老舊小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題及發(fā)展路徑研究

中國(guó)醫(yī)學(xué)科學(xué)院北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院整形外科醫(yī)院 管理科 北京 100144

老舊小區(qū)，顧名思義，指的就是那些建筑時(shí)間長(zhǎng)，歷史久遠(yuǎn)的小區(qū)。就我國(guó)的現(xiàn)狀而言，老舊小區(qū)一般都是以前的政府部門、國(guó)企、機(jī)關(guān)單位等建造的，按照員工們的工齡以及崗位級(jí)別，進(jìn)行住宅分配。除此之外，有的老舊小區(qū)是由開發(fā)商建造的，是我國(guó)較早一批的商品房。由于老舊小區(qū)沒(méi)有物業(yè)服務(wù)，都是由產(chǎn)權(quán)單位代管。

一、舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

(一)規(guī)劃有問(wèn)題

早起的小區(qū)住宅在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，都存在著一定的缺陷。由于使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致其基礎(chǔ)設(shè)備受到了嚴(yán)重的損害。尤其是隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，業(yè)主經(jīng)濟(jì)水平越來(lái)越高，購(gòu)買私家車的情況屢見(jiàn)不鮮，且逐年遞增。就老舊小區(qū)而言，他們?cè)谝婚_始建設(shè)時(shí)，并沒(méi)有預(yù)留出較多的車位，無(wú)法滿足業(yè)主的停車需求。很多小區(qū)由于沒(méi)有設(shè)置停車位，導(dǎo)致一些居民開始使用地鎖，自己影響了居民的日常出行。就停車這一問(wèn)題，業(yè)主們經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生矛盾，直接降低了居民對(duì)于物業(yè)管理的滿意度。

(二)管理成本高

我國(guó)的大部分老舊小區(qū)，一開始的建設(shè)目的是解決員工住房問(wèn)題。所以在建造時(shí)，并沒(méi)有過(guò)多的去考慮小區(qū)整體的舒適感。而且在過(guò)去的規(guī)劃了理念中，往往忽視了小區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理工作，以至于后期小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)了問(wèn)題也得不到及時(shí)的改善。小區(qū)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，根本無(wú)法滿足居民的需求。而且，想要維修小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，就需要投入高昂的資金成本，產(chǎn)權(quán)單位自然不愿意根本沒(méi)有能力，還有一些產(chǎn)權(quán)單位都因?yàn)檗D(zhuǎn)型不存在等情況，造成產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)巨大的維護(hù)成本，或者沒(méi)人承擔(dān)等。導(dǎo)致小區(qū)存在大量的歷史遺留問(wèn)題。

(三)業(yè)主的自治能力較低

老舊小區(qū)的很多業(yè)主，都認(rèn)為小區(qū)的物業(yè)管理是無(wú)償?shù)?。他們?nèi)狈σ欢ǖ淖灾文芰?，也沒(méi)有主人翁意識(shí)，他們認(rèn)為物業(yè)管理的目的就是為了賺錢，而不是為他們自身謀福利。同時(shí)，由于老舊小區(qū)歷史悠久，居住的一般都是退休人員、外來(lái)務(wù)工人員、弱勢(shì)群體等，他們本身的收入并不高，因此很難將物業(yè)管理當(dāng)成一件重要的事情。

二、舊小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展路徑研究

(一)加強(qiáng)資金投入，建設(shè)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

隨著時(shí)間的遞增，老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)了各種各樣的故障，嚴(yán)重影響了居民的日常生活。想要大規(guī)模的進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造，需要投入大量的時(shí)間和資金，這對(duì)于產(chǎn)權(quán)單位來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一筆難以承受的花銷。所以，筆者認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)單位可以結(jié)合小區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r和自身的運(yùn)營(yíng)成本，制定一個(gè)詳細(xì)的關(guān)于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)與更新策略。以年為單位，按步驟更新小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，逐步規(guī)范老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，提升小區(qū)的整體環(huán)境，讓業(yè)主體驗(yàn)到更加現(xiàn)代化、規(guī)范化的服務(wù)。同時(shí)，物業(yè)管理需要與小區(qū)居民建立良好的溝通關(guān)系，在居民中間樹立良好的形象，讓他們了解到物業(yè)管理的重要性，愿意將錢投入到物業(yè)管理中來(lái)。這樣的話，物業(yè)能夠獲得充裕的管理經(jīng)費(fèi)，以此來(lái)投入到對(duì)小區(qū)的改造工程上來(lái)，切實(shí)的改變小區(qū)面貌。

老舊小區(qū)服務(wù)管理經(jīng)費(fèi)按照“兩點(diǎn)”帶動(dòng)“四個(gè)一點(diǎn)”的原則籌集，“兩點(diǎn)”資金即產(chǎn)權(quán)單位管理資金和政府獎(jiǎng)勵(lì)資金，“四個(gè)一點(diǎn)”即產(chǎn)權(quán)單位擔(dān)一點(diǎn)、政府資金獎(jiǎng)一點(diǎn)、居民個(gè)人出一點(diǎn)、公共收益收一點(diǎn)。

對(duì)于失管小區(qū)(無(wú)人管理、產(chǎn)權(quán)單位滅失或無(wú)履責(zé)能力)的公共區(qū)域日常管理、基礎(chǔ)設(shè)施維修事宜，按照“一事一議”的原則，有各街道辦事處牽頭召開聯(lián)席會(huì)議，商討解決辦法，申請(qǐng)由地方財(cái)政予以保障。

