出農(nóng)作物資產(chǎn)評估應(yīng)就研究方法的選擇上進行合理的融合，各方法均有優(yōu)有劣，單一的選擇可能是高效的但絕不是最優(yōu)的；王立軍[13]提出農(nóng)作物的價值評估是對尚在生長、未成熟的農(nóng)作物進行評估，因此農(nóng)作物的預(yù)計產(chǎn)量和預(yù)計價值往往是農(nóng)作物價值評估的關(guān)鍵；穆松林[14]則認為土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)當是土地使用權(quán)的一部分，由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)本身的特殊性，不適宜采用市場法或成本法，而只能作為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的一種參考；游建國、謝靜逸和夏薇則認為，對于土地經(jīng)營權(quán)價值的評估, 其產(chǎn)品價格、承包年限與每年期投入成本可以計量，因此采用收益還原法更為適宜，而成本逼近法和市場比較法難以實施[15]。

目前，國內(nèi)外對農(nóng)地抵押中的農(nóng)作物價值評估的研究都不夠完整，對農(nóng)地抵押中的農(nóng)作物評估方法涉及較少；針對農(nóng)作物價值評估的文獻則僅僅對農(nóng)作物的評估方法進行了深入的探討而未涉及農(nóng)地抵押貸款。盡管我國已形成較規(guī)范的城鎮(zhèn)土地估價技術(shù)體系，然而農(nóng)地評估的理論研究和實踐卻極為滯后，且現(xiàn)有成果主要集中在農(nóng)地征用和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)方面，缺乏對于不同地上農(nóng)作物類型的農(nóng)地進行有針對性地評估。對農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押時農(nóng)作物價值評估的研究，一方面可以加快政策落實速度，提高銀行信貸抵押力度，拉動信用發(fā)展規(guī)模，另一方面，能夠拿到符合抵押品市場價值的貸款，有助于提高農(nóng)戶和新型經(jīng)營主體的貸款積極性，支持其進一步發(fā)展林果和設(shè)施農(nóng)業(yè)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。因此，本文首先對農(nóng)作物評估在農(nóng)地抵押貸款中應(yīng)用的現(xiàn)狀及遇到的問題作簡要說明，介紹在評估過程中經(jīng)常使用的三種方法：成本法、收益法和市場法，并對不同農(nóng)作物與評估方法之間的適配性進行分析，并以案例說明如何操作，最后提出政策建議。

三、農(nóng)地抵押貸款農(nóng)作物評估存在的問題

農(nóng)作物主要分為糧食作物、經(jīng)濟作物、飼料作物和藥用作物。糧食作物如小麥、玉米、大豆等，生產(chǎn)周期短，可以實現(xiàn)一年一次產(chǎn)出或一年多次產(chǎn)出。糧食作物的經(jīng)濟附加值較低，所以在農(nóng)地抵押貸款時一般只考慮農(nóng)地本身的價值而不考慮糧食作物的價值。經(jīng)濟作物大致分為蔬菜、油料作物、花卉和果類。在目前開展的農(nóng)地抵押中，各地金融機構(gòu)對當?shù)靥厣N植產(chǎn)業(yè)推出了具有針對性的貸款產(chǎn)品，如“花卉e貸”、“砂糖橘e貸”、“大棚金融”等，為農(nóng)業(yè)創(chuàng)收、農(nóng)民增富開辟了新的途徑。其中農(nóng)作物的價值能否被準確地反映出來成為一個重要問題。農(nóng)地及其地上附著物即農(nóng)作物如何定價已經(jīng)成為阻礙政策進一步實施的關(guān)鍵。

一是農(nóng)作物資產(chǎn)具備一定的特殊性。不同于工業(yè)品生產(chǎn)周期以及資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)化周期可人為控制，農(nóng)作物的投人、生產(chǎn)、經(jīng)營和回收的周期完全取決于農(nóng)作物的生長周期[16]。不同農(nóng)作物的生長周期不同，短則數(shù)月，長達數(shù)年。其生長過程分為幼齡期、初熟期、成熟期和衰老期等階段，在不同的生長期間內(nèi)，農(nóng)作物自身價值也會發(fā)生較大變化。這會使評估人員難以確定評估基準日的農(nóng)作物資產(chǎn)價值。此外，農(nóng)作物經(jīng)營受到自然規(guī)律的制約，受自然環(huán)境影響較大，如果遵循自然規(guī)律，農(nóng)作物會順利地生長和發(fā)育，反之，農(nóng)作物資產(chǎn)在其成長過程中可能會遭受冰雹、干旱等自然災(zāi)害從而減產(chǎn)甚至顆粒無收，未來收益充滿了不確定性，這也為其價值評估帶來了挑戰(zhàn)。

