2019 年房地產(chǎn)市場形勢、宏觀調(diào)控策略分析

文/鐘庭軍

2019 年房地產(chǎn)市場以及土地市場整體呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢，這種穩(wěn)定態(tài)勢是中共中央英明領(lǐng)導(dǎo)下，金融、住建、國土等相關(guān)主管部門以及地方政府共同努力的結(jié)果，在2019 年7 月30 日，中共中央政治局首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，更是穩(wěn)定了市場預(yù)期，奠定了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。因此，有必要回顧一下2019 年房地產(chǎn)市場形勢，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出一些完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議。

一、2019 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)“四穩(wěn)一升”態(tài)勢

圖1 近三年商品住宅投資、新開工面積、施工面積同比增幅

投資穩(wěn)定。2019 年10 月商品住宅投資為80666.16 億元，同比增長14.6%，而2017 年10 月為61871.23 億元，同比增長9.7%，2018 年10 月為70369.92 億元，同比增長13.7%。顯然，無論是絕對值還是同比增看，2019 年的商品住宅投資都處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)，商品住宅投資同比波動不大，但是在整體上均強(qiáng)于2017 年和2018 年，可以說處于高位穩(wěn)定階段。

新開工穩(wěn)定。商品住宅新開工面積受制于季節(jié)性因素，每到1、2 月份，一般都處于低位，但是從3 月份起就會開始回暖。與前兩年比較，2019 年商品住宅新開工面積同比增幅處于平穩(wěn)狀態(tài)，一般在8.5%到12%之間。與之相比，2017 年商品住宅新開工面積同比增幅整體處于滑坡狀態(tài)，從3 月份的11.6%下降到12 月份的7.0%，而2018 年商品住宅新開工面積同比增幅整體處于爬坡狀態(tài)，從3 月份的9.7%上行到12 月份的17.2%。

竣工穩(wěn)定。從2017 年2 月開始，商品住宅竣工面積同比增幅一直呈現(xiàn)下行趨勢。2017 年2 月竣工面積為16140.77 萬平方米，同比增幅15.8%，趨勢向下，從2017 年10 月開始處于負(fù)增長，從2018 年2 月到2019 年8 月這近兩年時(shí)間都處于-10%以下，直到2019 年9 月才開始好轉(zhuǎn)（為-8.6%），10 月為-5.5%。盡管2019 年整體同比負(fù)增長，處于低位穩(wěn)定狀態(tài)，但是整體趨勢向好。

圖2 近三年商品住宅竣工面積以及同比增幅

銷售穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019 年1-10 月，我國商品房銷售面積13.3 億平方米，同比增長0.1%，同比增速自2019 年初以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正（1-9 月份銷售面積同比下降0.1%）。1-10 月份商品房銷售額124417億元，同比增長7.3%，同比增速增加0.2 個百分點(diǎn)。主要原因是9 月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)打折促銷，各地加快預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏，推動了銷售端的小幅回暖。當(dāng)然，不同城市銷售情況不同。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2019年1-10月，40 城成交面積累計(jì)同比微增3%，其中一線城市累計(jì)同比增長24%，二線城市累計(jì)同比小幅上漲5%，三、四線城市累計(jì)同比下降7%。

同時(shí)，二手房交易也處于穩(wěn)定狀態(tài)。根據(jù)中國房價(jià)行情平臺數(shù)據(jù)（共監(jiān)測320 個城市），10 月份全國城市二手住宅出售價(jià)格環(huán)比±2%的有213 個城市，占監(jiān)測城市總數(shù)的66.1%。因此，可以說，全國地級及以上城市二手住房成交市場整體平穩(wěn)。

施工上升。2016 年11 月至2018 年7 月，施工面積同比增幅一直處于低位，徘徊在1.5%到3.5%之間，但是從2018 年8 月（3.6%）開始好轉(zhuǎn)，一直呈現(xiàn)上行趨勢，到2019 年10 月達(dá)到9.0%。

四者具有內(nèi)在的聯(lián)系：住宅新開工面積穩(wěn)定，帶動施工面積同比增加，使得住宅投資處于高位穩(wěn)定狀態(tài)。由于開發(fā)商急于回收現(xiàn)金流，在增加新開工后，會減少繼續(xù)投資，導(dǎo)致遲遲不能竣工，造成竣工面積同比增幅處于低位。

