建筑面積測量工作中常用規(guī)范對比與分析

何川 楊緒峰 陳宇恒 周悌慧

國家測繪產(chǎn)品質(zhì)量檢驗測試中心，中國·北京 100830

面積測量；房產(chǎn)測繪；計算規(guī)則

1 引言

隨著近年來經(jīng)濟發(fā)展的不斷加快和城市建設的大規(guī)模進行，建設工程竣工等測量工作正日益體現(xiàn)出其重要性，而作為該項工作中的重要內(nèi)容，如何準確測量和計算各類建筑物建筑面積就是準確把握建筑相關信息所必須面對的重要課題。

通過一段時間的實際工作和總結研究，筆者發(fā)現(xiàn)，目前在建筑面積測量工作中存在著多本國家和地方標準并行的現(xiàn)象。這些標準各自編制和生效的時間不同、編制單位和制定的目的不同、規(guī)定的內(nèi)容和側重不同，但同時有些規(guī)范之間又存在交叉和重合關系，互為補充和完善。為理清各本規(guī)范之間的關系、為今后的建筑面積測量工作提供更好的理論依據(jù)和指導，筆者結合實際工作中的經(jīng)驗對現(xiàn)行的各本規(guī)范進行比較，總結不同規(guī)范條款的適用情況，分析不同規(guī)范在工作中的實際操作情況，并就目前的規(guī)范要求和工作情況提出一些自己的理解和思考。

2 現(xiàn)行主要規(guī)范介紹

根據(jù)現(xiàn)行的國家與地方標準，在建設工程建筑面積測繪工作中發(fā)揮規(guī)定和指導作用的主要有：GB/T 50353-2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》、GB/T 17986.1-2000 《房產(chǎn)測量規(guī)范第1 單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》、DB11/T 661-2009 《房屋面積測算技術規(guī)程》。這三本規(guī)范無論從制定單位、編制背景、制定目的還是具體條款的內(nèi)容都有所不同，下面論文從規(guī)范的編制背景、規(guī)范內(nèi)容、規(guī)范互補情況等幾個方面對這幾本規(guī)范進行比對和整理[1]。

3 規(guī)范編制背景對比

3.1 GB/T 50353-2013 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》

GB/T 50353-2013 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的編制單位是由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部于2013年12月19日發(fā)布并于2014年7月1日正式施行，其主編單位是住房和城鄉(xiāng)建設部標準定額研究所。該標準是在GB/T 50353-2005 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的基礎上經(jīng)過調(diào)查研究、總結經(jīng)驗進行修訂而來的。與2005 版規(guī)范相比2013 版規(guī)范主要完善了規(guī)范總則和術語的規(guī)定，并對建筑物架空層、落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊等多項內(nèi)容的建筑面積計算規(guī)定做出了修改或明確。

從規(guī)范制定的目的來看，該規(guī)范主要是為規(guī)范工業(yè)和民用建筑工程建設全過程的建筑面積計算而制定。由于中國北京市規(guī)劃委員會（現(xiàn)北京市規(guī)劃和自然資源委員會）的相關規(guī)定，目前北京市所有建設工程的規(guī)劃許可證及其附圖中所標注的建筑面積均依據(jù)該規(guī)范所規(guī)定的內(nèi)容和方法進行測算，因此GB/T 50353-2013 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》也是北京市建設工程規(guī)劃驗收測量成果的核驗工作中執(zhí)行的首要規(guī)范。

3.2 GB/T 17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第1 單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》

該標準是由建設部（現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設部）和中國國家測繪局（現(xiàn)已并入自然資源部）于2000年2月22日發(fā)布并歸口管理，并于2000年8月1日正式實施，主要由國家測繪局測繪標準化研究所等單位負責起草。該標準是在國家測繪局1991年5月發(fā)布的《房地產(chǎn)測量規(guī)范》的基礎上結合科技的發(fā)展和生產(chǎn)的需求，并參照全球有關標準和規(guī)定制定的。標準的主要制定目的是為了規(guī)定城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本需求，指導工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產(chǎn)測量。