二是缺乏專業(yè)的評估機構(gòu)。我國的評估行業(yè)仍屬于新興行業(yè)，對于農(nóng)作物評估并沒有建立一套統(tǒng)一的評估體系，我國資產(chǎn)評估協(xié)會尚未制定生物資產(chǎn)價值評估的相關(guān)規(guī)定。在目前的試點地區(qū)，參與到評估這一環(huán)節(jié)的機構(gòu)主要有地方政府部門、產(chǎn)權(quán)交易平臺以及評估公司。由地方政府和產(chǎn)權(quán)交易平臺進行評估，雖然評估費用低，但評估手續(xù)繁瑣，效率低下，在無形中提高了農(nóng)戶貸款成本；評估公司雖然較為專業(yè)，但評估費用高，也會給中小農(nóng)戶造成負擔，挫傷其積極性。另外，我國對評估市場監(jiān)管力度不大，評估市場上的評估機構(gòu)良莠不齊，農(nóng)戶無法判斷評估機構(gòu)的優(yōu)劣。

三是沒有形成統(tǒng)一的評估方法。對于不同類型的農(nóng)作物，其評估方法也不盡相同，如果使用了不適宜的評估方法，可能會導(dǎo)致農(nóng)地評估失靈，這不僅抑制金融機構(gòu)業(yè)務(wù)開展的積極性，也會降低農(nóng)戶對抵押貸款的有效需求[17]。成本法、收益法及市場法這三種方法各有利弊，應(yīng)當確定一套行之有效的評估體系，針對不同類型的農(nóng)作物運用適合的方法去評估，并在全國試點范圍內(nèi)統(tǒng)一實行。同時，在評估農(nóng)作物價值時所需考慮的評估依據(jù)也很重要。一般來說，評估依據(jù)應(yīng)包括農(nóng)作物的基礎(chǔ)設(shè)施投入、農(nóng)作物價值及年收益等方面，但由于缺乏對于相關(guān)農(nóng)作物及基礎(chǔ)設(shè)施投入的證明，對于年收益如何測算等原因，評估結(jié)果帶有一定主觀性。

四、可抵押農(nóng)作物的價值評估方法

資產(chǎn)評估的實質(zhì)是對“價值”進行公允評判，資產(chǎn)評估的價值類型分為市場價值和非市場價值，“市場價值”是指資產(chǎn)在某一特定時點的價值，它反映了評估日當時的市場狀況，在公平的市場交易中，以貨幣形式表示的資產(chǎn)價格，除市場價值以外的資產(chǎn)價值類型屬于非市場價值，包括：在用價值、保險價值、清算價值以及課稅價值。市場價值是資產(chǎn)評估領(lǐng)域中采用最多最普遍的價值類型。

保障金融信貸安全是農(nóng)作物抵押價值評估的目的，而抵押價值則是基于未來資產(chǎn)的“三性”(可出售性、可持續(xù)性、可獲利性)所得出的謹慎計算的持續(xù)價值。依據(jù)資產(chǎn)評估的相關(guān)準則規(guī)定，考慮資產(chǎn)評估對象的具體情況、價值類型和評估師所收集的資料，一般采用市場價值類型下的三種基本方法：成本法、收益法和市場法。成本法是以資產(chǎn)購置成本來確定資產(chǎn)價值；收益法是以資產(chǎn)產(chǎn)出水平來確定資產(chǎn)價值；市場法是以公開市場的成交價格來確定資產(chǎn)價值[18]。根據(jù)資產(chǎn)評估準則—基本準則的第十六條，資產(chǎn)評估師應(yīng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等方面來對資產(chǎn)進行評估，通過分析資產(chǎn)評估基本方法的適用性，來選擇適當?shù)脑u估方法，從而形成合理的評估結(jié)論。

(一)成本法

成本法也稱重置成本法，是指在資產(chǎn)評估時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣除其各項損耗來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

成本法的應(yīng)用范圍非常廣泛，總體來說，凡是在生產(chǎn)過程中發(fā)生過價值損耗的農(nóng)作物都可以使用成本法。但其仍有一定局限性，采用成本法必須具有如下幾個前提條件：① 被評估農(nóng)作物資產(chǎn)處于持續(xù)使用的狀態(tài)且能為所有者帶來潛在的經(jīng)濟效益；② 被評估農(nóng)作物資產(chǎn)用于參數(shù)估計的各種歷史資料能夠搜集到；③ 被評估資產(chǎn)必須是可再生或可復(fù)制的資產(chǎn)，而土地、礦藏等不可再生或不可復(fù)制的資產(chǎn)，一般不適用成本法[19]。

1.理論基礎(chǔ)

生產(chǎn)費用價值論是重置成本法的理論基礎(chǔ)。生產(chǎn)費用論認為商品價值由商品的生產(chǎn)費用決定。斯密認為，工資、利潤和地租三種收入共同構(gòu)成了商品的價值，這三種收入同時構(gòu)成了商品的生產(chǎn)費用。薩伊認為，商品價值是生產(chǎn)三要素——勞動、資本和土地在生產(chǎn)過程中各自提供“生產(chǎn)性服務(wù)”的結(jié)果。成本法認為農(nóng)作物的評估價值取決于所有者在其生產(chǎn)過程中的投入成本，其原始成本越高，評估價值就越大。

