分析房地產(chǎn)公司的資金管理

帥華鋒

摘 要：建筑房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟穩(wěn)定的保證。隨著城鄉(xiāng)新規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)進入了高速發(fā)展的時期，帶來很大的經(jīng)濟效益。但是在最近幾年，因為各方面原因，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司發(fā)展受到了限制，影響了房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。其中資金管理也就成為業(yè)內(nèi)以及相關(guān)學(xué)者關(guān)注的問題，力求一套科學(xué)合理的資金管理模式，確保房地產(chǎn)公司健康發(fā)展，本文也就對房地產(chǎn)公司的資金管理展開探究，結(jié)合現(xiàn)狀和問題，提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是我國國民經(jīng)濟增長的原動力。就房地產(chǎn)公司自身發(fā)展而言，資金一直都是其重要部分，也是影響房地產(chǎn)公司健康發(fā)展的重要因素。但是在實際的發(fā)展中，資金管理問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)公司面對的共同問題，而且房地產(chǎn)公司前期投入成本比較大，負債率高，進一步的加劇了資金問題，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強資金管理建設(shè)，才能提高競爭力，在市場環(huán)境中得到健康可持續(xù)發(fā)展。

1.房地產(chǎn)公司資金管理現(xiàn)狀

1. 資金管理

資金管理，簡單來講，就是對企業(yè)資金來源和資金的使用進行計劃、控制、監(jiān)督等工作的總稱，也是財務(wù)管理的重要組成部分。其目的就是為了確保資金的供應(yīng)，保證經(jīng)營活動的持續(xù)進行，提高資金的利用效率，讓有限的資金得到最大價值的利用。資金管理的原則：確定固定資金、流動資金、專項資金的使用界限;實行計劃管理，對各項資金的使用;利用一定的管理手段，建立資金責(zé)任制，確保資金使用的合理性。是一種開放性、動態(tài)性和綜合性的管理，在國家相關(guān)的政府法律規(guī)定下，進行的資金運動，對企業(yè)的資金流、資金結(jié)算、調(diào)度以及運作等進行系統(tǒng)化管理[1]。

從一個企業(yè)的經(jīng)營管理來分析，財務(wù)管理作為企業(yè)的命脈，涉及到企業(yè)的各個方面，而資金就是企業(yè)經(jīng)營運作的血液，財務(wù)管理也是以資金管理為核心而開展工作。企業(yè)的資金狀況代表著企業(yè)的資源配置、資源數(shù)量及質(zhì)量，對企業(yè)的生存和發(fā)展具有重要意義。

1.2 房地產(chǎn)公司資金管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)公司本身是資金密集型企業(yè)，對于房地產(chǎn)項目，投資周期長，金額大、風(fēng)險大、回收慢等特點。資金管理作為房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的核心，關(guān)系著房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)。但是在實際的房地產(chǎn)公司資金管理中，具有幾個特點：風(fēng)險性，一個公司可能擁有多個項目項目的開發(fā)建設(shè)對資金需求非常大，而且房地產(chǎn)商品為不動產(chǎn)，投資大、回收周期長，在效益實現(xiàn)的過程中受到多方面因素影響，增加了資金的風(fēng)險性;復(fù)雜性，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)不僅受到了國家政策的影響，也受到了社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境等各方面影響，增加了資金管理的復(fù)雜性;特殊性，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，涉及的相關(guān)部門單位非常之多，有著大量的資金往來，相比較而言，銀行貸款和預(yù)收房款是其最為重要的兩個資金來源，明顯的表現(xiàn)出行業(yè)特征[2]。

目前房地產(chǎn)公司在實際的資金管理中，還存在諸多問題：（1）房地產(chǎn)公司對資金管理不重視，缺少完善的資金管理制度，導(dǎo)致在工程項目的開展中出現(xiàn)資金浪費、增加成本。也因為公司的不重視，導(dǎo)致在實際運行中，資金出現(xiàn)系統(tǒng)問題，影響項目建設(shè)周期，也對公司的利益造成損失。（2）風(fēng)險管控不足，房地產(chǎn)公司資金管理具有一定的風(fēng)險性，作為高危行業(yè)，就必須要做好風(fēng)險應(yīng)對措施，防治風(fēng)險。一旦在風(fēng)險管理控制中出現(xiàn)問題，風(fēng)險預(yù)算失誤，就容易造成資金不能被合理調(diào)配、流于形式，資金無法合理的使用，最終使公司陷入到資金困難階段。（3）房地產(chǎn)公司融資渠道方面的問題，主要是融資渠道單一，依賴于銀行，增大風(fēng)險。而且目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于飽和，在銀行和信貸方面對房地產(chǎn)企業(yè)也進入緊縮模式，對于房地產(chǎn)公司來講，增加融資難度，給資金管理帶來壓力，增加財務(wù)危機。（4）資金運行結(jié)構(gòu)不完善，面對激勵的競爭，很多在前幾年新增加的一些房地產(chǎn)公司，資金與銀行貸款比例嚴重失調(diào)，給后續(xù)的工作開展帶來資金壓力，影響其可持續(xù)化發(fā)展。在這一問題上，也有部分小地新型房地產(chǎn)破產(chǎn)倒閉。