二、2019 年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出三大特征

（一）特征一：房地產(chǎn)市場和土地市場先揚(yáng)后抑

2018 年成交火熱的大部分三、四線城市2019 年持續(xù)走弱，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市在2019 年3、4 月出現(xiàn)了小陽春行情，尤其在部分二線城市，土地溢價(jià)率快速上升，甚至重新出現(xiàn)地王，從而對房價(jià)上漲預(yù)期產(chǎn)生強(qiáng)化作用。主要原因是上半年部分企業(yè)資金較為充沛，根據(jù)5月17 日人民銀行公布的第一季度《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，全國貸款余額為142.1 萬億元，同比增長13.7%。另外，市場占有率高的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債的增幅較大，2019 年前4 個月就已達(dá)到354 億美元（2018 年全年僅459 億美元）。

2019 年初到年中，全國房地產(chǎn)市場具體呈現(xiàn)出以下特征：一是部分二線城市出現(xiàn)地價(jià)房價(jià)上漲苗頭。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4 月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12.3%和8.3%（一線城市分別為4.7%、0.8%），漲幅均比上月擴(kuò)大0.1 個百分點(diǎn)。其原因如下：一是缺乏豐富的住房供應(yīng)渠道。一線城市共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房等住房供應(yīng)渠道充足而且房租相對回落，可供居民選擇的房源明顯多于二線城市。二是調(diào)控政策相對寬松，開發(fā)商普遍在二線城市發(fā)力，尤其是都市圈內(nèi)的二線城市，導(dǎo)致土地溢價(jià)率相對較高。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，全國300 個城市中4 月份共出讓39 宗住宅用地，其中33 宗位于三、四線城市。二線城市土地供應(yīng)不足導(dǎo)致其土地溢價(jià)率最高，介于25.7%-30%之間。三是庫存低導(dǎo)致認(rèn)購率上升。據(jù)了解，部分二線城市庫存小于12 個月，導(dǎo)致新建商品住房認(rèn)購率上升。其四，核心城市尤其是部分二線城市，在經(jīng)歷2018 年下半年流拍期潮后，在適度控制起拍價(jià)的同時(shí)推出的主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量顯著增加。二是中型企業(yè)有非理性拿地的沖動。銀行更青睞市場占有率高的房地產(chǎn)企業(yè)，重點(diǎn)貸款名單從房地產(chǎn)百強(qiáng)收縮到五十強(qiáng)。在此背景下，部分排名在50-100 名的中型企業(yè)由于存量土地不足以及做強(qiáng)做大的需要（更容易獲得貸款），更加積極拿地，個別企業(yè)甚至不切實(shí)際調(diào)高發(fā)展目標(biāo)，存在非理性高價(jià)拿地的沖動。如5、6 月份，禹洲地產(chǎn)和四川金雁分別以18400 元/平方米和18512 元/平方米的樓面地價(jià)拿下成都“地王”。

隨著土地市場的升溫，從5 月份開始，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開始打擊資金違規(guī)流入房地產(chǎn)業(yè)，房企融資開始收緊，各地政府逐步啟動地價(jià)預(yù)警機(jī)制，合肥、杭州、南京等熱點(diǎn)城市紛紛采取“限地價(jià)競自持”的措施，同時(shí)加大土地市場的供應(yīng)，市場溢價(jià)率開始出現(xiàn)回落。到7 月份，土地市場已有明顯降溫，溢價(jià)率回到年初水平。之后，土地市場熱度繼續(xù)保持穩(wěn)中有降態(tài)勢，溢價(jià)率繼續(xù)回落。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，到9 月份，平均溢價(jià)率為7.8%。但是土地市場區(qū)域分化比較明顯，一線城市受推地節(jié)奏加快的影響，成交規(guī)模明顯提升，二線城市維持穩(wěn)定，三、四線城市土地成交熱度繼續(xù)走低。

圖3 2018-2019年9月300城住宅用地成交樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率走勢