2.計算公式

評估價值=資產(chǎn)重置價值-實體性陳舊貶值-經(jīng)濟性陳舊貶值-功能性陳舊貶值

或評估價值=重置成本×成新度折扣率，為了更為直觀準確的進行研究，以下給出數(shù)學(xué)公式：

(1)

(2)

式中:V——農(nóng)作物資產(chǎn)評估價值

K——調(diào)整系數(shù)

Ci——過去第i期以現(xiàn)時工價及生產(chǎn)水平為標準計算的生產(chǎn)成本

Ai——過去第i期發(fā)生的各種損耗

r——折現(xiàn)率

n——農(nóng)作物生命期限

進行計算時，對于如經(jīng)營期較短的農(nóng)作物，如一年生藥材、花卉、蔬菜等，我們不考慮復(fù)利問題，使用式(1)進行計算；對于經(jīng)營期較長的多年生農(nóng)作物，果樹、多年生藥材等，要考慮時間價值，使用式(2)進行計算。

3.適用范圍

成本法通常用于農(nóng)作物還未開始產(chǎn)生收益的幼齡期，幼齡期的資本投入高、成本高，一般采用成本法；由于幼齡期農(nóng)作物的生長所面臨的風險較大，且初始階段不產(chǎn)生經(jīng)濟利益，缺少現(xiàn)金流入，面臨的變現(xiàn)風險較大，故采用收益法也不適宜；由于農(nóng)作物的交易市場不完善，缺乏相似的農(nóng)產(chǎn)品交易案例，因此不適宜市場法。成本法要求在整個過程中成本能夠準確可靠地計量，但是在農(nóng)作物的整個生長經(jīng)營過程中，很多成本項并不能隨著農(nóng)作物生長過程進行準確可靠地計量，且成本法估算成熟期農(nóng)作物的經(jīng)濟價值時會出現(xiàn)低估的現(xiàn)象，即估計值一般會遠低于真實價值。因此，在進行農(nóng)作物價值評估時，應(yīng)考慮將處于幼齡期的農(nóng)作物采用市場法進行評估。

4.農(nóng)作物價值評估中成本法應(yīng)用的特點

(1)考慮貨幣的時間價值

從資產(chǎn)分類來講，農(nóng)作物屬于生物性資產(chǎn)，其價值通常隨時間而升高，農(nóng)作物生長周期中長期占用的貨幣資金具有時間價值，因此成本法還需要考慮貨幣的時間價值。

(2)重置成本為“更新”重置

由于生產(chǎn)技術(shù)與時俱進，過去某一時間點的技術(shù)以及材料價格已經(jīng)無法復(fù)制，新技術(shù)與新材料都在不斷出現(xiàn)，所以在評估農(nóng)作物價值時所采用的重置成本指的是更新重置的成本。

(3)不考慮成本法公式中的貶值因素

依據(jù)成本法的基本公式之一，計算評估值時需要考慮資產(chǎn)的貶值因素，包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。作為生物性資產(chǎn)，農(nóng)作物的數(shù)量和質(zhì)量都在不斷發(fā)生著變化，因此并不存在類似于固定資產(chǎn)出現(xiàn)的由使用和磨損所帶來的貶值。但生產(chǎn)性農(nóng)業(yè)生物資產(chǎn)可能存在由于新技術(shù)的出現(xiàn)而帶來的經(jīng)濟性貶值問題，處于幼齡期的農(nóng)作物一般采用成本法評估，其價值的但成本法主要用于幼齡期農(nóng)作物的價值評估，主要考慮成本投入因素，基本不存在由于貶值導(dǎo)致的價值變化問題，更新重置的成本通常用 K值來調(diào)整。

5.參數(shù)確定方法

(1)折現(xiàn)率。成本法中折現(xiàn)率主要依據(jù)貨幣時間價值來確定，與收益法評估中的折現(xiàn)率(無風險報酬率+風險報酬率)有所區(qū)別，抵押價值的計算按照保守謹慎的原則，成本法的折現(xiàn)率為無風險報酬率，并不考慮風險報酬率，一般選擇包含了通貨膨脹因素的當期國債利率。

(2)其他參數(shù)。其他參數(shù)的確定需要保持一致。例如，農(nóng)作物成本如果采用評估日時點的市場價格，則應(yīng)該相對應(yīng)地選擇市場利率。

“青苗費”是一個典型的運用重置成本法的例子。政府在征用農(nóng)戶土地時，對于未長成的農(nóng)作物進行補償時，可以通過計算購買幼苗或種子的費用、化肥費以及多種成本法(包括時間成本等)來核算。

