關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房購(gòu)買者產(chǎn)權(quán)的法律保護(hù)探討

賈志壘

摘要 我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷繁榮。在房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，既有符合法律法規(guī)規(guī)范的商業(yè)性房產(chǎn)建設(shè)，也存在一些“小產(chǎn)權(quán)”的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房是在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋，“小產(chǎn)權(quán)”房主要是用于商業(yè)銷售。擁有“小產(chǎn)權(quán)”房的鄉(xiāng)政府和村民為了讓“小產(chǎn)權(quán)”房符合規(guī)定，自行發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證或者是榮譽(yù)村民證書，但是，“小產(chǎn)權(quán)”的房屋建設(shè)違反了法律和政策的規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)”房具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。本文以“小產(chǎn)權(quán)”房的法律問(wèn)題探究為研究核心，分析闡述了“小產(chǎn)權(quán)”房存在的問(wèn)題，提出了“小產(chǎn)權(quán)”房存在的風(fēng)險(xiǎn)，明確了解決“小產(chǎn)權(quán)”房法律問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定，從法律層面維護(hù)了“小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的權(quán)益。

關(guān)鍵詞 “小產(chǎn)權(quán)” 房購(gòu)買者 法律保護(hù)

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-05 92.2020.02.024

一、“小產(chǎn)權(quán)”房的基本情況

（一）“小產(chǎn)權(quán)”房的由來(lái)

對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”房的概念可以從理論和實(shí)物角度進(jìn)行解讀?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房是針對(duì)開發(fā)商的權(quán)屬而言，基于購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是否是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)分割而來(lái)的理論。開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)稱為大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)稱為“小產(chǎn)權(quán)”。關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房屋的理論解讀中需要看房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地轉(zhuǎn)讓金，如果是不用繳納土地出讓金的為大產(chǎn)權(quán)，而需要補(bǔ)繳土地出讓金的為“小產(chǎn)權(quán)”，也就是說(shuō)，大眾理解中的普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)，適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”。按照房屋權(quán)屬證的發(fā)展機(jī)關(guān)區(qū)分可以解釋“小產(chǎn)權(quán)”就是農(nóng)村集體土地上享有該土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)者或者村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)的房屋，一般是由鄉(xiāng)政府開發(fā)的制作房屋權(quán)證的房屋。

（二）“小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的主要原因

“小產(chǎn)權(quán)”房屋在我國(guó)數(shù)量較大，具有多年的歷史。“小產(chǎn)權(quán)”房屋的產(chǎn)生和發(fā)展蔓延是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中存在的主要情況。在我國(guó)改革開放快速發(fā)展進(jìn)步的過(guò)程中，我國(guó)土地管理法和實(shí)施規(guī)定要求城市房地產(chǎn)管理需要對(duì)土地資源利用和使用方式上有嚴(yán)格的規(guī)定。農(nóng)村集體所有制的強(qiáng)制保護(hù)，按照法律規(guī)定城市屬于國(guó)家所有，而農(nóng)村的土地為集體作用，農(nóng)民對(duì)于土地的使用權(quán)有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán)。城市土地的使用是經(jīng)過(guò)合法流轉(zhuǎn)的土地，國(guó)家會(huì)頒發(fā)房產(chǎn)證。農(nóng)村集體所有的土地如果是按照國(guó)家征地的需求，土地的性質(zhì)則變?yōu)閲?guó)有，變?yōu)閲?guó)有之后可以用于房地產(chǎn)開發(fā)并且上市。土地流轉(zhuǎn)的結(jié)構(gòu)實(shí)際上是“小產(chǎn)權(quán)”問(wèn)題產(chǎn)生的根源。在國(guó)家征地過(guò)程中，農(nóng)民得到的補(bǔ)償?shù)陀诒怀鞘袃r(jià)值占有的土地資源的價(jià)值，農(nóng)民的權(quán)利在實(shí)際上受到了損害。如果商業(yè)建設(shè)帶來(lái)的較高收入中，能夠把大部分的效益轉(zhuǎn)嫁給農(nóng)民身上，農(nóng)民的自行建房出售就不會(huì)成為農(nóng)民的選擇。在農(nóng)村中土地供應(yīng)量不足，有些開發(fā)商就要惡意囤積土地，房?jī)r(jià)居高不下的情況下超出了居民的購(gòu)買能力，“小產(chǎn)權(quán)”房屋的迅速發(fā)展成為購(gòu)買者購(gòu)房新的角度，有些便宜的“小產(chǎn)權(quán)”房就受到大多數(shù)居民的青睞，一些城市居民就把房屋購(gòu)買的需求轉(zhuǎn)向了農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)”房。在利益的驅(qū)動(dòng)之下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，開始有些農(nóng)民或者集體建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)”房屋，在政府的監(jiān)管下，“小產(chǎn)權(quán)”房仍然存在，這是政府監(jiān)管不力的表現(xiàn)。“小產(chǎn)權(quán)”房在全國(guó)范圍之內(nèi)存量較大，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房屋的居民，目前對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”房屋的權(quán)屬糾紛也始終存在。