（二）特征二：新開工面積同比增長率與土地購置面積呈現(xiàn)越來越強(qiáng)的背離趨勢

進(jìn)入2019 年2 月份以來，房地產(chǎn)新開工面積同比增長率與土地購置面積同比增長率呈現(xiàn)出背離趨勢，房地產(chǎn)新開工面積同比增長率從2019 年2 月份到9 月份一直在10%左右，但是同期土地購置面積同比增長率卻在-20%到-35%之間徘徊，尤其是2019 年4 月份，兩者的差值高達(dá)46.9%，這種現(xiàn)象意味著開發(fā)商并未拿地，新開工面積卻仍然保持了10%左右的增長。那么這些土地資源從何而來呢？原因可能為以下三點(diǎn)：一是開發(fā)商將以前囤積的土地加以開發(fā)。《城市土地管理法》規(guī)定延期不開工者收回，疊加土地增值稅加緊征收，開發(fā)商不得不開始建設(shè)囤積的土地。二是與開發(fā)商兼并有關(guān)。2019 年以來，資金鏈逐漸收緊，小開發(fā)商融資能力有限，大中型開發(fā)商通過兼并重組的方式獲得土地。如2019 年11 月碧桂園7億元接盤寧波銀億，融創(chuàng)收購環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球等。因此，在土地購置面積同比增長率為負(fù)數(shù)的情況下，房地產(chǎn)新開工面積同比增長率卻仍可保持10%的增速。三是新開工面積保持一定的增速也是資金回流的需要。由于實(shí)現(xiàn)預(yù)售制度，一旦開工，很容易達(dá)到預(yù)售條件，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金回流。房企搶回款、加速周轉(zhuǎn)使得預(yù)售時(shí)點(diǎn)前移，縮短了從開工到預(yù)售的時(shí)間，客觀上拉長了從預(yù)售到竣工的時(shí)間，疊加部分房企延遲竣工以拖后清繳土地增值稅，竣工周期拉長。因此，新開工面積同比正增長，伴隨竣工面積同比增長。

這種現(xiàn)象，一方面，造成對土地財(cái)政依賴較大的地方政府的財(cái)政壓力，城市政府通過人才政策變相放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的小動作不斷，另一方面，造成房地產(chǎn)企業(yè)的市場集中度不斷上升和大者恒大的現(xiàn)象。根據(jù)中金公司計(jì)算，TOP10 市場占有率已經(jīng)從2016 年的19%提高到2019 年29%，TOP30 市場占有率已經(jīng)從2016 年的30%提高到2019 年51%，TOP50 市場占有率已經(jīng)從2016 年的35%提高到2019 年61%。這種市場集中度的持續(xù)提高是否會妨礙正常的市場競爭，值得進(jìn)一步研究。

圖4 近三年房地產(chǎn)新開工面積與土地購置面積同比增長率

（三）特征三：商品住宅新開工面積同比增長率與銷售額同比增長率高度重合

商品住宅新開工同比增長率和商品住宅銷售額同比增長率這兩條曲線高度重合，這是開發(fā)商“現(xiàn)金為王”的表現(xiàn)，也與我國房地產(chǎn)預(yù)售制度相關(guān)：商品住宅一旦新開工，就很容易滿足各地的預(yù)售條件，就可以向購房者出售。由于“資金為王”，當(dāng)開發(fā)商獲得銷售資金后，就不著急繼續(xù)施工進(jìn)而竣工了，因?yàn)槔^續(xù)施工就意味著源源不斷的資金流出。因此開發(fā)商的理性選擇是減緩竣工的速度，并減少拿地。我們可以看到，商品住宅竣工面積同比增長率早在2017 年11 月就已經(jīng)由正轉(zhuǎn)負(fù)（2017 年10 月份為0.6%，2017 年11 月份則為-0.10%），之后一直是同比負(fù)增長。“現(xiàn)金為王”的另一表現(xiàn)是開發(fā)商減少拿地?cái)?shù)量，減少用于拿地的資金。從2016 年9 月30 日房地產(chǎn)開始新一輪調(diào)控至今，尤其是2019 年2 月份以來，土地成交價(jià)款同比急劇下跌，由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長，在2019 年4 月份和5 月份，土地成交價(jià)款同比增長竟然分別為-33.50%和-35.6%，創(chuàng)下了近三年的歷史新低。這給對土地財(cái)政依賴較大的城市帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，這與土地購置面積負(fù)增長相一致。當(dāng)然，這是全國的普遍情況。