(二)收益法

收益法指的是農(nóng)作物的評估價值取決于其未來各期產(chǎn)值的預(yù)期收益。這也說明了農(nóng)作物的評估價值不會超過其未來預(yù)期收益折算的現(xiàn)值。收益法的評估思路是預(yù)期評估對象在抵押期間各期的凈收益，選擇合適的折現(xiàn)率折現(xiàn)到評估時點進行加總，以此估計評估對象的合理價值。

1.理論基礎(chǔ)

收益法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。預(yù)期理論考慮了貨幣的時間價值，認為一項資產(chǎn)的價值應(yīng)取決于未來現(xiàn)金流量而不是過去現(xiàn)金流量，資產(chǎn)價值等于其未來各期現(xiàn)金流的現(xiàn)值之和。

2.計算公式:

(3)

式中：V——農(nóng)作物資產(chǎn)評估價值

Ai——第i期的預(yù)期凈收益

r——折現(xiàn)率

n——預(yù)期收益期數(shù)

從公式來看，收益法主要涉及到三個指標：農(nóng)作物的各期預(yù)期凈收益(Ai)；折現(xiàn)率(r)；獲利期限(n)。這也說明能運用收益法的前提是：(1)待估資產(chǎn)未來收益可以預(yù)期且能用貨幣衡量；(2)有足夠的歷史數(shù)據(jù)來預(yù)期未來可能發(fā)生的風險；(3)預(yù)期收益期數(shù)(n)可以確定。

3. 適用范圍

收益法適用于未來若干年或若干期能夠連續(xù)獲利且生長周期較長的農(nóng)作物，如果樹，牧草等多年生作物。但大多數(shù)農(nóng)作物生長周期在一年以內(nèi)，不適用收益法。這也是其局限所在。

4.參數(shù)確定方法

應(yīng)用收益法測算農(nóng)作物價值時，公式中各種影響因素的科學(xué)測算是關(guān)鍵。

(1)農(nóng)作物的各期預(yù)期凈收益，即農(nóng)作物的各期預(yù)期收入與預(yù)期費用之差。農(nóng)作物各期預(yù)期收入是各期預(yù)期銷售單價與預(yù)期產(chǎn)量的乘積，預(yù)期主要包括人工費用、銷售費用、財務(wù)費用和相關(guān)稅費等。根據(jù)會計中的謹慎性原則，采用低估農(nóng)作物單價和高估成本費用的原則，從而使最終得到的預(yù)期凈收益不會出現(xiàn)高估的現(xiàn)象，而是在未來任何抵押時點都能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。

(2)折現(xiàn)率。折現(xiàn)率主要由無風險利率和風險利率組成。無風險利率通常采用同期銀行利率，風險利率則是對農(nóng)作物未來收益不確定性的補償。風險報酬率的測算需要對農(nóng)作物面臨的風險因素進行識別，農(nóng)作物在不同的生長階段面臨的風險是不同的，由于收益法主要應(yīng)用于農(nóng)作物初熟期的價值評估，因此所構(gòu)建的風險指標體系主要考慮初熟期的風險因素。農(nóng)作物生產(chǎn)經(jīng)營過程中的風險按照性質(zhì)不同分為自然災(zāi)害風險、社會環(huán)境風險、經(jīng)營技術(shù)風險、宏觀經(jīng)濟環(huán)境風險、管理風險和資產(chǎn)未來的變現(xiàn)風險。這六大類風險還可以根據(jù)具體的風險項目進行細分。在這六類風險中，自然災(zāi)害風險對農(nóng)作物價值評估的影響最大。此外，“抵押價值”評估與“市場價值”評估有所差別是由于資產(chǎn)的變現(xiàn)風險所導(dǎo)致的。因此必須要綜合考慮多種因素，合理確定風險利率，才能確定合理的折現(xiàn)率。

(三)市場法

市場法認為資產(chǎn)的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達成一致時的均衡價格決定的。在農(nóng)作物的評估中，評估人員可以利用最近在公開市場上出售的與被評估資產(chǎn)相近的農(nóng)作物交易價格，通過修正價差，來確定待評估對象的價格。這也說明市場法是基于替代原則來進行的，即一個正常的投資者不會對購買對象支付超過其替代品價格的價格。市場法由于是使用經(jīng)過市場檢驗得出的結(jié)論，容易被評估當事人所接受。但市場法在使用中有兩個基本前提：① 交易市場活躍度較高；② 交易市場上可供資產(chǎn)及其交易活動多且與待評估對象有可比性。

市場法的評估思路是選取近期公開市場已完成資產(chǎn)交易行為的相似案例來與評估對象進行比較，并對這些相似對象的市場價格加以調(diào)整，以此估算被評估對象的價值。為了避免單個案例的偶然性和特殊性，我們通常要選取多個案例進行計算。

1.理論基礎(chǔ)

市場法以均衡價值論作為理論基礎(chǔ)。馬歇爾的均衡價值論是經(jīng)濟性原理的核心，商品的價值由商品的供求關(guān)系決定，由商品的均衡價格來衡量。均衡價格是指商品的需求等于供給時的價格，即需求曲線與供給曲線交點所對應(yīng)的價格。均衡價格是市場供求自發(fā)調(diào)節(jié)形成的，需求價格是買方購買商品時愿意支付的價格；供給價格是賣方提供商品時能夠接受的價格。

