試析房地產工程管理的有效途徑

鄭州

（1.青島安海投資開發(fā)有限公司，山東 青島266000；2.金地集團膠東公司，山東 青島266000）

1 引言

隨著現(xiàn)代化進程的加快，國內進行城鎮(zhèn)化建設，越來越多的人口在城市里扎根，房地產項目開發(fā)越來越快，房地產開發(fā)數量增多，為保證開發(fā)項目的質量，加深了對工程管理的需求，避免施工人員在施工過程中出現(xiàn)不正當行為，減少了資源的浪費，實現(xiàn)了資源管理的最大化配置。如何從多方向保證工程管理能夠發(fā)揮最大作用，是現(xiàn)下需要探究的問題。

2 房地產工程管理的發(fā)展現(xiàn)狀和不足

2.1 審核工序多、耗時長

工程的建筑設計由多個項目部門負責，對工程建設具有指導作用，規(guī)模越大的企業(yè)，施工流程越規(guī)范化，對于設計方案來說，時間的花費更多。完成一個完整的方案，需要經過多個部門的審核批準，因此，工序多、耗時長是現(xiàn)在工程管理的問題之一[1]。

2.2 人力資源浪費

企業(yè)內的部門較多，工作內容容易產生沖突，需要促使部門之間進行協(xié)調配合，節(jié)約人力資源，實現(xiàn)各項資源的有效利用，需要對負責施工建設任務的部門進行統(tǒng)籌。

2.3 竣工結算不能符合前期標準

施工過程中數據變化，竣工結算檢查結果與前期制定的標準不符。在施工結束后，工程建設單位會向工程驗收單位提出申請，由驗收單位審核工程的實際建設和工程施工前制訂的方案是否一致；工程質量是否滿足企業(yè)的需要；工程項目是否符合國家的多樣標準。因此，必須要確保相關的數據幾乎沒差錯、審核要全部通過，才確保竣工結算全程結束，已經達到監(jiān)督的職責，可以進行工程建設的移交處理。

2.4 工程管理機制不完善

在房地產工程項目的管理中，工程的開發(fā)起著重要的作用，工程的開發(fā)離不開完整健全的管理機制，管理機制不完善，則會給工程的開發(fā)建設埋下安全隱患。例如，開發(fā)項目時，為節(jié)約成本和人力，減少工程建設管理者的配置，或者在工程建設過程中出現(xiàn)缺乏監(jiān)管的現(xiàn)象，都會因為缺乏人才而影響工程的順利進行，阻礙工程的建設，影響房地產開發(fā)的整體進度[2]。

2.5 工程方案的決策不夠精準

房地產的前期策劃是整個房地產項目的重要環(huán)節(jié)，決定著整個工程的施工進度和施工質量。需要結合投資方、戶主等多方的需求進行工程項目的研究開發(fā)，實現(xiàn)高質量、高效率的施工要求。但同時若給予市場的要求、國家的政策或客戶的需求等方面過度關注則會產生其他的負面影響，如不能進行準確的市場定位、戶主要求的變化不能得到充分滿足需要再進行修改、方案不能達到全方位的要求等。工程方案的決策需要在實踐中有具體的實際效用，項目需要進行全盤仔細的計劃才能夠對后續(xù)的決策提供精確的依據，支撐工程的實施。沒有工程計劃，工程決策都無法發(fā)揮有效的作用，則會導致整個工程建設管理體系不具備系統(tǒng)性，阻礙工程的順利進行，給施工過程帶來巨大變化，難以確保整個施工過程的建設結束。

3 房地產工程項目管理的有效途徑

3.1 明確管理職責范圍

將管理崗位進行細化，根據工程管理人員的能力大小、擅長領域對崗位進行更明確的劃分，具有明確的管理范圍、管理責任和管理權利，據此對管理人員的專業(yè)能力進行強化，提高工程管理的效率。根據崗位的明確和職責的劃分，在小的單位集體管理內部又設置項目經理，對項目經理賦予管理責任，對項目施工建設的各個方面負責。設置管理崗位是對整個管理過程的分散管理，在這基礎上又增設項目經理，是對權力的集中管理，在這樣的管理模式下，能夠提升對工程建設的管理效率，加大管理力度，提升管理效果。