二、“小產(chǎn)權(quán)”房的法律問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)

（一）“小產(chǎn)權(quán)”房的法律規(guī)定

在我國(guó)推進(jìn)依法治國(guó)的進(jìn)程中，“小產(chǎn)權(quán)”房的法律問(wèn)題引起了關(guān)注，按照相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)行法律法規(guī)中關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房的法律解釋相對(duì)比較清晰?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第40條第3款規(guī)定，任何單位和個(gè)人經(jīng)營(yíng)建設(shè)需要使用土地的，必須依照申請(qǐng)使用國(guó)有土地，但是，新辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民建設(shè)住宅地或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)，經(jīng)依法審批使用農(nóng)民集體所有地的除外?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法>第81條規(guī)定了擅自將農(nóng)民土地集體所有制使用轉(zhuǎn)讓權(quán)出讓的或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上政府人民土地行政主管部門責(zé)令限期整改，沒(méi)收違法所得并處以罰款?！吨腥A人民共和國(guó)城市住房管理法》第2條規(guī)定所稱的房地產(chǎn)開發(fā)是指在本法取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為，在第8條規(guī)定了土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第9條則規(guī)定了城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地需要經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地以后，該國(guó)有土地的使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定所稱的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃國(guó)有土地經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房屋建設(shè)轉(zhuǎn)讓或者銷售出租商品房的行為。國(guó)務(wù)院和有關(guān)部門關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”問(wèn)題有一系列的規(guī)范性文件，例如1996年5月《國(guó)務(wù)院關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中就指出，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地，建筑有關(guān)部門不得違法建造和購(gòu)買住宅，并發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2008年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地的法律通知>，要求嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地的法律，強(qiáng)調(diào)了不允許城市居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”。2009年9月1日國(guó)土部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理審批的文件，對(duì)未使用土地利用的再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房屋。

（二）“小產(chǎn)權(quán)”房的法律問(wèn)題分析

從我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)可以看出，關(guān)于農(nóng)民集體所有制的成員依法符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地建造住房可以出售給本村的居民，在該宅基地上的房屋是不能夠轉(zhuǎn)讓的，也不能夠出售給城市的居民，但是本集體經(jīng)濟(jì)所有制以外的人員都不可以。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房屋的行為是不被法律認(rèn)可的房屋購(gòu)買行為，房屋購(gòu)房合同不合規(guī)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條規(guī)定屬于違反和強(qiáng)制性的規(guī)定，在法律上是無(wú)效的。農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸農(nóng)村所有所有權(quán)歸集體所有，個(gè)人不能對(duì)土地進(jìn)行處理，農(nóng)村宅基地是集體的，任何人不能非法的將土地歸為所有，在轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中也需要根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和土地所有權(quán)的要求進(jìn)行。在集體組織銷售“小產(chǎn)權(quán)”房時(shí)，承諾的產(chǎn)權(quán)證會(huì)產(chǎn)生糾紛。我國(guó)法律不動(dòng)產(chǎn)以登記為原則，未登記的不受法律保護(hù)，農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)不具備辦證資格，頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書在法律上是無(wú)效的，“小產(chǎn)權(quán)”房在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村民辦理手續(xù)得不到法律的承認(rèn)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，購(gòu)房者如果根據(jù)農(nóng)村頒發(fā)的購(gòu)房合同對(duì)房屋進(jìn)行占領(lǐng)和使用，在法律上不具備效力，

