高校經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)管理淺析

秦余鋼

高校經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)管理淺析

秦余鋼

哈爾濱工程大學(xué)后勤集團(tuán)經(jīng)營(yíng)服務(wù)中心]

新時(shí)代高校規(guī)模不斷增長(zhǎng)，國(guó)家不斷推進(jìn)高校基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，高校周邊的房地產(chǎn)不斷增值。對(duì)高校經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)加強(qiáng)管理和利用，增強(qiáng)“造血”能力，確保高校國(guó)有資產(chǎn)保值增值，為高校發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

高校；經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)；管理

現(xiàn)在高校房產(chǎn)多由資產(chǎn)部門、二級(jí)學(xué)院、后勤集團(tuán)、后勤處等部門管理，主要有教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、行政辦公樓、學(xué)生公寓、教工住宅、周轉(zhuǎn)房等，房產(chǎn)管理的水平會(huì)給高校建設(shè)帶來(lái)一定影響。

高校資產(chǎn)中占比最大的就是房產(chǎn)資源，按其使用性質(zhì)和功能的可以分為非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)（如教學(xué)、科研用房；行政辦公用房；后勤保障用房等）和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)是指在不影響正常教學(xué)秩序的情況下，利用高校閑置房屋進(jìn)行商業(yè)服務(wù)或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)。

一、高校房產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）使用率低

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期， 高校一直是由財(cái)政撥款建設(shè)，各類資源包括房產(chǎn)全部是免費(fèi)使用，部分領(lǐng)導(dǎo)及教職員工習(xí)慣性占用學(xué)校房產(chǎn)資源，將免費(fèi)使用理解為終身使用，影響房產(chǎn)資源的“造血”能力。

二級(jí)學(xué)院為方便使用，在學(xué)校分配的房產(chǎn)中建會(huì)議室、多媒體教室等附屬設(shè)施，但使用次數(shù)不多，造成浪費(fèi)，使學(xué)校房產(chǎn)資源緊張。

（二）房產(chǎn)管理制度體制不完善，制度不健全

高校房產(chǎn)在建成后會(huì)移交給使用部門，使用部門自己決定房屋的使用功能，不向房產(chǎn)管理單位報(bào)備，形成“我的地盤我做主”的局面，房產(chǎn)管理單位對(duì)房屋使用情況不掌握形成“真空”。

高校在樓宇建設(shè)中只考慮一次性投入，基層使用單位和房產(chǎn)管理部門針對(duì)建設(shè)、維修的意見(jiàn)經(jīng)常被忽略，造成使用單位不滿意、維修不及時(shí)等現(xiàn)象。

（三）房產(chǎn)分配不均衡

因?yàn)槭敲赓M(fèi)使用，使用部門對(duì)學(xué)校的敞開(kāi)式供應(yīng)會(huì)照單全收，同時(shí)還會(huì)提出各種理由申請(qǐng)房屋，無(wú)節(jié)制的敞開(kāi)式供應(yīng)使有限的房產(chǎn)資源越來(lái)越不能滿足高校的用房需求，使管理的難度進(jìn)一步加大。

二、經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)管理的指導(dǎo)思想

（一）確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值

經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)作為高校國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益是重點(diǎn)但也要注意社會(huì)影響。經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)良性運(yùn)行。

（二）根據(jù)師生需求適當(dāng)取舍

雖然經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的目的是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，保證國(guó)有資產(chǎn)保值增值，但因?yàn)楦咝Ｗ陨淼膶傩?，在?jīng)營(yíng)性房產(chǎn)對(duì)外出租的過(guò)程中要選擇性的進(jìn)行招商，在保證師生需求的前提下提高商家的整體形象。

（三）實(shí)現(xiàn)高校與商戶雙贏

在引進(jìn)商戶的過(guò)程中，既要充分聽(tīng)取商戶的訴求，又要保證學(xué)校的整體利益，項(xiàng)目的選擇要符合校園的整體安排，提升校園文化的檔次和水平，滿足校園服務(wù)需求。

三、改變房產(chǎn)管理現(xiàn)狀，提高經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)管理水平

為破解高校房產(chǎn)管理中存在的一系列難題，改善高校房產(chǎn)的使用現(xiàn)狀，使國(guó)有資產(chǎn)保值增值，必須加大力度對(duì)高校房產(chǎn)管理進(jìn)行改革。