圖5 近三年商品住宅各項(xiàng)指標(biāo)同比增幅

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控點(diǎn)面結(jié)合、條塊結(jié)合、因城施策、精準(zhǔn)施策

（一）點(diǎn)面結(jié)合，資金管控

在調(diào)控遵循“房住不炒”的大框架下，自從2019 年5 月以來，房企融資逐月收緊，涉及開發(fā)貸、信托、海外債等領(lǐng)域。9 月，國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)專項(xiàng)債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。5 月17 日銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂現(xiàn)象成果，促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，開始收緊土地端融資。7 月份，銀保監(jiān)會約談房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的10 家信托公司，要求其增強(qiáng)大局意識，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求，并提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。隨后，在32 個城市開展銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。7 月12 日國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》（發(fā)改辦外資〔2019〕778 號），要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，不得新增債務(wù)。這些政策都在一定程度上約束了土地市場的進(jìn)一步升溫。

由于金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)綜合施策，違規(guī)流入房地產(chǎn)業(yè)的資金受到了嚴(yán)格的控制。以房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)為例，截至三季度末（根據(jù)11 月26 日中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)），投向房地產(chǎn)業(yè)的信托資金余額為2.78 萬億元，在資金信托中占比15.01%，較二季度減少1480.67 億元，環(huán)比下降5.05%。這是自從2015 年四季度以來，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托資金余額首次出現(xiàn)新增規(guī)模的環(huán)比負(fù)增長。

（二）條塊結(jié)合綜合施策

地方負(fù)總責(zé)，實(shí)行一城一策、因城施策、綜合施策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)對地價(jià)或房價(jià)波動異常的城市進(jìn)行預(yù)警提示或約談，督促地方政府采取因地制宜的政策，取得了良好的效果。2019 年二季度，住建部對住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的10 個城市進(jìn)行了預(yù)警提示，此后蘇州、西安等城市紛紛加碼調(diào)控，西安出臺了二線城市中的最嚴(yán)限購令，7 月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼。各地對本地房地產(chǎn)市場以及土地市場出現(xiàn)的各種各樣的問題，采取有針對性的措施，包括限購政策升級、完善土地出讓、調(diào)節(jié)土地供給等。

限購政策升級。以西安為例：西安市近兩年凈流入人口100 多萬，近期房價(jià)漲幅較大。4 月末，住建部對西安市進(jìn)行預(yù)警提示，西安市限購升級：對于西安市戶籍家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家庭隨軍落戶除外），在限購區(qū)域購房的，應(yīng)落戶滿一年，或者連續(xù)繳納12 個月社會保險(xiǎn)（或個人所得稅）。非西安戶籍，只有在限購區(qū)域無住房且能夠提供5 年以上（含5 年）個人所得稅或者社會保險(xiǎn)證明的，方可購房1 套。再如5 月份，蘇州市多宗土地的成交單價(jià)刷新所在地區(qū)的紀(jì)錄，住建部對蘇州進(jìn)行了預(yù)警提示，蘇州市隨即出臺了熱點(diǎn)區(qū)域新購住房限制轉(zhuǎn)讓、調(diào)整學(xué)區(qū)房等政策。

完善土地出讓。例如東莞針對土地“秒拍”事件，2019 年7 月實(shí)行土地拍賣新政，在報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上最終一次性報(bào)價(jià)，并以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)確定競得者。再如，6 月29 日杭州“限房價(jià)、競地價(jià)”出臺，即在土地掛牌時(shí)就鎖定該宗地未來的新房售價(jià)，地塊出讓的價(jià)格指標(biāo)除了土地出讓起價(jià)、封頂價(jià)，還包括新房毛坯銷售均價(jià)、毛坯最高價(jià)以及最高精裝標(biāo)準(zhǔn)。這種“限房價(jià)、競地價(jià)”土地出讓新政將穩(wěn)地價(jià)措施精細(xì)化，有利于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