2.計算公式

(4)

式中：V——被評估資產(chǎn)的評測值

Wi——第i個相似案例的權(quán)重

n——選取的相似案例的數(shù)量

kpi——第i個相似案例的市場交易價格調(diào)整系數(shù)

Pi——第i個相似案例的市場交易價格

利用市場法進行評估時，由于不同類型的農(nóng)作物所處的市場是有所差異的，因此我們從不同種類作物的市場法分析。

(1)一年生的農(nóng)作物的成熟期。幼苗期幾乎沒有交易市場，因而不能使用市場法。對一年生的農(nóng)作物來說，成熟期主要靠農(nóng)產(chǎn)品來獲得收益，而農(nóng)產(chǎn)品具有活躍的市場交易，使用市場法極為合適。

(2)多年生藥材。所謂多年生藥材，是一種多年生長最后一次收獲的植物，由于收獲期具有穩(wěn)定活躍的市場，因此它的評估值運用市場法和成本法共同測算較為合理。

(3)花卉等具有觀賞價值的植物。這類植物的特點在于它們在任何時期都存在公開交易的市場，并且交易價值極易獲取。因此，對于花卉等具有觀賞價值的植物來說，它無論處于哪一個時期，使用市場法來核算其價值都是最優(yōu)選擇。

(4)果樹資產(chǎn)，果樹資產(chǎn)較為特別，可以運用市場法來評估的主要有：

果樹的觀賞價值和文化價值。此時，果樹是一種特殊的花卉藝術(shù)植物，無論處于哪一時期均使用市場法評估，所得誤差較小；果樹的衰產(chǎn)期。此時果樹不再產(chǎn)果，經(jīng)濟價值大大減少，若繼續(xù)經(jīng)營則會出現(xiàn)高成本低收入的死局，因此，此時的資產(chǎn)價值主要是木材的價值，市場法更為適用。

3.市場法分類

在農(nóng)作物的抵押價值評估中，市場法常用的方法有兩種：現(xiàn)行市價法和市場倒推法。

(1)現(xiàn)行市價法

現(xiàn)行市價法主要用于盛產(chǎn)期或衰退期生產(chǎn)性農(nóng)業(yè)生物資產(chǎn)的價值評估，因為相對于其他階段(幼齡期和成熟期)，盛產(chǎn)期或衰退期生產(chǎn)性農(nóng)業(yè)生物資產(chǎn)的變現(xiàn)能力最強，抵押的風險最小。而幼齡期和成熟期農(nóng)作物的價值評估通常較少使用市場法，因為幼齡期和成熟期農(nóng)作物均處于農(nóng)作物的生長發(fā)育時期，無法假設(shè)其市場出售的價值，因此無法采用現(xiàn)行市價法。計算方法為：

評估價值=同類型農(nóng)業(yè)生物資產(chǎn)市場價格(1±調(diào)正系數(shù))

現(xiàn)行市價法適用于相對成熟、完善的農(nóng)產(chǎn)品交易市場，且擁有具有可比性的農(nóng)作物資產(chǎn)市場交易案例。

(2)市場倒推法

市場倒推法是市場法中最常用的一種方法，主要用于消耗性農(nóng)業(yè)生物資產(chǎn)的價值評估，該方法假設(shè)被評估農(nóng)作物資產(chǎn)一次性全部銷售，該方法的應(yīng)用基于農(nóng)作物的銷售收入、農(nóng)作物的費用和農(nóng)作物的銷售利潤這三個因素，計算方法為：

評估價值=銷售收入-經(jīng)營費用-銷售利潤

(注：經(jīng)營費用包括銷售期間的各項人工和稅費支出)

三種資產(chǎn)評估方法各有其適用的范圍，但也有交叉的部分，現(xiàn)實操作中也存在需要同時使用兩種方法的情況。對于評估方法的選擇，一是要考慮農(nóng)作物處于生長過程的哪個階段；二是要考慮不同地域?qū)r(nóng)作物的影響，同種作物在不同地塊可能會呈現(xiàn)不同的生長狀態(tài)。在綜合考慮各種因素的基礎(chǔ)上評估人員應(yīng)盡量選擇簡單高效的評估方法。我國目前在評估過程中較多使用成本法和收益法，較少使用市場法。這是因為我國大部分農(nóng)作物的交易市場都不夠活躍，沒有足夠可供選擇的相似案例。

五、案例分析——以蘋果樹抵押為例

(一)評估要素

1.評估目的

云南省玉溪市新平縣綠新水果種植基地2016年因經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)不開，擬用其103.65畝的紅富士蘋果地向云南省農(nóng)村信用社申請為期5年的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款。國內(nèi)由于缺乏針對農(nóng)作物價值評估的中小型專業(yè)評估機構(gòu)，也尚未建立一套標準易行的蘋果樹價值評估體系，本案例將按照蘋果樹所處的不同生長階段，探索蘋果樹價值評估方法，確定綠新水果種植基地蘋果樹的抵押價值。

