物業(yè)法律責(zé)任界定及解決合同糾紛的建議

田 華，張 靜

（河北政法管理干部學(xué)院，河北 石家莊 050061）

近年來(lái)，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的高發(fā)態(tài)勢(shì)，其中，物業(yè)維修責(zé)任以及相關(guān)賠償問(wèn)題成為業(yè)主與物業(yè)合同糾紛的主要問(wèn)題之一，究其原因主要是合同中的服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)不明確，業(yè)主不清楚物業(yè)收費(fèi)中包含哪些服務(wù)項(xiàng)目，雙方對(duì)服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)在理解上產(chǎn)生分歧造成的。因此，廓清物業(yè)服務(wù)范圍及維修責(zé)任的邊界對(duì)于減少合同糾紛具有重要意義。本文從排污管道的責(zé)任歸屬問(wèn)題展開(kāi)分析，探討化解物業(yè)矛盾和糾紛的途徑和辦法。

一、現(xiàn)實(shí)引發(fā)的問(wèn)題

無(wú)論新建小區(qū)，還是老舊小區(qū)，排污管道發(fā)生堵塞返水是業(yè)主遇到的最普遍、最頭疼的問(wèn)題，有的居民家中無(wú)人，冒出來(lái)的污水流到室內(nèi)，造成一定的財(cái)產(chǎn)損失。因此，排污管道冒水事故，成為業(yè)主投訴比較多的問(wèn)題之一。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是排污管道發(fā)生堵塞后是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)”）負(fù)責(zé)還是業(yè)主負(fù)責(zé)？有的物業(yè)認(rèn)為衛(wèi)生間排污管道由物業(yè)負(fù)責(zé)，廚房排污管道發(fā)生的堵塞由業(yè)主個(gè)人負(fù)責(zé)。

如何界定排污管道的責(zé)任歸屬？關(guān)系到業(yè)主的切身利益。底層業(yè)主每戶每年發(fā)生1 至2 次排污管道被堵事件，發(fā)生率比較高，如果不能較好地解決責(zé)任歸屬問(wèn)題，必將影響眾多底層業(yè)主與物業(yè)，樓上業(yè)主與樓下業(yè)主之間的關(guān)系，造成人與人之間關(guān)系緊張，最終影響社區(qū)和諧穩(wěn)定。

二、物業(yè)通常做法背后的原因

為什么物業(yè)認(rèn)為排污管道堵塞應(yīng)該由業(yè)主自己負(fù)責(zé)？分析其背后的原因主要有以下幾個(gè)方面。

（一）物業(yè)服務(wù)意識(shí)差，管理方法落后

八十年代初物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)之前，在城市社區(qū)中，機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位的自建住宅小區(qū)居于大多數(shù)，小區(qū)各項(xiàng)服務(wù)由單位后勤負(fù)責(zé)，不屬于單位的其他老舊小區(qū)基本上是自我服務(wù)、自我管理。排污管道的定期疏通也由單位或個(gè)人負(fù)責(zé)。但是，新建高層住宅小區(qū)出現(xiàn)后，居住的戶數(shù)增加了，廚房排水管道堵塞現(xiàn)象的發(fā)生越來(lái)越頻繁，物業(yè)仍然采取過(guò)去老舊小區(qū)的管理辦法，只負(fù)責(zé)衛(wèi)生間排污管道的定期疏通和維護(hù)，不負(fù)責(zé)廚房下水管道的疏通與維護(hù)。物業(yè)遵循“先例”的做法，說(shuō)明其服務(wù)意識(shí)差，管理方法落后。

（二）物業(yè)服務(wù)合同部分內(nèi)容不合法

有效的物業(yè)服務(wù)合同（以下簡(jiǎn)稱“合同”）必須合乎法律規(guī)定，如果合同的部分內(nèi)容違反法律，意味著合同部分無(wú)效。物業(yè)不負(fù)責(zé)排污管道的日常維護(hù)是法律規(guī)定的嗎？答案是否定的。

