房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強工程造價管理工作

林 威

（福州致盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建 福州 350299）

工程造價管理是指企業(yè)為了保障項目的收益，而圍繞工程造價展開的一系列管理行為和活動，能夠幫助企業(yè)合理降低項目建設(shè)成本，優(yōu)化工程施工效果。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當深入分析加強工程造價管理的方法，并采取有效措施，將工程造價控制在一個合理的范圍內(nèi)，提升項目建設(shè)水平。

1 加強招投標階段造價管理

1.1 保障預(yù)算的準確性

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)不應(yīng)僅將工程造價管理的范圍局限在施工造價管理方面，應(yīng)當從招投標階段開始把控工程造價，為之后的造價控制奠定基礎(chǔ)。在招投標階段，企業(yè)要保障預(yù)算的準確性，這樣才能將標底價格控制在合理的范圍內(nèi)，使工程得以保質(zhì)保量地完成。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要做好招投標階段的造價管理工作，為造價員提供準確、詳盡的圖紙、主材價格資料，使其能夠更加準確地估算出工程建設(shè)所需成本。通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)涉及到大量結(jié)構(gòu)相似或相同的設(shè)計圖紙，企業(yè)應(yīng)當將各圖紙做好編號，并向造價員提供詳細CAD 電子圖紙，深入優(yōu)化預(yù)算的準確性，為招投標造價管理提供依據(jù)。

1.2 規(guī)范化招投標流程

在招標書完成并下發(fā)后，招投標工作正式進入流程，此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必要按照國家現(xiàn)行規(guī)定，根據(jù)投標價格來科學、合理地選擇施工方，實現(xiàn)招投標階段的工程造價管理。在招投標流程上，企業(yè)要全面、深入地審查入圍公司，如果入圍公司存在掛靠情況，就要仔細核查該公司是否具有承包工程項目的能力，同時，還要準確地鑒別入圍公司在招投標過程中是否存在圍標、陪標等不合理競爭行為，以免綜合能力、素質(zhì)不合格的公司中標，影響后續(xù)工程質(zhì)量和成本控制工作的順利進行。此外，在招投標過程中，公司還要規(guī)范化合同的內(nèi)容設(shè)計、簽署流程，避免合同中出現(xiàn)模糊不清的條例，導致后續(xù)索賠的頻繁出現(xiàn)，降低工程造價管理效果。

2 做好設(shè)計審核工作

2.1 做好現(xiàn)場勘探工作

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理方面，設(shè)計審核工作作為前期保障工程造價合理性的重要環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)當意識到，房地產(chǎn)開發(fā)通常涉及到大規(guī)模的房屋建筑，在整體設(shè)計上還是具有一定的復雜性，尤其是位于市中心的房地產(chǎn)開發(fā)項目，這些項目往往需要面臨一個復雜的地下、地上環(huán)境，因此企業(yè)在項目設(shè)計階段務(wù)必要督促設(shè)計人員和審核人員做好現(xiàn)場勘查工作，必要時還要向當?shù)氐恼块T尋求現(xiàn)場周圍管線、建筑結(jié)構(gòu)的資料，保障設(shè)計、規(guī)劃方案的合理性，以免后期頻繁出現(xiàn)工程變更，降低造價管理效果。此外，如果在勘查過程中發(fā)現(xiàn)了周圍存在已經(jīng)發(fā)生嚴重破損的建筑、構(gòu)筑物或安裝設(shè)備，企業(yè)就要及時上報相關(guān)部門，防止其對之后的工程造價管理工作造成干擾。

2.2 加強設(shè)計會審、審查工作力度

待設(shè)計院完成房屋設(shè)計圖紙之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當連同設(shè)計院一起進行設(shè)計會審、審查工作，深入優(yōu)化設(shè)計方案的科學性和合理性。在審查過程中，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及到的房屋設(shè)計圖紙數(shù)量眾多，因此，部分企業(yè)、設(shè)計院為了節(jié)省時間和精力，沒有對設(shè)計方案進行深入、全面的審查，造成了設(shè)計中細節(jié)處的不合理問題未被及時發(fā)現(xiàn)，導致了在后續(xù)施工中出現(xiàn)了返工問題，影響了造價管理工作效果。為此，企業(yè)需要綜合現(xiàn)場實際情況，詳細地對各項設(shè)計的施工可行性、工程造價經(jīng)濟性、技術(shù)合理性這幾個方面進行審核，增強設(shè)計質(zhì)量，優(yōu)化工程造價管理效果。

3 優(yōu)化質(zhì)量控制工作

3.1 合理選擇監(jiān)理公司

在工程造價管理中，質(zhì)量控制工作是保障工程性價比的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當做好質(zhì)量控制工作，保證自身的基本利益，以達到工程造價管理的目的。在質(zhì)量控制工作上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要選擇口碑好、規(guī)模大、資質(zhì)齊全的監(jiān)理公司來協(xié)助自己完成質(zhì)量檢查控制工作，優(yōu)化工程造價管理效果。在此過程中，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)算額比較大，因此根據(jù)地方性的規(guī)定，企業(yè)需要通過招投標的方式來選擇監(jiān)理公司。一般來說，單項工程預(yù)算超過30 萬，總投資超過100 萬都需要通過招投標來選擇監(jiān)理。此外，在國家現(xiàn)行的規(guī)定中，一些類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)理的選擇必須進行招投標，比如，關(guān)系社會公共利益、安全的項目、部分或全部采用國有資金或國家融資的開發(fā)項目等。

