房地產(chǎn)全面預算管理現(xiàn)狀及解決對策分析

◎王全軍

房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟與功能體系的主體。通常房地產(chǎn)項目在建設(shè)階段，受市場環(huán)境等因素影響，都要面臨較多地風險，稍有不慎便可能造成建筑資源的浪費，使項目淪為爛尾工程。而全面預算管理工作則能夠在項目建設(shè)初期明確潛在地風險與管控要素，并將支出與收益關(guān)系闡明，以避免企業(yè)經(jīng)濟體系遭到損害。因此，如何落實房地產(chǎn)全面預算管理工作，使企業(yè)經(jīng)濟權(quán)益與生產(chǎn)效率提升，便需要得到管理人員的著重關(guān)注。

一、全面預算管理的特征概述

從全面預算管理工作角度來看，工作特征主要可分為全面性、全員性與全程性。全面性指的是經(jīng)營、財務(wù)、投資與管理等部門權(quán)責關(guān)系；全員性指的是各部門成員的職責與管控要素，以便使工程資源的管控效率增強；全程性指的是整體預算考核、項目施工流程，全面預算管理工作需做到工程結(jié)算階段，以便使業(yè)主經(jīng)濟權(quán)益得到保障。

二、房地產(chǎn)全面預算管理現(xiàn)狀

1.預算管理機制不完善。

隨著近年來城市的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的不斷推進，我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，不過，在經(jīng)營管理過程中，特別是財務(wù)管理過程中，因受到多方面因素的影響，整體水平還比較低?，F(xiàn)有的預算管理體制往往不能有效契合企業(yè)的發(fā)展需求。另外，從房地產(chǎn)行業(yè)來看，預算管理體制建設(shè)共識也還未有效達成，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)只能依據(jù)自己實際需求，來開展全面預算管理。因為房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部門的人員比較多，預算管理中人為因素介入較多，導致預算管理的科學性和嚴謹性不夠，預算管理效果與實際需求偏差較多。不少房地產(chǎn)企業(yè)為了追求更大的利潤，對于市場的把控比較重視，但對于企業(yè)內(nèi)部管理卻往往比較輕視，導致全面預算管理標準不健全。加上國家調(diào)控政策每年都會發(fā)生變化，這都極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理實效。

2.預算目標與實際脫節(jié)。

雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都開展了預算管理工作，但其預算管理往往以整個經(jīng)濟年度作為時間分割點，雖然可以確保預算編制和企業(yè)財務(wù)會計工作對應起來，不過，卻沒有結(jié)合房地產(chǎn)工程項目特點。因為房地產(chǎn)工程項目開發(fā)周期比較長，一般為2～3年，項目建設(shè)過程具有持續(xù)性，銷售、融資等預算需要3年左右的時間，有的時間長的甚至需要5年多時間。相對保守的預算管理，將會導致企業(yè)經(jīng)營片面追求短期效益，忽視長期發(fā)展的問題，且也會導致預算編制信息出現(xiàn)偏差，不能準確反映企業(yè)發(fā)展狀況。

3.預算執(zhí)行與考核欠缺。

有的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員，對全面預算管理認知不夠，從思想意識上重視不足，使全面預算管理工作得不到有效落實與執(zhí)行。這不僅降低了全面預算管理的實效，導致預算編制流于形式，也降低了企業(yè)各項資源的優(yōu)化利用。全面預算管理執(zhí)行不力，還會導致預算編制信息數(shù)據(jù)不夠準確。再加上企業(yè)當前預算管理工作內(nèi)容不夠細化，分類不夠明確，導致全面預算管理任務(wù)無法準確到人，職能問責也得不到有效落實。評價體系不夠健全和完善，獎勵懲處制度不健全，導致全員參與全面預算管理的積極性不高。