3.2 注重保持標準一致

在工程建設完成后，應當對工程的整體水平進行評估。一般工程的驗收是根據國家的建設安全標準和前期制訂的施工標準來進行的。在工程建設過程中會發(fā)生許多突發(fā)狀況，因此，需要重新制訂標準，從而保證后期驗收的有效性。同時，也要通過各種科學方法，對前期施工中的工程質量要求及各部分變化通過其他的驗收方式進行核對，以此來保證在較長的工期里，工程施工質量能夠得到保障，也讓竣工驗收負起監(jiān)督的責任，讓前期制定的標準和后期驗收的標準得到統(tǒng)一。

3.3 建立健全工程管理體制

在現(xiàn)代的經濟社會中，房地產行業(yè)的發(fā)展飛速上升，支撐著我國的經濟穩(wěn)步運行，在城市化水平提高的同時，對房地產的要求和標準也在不斷提高，為促進房地產企業(yè)的健康發(fā)展，需要讓房地產企業(yè)的工程管理體系得到完善和落實，在實踐的過程中，查漏補缺，為體系中出現(xiàn)的問題進行完善，優(yōu)化房地產企業(yè)的管理機構和相關的人員配置，在充分了解管理人才的能力和專業(yè)后結合工程建設的施工情況，對人員進行劃分，進行合理的崗位調配，讓工程建設的每一個施工環(huán)節(jié)都得到充足的人力資源補充，將管理體系融入整個工程建設中，在工程建設中尋找更多適應管理體系的方式方法，相互促進，相互完善。

3.4 做好工程方案的設計

房地產項目工程建設主要重在前期的設計準備工作，為提供優(yōu)質的工程建設，要了解市場的發(fā)展狀況，了解國家的政策趨向，充分利用國家頒布的優(yōu)惠利民政策，給工程建設提供依據；根據實際規(guī)劃的土地范圍，環(huán)境特點等條件去調查消費群體的需求狀況，根據階層劃分確定主要消費群體情況；了解其他房地產企業(yè)的房屋規(guī)劃、設計特點、銷售金額、銷售面積等，據此為決策提供有力的市場銷售信息。在對實際情況進行調查之后，通過多方面的優(yōu)化配置，形成具有特色的工程建筑設計，制訂明確的工程建設信息，為工程管理提供依據，促進企業(yè)實現(xiàn)最大效應。

3.5 控制投資成本

房地產企業(yè)的項目建設開發(fā)投資成本很高，項目程序復雜，卻要求很多，需要在建設之初就進行工程預算造價，以控制施工成本為目的，就要求企業(yè)管理人員根據實際情況，對材料價格進行對比擇優(yōu)，考慮施工過程中出現(xiàn)的必要成本和不確定成本。確保工程造價編制者給出的數據準確合理，避免造成企業(yè)經濟損失，要求工程造價要符合多方的預算要求，在施工的全過程中，要求造價編制者跟進項目工程，對突然發(fā)生的成本進行調節(jié)，以適應下個節(jié)點的建設，不影響工程施工的整體進度。工程成本的管理需要管理者對全程進行把控，對每個節(jié)點可能會出現(xiàn)的問題及時進行研究分析，提出相應的對策，控制影響范圍在一定的區(qū)間內，對整個工程的成本有預先的評估，從大體上把握影響成本的各個要素再去進行有效的方案設置，確保不損害企業(yè)的利益，整個工程造價的預算應控制在最低水平。

4 結語

房屋建筑是人民生活不可缺少的部分。隨著經濟的發(fā)展，人們對工程建設的質量有著越來越高的要求，促使房地產工程建設不斷提高工程管理，結合行業(yè)發(fā)展水平、國家的大力支持以及群眾的必要需求將房地產企業(yè)管理做到更好，節(jié)約資源，避免造成浪費，滿足多方效益，降低購房風險，推動市場經濟的發(fā)展，維護國家可持續(xù)發(fā)展建設的根本需要。