2.評估對象

本次評估對象為漠沙鎮(zhèn)綠新水果種植基地擁有的103.65畝紅富士蘋果地所有權(quán)資產(chǎn)。綠新水果種植基地，位于云南省玉溪市新平縣漠沙鎮(zhèn)。漠沙鎮(zhèn)隸屬于云南省玉溪市新平彝族傣族自治縣，地處哀牢山脈東麓，紅河中上游，新平縣城西南部。漠沙鎮(zhèn)境內(nèi)山巒連綿，河流縱橫，呈“V”型深切山源，地形西面高，南面低，以漠沙江為界。漠沙鎮(zhèn)地處亞熱帶季風氣候區(qū)，光熱充足，雨熱同期；境內(nèi)小氣候多樣，既有多雨重霧，氣候濕潤的哀牢山區(qū)，又有干燥酷熱，終年無霜的低熱河谷壩區(qū)。山區(qū)年平均氣溫低于14 ℃，壩區(qū)年平均氣溫達23.38 ℃，呈現(xiàn)典型立體氣候特征。全鎮(zhèn)總面積684平方千米，下轄15個行政村、3個社區(qū)，以傣族和彝族為主。

3.評估資產(chǎn)數(shù)據(jù)

綠新水果種植基地被評估的紅富士蘋果樹林占地103.65畝，具有約70%(約72.492畝)的成熟盛產(chǎn)期果樹，30%(約31.068畝)的產(chǎn)前期果樹于2009年種植(紅富士果樹，于第四年進入初產(chǎn)期，第五年進入盛產(chǎn)期)。

由于缺乏官方數(shù)據(jù)平臺和具體數(shù)據(jù)，采取實地走訪方式，從基地負責人處獲取了果樹相關(guān)數(shù)據(jù)。其中處于產(chǎn)前期的蘋果樹共有932株，處于盛產(chǎn)期的果樹共有2610株。紅富士蘋果林盛產(chǎn)期時，基地蘋果平均畝產(chǎn)量約為2100千克，初產(chǎn)期平均畝產(chǎn)量約為800千克。新綠水果種植基地，紅富士蘋果種植密度為每畝30～44株，株行距選用大約3米×5.5米種植，且果樹基地的大小年情況出現(xiàn)的比率極小，本文忽略這類影響進行估值。

(二)可抵押果樹評估思路

鑒于果樹資產(chǎn)因生長階段性不同具有價值轉(zhuǎn)換性和未來收益不確定性，綜合運用“重置成本法”、“收益現(xiàn)值法”和“現(xiàn)行市價法”等多種方法進行資產(chǎn)評估。

1.產(chǎn)前期階段

在抵押融資評估中，產(chǎn)前期農(nóng)作物成本投入大、并未產(chǎn)生收益且未來收益無法預(yù)測，因此，相較于市場法和收益現(xiàn)值法，此時的果樹價值評估多采用的是重置成本法。

2.初產(chǎn)期階段

初產(chǎn)期的果樹特征為開始結(jié)果，但是收益尚未穩(wěn)定，這是一個介于產(chǎn)前期和盛產(chǎn)穩(wěn)定期的階段。此時的果樹還未進入一個成熟的時期，仍需要大量的成本投入，可是，與此同時也在逐漸收獲一些果實取得收益，由于這個特點，對于這個階段的農(nóng)地抵押融資評估方法的確定是更為多樣的，以下進行詳細闡述：

(1)運用重置成本法的情況：適用于當年投入大于當年初產(chǎn)收益情形，此時，投入占比更大，運用成本法計算果樹初產(chǎn)期各種投入費用來抵扣測算，誤差更小，成本法的公式同產(chǎn)前期階段。

(2)運用收益現(xiàn)值法的情況：適用于當年投入小于當年初產(chǎn)收益情形。同理成本法分析，在收益占比更多的初產(chǎn)階段，運用果樹未來收益和盛產(chǎn)期收益來進行折現(xiàn)能夠最大程度的控制評估誤差。

(3)運用現(xiàn)行市價法。市場法的適用范圍更為普遍簡單。在農(nóng)地抵押農(nóng)作物評估中，只要農(nóng)作物有市場成交價格來比對分析，就可以使用市價法來評估其價值。

3.盛產(chǎn)期階段

盛產(chǎn)期果樹具有投入少、收益多且穩(wěn)定的特點，是收益現(xiàn)值法的黃金適用時期，更宜采用收益現(xiàn)值法來進行評估。重置成本法由于成本投入占比有限會使誤差比率直線上升；現(xiàn)行市價法雖然也可進行評估，但此時農(nóng)作物有較大的收益，用市場成交價進行評估誤差較大。