理由之一：《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！迸盼酃艿缹儆诜课莸呐涮自O(shè)施設(shè)備是不言而喻的。對(duì)排污管道的日常疏通和維護(hù)以及發(fā)生堵塞后進(jìn)行處理，是物業(yè)不可推卸的法定義務(wù)。反之，如果物業(yè)將其排除在自己的責(zé)任范圍之外，顯然是不合法的。

理由之二：《石家莊物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第四十七條規(guī)定“售出的物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位向業(yè)主負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，自用部位設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，選聘物業(yè)的，由選聘的物業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；沒(méi)有選聘物業(yè)的，由共有的全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)?！迸盼酃艿朗欠駥儆诠灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備？從排污管道的屬性看，它不像燃?xì)夤艿?、暖氣管道那樣可以分戶運(yùn)行使用，只能共同使用，因此，排污管道屬于“共用設(shè)施設(shè)備”是顯而易見(jiàn)的，由物業(yè)負(fù)責(zé)定期疏通也是肯定的。

理由之三：從立法目的看，法律規(guī)定權(quán)利義務(wù)的界限，通過(guò)相關(guān)主體義務(wù)的確認(rèn)，界定責(zé)任范圍，并對(duì)弱勢(shì)群體給予傾斜，以達(dá)到平衡，使利益沖突得到有效規(guī)制，是國(guó)家制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法目的。如果物業(yè)不負(fù)責(zé)排污管道的定期疏通和維護(hù)，而由底層業(yè)主負(fù)責(zé)，等于加重其義務(wù)，這樣的法律規(guī)范不具有正義性和公平性，不符合權(quán)利義務(wù)相一致原則，顯然也不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》的立法目的。

既然法律規(guī)定了“配套的設(shè)施設(shè)備”“共用設(shè)施設(shè)備”的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)負(fù)責(zé)，為什么排污管道由誰(shuí)負(fù)責(zé)還會(huì)產(chǎn)生分歧？一是建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約及后期物業(yè)的服務(wù)合同內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單，服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)不明確、不具體，容易發(fā)生誤解，具體操作中，物業(yè)工作人員又做出對(duì)自己有利的解釋，由此產(chǎn)生矛盾和糾紛。二是物業(yè)管理的法律規(guī)范也相對(duì)粗糙，對(duì)于“房屋配套的設(shè)施設(shè)備”“共用設(shè)施設(shè)備”具體包括哪些部位，缺少說(shuō)明、列舉和解釋。根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，對(duì)“共用設(shè)施設(shè)備”所做的解釋，共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯等等。其中的“上下水管道”，實(shí)際上包括衛(wèi)生間和廚房的排水管道。但是，法規(guī)并沒(méi)有明確衛(wèi)生間和廚房的排水管道都屬于“共用設(shè)施設(shè)備”，以及在何種情況下由業(yè)主負(fù)責(zé)。例如，沒(méi)有規(guī)定在有證據(jù)證明損壞是人為因素造成的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修，找不到責(zé)任人的，由物業(yè)使用專用維修資金維修。

由于法律規(guī)定相對(duì)簡(jiǎn)單，建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約，或物業(yè)制定合同時(shí)，就會(huì)利用法律中的漏洞和缺陷，減少自己的責(zé)任范圍，排污管道的責(zé)任歸屬發(fā)生分歧和糾紛在所難免。

（三）利益驅(qū)使

物業(yè)不承擔(dān)廚房下水管疏通的責(zé)任，與其背后的經(jīng)濟(jì)利益有關(guān)。物業(yè)屬于自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，追求利益最大化是其性質(zhì)決定的，雖然法規(guī)明確了“共用設(shè)施設(shè)備”中包含了“排水管”，但無(wú)論是由建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，還是物業(yè)制定的合同都不作過(guò)多的解釋和列舉，合同內(nèi)容簡(jiǎn)單、籠統(tǒng)。甚至照搬建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》關(guān)于“共用設(shè)施設(shè)備”的解釋，不列出清單，不做細(xì)致劃分。其目的是為了減少經(jīng)營(yíng)成本，減少應(yīng)當(dāng)由自己負(fù)責(zé)的維護(hù)、維修責(zé)任，對(duì)于服務(wù)項(xiàng)目，能少承擔(dān)則少承擔(dān)，能推給業(yè)主負(fù)責(zé)的，就推給業(yè)主自己負(fù)責(zé)。