（三）“小產(chǎn)權(quán)”房存在的風(fēng)險(xiǎn)

“小產(chǎn)權(quán)”房存在的重要風(fēng)險(xiǎn)就是購(gòu)房者無(wú)法得到法律關(guān)于公民權(quán)利的保護(hù)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房的特殊地位和法律性質(zhì)與商品房有主要的區(qū)別，存在著很多限制。國(guó)家法律規(guī)定中商品房可以進(jìn)行自由的買賣，商品房受到法律保護(hù)，但是，“小產(chǎn)權(quán)”在訴訟時(shí)則得不到法律的保護(hù)，只能是主張退還購(gòu)房款或者是按照同期貸款支付利息。購(gòu)房者明明知道“小產(chǎn)權(quán)”房存在問(wèn)題，如果再進(jìn)行購(gòu)買，實(shí)際上屬于自身的過(guò)錯(cuò)。人民法院也沒(méi)有辦法支持購(gòu)房者的權(quán)益。特別是在“小產(chǎn)權(quán)”房的整頓過(guò)程中，如果是因?yàn)檫`法違規(guī)行為，“小產(chǎn)權(quán)”房面臨著拆除，購(gòu)房者和銷售雙方提供交款合同以后，購(gòu)房者只能找銷售方索要房款而無(wú)法獲得房屋權(quán)利的多重保障。國(guó)家征地拆遷“小產(chǎn)權(quán)”是在法律允許的范圍之內(nèi)，“小產(chǎn)權(quán)”房屋會(huì)受到一定的經(jīng)濟(jì)損失。“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)建設(shè)中明確規(guī)定了開發(fā)商的監(jiān)管，但是，如果監(jiān)管一旦缺位，“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)得不到銀行貸款支持，大量的開發(fā)資金沒(méi)有政府監(jiān)管，開發(fā)商自律不嚴(yán)就會(huì)導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)”房的購(gòu)買者在短期之內(nèi)無(wú)法獲得必要的承諾。很多“小產(chǎn)權(quán)”房在一些農(nóng)村都變成了爛尾工程，沒(méi)有定金沒(méi)有監(jiān)管，也沒(méi)有購(gòu)房的資金安全，開發(fā)商沒(méi)有到位，交房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房不受法律保護(hù)，“小產(chǎn)權(quán)”房辦理的相關(guān)手續(xù)也沒(méi)有辦法進(jìn)行定期的過(guò)戶，“小產(chǎn)權(quán)”房和升值保值上也存在問(wèn)題?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房在國(guó)家安全基本保障建設(shè)方面都沒(méi)有受到必要的保護(hù)，在征地補(bǔ)償收益以及“小產(chǎn)權(quán)”房的合法性方面都得不到法律的保護(hù)。

三、解決“小產(chǎn)權(quán)”房購(gòu)房問(wèn)題的思路和對(duì)策

（一）對(duì)現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行分類處理

“小產(chǎn)權(quán)”房購(gòu)房者在我國(guó)數(shù)量很大，在解決“小產(chǎn)權(quán)”房的購(gòu)買問(wèn)題方面就要求進(jìn)行分類處理。由國(guó)土和住建兩部聯(lián)合推出了”小產(chǎn)權(quán)”房屋整治是針對(duì)在建設(shè)銷售的新增的“小產(chǎn)權(quán)”房，對(duì)于更多的早有居民入住的存量“小產(chǎn)權(quán)”房，由于歷史情況復(fù)雜，有關(guān)部門會(huì)根據(jù)不同的情況進(jìn)行分類研究和處理。在未來(lái)采取的辦法主要是把符合一定條件的存量“小產(chǎn)權(quán)”房，通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費(fèi)以后納入到廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障性住房系列之內(nèi)。對(duì)一些嚴(yán)重違反城市規(guī)范和土地利用規(guī)劃非法占用耕地和基本農(nóng)田的建筑設(shè)施存在嚴(yán)重問(wèn)題的“小產(chǎn)權(quán)”房，采用改建或者拆除的強(qiáng)制辦法，國(guó)家土地管理局認(rèn)為未來(lái)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的處理無(wú)非就是改建和拆除兩種措施，而較為關(guān)鍵的是需要盡快統(tǒng)一有關(guān)方面，對(duì)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上出臺(tái)具體的政策措施才能真正解決“小產(chǎn)權(quán)”房問(wèn)題。