由于GB/T 50353-2013 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》主要是為建設工程設計和建設過程制定的，其主要內(nèi)容和條款的制定思路偏重于建設工程的設計和建造過程，而并沒有過多考慮測量工作需要，導致其個別內(nèi)容在實際的測量工作中難以操作，而且對于在測量工作中有著重要指導意義的測量精度要求、限差指標等均沒有規(guī)定[2]。因此在實際工作中，GB/T 17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第1 單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》是一個十分重要的補充，但由于該規(guī)范的主要范圍房產(chǎn)測量與規(guī)劃核驗工作中涉及的建筑面積測量并不相同，因此實際工作中仍需要注意兩者間的差異，合理使用規(guī)范。

3.3 DB11/T 661-2009《房屋面積測算技術規(guī)程》

該規(guī)程是依據(jù)北京市質(zhì)量技術監(jiān)督局《關于印發(fā)2006年北京市地方標準制修訂項目計劃的通知》（京質(zhì)監(jiān)標發(fā)[2006]229 號）和建設部《關于認真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測量規(guī)范〉加強房產(chǎn)測繪管理的通知》（建住房[2000]166 號）文件精神，在GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》的基礎上，結合北京市具體情況由北京市房地產(chǎn)勘察測繪所編制的，其實施日期為2010年1月1日。

該規(guī)程是為適應北京市房屋面積測算工作發(fā)展的需要對GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》的細化和補充，主要制定了房屋面積測算工作的基本定義、基本流程，統(tǒng)一了房屋面積測算的技術口徑和計算程序。適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)的房屋管理工作中各類房屋的面積測算工作。因此，在文件的級別上，該規(guī)程是在進行北京市建設工程規(guī)劃核驗工作中的最細化一級的指導性文件，在貫徹執(zhí)行前兩本國家規(guī)范的前提下，可以使用本規(guī)程中的規(guī)定對具體的工作提供依據(jù)；在規(guī)定的內(nèi)容上，該規(guī)程定義的房屋面積測算工作是指“利用測繪和計算機輔助的技術和方法，采集和表述房屋相關信息，為房屋管理等提供基礎數(shù)據(jù)和資料”，更加符合規(guī)劃核驗工作的實際情況。

4 規(guī)范內(nèi)容對比

4.1 術語對比

現(xiàn)行主要規(guī)范中，除GB/T 17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第1 單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》沒有規(guī)定術語外，另外兩部均有對其所用術語的詳細定義。

其中GB/T 50353-2013 中共30 條術語，除了描述各種建筑構件的術語外，在對舊版規(guī)范總結的基礎上結合實際工作中容易出現(xiàn)的問題，還對建筑面積、建筑空間、結構凈高、結構層高、維護設施、結構層等在建筑面積計算工作中的重要概念，進行了定義。在概念上更加科學、嚴謹?shù)耐瑫r，也解決了此前在房屋建筑面積測算工作中經(jīng)常遇到的無法明確的情況，如坡屋面的層高計算問題、主體結構內(nèi)陽臺的面積計算問題等。

DB11/T661-2009 中房屋面積測算術語共21 條，建筑術語50 條。從數(shù)量上來看，遠遠超過GB/T 50353-2013，從內(nèi)容上來看，除了對建筑物本身構件和結構的定義和描述更加細致、全面外，還針對對房屋面積測算工作，對房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積和房屋共有部分等概念進行了定義，更加重要的是針對房屋面積測量工作，定義了測量的中誤差和限差[3]。

從術語的定義和描述來看，三本規(guī)范的編寫思路和內(nèi)容側重已經(jīng)有了較明顯的區(qū)別：GB/T 50353-2013 更加注重對房屋建筑面積計算工作中各種概念的總體把握，通過對概念的明確和定義，明確了工作思路，解決了此前在工作中可能遇到的問題、堵住了可能存在的漏洞；DB11/T661-2009 提出了對于房屋面積測算工作十分重要的限差和中誤差的概念，同時對建筑相關術語的定義更加詳細，有利于測量人員在實際工作中區(qū)分和辨認各種建筑構件和結構。