三、對(duì)策建議

（一）細(xì)化地方性物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則

從排污管道的責(zé)任界定看，確定物業(yè)的責(zé)任邊界，對(duì)于減少業(yè)主與物業(yè)的矛盾和糾紛具有重要意義。目前規(guī)范物業(yè)管理的法律規(guī)范不少，但內(nèi)容上都是粗線條的，許多地方性物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則基本上照搬上位法的規(guī)定，沒(méi)有達(dá)到根據(jù)地方特色細(xì)化地方立法的目的，建議細(xì)化地方性物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，明確哪些管道、哪些部位在什么情況下由物業(yè)負(fù)責(zé),哪些情況下由業(yè)主負(fù)責(zé)。對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中的服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)范，避免因責(zé)任不清產(chǎn)生的各種物業(yè)糾紛。

（二）規(guī)范、細(xì)化、宣傳物業(yè)服務(wù)合同

首先，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)和業(yè)主權(quán)利義務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任的主要依據(jù)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)律師依照《合同法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律，制作物業(yè)格式合同范本，要求不同類型、不同檔次的社區(qū)物業(yè)參照，使合同文本規(guī)范化，同時(shí)強(qiáng)調(diào)合同解釋的重要性，依據(jù)《合同法》第四十一條的規(guī)定“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！币詼p少因理解不同發(fā)生的分歧。

其次，細(xì)化合同內(nèi)容，對(duì)于服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)列出清單，使業(yè)主明白自己交的物業(yè)費(fèi)中都享受到哪些服務(wù)，物業(yè)采取了哪些制度和措施保障業(yè)主的利益得到實(shí)現(xiàn)。例如，是否有管道定期疏通的制度，什么情況下由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。例如，供暖設(shè)施入戶部分，如果是人為損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修；如果屬于工程質(zhì)量問(wèn)題，保修期內(nèi)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；如果是加壓導(dǎo)致的，由供暖單位負(fù)責(zé)進(jìn)行維修。

再次，建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，或物業(yè)合同應(yīng)當(dāng)在宣傳欄顯要位置長(zhǎng)期展示，或組織宣講，使廣大業(yè)主熟悉、了解合同內(nèi)容，明白自己的權(quán)利義務(wù)，減少因不了解合同條款發(fā)生的矛盾糾紛。

（三）加強(qiáng)物業(yè)的制度建設(shè)

要減少物業(yè)糾紛，還要加強(qiáng)物業(yè)的制度建設(shè)。一些省市已經(jīng)制定了物業(yè)的評(píng)價(jià)體系，如何將紙上的標(biāo)準(zhǔn)，變?yōu)槠髽I(yè)實(shí)際工作效能，需要企業(yè)內(nèi)部制定相應(yīng)的管理制度、工作制度、考核制度。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人要帶頭遵守制度、落實(shí)制度。例如，建立工作人員的巡視制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決和登記的制度，領(lǐng)導(dǎo)人員檢查制度，重要部位日常維護(hù)的專人負(fù)責(zé)制度，等等。又如，物業(yè)評(píng)價(jià)體系中規(guī)定排水管道每年清理維護(hù)二次，是否安排了專人進(jìn)行了清理維護(hù)，等等。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的制度化、規(guī)范化、程序化建設(shè)，不僅是企業(yè)依法管理的需要，也是業(yè)主利益得到保障的制度基礎(chǔ)。

（四）修改排污管道設(shè)計(jì)

