地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化工程管理體系的構(gòu)建分析

高 峰

（橫琴國際商務(wù)中心開發(fā)有限公司，廣東 珠海 519000）

建筑工程業(yè)主管理工作涉及房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理過程標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化和大型綜合項(xiàng)目管理等，其管理工作的開展效果直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益。因此，相關(guān)領(lǐng)域研究人員需要根據(jù)項(xiàng)目管理工作的實(shí)際要求，對管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，在此基礎(chǔ)上，規(guī)范人員管理行為，提升項(xiàng)目管理工作開展效果。

1 地產(chǎn)公司概述

公司位于廣東省境內(nèi)，成立于2010年，現(xiàn)有員工500人，主營業(yè)務(wù)為土地一級開發(fā)及代建市政項(xiàng)目。2015年公司轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)板塊主要部門包括前期部、成本部、工程部、設(shè)計(jì)部、招采部、營銷部、運(yùn)營部和人事行政部8大部門，公司的組織框架為職能型，管理實(shí)踐中對部門人員的控制力度較強(qiáng)，并且取得一定效果。然而，針對公司管理制度體系而言，仍然存在一些問題，例如管理人員流動(dòng)、管理流程設(shè)計(jì)、管理制度和全生命周期成本控制等。

2 地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化工程管理體系構(gòu)建存在的問題

2.1 地產(chǎn)公司人員流動(dòng)問題

房地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系構(gòu)建中，人員流動(dòng)性問題較為突出，需要對其進(jìn)行重點(diǎn)分析與研究。管理工作實(shí)踐中，人員流動(dòng)現(xiàn)象產(chǎn)生的直接問題是管理工作的不連續(xù)性，企業(yè)人力資源建設(shè)成本上升。針對較大型的綜合項(xiàng)目，例如，20億～100億元的政府投資項(xiàng)目，提升管理人員的綜合素質(zhì)，促進(jìn)管理體系的健全發(fā)展將對項(xiàng)目高效運(yùn)營產(chǎn)生積極作用。然而，實(shí)踐工作中，行業(yè)人員流動(dòng)性普遍存在，中小型地產(chǎn)公司尤為突出，導(dǎo)致人力資源管理效率低，影響項(xiàng)目管理工作的科學(xué)有序開展。

2.2 管理流程設(shè)計(jì)相對復(fù)雜

以廣東省某地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理為例，項(xiàng)目方案審批需要設(shè)計(jì)單位、顧問單位、設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、物業(yè)公司共同參與然后征求專家組意見，修改后報(bào)集團(tuán)公司再報(bào)政府部門審批。方案確定需要共經(jīng)歷4個(gè)層級、10多家單位，造成項(xiàng)目管理流程復(fù)雜，不利于管理工作水平提升，并且存在部門之間責(zé)權(quán)不清、單位之間協(xié)作不暢、政府協(xié)調(diào)較難等現(xiàn)象。這使得項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理混亂，最終造成時(shí)間和資金的浪費(fèi)，不利于項(xiàng)目建設(shè)的科學(xué)性與完整性，影響工程管理體系構(gòu)建的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化[1]。

2.3 標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化管理制度缺乏

公司轉(zhuǎn)型階段房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作對以往的管理經(jīng)驗(yàn)和管理技術(shù)依賴性較強(qiáng)，導(dǎo)致科學(xué)完善的管理制度建設(shè)不足，而且，在項(xiàng)目管理體系構(gòu)建中管理形式不合理，粗放式的管理工作模式，影響工作效率提升。具體管理工作中，雖然公司采取了職能管理制度體系，但是具體實(shí)施中仍然存在指引和執(zhí)行不足，影響了項(xiàng)目推進(jìn)。

2.4 全生命周期成本控制不足

地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制工作主要在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)公司通過類比其他相似項(xiàng)目對自身項(xiàng)目定位，無法進(jìn)行細(xì)致的成本控制，某些技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇過高；客觀存在自身管理和技術(shù)力量不足，項(xiàng)目實(shí)施階段部分工作需要委托顧問單位完成，造成較高管理成本；加上部分制度流程有待完善，管理粗放，導(dǎo)致項(xiàng)目往往延期較長時(shí)間才能交付，項(xiàng)目融資成本高于行業(yè)其他地產(chǎn)企業(yè)。最終項(xiàng)目取得一定的社會(huì)價(jià)值但經(jīng)濟(jì)價(jià)值較低。相關(guān)問題的發(fā)生，使得企業(yè)在地產(chǎn)項(xiàng)目決策、施工、運(yùn)行以及后期的管理與維護(hù)中，缺乏控制經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致其全生命周期成本控制工作開展不合理。