4.2 部分條款對比

在房屋建筑面積計算的總體思路上，目前現(xiàn)行的主要標準的總體思路是一致的，均將房屋分成計算全面積、計算1/2 面積和不計算面積的幾個部分，并根據(jù)各自部分的不同計算規(guī)則計算該部分的建筑面積，最終取和得到房屋總體建筑面積。但在對各部分的具體劃分、計算細則等條款方面存在著一些不同。例如：

（1）對于設備層、夾層等的面積計算，GB/T 50353-2013 中關于此種結構的規(guī)定為：“對于建筑物內(nèi)的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，結構層高在2.20m 及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積”。而GB/T 17986.1-2000 規(guī)范中的規(guī)定為：“層高小于2.20m 以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m 的地下室和半地下室不計算建筑面積”。DB11/T661-2009中則沒有做出明確規(guī)定。

（2）飄窗/凸窗的面積計算：GB/T 50353-2013 中根據(jù)飄窗/凸窗的兩個指標決定其面積計算方法：窗臺與室內(nèi)樓地面高差和結構凈高，具體規(guī)定如下：“窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m 以下且結構凈高在2.10m 及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2 面積?！?DB11/T661-2009 根據(jù)窗臺至室內(nèi)地面高度將類似結構分為落地窗和凸窗兩類，其中窗臺高度大于等于0.20m 的為凸窗，凸窗凸出外墻的窗體部分不計算建筑面積，但當凸窗向陽臺內(nèi)凸出時其所占用面積仍計入陽臺的建筑面積；窗臺高度小于0.20m 的為落地窗，當其窗體高度大于等于2.20m 或窗體凈高大于等于2.10m 時，落地窗計算全部建筑面積。 GB/T 17986.1-2000 未對此類結構面積計算做出明確規(guī)定[4]。

（3）建筑外墻保溫層的面積計算：GB/T 50353-2013規(guī)定按其保溫材料的水平截面積計算并計入自然層建筑面積。而另兩本規(guī)范則未就保溫層面積計算作出明確規(guī)定。

除上述條款外，三本規(guī)范中其他關于房屋建筑面積的計算和處理的具體規(guī)定也存在一定程度的差別，造成這些差別的原因一是由于編制不同規(guī)范各自的編制單位根據(jù)自身工作的特點和需要，在規(guī)范條款的設置中有所側重。二是各規(guī)范是在不同的政策背景下進行的編制工作，因此編制當時的政策法規(guī)要求和傾向必然會反映在規(guī)范條款中，導致條款條文產(chǎn)生一定差異。三是隨著工作的開展，房屋建筑測量技術、方法甚至于該項工作本身都在進行著不斷的發(fā)展和前進，體現(xiàn)在相關標準規(guī)范的制定方面就表現(xiàn)為隨著修訂、改版的進行，其中一些條款的具體規(guī)定也發(fā)生了改變以適應當前建筑面積測量工作開展需要。

5 結語

通過對目前北京市建設工程規(guī)劃核驗工作中用到的基本主要規(guī)范進行的對比和分析，筆者認為這三本規(guī)范無論編寫背景和目的、適用范圍還是具體的內(nèi)容條款的側重，均有所不同，但又都是圍繞著建筑面積測算工作這個中心主題。在實際工作中不能簡單的認為哪本規(guī)范更加權威和實用，而是要在把握建筑面積測算工作的總體原則和要求的前提下，結合項目的實際條件和特點，將幾本規(guī)范結合起來進行運用，找出最貼合實際情況的理論依據(jù)和政策支撐，滿足國家和相關單位對該項工作要求的同時高效完成任務。

此外，作為北京市政府相關部門為掌握建設工程符合規(guī)劃條件情況的重要手段，規(guī)劃核驗工作除了是一項技術性較強的任務外，對于北京市相關政策、法規(guī)的理解和掌握更加重要。通過對相關規(guī)范的研究和比較，有助于幫我們掌握不同規(guī)范的編制脈絡和主體思路，不斷提高工作水平，更好地為管理部門提供準確的成果，為規(guī)劃管理部門提供可靠的服務，為人民群眾提供可靠的結果。