(二)開展精準(zhǔn)化物業(yè)管理

在得到財(cái)政保障之后，要開展精準(zhǔn)化物業(yè)管理每一個(gè)小區(qū)的情況都不同，每一個(gè)老舊小區(qū)都存在著各種各樣的問(wèn)題。在針對(duì)老舊小區(qū)開展物業(yè)管理工作時(shí)，一定要因地制宜，實(shí)行精準(zhǔn)化的物業(yè)管理。以老舊小區(qū)的具體情況為基準(zhǔn)，制定相應(yīng)的物業(yè)管理策略。結(jié)合業(yè)務(wù)們的具體喜好和需求，開展相應(yīng)的服務(wù)和管理工作，讓業(yè)主們體會(huì)到良好服務(wù)，進(jìn)一步的提升自身的幸福感。在開展物業(yè)管理時(shí)，要將業(yè)主的需求擺放在第一位，不濫收費(fèi)，不盲目抬高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行菜單式物業(yè)管理服務(wù)策略，拉近和業(yè)主之間的距離。只有當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)產(chǎn)生信賴時(shí)，才有助于物業(yè)管理工作的順利召開，方便產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行現(xiàn)代化管理，提升物業(yè)管理質(zhì)量。

(三)加強(qiáng)執(zhí)法力度

有一些老舊小區(qū)里面，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些小吃店、賓館、麻將館、理發(fā)店、鐘點(diǎn)房、網(wǎng)吧等無(wú)證經(jīng)營(yíng)以及私搭亂建等違規(guī)現(xiàn)象。這些現(xiàn)象的存在，直接影響了業(yè)主的正常生活，想要找人解決，卻往往投訴無(wú)門。這其中涉及到各方力量，包括衛(wèi)生部門、消防部門、公安部門、街道辦等多個(gè)組織，需要政府部門進(jìn)行統(tǒng)籌合作，聯(lián)合執(zhí)法，徹底將這些違規(guī)行為消滅。政府部門需要成立相應(yīng)的小區(qū)違規(guī)建設(shè)治理小組，對(duì)于老舊小區(qū)所存在的違規(guī)現(xiàn)象，進(jìn)行定期的清理和整治。加強(qiáng)懲罰力度，起到震懾作用。嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)工程監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)改造項(xiàng)目的資金監(jiān)督，實(shí)行全過(guò)程跟蹤審計(jì)。

(四)鼓勵(lì)居民依法自治

老舊小區(qū)想要健康可持續(xù)的運(yùn)轉(zhuǎn)下去，不僅僅需要相關(guān)單位的管理，還需要業(yè)主們的共同建設(shè)。所以，要鼓勵(lì)小區(qū)居民，積極的參與到小區(qū)建設(shè)中來(lái)，成立相應(yīng)的業(yè)委會(huì)，開展居民自治活動(dòng)。按照《老舊小區(qū)服務(wù)管理長(zhǎng)效機(jī)制工作實(shí)施方案(試行)》的指導(dǎo)精神，從政策、資金、技術(shù)、人員等方面入手，在條件成熟的老舊小區(qū)，全部成立老舊小區(qū)自我服務(wù)管理委員會(huì)，選擇合適的服務(wù)管理模式，確保老舊小區(qū)綜合整治成果。通過(guò)業(yè)主們的一致選舉，成立業(yè)委會(huì)，用以調(diào)節(jié)業(yè)主和各方面之間的矛盾，在大家的共同努力之下，促進(jìn)小區(qū)的健康發(fā)展。同時(shí)，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)如此發(fā)達(dá)，還可以建立相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)平臺(tái)，讓業(yè)主在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，自由的抒發(fā)自己的意見(jiàn)，對(duì)物業(yè)管理提建議，促進(jìn)物業(yè)管理制度的不斷完善，提升小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量。

(五)充分依靠街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)的政府力量，多方協(xié)調(diào)。

除卻以上優(yōu)化策略以外，筆者認(rèn)為，還需要充分的借助社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處的力量，實(shí)現(xiàn)多方協(xié)調(diào)，多種力度并行，督促老舊小區(qū)改造。各個(gè)街道辦事處以居民自治為核心，以居民意愿為基礎(chǔ)，在有條件的老舊小區(qū)，成立自管會(huì)。在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)之下，完成宣傳發(fā)動(dòng)、民意收集等工作。

結(jié)束語(yǔ)

改造老舊小區(qū)不是短時(shí)間就能夠?qū)崿F(xiàn)的事情，是需要一個(gè)漫長(zhǎng)的改造過(guò)程的。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位等相關(guān)部門一定要結(jié)合老舊小區(qū)的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的改造計(jì)劃，合理的統(tǒng)籌資金，與各個(gè)政府部門實(shí)現(xiàn)緊密配合，不斷完善物業(yè)管理制度，實(shí)行精準(zhǔn)化物業(yè)管理模式，提升管理質(zhì)量，切實(shí)的提升幸福感。改造老舊小區(qū)，有著非常深遠(yuǎn)的意義，不僅僅可以改善現(xiàn)有的老舊小區(qū)環(huán)境，同時(shí)對(duì)于多年以后的商品房發(fā)展也有著重要的參考借鑒價(jià)值。