調(diào)節(jié)土地供給。部分城市住房供求關(guān)系緊張，有關(guān)部門有意增加當(dāng)?shù)氐耐恋毓┙o。以深圳為例，6 月24 日，深圳2019 年首次出讓住宅用地，這也是深圳近20 年以來規(guī)模最大的一次住宅用地供應(yīng)，總出讓面積達(dá)17.03 萬平方米。5 月份北京市集中推介經(jīng)營性用地57 宗，其中住宅用地44 宗，共有產(chǎn)權(quán)住房用地9 宗，商服用地13 宗。

為了避免誤導(dǎo)市場預(yù)期，有的地方取消了不合適的政策，如7 月份開封市撤銷了“取消限售”決定。

四、小結(jié)以及政策建議

第一，應(yīng)保持政策定力。只有保持政策措施連續(xù)性穩(wěn)定性，才能穩(wěn)定預(yù)期，鞏固前一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果。一是金融主管部門應(yīng)保持政策定力。從2019 年宏觀調(diào)控措施來看，管住金融是穩(wěn)控樓市的重要抓手，大量資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場，既弱化了調(diào)控效果，也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。2019 年金融監(jiān)管部門出臺了一系列措施，有利于彌補(bǔ)資金管控的漏洞，有利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，今后應(yīng)保持同樣的政策定力。二是地方政府應(yīng)保持政策定力。根據(jù)2019 年《中國人民銀行各季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》（中國人民銀行在全國50 個城市對2 萬戶城鎮(zhèn)儲戶進(jìn)行問卷調(diào)查），認(rèn)為房價(jià)將基本不變和將上漲的儲戶占比從一季度的78.5%上升到二季度的79%，后又上升到三季度的79.6%。由此可見，全國尚未形成普遍看跌的觀念，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本面仍不鞏固，房地產(chǎn)市場仍十分敏感，地方政府出臺或調(diào)整政策措施應(yīng)十分謹(jǐn)慎。住建主管部門應(yīng)通過房價(jià)監(jiān)測系統(tǒng)，及時(shí)敦促地方調(diào)整不合適的政策措施。

第二，完善“因城施策”地價(jià)房價(jià)協(xié)調(diào)機(jī)制。據(jù)調(diào)研，有些城市政府實(shí)施限價(jià)政策，但是限價(jià)原則比較粗略，如“參照周邊5 公里同類樓盤平均價(jià)格”。臨時(shí)限價(jià)給地方政府很大的裁量空間（開發(fā)商的地是往年拿的，限價(jià)則是突然性的，對拿地成本考慮較少）。另外，限價(jià)政策比較僵化（一般對毛坯房限價(jià)），即使加上精裝修的材料成本，也不允許房價(jià)上漲。這種僵化的一刀切的限價(jià)政策不利于調(diào)動開發(fā)商的積極性，應(yīng)積極完善地價(jià)和房價(jià)的協(xié)調(diào)機(jī)制，探索具有彈性的聯(lián)動機(jī)制。

第三，注意研究調(diào)節(jié)住房糾紛的政策。由于2020 年交付住房將增多，疊加高房價(jià)逐漸回落，住房質(zhì)量糾紛可能會增多，是潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。如果以精裝房交付，購房者更傾向于維權(quán)。因此城市住房主管部門應(yīng)及時(shí)研究調(diào)節(jié)住房糾紛的應(yīng)急政策。

第四，研究緩沖地方債務(wù)危機(jī)政策。由于各地土地出讓金普遍減少，地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在2020 年可能更加凸顯，中央金融主管部門應(yīng)采取防風(fēng)險(xiǎn)措施，進(jìn)行地方債務(wù)評價(jià)，開辟地方債綠色通道，以此緩沖地方債務(wù)危機(jī)持續(xù)深化，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

第五，人才政策應(yīng)有底線標(biāo)準(zhǔn)。2019 年四季度以來，杭州、石家莊、天津?yàn)I海新區(qū)等多地推出人才政策，以吸引和留住人才。客觀上，這些政策會降低購房門檻。應(yīng)該在全國層面設(shè)立人才政策的底線標(biāo)準(zhǔn)，至少包括以下原則：一是人才標(biāo)準(zhǔn)必須高于當(dāng)?shù)厝瞬牌骄鶎W(xué)歷水平；二是某些特殊產(chǎn)業(yè)城市引入特殊人才，可以不受限于學(xué)歷標(biāo)準(zhǔn)。