4.衰落期階段

果樹衰落期，果樹枝干開始衰老，果實產(chǎn)量大幅減少，成本投入大幅增加，收益開始出現(xiàn)虧損，農(nóng)作物已不具備持續(xù)收入的能力，應(yīng)該對果樹及時伐除，以備再次種植。但此時，果樹仍具有一定經(jīng)濟價值，即作為木材的價值。在農(nóng)地資產(chǎn)抵押作物資產(chǎn)評估中，對于木材，有一定的市場價格，卻沒有收益和成本投入，采用現(xiàn)行市價法更為合適。

(三)抵押果樹價值評估過程

1.待評估的產(chǎn)前期紅富士蘋果樹

以2016年12月31日為評估基準日，對31.068畝產(chǎn)前期蘋果樹進行評估。將產(chǎn)前期紅富士蘋果樹的重置成本統(tǒng)計見表1：

可知，以2016年12月31日為基準日，采用成本法評估綠新水果基地產(chǎn)前期部分蘋果樹的價值為14050.16元。

2.待評估的盛產(chǎn)期的紅富士蘋果樹林

(1)盛產(chǎn)期蘋果林的評估方法——收益法

以2016年12月31日為基準日，2009年種植的2175株蘋果樹已經(jīng)進入盛產(chǎn)期。盛產(chǎn)期的果樹具有投入少、收益多且穩(wěn)定的特點，在農(nóng)地抵押融資的評估時，更宜適采用收益法。

表1 產(chǎn)前期紅富士蘋果樹的重置成本計算統(tǒng)計表 單位：元

(2)盛產(chǎn)期部分的蘋果樹林評估

盛產(chǎn)部分的蘋果園產(chǎn)量預(yù)測。處于盛產(chǎn)期的蘋果平均畝產(chǎn)量約為2100千克。紅富士蘋果的盛產(chǎn)期可以持續(xù)20年，即該果園的蘋果樹于2014年進入盛產(chǎn)期，于2034年進入衰落期。依據(jù)這個預(yù)測基礎(chǔ)，對處于貸款年限盛產(chǎn)期蘋果各年的產(chǎn)量預(yù)測如下表：

表2 2017—2021年度盛產(chǎn)期蘋果產(chǎn)量預(yù)測表 單位：千克/畝

注：數(shù)據(jù)來源于調(diào)查搜集。

處于盛產(chǎn)期的蘋果園成本預(yù)測。由實地調(diào)查所得，該蘋果園盛產(chǎn)期化肥費每年每畝50元；除草費每年每畝40元；管理費每年每畝20元；修剪費每年每畝50元；病蟲防治費每年每畝55元；地租費用每年每畝60元。成本預(yù)測見表3：

表3 2017—2021年盛產(chǎn)期蘋果成本預(yù)測表 單位：元/畝

注：衰落期，基地將不再進行投入，將把果樹林轉(zhuǎn)入木材市場處理。

確定折現(xiàn)率。使用收益法來進行價值評估時，由于需要折到基準日2016年12月31日，則需確定折現(xiàn)率。本文選用2015年央行規(guī)定的3～5年貸款基準利率4.75%，2012年央行發(fā)布的5年期存款利率4.75%以及2017年發(fā)行的五年期國債的票面利率4.22%作參考，將三者加權(quán)平均得到的4.57%作為無風險利率?？紤]到自然災(zāi)害、火災(zāi)等特殊風險因素，以1%為風險利率。綜上所述，選取折現(xiàn)率為無風險利率和風險利率之和5.57%。

計算果樹林的現(xiàn)值?？紤]到紅富士蘋果的市場價格較為穩(wěn)定，歷年的基地收購價格在2.5—3.5元/kg左右，為方便計算，取中間值3元/kg進行核算，核算結(jié)果見表4：

表4 新綠水果基地的蘋果樹林現(xiàn)值核算 單位：元

將表4中計算出的所有現(xiàn)值進行加和，得到1304134.69元。即評估的新綠水果基地的盛產(chǎn)期部分的蘋果樹的價值為1304134.69元。

本案例按照蘋果樹處于不同的生長階段分別采取不同的評估方法對其進行評估。對于產(chǎn)前期蘋果樹，由于其只有成本花費沒有收益，使用重置成本法對其評估比較合適，而不適宜將其所有成本加總起來得到其價值為14050.16元。對于處于盛產(chǎn)期的蘋果樹，其每年結(jié)果數(shù)量穩(wěn)定，耗費成本每年大體相同，并且其收益年限長，適宜用收益還原法對其進行評估。在預(yù)測其未來每年收益時，可以適用市場法進行測算，這主要是因為蘋果的交易市場十分活躍，其市場價格具有很強的參考性。這樣，盛產(chǎn)期蘋果樹每年的收益減去維護蘋果樹及土地的成本得到每年農(nóng)地的純收益，再將其折現(xiàn)加總，得到盛產(chǎn)期蘋果樹的現(xiàn)值為1304134.69元。綜上所述，新綠水果種植基地的蘋果樹林在這次抵押貸款評估中農(nóng)作物的價值(包括產(chǎn)前期和盛產(chǎn)期)總計1318184.85元。根據(jù)云南省農(nóng)村信用社農(nóng)經(jīng)經(jīng)營權(quán)抵押貸款試行辦法中規(guī)定的貸款抵押率最高不超過確認價值的50%，該果園經(jīng)營者最終可得貸款為659092.43元。