2.房地產(chǎn)公司資金管理措施

2.1 房地產(chǎn)公司加強對資金管理的重視

目前房地產(chǎn)資金管理出現(xiàn)問題，比如缺乏制度管理、沒有管理體系等很多問題，都是房地產(chǎn)公司自身的不重視而導(dǎo)致的，房地產(chǎn)決策者把更多的精力放在了項目開發(fā)方面，或者融資方面，而忽視資金管理的重要性，沒有意識到資金管理的作用。所以，要想加強資金管理，首先就需要房地產(chǎn)公司自身對其引起重視，關(guān)注內(nèi)部資金管理，為公司的發(fā)展提供資金的保證，進一步的去完善資金管理系統(tǒng)，制定管理在制度。

建立資金管理體系，完善資金管理制度，針對公司資金的使用全過程，涉及到的方方面面，都需要納入到管理體系中，制定出管理制度。財務(wù)部門做好監(jiān)督管理，確保每一筆的資金都具有規(guī)范流程。此外還需要制定資金管理規(guī)劃，作為資金調(diào)配、使用的依據(jù)。就比如制定資金預(yù)算制度，確保資金得到有效的利用，財務(wù)部門結(jié)合實際情況，通過預(yù)算制度規(guī)范公司的經(jīng)濟行為，確保各級目標(biāo)、規(guī)劃的實施，保證資金的安全性。同時針對預(yù)算與實際執(zhí)行存在的差異，也需要及時的進行反饋，做出解決辦法，合理的調(diào)整和修正管理目標(biāo)[3]。

2.2 合理運用發(fā)展環(huán)境

一方面是針對國家政策，因為房地產(chǎn)公司自身特點，容易受到國家政策的影響，比如“營改增”的實施，就對房地產(chǎn)公司有著一定的影響。另一方面是市場環(huán)境的影響，比如當(dāng)前市場消費方式、人們需求、市場發(fā)展趨勢等，都可能會影響房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益，容易造成投資的回報率低等問題。

為此，房地產(chǎn)在項目開發(fā)建設(shè)中，一定要對發(fā)展環(huán)境做好分析，確保項目的可行性。首先要時刻關(guān)注國家政策方向，比如國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度和指導(dǎo)，給出的一些發(fā)展建議，以此來判斷未來發(fā)展趨勢;然后還需要時刻關(guān)注市場環(huán)境的變化，比如該投資項目的地段位置，交通等，以及該區(qū)域的未來發(fā)展趨勢等，都需要做好分析，為項目的投資開發(fā)提供依據(jù)，保證項目的可行性，提高經(jīng)濟效益。

2.3 加強風(fēng)險防控

房地產(chǎn)作為高危行業(yè)，在資金管理方面，設(shè)計范圍比較大，風(fēng)險較高。所以要做好風(fēng)險管控，合理的規(guī)避風(fēng)險，確保資金的使用效率。一方面是要加強風(fēng)險防控力度，增強風(fēng)險防控意識。只要涉及到資金的各項工作都可能存在風(fēng)險，因此就需要加大對各項風(fēng)險的防控力度，提升風(fēng)險和預(yù)警能力，以及風(fēng)險應(yīng)對能力[4]。

為了進一步的提高風(fēng)險防控能力，可以利用先進的技術(shù)建立風(fēng)險評估體系，明確所有風(fēng)險指標(biāo)，建立評估系統(tǒng)，對項目的所有信息進行評估，確定出風(fēng)險狀況。然后結(jié)合風(fēng)險等級，制定出合理的預(yù)防措施，降低風(fēng)險的影響，提高企業(yè)的資金利用率。

2.4 拓展融資渠道

擴展融資渠道，改變當(dāng)前融資渠道單一，資金管理難度大的困境。房地產(chǎn)公司也應(yīng)該積極地去拓展一些融資新渠道，不應(yīng)該依賴于銀行和信貸模式。企業(yè)除了需要和銀行建立良好的融資關(guān)系之外，還應(yīng)該尋求一些其他融資方式，比如債券融資、股權(quán)融資戰(zhàn)略、內(nèi)部利潤在投資等。這都需要企業(yè)結(jié)合自身的實際情況，拓展融資渠道。

3. 結(jié)束語

本文共提出了四點措施，以此來提高資金管理效率。但在實際的房地產(chǎn)公司資金管理中，還需要從房地產(chǎn)公司自身出發(fā)，加強對其的重視，結(jié)合實際情況，不斷的尋求提高資金管理的方法，本文提出的幾點意見，也就起到了一定的參考作用。

參考文獻：

[1]徐燕玲. H房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險問題探討[D].江西財經(jīng)大學(xué)，2020.

[2]趙何培.房地產(chǎn)公司資金管理困境與出路探究[J].今日財富，2018（20）：92.

[3]武莉. 萬科地產(chǎn)營運資金管理的案例研究[D].吉林財經(jīng)大學(xué)，2017.

[4]常穎. 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究[D].沈陽工業(yè)大學(xué)，2012.

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