（一）建立合理的房產(chǎn)管理制度，使高校房產(chǎn)規(guī)范化

社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，高等院校也進(jìn)入了高速發(fā)展的新時(shí)期，領(lǐng)導(dǎo)要帶頭提高思想認(rèn)識(shí)，正確引導(dǎo)師生員工。逐步改變房產(chǎn)資源免費(fèi)使用的現(xiàn)狀，建立高校房產(chǎn)資源在核定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)免費(fèi)使用，超出核定標(biāo)準(zhǔn)范圍的房產(chǎn)資源進(jìn)行收費(fèi)，使高校房產(chǎn)資源提高使用效率。在解決高校內(nèi)部使用的前提下，將多余的房產(chǎn)資源作為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)使高校固定資產(chǎn)增值。

（二）明確房產(chǎn)管理權(quán)限

高校的房產(chǎn)管理制度應(yīng)分類設(shè)置，按照使用人群的不同設(shè)置不同的管理制度和考核體系，使房產(chǎn)資源發(fā)揮最大作用。

在核定標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)使用房產(chǎn)資源，可以根據(jù)二級(jí)學(xué)院的具體情況，對(duì)優(yōu)勢(shì)學(xué)科、骨干名師適當(dāng)傾斜，制定有利于學(xué)科發(fā)展的管理辦法，利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原理改變免費(fèi)使用房產(chǎn)資源的現(xiàn)狀，由高校國(guó)有資產(chǎn)管理部門組織實(shí)施。

在滿足使用的前提下，多余的房產(chǎn)資源增加到經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由高校國(guó)有資產(chǎn)管理部門委托后勤集團(tuán)進(jìn)行出租管理，租金進(jìn)入高校房產(chǎn)專用賬戶，資金用于房產(chǎn)的維修、改造，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源良性循環(huán)。

（三）提升質(zhì)量，打造品牌

高校人員比較密集，周邊房產(chǎn)資源相對(duì)緊俏經(jīng)常出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。后勤集團(tuán)作為受學(xué)校委托經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的直接管理部門，把房屋租賃作為產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，應(yīng)對(duì)商戶所運(yùn)行的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審，制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)環(huán)境改造，加大產(chǎn)品篩選力度，利用品牌效應(yīng)提升整體服務(wù)檔次。

通過(guò)有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行租賃價(jià)格評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為最低價(jià)格，成立招商小組，對(duì)報(bào)名的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目依據(jù)校園服務(wù)的契合度進(jìn)行篩選，對(duì)篩選后的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)談判，根據(jù)商戶所報(bào)價(jià)格確定承租方。

采取商談的方式確定承租方的優(yōu)勢(shì)：有利于高校商服項(xiàng)目的整體規(guī)劃；校園內(nèi)信息相對(duì)閉塞，商談?dòng)欣诎l(fā)現(xiàn)新項(xiàng)目；有利于特定項(xiàng)目的引進(jìn)，如國(guó)際知名品牌等。

創(chuàng)建“服務(wù)型”校園，將管理變成主動(dòng)為商戶服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)管理工作的開(kāi)展，用制度管理商戶，用服務(wù)留住商戶，使管、服同步。

（四）加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)

定期組織員工學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)、制度、技能等，不斷提高自身素質(zhì)，用理論武裝頭腦，提高理論水平和解決問(wèn)題的能力。把先進(jìn)的管理理念與實(shí)際工作結(jié)合起來(lái)，提高實(shí)際工作中處理問(wèn)題的能力和水平。

[1]王紅旖.高校經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)管理思考和實(shí)踐[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2016,（22）:170-171.

[2]李兵，魯艷玲.淺析高校房產(chǎn)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].西安航空學(xué)院學(xué)報(bào),2014,（7）: 39-41.

[3]鄒存慧.淺議高校房產(chǎn)的有償使用[J].經(jīng)濟(jì)工作,2005,(16):139-140.

[4]肖道東，唐琴.現(xiàn)實(shí)條件下高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)整合管理的意義[J].經(jīng)濟(jì)與法,2012,(8):247.

（責(zé)任編輯：張寶嶺）