六、政策建議

根據(jù)農(nóng)作物資產(chǎn)和農(nóng)業(yè)設(shè)施的不同特點，在局部地區(qū)可以開展先導(dǎo)性、創(chuàng)新性試驗，探索建立具有社會公信力、政府補貼的第三方評估機構(gòu)，建立系統(tǒng)有效的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)農(nóng)作物價值評估方法與價值評估機制，實現(xiàn)評估方法由流量到資產(chǎn)存量、貨幣資金向?qū)嶓w經(jīng)濟資本的轉(zhuǎn)變。

(一)加快數(shù)據(jù)農(nóng)業(yè)的建設(shè)

大數(shù)據(jù)浪潮已經(jīng)滲透到各行各業(yè)，農(nóng)業(yè)自然也不例外。將大數(shù)據(jù)應(yīng)用于農(nóng)業(yè)，產(chǎn)前可以幫助農(nóng)戶更好地進行育種工作，減少之后可能發(fā)生的損失；在產(chǎn)中可以幫助農(nóng)戶進行精細化操作，并利用遙感等技術(shù)提高對氣象的預(yù)測率；產(chǎn)后利用數(shù)據(jù)實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品流通，并利用歷史銷售數(shù)據(jù)合理定價，避免滯銷。推動建立農(nóng)作物交易數(shù)據(jù)平臺，通過對歷史數(shù)據(jù)的分析建立一套標準化的評估流程，一方面，通過計算機模擬出農(nóng)作物生長軌跡和生產(chǎn)趨勢，可以為評估人員提供數(shù)據(jù)支撐，提高評估效率，降低評估難度，從而提高金融機構(gòu)風險防范能力，完善風險覆蓋體系；另一方面，建立起公開、透明的評估機制，減少了農(nóng)戶貸款交易成本，在盤活農(nóng)村“沉睡”資產(chǎn)的同時提升抵押貸款額度，使更多中小農(nóng)戶愿意參與抵押貸款。

(二)創(chuàng)新評估方法

農(nóng)作物不同于其他資產(chǎn)，其價值會隨著生長周期不斷變化。因此，如何對其進行合理評估顯得尤為重要。國家應(yīng)建立一套標準易行的農(nóng)作物評估標準，容許地方在其基礎(chǔ)上根據(jù)其地域性進行針對調(diào)整，并規(guī)定不同情況下適用的評估方法。以湖南新田為例，當?shù)卣罁?jù)經(jīng)營期限和土地年平均凈收益的不同，運用市場評估定價、承貸銀行內(nèi)部定價、政府平臺定價和借貸雙方協(xié)商定價四種模式，對土地經(jīng)營權(quán)進行合理地估值。有效的評估方法可以規(guī)范評估機構(gòu)的評估過程和評估行為，縮減評估時間，為評估機構(gòu)提供客觀依據(jù)，使農(nóng)作物價值得到合理評估，從而降低農(nóng)戶貸款難度，提高農(nóng)戶貸款效率，促使農(nóng)戶積極運用農(nóng)地抵押貸款提高借貸可得性，金融機構(gòu)也會參與其中，農(nóng)村金融市場可以發(fā)展活躍起來，從而形成良好的農(nóng)村資金循環(huán)體系。

(三)大力扶持特色產(chǎn)業(yè)評估機構(gòu)

我國農(nóng)作物種類繁多，各地種植物品種不一。國家應(yīng)鼓勵各級政府成立有針對性的中小型評估機構(gòu)，專門對于當?shù)啬撤N類型農(nóng)作物進行評估。加快對農(nóng)村普惠金融基礎(chǔ)設(shè)施與基礎(chǔ)條件的建設(shè)，為建立專業(yè)評估機構(gòu)提供必要的資金支持。穩(wěn)妥推進農(nóng)村數(shù)字金融發(fā)展，將大數(shù)據(jù)共享、云計算等信息服務(wù)納入產(chǎn)業(yè)評估中去。一方面這可以促使農(nóng)地抵押貸款專業(yè)化發(fā)展，實現(xiàn)對某種農(nóng)作物生長過程及交易過程的全面而準確地把握，實現(xiàn)精準評估的目標；另一方面從長遠來看，各個專門性的評估機構(gòu)可以形成一張巨大的數(shù)據(jù)網(wǎng)，將每一種農(nóng)作物的歷史數(shù)據(jù)都納入其中，從中可以進行對比分析，有利于農(nóng)業(yè)大數(shù)據(jù)、信息化資源庫發(fā)展。