三、全面預算管理問題解決對策

1.完善全面預算管理制度。

全面預算是基于項目方案與現(xiàn)場資料提供的資金成本分析工作，既是房地產(chǎn)企業(yè)進行決策的重要依據(jù)，也是分析項目效益的重要數(shù)據(jù)。因此，在全面預算管理工作開展中，企業(yè)單位需基于項目要求制定詳細且可靠的預算管理機制，指明預算工作流程與管控要素，確保全面預算具備嚴謹性與合理性，同時還需做好各個施工環(huán)節(jié)與要素的審核工作，以便使?jié)撛诘捻椖抗こ田L險被及時發(fā)覺，并提供可靠且經(jīng)濟地處理建議，使項目工程建設(shè)的可行性的得到保障，避免對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟權(quán)益帶來損害，使部門工作得到更好的協(xié)調(diào)。

2.創(chuàng)建全面預算管理結(jié)構(gòu)。

若要確保全面預算數(shù)據(jù)真實可靠，相關(guān)單位需根據(jù)預算管理工作進程確定對應的管理結(jié)構(gòu)，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)篩選、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)存儲與數(shù)據(jù)傳輸?shù)冉嵌却_定管理要素，并設(shè)置階段化的預算管理目標，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目流程性的監(jiān)管目標，做好各項數(shù)據(jù)與項目資料流通渠道的管控，才能使全面預算數(shù)據(jù)的真實性與可靠性得到保障，避免存有超出預算地風險出現(xiàn)，并能夠通過究責機制維護業(yè)主的經(jīng)濟權(quán)益。

3.強化預算執(zhí)行相關(guān)工作。

結(jié)合以往的項目預算工作可知，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于預算工作的認知只停留在項目建設(shè)資金成本的多少，并無法充分利用預算內(nèi)容判斷潛在地風險，使預算工作很難得到應有的重視，難以保障項目的經(jīng)濟收益。而在全面預算理念落實過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須對預算工作給予足夠重視，并擬定對應的權(quán)責管控機制，以便得到其他單位的重視，為預算目標的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還需做好全面預算流程的監(jiān)控、反饋與分析工作，做好預算數(shù)據(jù)的整體梳理與風險的研究，并提供充足的技術(shù)與設(shè)計協(xié)調(diào)靈臺，以便使預算結(jié)果精準化，為全面預算建議的可行性提供保障，徹底改善現(xiàn)有項目建設(shè)存在的問題。

4.落實預算考核與獎懲措施。

全面預算工作結(jié)束后，通常會基于項目內(nèi)容編制執(zhí)行分析報告，將經(jīng)營性凈現(xiàn)金流、投資收益率、資金回正周期、資金峰值與潛在風險等數(shù)據(jù)錄入報告系統(tǒng)內(nèi)，以便為項目施工與相關(guān)執(zhí)行工作提供參照。為使后續(xù)項目管理效果更可控，房地產(chǎn)企業(yè)可基于KPI考核法，以量化的條款審核要素評判各項工程管控要素，并制定對應的獎懲機制，以便使整體項目工程的可控性得到保障。其次，預算考核體系的構(gòu)建，還需結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)項目預期與持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略進行調(diào)整，以便使所有項目流程與管理要素都在預期中，避免出現(xiàn)實際資金成本超預算或項目材料浪費等情況，為企業(yè)經(jīng)濟體系的構(gòu)建提供更全面的預算保障。

四、結(jié)語

全面預算管理工作的有效落實，既能夠根據(jù)項目工程資料與設(shè)計方案內(nèi)容，確定相對準確的預算金額，為項目收益評估提供參照，同時憑借各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)的評估，也能夠明確項目中潛在地風險，以便為房地產(chǎn)項目管理工作的開展提供資料。故而，在論述房地產(chǎn)全面預算管理現(xiàn)狀及解決對策期間，必須明確全面預算管理面臨的難題，并提供有效地解決對策，以便使房地產(chǎn)項目的構(gòu)建質(zhì)量與業(yè)主的經(jīng)濟權(quán)益得到保障。