排污管道堵塞事件之所以經(jīng)常發(fā)生應(yīng)該與排污管道的設(shè)計(jì)缺陷有關(guān)，建筑排水設(shè)計(jì)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是幾年前制定的《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，近年來(lái)高層建筑增多，排污管道及其彎道設(shè)計(jì)是否適應(yīng)高層建筑的需要, 尤其是廚房垂直立管與橫管直徑是否合適？從排污管道堵塞的位置看，主要發(fā)生在底層垂直立管與橫管拐彎的地方，因?yàn)橛臀廴菀锥逊e在排水不暢的地方。建議底層廚房垂直立管與橫管拐彎的地方，設(shè)計(jì)成大于90 度的彎道，改變目前90 度的直角設(shè)計(jì)，以減少油污的堆積，保持管道暢通,減少排污管道堵塞事件的發(fā)生。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理分離，嚴(yán)格招投標(biāo)制度選聘物業(yè)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)?！痹摋l款中規(guī)定的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離”使用“提倡”，而不是“應(yīng)當(dāng)”的表述方式，說(shuō)明國(guó)家允許建設(shè)單位選聘物業(yè)，沒(méi)有強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商必須與物業(yè)管理分離。但是，多數(shù)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)屬于自己的物業(yè)，造成前期物業(yè)經(jīng)營(yíng)中業(yè)主與物業(yè)的矛盾比較多。前期物業(yè)存在的主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面。

1.臨時(shí)管理規(guī)約存在一些不合理的內(nèi)容

建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前制定的臨時(shí)管理規(guī)約是預(yù)先擬訂的格式合同，業(yè)主只能表示全部同意或者不同意，他們?cè)谥贫ê贤瑫r(shí)有可能減少服務(wù)項(xiàng)目、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，縮小自己的責(zé)任范圍。前期物業(yè)為了中標(biāo)而壓低價(jià)格，使利潤(rùn)空間極其有限。而中標(biāo)企業(yè)為了追求更大利潤(rùn)，有可能將一些不合理的條件轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上，容易侵害業(yè)主的合法權(quán)益。合同中存在服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，服務(wù)項(xiàng)目少的問(wèn)題較為普遍。

2.業(yè)主對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約不重視，不了解

臨時(shí)管理規(guī)約是單方面制定的格式合同，不是相互協(xié)商的結(jié)果。多數(shù)新建小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約與房屋買(mǎi)賣(mài)合同捆綁銷售給客戶，業(yè)主為了買(mǎi)房，不得不在合同上簽字，買(mǎi)房者沒(méi)有選擇余地，而且90%以上的業(yè)主只關(guān)心房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不重視臨時(shí)管理規(guī)約，不了解合同中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目等內(nèi)容，有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)所有的維修服務(wù)。物業(yè)服務(wù)中發(fā)生的一些分歧往往是業(yè)主對(duì)合同內(nèi)容的不重視、不了解造成的。

3.業(yè)主與前期物業(yè)關(guān)系緊張

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，太原市420 多家物業(yè)公司中約90%的公司為開(kāi)發(fā)商下屬的子公司[1]?；蛘哂砷_(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)。由于建管不分，開(kāi)發(fā)商走承接驗(yàn)收制度的“漏洞”，給開(kāi)發(fā)商“放水”，一些共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)不完善或存在其他問(wèn)題的建設(shè)項(xiàng)目也能順利完成驗(yàn)收工作。一旦驗(yàn)收工作完成，開(kāi)發(fā)商就卸任不管，把房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問(wèn)題都強(qiáng)加給物業(yè)[2]。在不少地方前期物業(yè)管理企業(yè)霸占屬于業(yè)主的公用部分情況較為普遍[3]，有的長(zhǎng)期占用屬于業(yè)主的外墻、電梯間、停車(chē)場(chǎng)等公用部位，將收取的廣告費(fèi)、出租費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等據(jù)為己有。因此，業(yè)主將前期物業(yè)混同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將房屋質(zhì)量問(wèn)題混同于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的矛盾轉(zhuǎn)嫁到前期物業(yè)身上。造成業(yè)主與前期物業(yè)關(guān)系緊張，不利于前期物業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

4.前期物業(yè)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)期限的限制影響其服務(wù)質(zhì)量