3.2 加強對隱蔽工程的檢查

隱蔽工程一般包括鋼筋、地基、水電安裝等在完工后難以看見實物的工程，企業(yè)需要重點把控隱蔽工程的質(zhì)量，規(guī)避由于質(zhì)量、使用性能缺陷而產(chǎn)生的事后費用支出。在質(zhì)量驗收中，企業(yè)需要在隱蔽工程項目完工后，下一項工程開工前，根據(jù)現(xiàn)行標準和規(guī)定與監(jiān)理人員一同進行隱蔽工程的質(zhì)量檢查工作，如在電路質(zhì)量驗收時，結(jié)合現(xiàn)行標準，監(jiān)理應(yīng)當檢查強弱電是否分別布管穿線、管線內(nèi)是否存在接頭、分線時是否采用了分線盒等情況，若確認強弱電線分管、布線整齊，管線內(nèi)接頭都存在于接線盒內(nèi)、導線連接包扎可靠等條件之后，才能承認隱蔽工程質(zhì)量已經(jīng)達到標準。

4 提升管理人員的專業(yè)水平

4.1 優(yōu)化人才引進機制

管理人員是工程造價管理工作的主要引領(lǐng)者，其專業(yè)水平的高低直接影響著造價管理工作的效果，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當重視工程造價管理團隊的建設(shè)，并構(gòu)建出健全的人才引進機制，提升造價管理工作水平。在此過程中，房地產(chǎn)建筑行業(yè)作為近年來新興的高熱度產(chǎn)業(yè)，其配套的人才培養(yǎng)教育機制建設(shè)尚未達到需求水平，所以各高校輸出的專業(yè)管理人才數(shù)量有限，影響了人才引進效果。為此，企業(yè)應(yīng)當積極前往各具有建筑管理專業(yè)的高校，來進行校園招聘，同時，適當提高自身的待遇和招聘門檻，選拔優(yōu)質(zhì)管理人才，促進企業(yè)工程造價管理的優(yōu)化發(fā)展。

4.2 做好培訓工作

一般來說，房地產(chǎn)開放項目的規(guī)模較大，所需的工程造價管理人員較多，因此，為了更好地應(yīng)對人才緊缺問題，企業(yè)應(yīng)當建立長效的培訓機制，提升在崗人員的專業(yè)水平，促進團隊工程造價管理執(zhí)行力的可持續(xù)優(yōu)化發(fā)展。在培訓方面，企業(yè)可以從以往的項目建設(shè)記錄中，篩選合適的素材作為實例，在培訓上進行剖析講解，豐富管理者的造價管理經(jīng)驗。此外，企業(yè)還要積極組織管理者參加權(quán)威的培訓活動，促進其專業(yè)知識的積累。例如：2019 年4月12 日，在西安組織的工程造價管控與招投標管理專題培訓班，此次培訓圍繞建筑業(yè)營改增政策文件以及新的清單計價展開，并為學員分析了工程造價管控中的共性問題，優(yōu)化了管理者的業(yè)務(wù)能力[1]。

5 提高造價審計的準確性

5.1 選擇合適造價咨詢公司

造價審計是確定工程結(jié)算款數(shù)額的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其涉及的資本數(shù)額較大，因此企業(yè)務(wù)必要保障造價審計的準確性，合理結(jié)算工程款，深化工程造價管理的落實。在審計工作上，很多企業(yè)都會選擇委托第三方造價咨詢公司來進行審計工作，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目通常規(guī)模較大，所以其一般都會選擇甲級的造價咨詢公司。但當前部分小型的造價公司會以子公司、掛靠等方式，來獲取甲級資質(zhì)，同時，其本身并不具備足夠的專業(yè)能力，影響了審計的準確性。為此，企業(yè)需要全面甄別和檢查造價咨詢公司的資質(zhì)能力，應(yīng)當選擇口碑好、規(guī)模大、資質(zhì)真實齊全的造價公司，或與企業(yè)已經(jīng)建立長期合作關(guān)系的造價咨詢公司，保障工程款結(jié)算的準確性[2]。

5.2 做好施工變更手續(xù)的檢驗工作

在審計過程中，施工方通常會通過在施工過程中增加施工簽證來增加造價，以便于獲取更大的利潤，因此，在甲乙雙方博弈的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好變更手續(xù)的檢查工作，確認手續(xù)齊全且符合程序要求后才能允許這部分工程款的結(jié)算。在此過程中，企業(yè)要配合造價咨詢公司，檢查簽證的內(nèi)容是否合理、提出時間是否符合規(guī)定、提供材料是否具有足夠的證明力、簽證中的工程量計算是否正確等，全面優(yōu)化審計工作的準確性，優(yōu)化工程造價管理工作的落實效果[3]。

6 結(jié)語

綜上所述，做好工程造價管理工作有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展水平的提升。在工程建設(shè)中，企業(yè)加強工程造價管理可以保障項目招投標工作的準確性、增強項目設(shè)計方案的合理性、提高工程建設(shè)質(zhì)量、促進管理團隊的可持續(xù)優(yōu)化、優(yōu)化工程款結(jié)算的準確性，從而增加工程項目的社會效益和經(jīng)濟效益。