房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)研究

綏濱縣自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心 黑龍江 綏濱 156200

前言

企業(yè)資金經(jīng)濟(jì)管理工作關(guān)系著企業(yè)發(fā)展的可能性，經(jīng)濟(jì)管理的主體資金被譽(yù)為企業(yè)的血液，資金的流動(dòng)才能夠帶動(dòng)企業(yè)活力，但是正如人體血液一旦出現(xiàn)流動(dòng)問(wèn)題，人體健康便會(huì)受到嚴(yán)重影響，企業(yè)資金出現(xiàn)問(wèn)題，也會(huì)對(duì)企業(yè)造成難以挽回的打擊。對(duì)于房地產(chǎn)這種涉及大量資金流動(dòng)的企業(yè)而言，進(jìn)行有效的經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)防范有助于為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)提供保障。

1 企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)概述

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)的含義 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行各種活動(dòng)時(shí)，可能出現(xiàn)的一些使企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)受阻，工程回報(bào)低于成本等一系列不確定事件，企業(yè)作為投資者，所有財(cái)產(chǎn)有限，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，如果規(guī)劃出現(xiàn)遺漏的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)受阻，企業(yè)后續(xù)工作規(guī)劃便無(wú)法滿足，如果后續(xù)工作與其他企業(yè)有關(guān)，企業(yè)無(wú)法達(dá)成與其他企業(yè)的合作約定，將會(huì)嚴(yán)重影響其社會(huì)誠(chéng)信，這只是經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)中的投資風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)還涉及到損失的不確定性，其不確定性主要包括不確定損失的原因、環(huán)節(jié)、以及規(guī)模，這種不確定性也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)管理工作中風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防處理較為難以實(shí)施。

1.2 經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)的特性 經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)具有較多的特性，這些特性導(dǎo)致其幾乎無(wú)法徹底避免，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作也更加困難，其中不確定性是所有管理工作中都具有的一種特性，管理工作也主要圍繞降低不確定性進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)管理的不確定性，主要表現(xiàn)在盈利不確定性，即不知道資本的投入能夠獲取多少盈利以及是否會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)重的虧損情況，同時(shí)，在時(shí)間的維度上，資金的流動(dòng)也具有較為明顯的不確定性，如果工程某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，資金流動(dòng)終止，后續(xù)工作便無(wú)法運(yùn)行，導(dǎo)致資本浪費(fèi)，企業(yè)虧損。除了不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)外，經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)還具有多元性，即經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是由于財(cái)務(wù)自身造成的，國(guó)家的政策，財(cái)務(wù)流動(dòng)的方向都可能對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理產(chǎn)生較大的影響，在國(guó)家政策方面，為了保障民生，提出了各項(xiàng)房地產(chǎn)管制措施，房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)受到相當(dāng)?shù)挠绊?，如何降低政策?duì)房地產(chǎn)影響是經(jīng)濟(jì)管理的主要工作之一。

1.3 常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型 經(jīng)濟(jì)管理工作環(huán)節(jié)較多，這也造成在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理時(shí)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型較為復(fù)雜，要盡可能避免經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型進(jìn)行有效的分類(lèi)識(shí)別。負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)管理中較為常見(jiàn)的一種風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是由于資本不足造成的，因此大多負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)都發(fā)生在一些中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)，這些中小型企業(yè)大多在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)時(shí)，通過(guò)貸款獲得一定的資金用于經(jīng)營(yíng)，以達(dá)到收益高于支出的目的，在貸款經(jīng)營(yíng)時(shí)，便具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中需要支付貸款的一部分利息，而且有規(guī)定期限，如果超過(guò)期限，將由于違約造成更大的經(jīng)濟(jì)損失，這些損失對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)是不可承擔(dān)的，因此經(jīng)濟(jì)管理的時(shí)效性也是造成負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的一種因素。除了負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也具有變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)，在完成房地產(chǎn)施工建造后，房屋數(shù)量與市場(chǎng)的供需情況會(huì)對(duì)其變現(xiàn)造成直接的影響，如果企業(yè)對(duì)市場(chǎng)評(píng)估過(guò)程中，遺漏了某一因素，導(dǎo)致生產(chǎn)建筑數(shù)量過(guò)多，難以實(shí)現(xiàn)建筑變現(xiàn)，企業(yè)資本短時(shí)間內(nèi)難以回流，極有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的嚴(yán)重情況。