3 地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化工程管理體系的構(gòu)建策略

針對上文提出的地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化工程管理體系構(gòu)建中存在的問題，進(jìn)行分析與研究后，進(jìn)行有針對性的問題解決方案設(shè)計(jì)，其主要策略方法如下所示。

3.1 人性化管理模式的構(gòu)建

地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化工程管理體系的構(gòu)建中，人員因素占主要方面。實(shí)際管理工作中，對恒大地產(chǎn)用人制度進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化工程管理體系建設(shè)中人員流動(dòng)性問題得到較好解決。針對高層管理人員采用較靈活的用人制度，“能者上、庸者下”的原則下根據(jù)崗位需要來用人，并且核心管理層薪酬高于行業(yè)平均數(shù)，達(dá)到激發(fā)高管層潛能同時(shí)實(shí)現(xiàn)了集權(quán)管理的目標(biāo)。針對基層員工從入職開始定期培訓(xùn)、明確詳細(xì)的工作指引，同時(shí)建立獎(jiǎng)罰體系、制度和人力監(jiān)管保證。在保證企業(yè)高管人員相對穩(wěn)定、基層人員正常流動(dòng)情況下，項(xiàng)目總體目標(biāo)幾乎不受人員流動(dòng)的影響。工程實(shí)踐中，作為重要的業(yè)主方，恒大地產(chǎn)將員工標(biāo)準(zhǔn)化管理分為3個(gè)等級，1級符合優(yōu)先執(zhí)行條件，并且在工程管理體系中占有重要地位，對于違反相關(guān)規(guī)定的員工進(jìn)行重點(diǎn)懲罰；違反2級管理規(guī)定的員工，進(jìn)行中度懲罰；而3級管理標(biāo)準(zhǔn)則需要對員工進(jìn)行警告，無需進(jìn)行處罰。通過等級不同的員工標(biāo)準(zhǔn)化管理制度體系，地產(chǎn)公司可提高工程項(xiàng)目管理工作效率，對構(gòu)建公司形象產(chǎn)生積極作用。在建筑工程管理工作中，可根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況，對工程管理體系進(jìn)行完善，注重分析管理工作中基層人員的作用和價(jià)值，在此基礎(chǔ)上，促進(jìn)工程項(xiàng)目管理效率的顯著提升。在工程中人員的管理上，不僅要考慮項(xiàng)目公司的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)兼顧管理工作的人性化設(shè)計(jì)，由此促進(jìn)地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、高效化管理。

3.2 簡化地產(chǎn)公司管理流程

在房地產(chǎn)開發(fā)商中，恒大地產(chǎn)屬于大型公司，對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和管理工作的精細(xì)化程度要求較高，組織架構(gòu)扁平化、住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度較高、工程管理精細(xì)化。例如，在廣東省某住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，地區(qū)公司總部主要職能部門包括研發(fā)設(shè)計(jì)中心、成本控制中心、項(xiàng)目管理中心，項(xiàng)目設(shè)置項(xiàng)目總經(jīng)理、工程部、營銷部、物業(yè)部門，減少管理層級從而簡化管理流程、提高信息傳達(dá)效率。針對上文提出的個(gè)別地產(chǎn)公司管理流程復(fù)雜，各部門之間的管理工作缺乏監(jiān)督與約束，并且權(quán)利和義務(wù)劃分不明確的問題現(xiàn)象，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行綜合整改。地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理實(shí)踐中，其標(biāo)準(zhǔn)化程度需要經(jīng)過實(shí)際工作檢驗(yàn)。針對企業(yè)管理體系構(gòu)建而言，企業(yè)需要在管理工作中，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的流程和步驟，注重在管理工作中，對一些冗雜的環(huán)節(jié)進(jìn)行剔除，以此達(dá)到精簡步驟，提升管理工作效率的目的。