（二）做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作

對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”房屋的處置方案，國(guó)土資源部明確表示不動(dòng)產(chǎn)登記條例已經(jīng)出臺(tái)，盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門建立聯(lián)系會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)，對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”問(wèn)題采取拆除一批，教育一片，處理一批，震懾一片，問(wèn)責(zé)一批，警示一片的治理方式，把“小產(chǎn)權(quán)”房屋的違法勢(shì)頭遏制住，對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”房各地的情況進(jìn)行清晰統(tǒng)計(jì)，在研究的基礎(chǔ)上分類處理不動(dòng)產(chǎn)登記局，盡快與“小產(chǎn)權(quán)”的購(gòu)房者進(jìn)行登記，落實(shí)物權(quán)法分散在有關(guān)部門登記，以土地為核心進(jìn)行統(tǒng)一登記，登記機(jī)構(gòu)明確注冊(cè)登記依據(jù)，登記信息平臺(tái)都要明確規(guī)定了各個(gè)權(quán)屬的職責(zé)，各個(gè)部門開展相關(guān)工作履行職責(zé)，做到證件有效，內(nèi)容真實(shí)。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

國(guó)家要穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格，建立保障性住房，促進(jìn)民眾住有所居，實(shí)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化，推進(jìn)土地管理辦法，城市房地產(chǎn)的法律法規(guī)的修繕，一定條件下流轉(zhuǎn)確立“小產(chǎn)權(quán)”房開發(fā)的合法性，房產(chǎn)開發(fā)者承認(rèn)和保護(hù)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地，使土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)符合法律規(guī)定。已經(jīng)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房的購(gòu)房者，要積極根據(jù)國(guó)家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房的相關(guān)政策，配合國(guó)家的調(diào)查工作，在遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的原則上，盡量維護(hù)自身的權(quán)益，合理規(guī)避掉購(gòu)房時(shí)的矛盾，使房屋能夠繼續(xù)存續(xù)下去，保障居民的居住環(huán)境?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房的誕生在我國(guó)具有一定的歷史淵源，也就是說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)”房是在我國(guó)特定的經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的房屋類型。對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”房的管理不應(yīng)該單獨(dú)依靠政策性的管理，而更應(yīng)該以法律要求來(lái)分析研究和解決“小產(chǎn)權(quán)”房的問(wèn)題，使購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房屋的購(gòu)買者能夠享受合法合理的權(quán)益，讓“小產(chǎn)權(quán)”房購(gòu)買者在問(wèn)題解決方面能獲得應(yīng)該享受的待遇。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)”房的法律研究應(yīng)該明確“小產(chǎn)權(quán)”房的基本概念，清晰“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)生的原因，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究，在提出法律問(wèn)題分析的過(guò)程中，明確“小產(chǎn)權(quán)”房的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)和自身存在的問(wèn)題。在解決“小產(chǎn)權(quán)”房的問(wèn)題方面要規(guī)范城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，健全城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)保障制度，促進(jìn)民眾們具有住所。在各方面條件成熟時(shí)實(shí)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化。在實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中要求對(duì)個(gè)別問(wèn)題區(qū)分對(duì)待，需要采用適當(dāng)?shù)某墒斓姆绞竭M(jìn)行權(quán)屬規(guī)劃，使“小產(chǎn)權(quán)”房能夠真正為人民的生活服務(wù)。