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)之前，前期物業(yè)會(huì)一直存在下去，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)期限的限制。前期物業(yè)有可能采取各種手段阻礙業(yè)主召開(kāi)大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”），由于沒(méi)有業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，物業(yè)在服務(wù)質(zhì)量上大打折扣，工作不主動(dòng)、不積極，只有在業(yè)主報(bào)告發(fā)生了事故后才去處理，不能主動(dòng)采取一些防患于未然的措施和制度，最終影響其服務(wù)質(zhì)量。

基于以上問(wèn)題的分析，建議對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修改，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)”與物業(yè)管理分離，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)，使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)脫鉤。嚴(yán)格選聘物業(yè)的招投標(biāo)制度，在招投標(biāo)中，要求物業(yè)具備一定的資質(zhì)，具有獨(dú)立身份，不能與開(kāi)發(fā)商有任何實(shí)質(zhì)性聯(lián)系。前期物業(yè)服務(wù)合同要規(guī)定終止服務(wù)的期限，建議前期物業(yè)存在的時(shí)間應(yīng)為1-2年。如果物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量能夠得到業(yè)主廣泛認(rèn)同，可以續(xù)簽合同。

（六）加強(qiáng)物業(yè)監(jiān)督

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，個(gè)人處1000 元以上1 萬(wàn)元以下的罰款；單位處5 萬(wàn)元以上20 萬(wàn)元以下的罰款。實(shí)際上，物業(yè)長(zhǎng)期占用共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的并不少見(jiàn)，究其原因與政府主管部門(mén)監(jiān)督不力有直接關(guān)系。我國(guó)物業(yè)的監(jiān)督主體是縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)委會(huì)，但政府主管部門(mén)工作比較被動(dòng)，只有在接到舉報(bào)、投訴時(shí)才去處理，使物業(yè)的違法行為長(zhǎng)期得不到解決，降低了法律的權(quán)威。從業(yè)委會(huì)監(jiān)督看，多數(shù)新建小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，成熟社區(qū)雖然成立了業(yè)委會(huì)，由于業(yè)委會(huì)人員素質(zhì)參差不齊，或者缺乏物業(yè)管理方面的法律知識(shí)，或者缺乏服務(wù)意識(shí)，功利性很強(qiáng)，多數(shù)業(yè)委會(huì)處于“癱瘓或半癱瘓”的狀態(tài)[4]，有的業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)違法行為視而不見(jiàn)，不向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)舉報(bào)；有的業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，不進(jìn)行督促，使監(jiān)督名存實(shí)亡。

筆者建議：

第一，政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立巡視員制度，定期巡視，調(diào)查的問(wèn)題進(jìn)行登記，并在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行處理。

第二，建立以居委會(huì)為核心的社區(qū)監(jiān)督機(jī)制。修改《城市居民委員會(huì)組織法》，增加居委會(huì)監(jiān)督物業(yè)、業(yè)委會(huì)的職責(zé)，賦予居委會(huì)部分處罰執(zhí)行權(quán)。居委會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)同時(shí)進(jìn)入新建社區(qū)，參與前期物業(yè)的招投標(biāo)；臨時(shí)管理規(guī)約的制訂；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的成立及活動(dòng)。屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益，納入居委會(huì)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，設(shè)立專項(xiàng)賬戶專款專用，按照與業(yè)委會(huì)約定的分配比例，在滿足專項(xiàng)維修資金的前提下,支付使用。

第三，樹(shù)立法律權(quán)威，嚴(yán)格法律執(zhí)行制度。對(duì)于不依法履行職責(zé)的工作人員，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條的規(guī)定，主管部門(mén)工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。負(fù)有監(jiān)督職責(zé)的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)人員，如有類似行為的也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

合法合規(guī)是物業(yè)服務(wù)合同有效的前提，細(xì)化合同內(nèi)容，厘清業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商三方的責(zé)任界限，對(duì)于減少糾紛，控制物業(yè)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。規(guī)范前期物業(yè)行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的監(jiān)督，不僅有利于保障業(yè)主的合法權(quán)益，也有利于物業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。