3.3 構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化管理制度

大型地產(chǎn)公司呈現(xiàn)明顯標(biāo)準(zhǔn)化管理趨勢，從而實(shí)現(xiàn)更快速的發(fā)展，主要表現(xiàn)為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理過程標(biāo)準(zhǔn)化。在對恒大、萬科等地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其一般把產(chǎn)品分成幾大系列以此滿足不同的市場需求，項(xiàng)目決策階段通過各大職能中心在針對具體項(xiàng)目充分論證和精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)上確定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；設(shè)計(jì)階段選擇相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)模塊組合，大大縮短設(shè)計(jì)出圖時(shí)間、施工單位招標(biāo)時(shí)間和材料采購周期，從而保證更早開工；項(xiàng)目實(shí)施過程中往往通過標(biāo)準(zhǔn)化的過程管理來提高管理效率、節(jié)省人力成本。項(xiàng)目通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化招采等方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開工早，在項(xiàng)目實(shí)施階段也充分利用標(biāo)準(zhǔn)化的過程管理提高效益。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品往往比較成熟，產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期標(biāo)準(zhǔn)明確，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)過程管理能夠有的放矢，便于項(xiàng)目質(zhì)量和工期目標(biāo)的預(yù)判和糾偏；同時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場管理人員配置可以合理優(yōu)化，通過對各專業(yè)人員的培訓(xùn)可以部分實(shí)現(xiàn)人員通用，從而減少人員配置并降低人力成本。例如，廣東某住宅項(xiàng)目采用標(biāo)準(zhǔn)化管理制度，進(jìn)而2個(gè)月實(shí)現(xiàn)開工，6個(gè)月達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)，從而為項(xiàng)目銷售打下良好基礎(chǔ)，最終取得較好經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化制度的構(gòu)建中，需要企業(yè)協(xié)調(diào)各利益主體，公司需要在標(biāo)準(zhǔn)化制度體系下，與各利益方簽訂勘察、設(shè)計(jì)、施工與監(jiān)理、采購等方面的合同，并且對管理工作的細(xì)節(jié)在合同中進(jìn)行明確。針對目前項(xiàng)目公司管理制度體系不夠健全的問題，相關(guān)人員應(yīng)提高重視力度，善于將管理制度建設(shè)與企業(yè)現(xiàn)實(shí)發(fā)展相結(jié)合，并且注重在當(dāng)前的管理模式下，對企業(yè)的管理工作目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，促使管理制度的應(yīng)用更加具有時(shí)效性與針對性[2]。

標(biāo)準(zhǔn)化制度體系的構(gòu)建中，需要對管理形式進(jìn)行升級，在日常的項(xiàng)目管理工作中，需要構(gòu)建信息溝通平臺(tái)，促使各利益方在項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)中通過平臺(tái)有效溝通，提升管理工作的開展效率。此外，管理制度體系的構(gòu)建，還需要明確具體的管理項(xiàng)目，例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目中水電標(biāo)高、保溫系統(tǒng)建設(shè)方案等都需要進(jìn)行管理制度的細(xì)化，以此提升管理效率，保證企業(yè)管理計(jì)劃的合理落實(shí)[3]。

3.4 地產(chǎn)項(xiàng)目全周期標(biāo)準(zhǔn)化成本管理

設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段是項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)，各重要環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化成本管理尤為重要，同時(shí)也能大大降低企業(yè)的資金時(shí)間成本和管理成本。項(xiàng)目策劃審批后費(fèi)用控制是設(shè)計(jì)階段重要內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能與較高費(fèi)用比值，同時(shí)優(yōu)化成本比例、提高項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值。以項(xiàng)目招投標(biāo)管理工作為例，需要在完善的管理制度體系下，對工程項(xiàng)目擬施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行量化分析，并且對投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行審核。為提高管理工作開展效率，需要在工程運(yùn)行階段，利用掙值法，找出成本偏差，并分析影響成本變動(dòng)的具體因素。而針對項(xiàng)目建設(shè)中涉及的簽證變更，應(yīng)形成一整套的管理制度體系，并告知各利益相關(guān)方，以此保證管理體系的科學(xué)性與完整性。對于工程項(xiàng)目中設(shè)計(jì)的成本增加問題，應(yīng)采取科學(xué)合理的措施，進(jìn)行控制，促使地產(chǎn)公司的管理模式與新時(shí)期的社會(huì)要求相一致。實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)能夠預(yù)測現(xiàn)場可能發(fā)生設(shè)計(jì)變更情況，并預(yù)先采取措施。對不可避免的變更簽證情況通過施工過程標(biāo)準(zhǔn)化管理實(shí)現(xiàn)高效管理，最大限度減少項(xiàng)目各方矛盾從而有效控制簽證總量。此外，在成本管理中，應(yīng)踐行精益管理理念，對造價(jià)管理中的各要素進(jìn)行合理分析，并且采取有針對性的策略進(jìn)行控制，以此提升管理能力。

4 結(jié)束語

綜上所述，建筑工程管理中，應(yīng)注重創(chuàng)新工作形式，實(shí)施人性化管理方案，探索適合企業(yè)的管理流程并不斷優(yōu)化，同時(shí)構(gòu)建完善的管理制度和有效的保障措施。企業(yè)是為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值而存在，應(yīng)在完善制度保障下通過標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化管理提高效率、提升經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值。