2 企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)措施

2.1 各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，對(duì)于銀行借款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)當(dāng)考慮利率問(wèn)題，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)膨脹或緊縮程度，對(duì)資金的價(jià)值進(jìn)行預(yù)期，同時(shí)考慮不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值變化規(guī)律，可以通過(guò)過(guò)去幾年的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值變化來(lái)建立模型進(jìn)行預(yù)估，綜合考察借款數(shù)目的多少。在經(jīng)濟(jì)管理工作中，當(dāng)今大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)時(shí)都會(huì)采用一定的系統(tǒng)進(jìn)行記錄管理，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部為了提高經(jīng)濟(jì)管理效率，還會(huì)制定一個(gè)專(zhuān)門(mén)的經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)，雖然對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作有一定的效率提高，但也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)問(wèn)題，可能出現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售重疊等多種復(fù)雜情況，造成不必要的資源損耗。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，應(yīng)對(duì)這種潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的監(jiān)控，避免由于技術(shù)失誤造成經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)來(lái)說(shuō)更為常見(jiàn)而且較難進(jìn)行針對(duì)識(shí)別預(yù)防。無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)因素是指一些不可見(jiàn)的因素，工作人員的失誤會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)受損，一些建筑質(zhì)量問(wèn)題會(huì)受到天氣道路等因素影響，需要投入一定成本進(jìn)行維護(hù)修整，如果沒(méi)有預(yù)留足夠資本，同樣會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)問(wèn)題。

2.2 建立完善的經(jīng)濟(jì)管理制度 房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)房屋交付管理制度，決定著企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的效率，在進(jìn)行房屋交付制度制定時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)所擁有的銷(xiāo)售目標(biāo)以及其相應(yīng)的地理位置，對(duì)企業(yè)不同區(qū)域建筑類(lèi)型進(jìn)行有效調(diào)整，并根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)需求，對(duì)資金進(jìn)行合理的調(diào)配，有助于提高企業(yè)的真實(shí)收益。另外經(jīng)濟(jì)管理制度還需要對(duì)信貸方面進(jìn)行管理，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定合理的信貸評(píng)估制度，負(fù)責(zé)該部分經(jīng)濟(jì)管理的人員應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)各個(gè)銀行的服務(wù)政策進(jìn)行了解，在進(jìn)行工作制度制定時(shí)，首先將各信貸服務(wù)政策進(jìn)行對(duì)比，之后對(duì)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方向進(jìn)行了解分析，選擇在企業(yè)能夠承受范圍內(nèi)的合適的信貸服務(wù)，盡可能避免企業(yè)無(wú)法承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 綜合管理企業(yè)資本 資本管理工作不僅僅局限于對(duì)企業(yè)資本的管理，還需要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。在進(jìn)行資本綜合管理時(shí)，需要根據(jù)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的轉(zhuǎn)變，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行企業(yè)內(nèi)部資本管理的調(diào)整。在進(jìn)行資本管理時(shí)，可以加大對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銷(xiāo)售較好的房屋類(lèi)型投入，房地產(chǎn)項(xiàng)目如果在當(dāng)?shù)厥艿秸呦拗戚^為嚴(yán)重，企業(yè)可以適當(dāng)?shù)赝度胭Y本進(jìn)行更加合理的區(qū)域經(jīng)營(yíng)。同時(shí)在這個(gè)過(guò)程中需要考慮企業(yè)內(nèi)部資本狀況，避免在某一部門(mén)或項(xiàng)目工程的資本過(guò)多。在進(jìn)行資本調(diào)動(dòng)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行綜合管理，可以將各個(gè)運(yùn)銷(xiāo)部門(mén)的資金狀況以及部門(mén)之間的資本流動(dòng)通過(guò)導(dǎo)圖的形式表達(dá)出來(lái)，更加清晰可見(jiàn)有助于對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金進(jìn)行有效綜合管理。

結(jié)語(yǔ)

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作中較為重要的一個(gè)內(nèi)容，對(duì)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)防有助于提高企業(yè)資本利用率創(chuàng)造更高的價(jià)值。