淺議不動(dòng)產(chǎn)異議登記需要注意的若干問(wèn)題

甄冰

（朝陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，遼寧朝陽(yáng)，122000）

異議登記是不動(dòng)產(chǎn)登記需重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容之一。普魯士法開(kāi)異議登記制度之先河，具有代表性的《德國(guó)民法典》取其精華，認(rèn)可登記公信力原則，結(jié)合其國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，日臻完善。我國(guó)的異議登記制度最早見(jiàn)于1935年《土地施行法》。2007年實(shí)施的《物權(quán)法》確定了異議登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度之一，2015年實(shí)行的《暫行條例》《實(shí)施細(xì)則》及《操作規(guī)范（試行）》等進(jìn)一步明確申請(qǐng)?zhí)峤徊牧霞爱愖h登記存續(xù)期間處分權(quán)利相關(guān)事宜。

一、相關(guān)概念及產(chǎn)生的法律效力

1.異議登記

異議登記是指登記機(jī)構(gòu)將利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議申請(qǐng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

2.異議登記制度

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人跟真正權(quán)利人不一致時(shí)，允許真正的權(quán)利人申請(qǐng)更正。更正登記程序要求比較嚴(yán)格，要求提交的證明材料較多，在爭(zhēng)議一時(shí)難以解決或不能及時(shí)辦理更正登記的情形下，允許真正的權(quán)利人對(duì)登記簿記載的結(jié)果提出異議，暫時(shí)限制登記簿上記載的權(quán)利人的權(quán)利，避免存在爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)為第三人善意取得，從而為事實(shí)上真正的權(quán)利人進(jìn)行救濟(jì)提供臨時(shí)性的保護(hù)，這就是異議登記制度。

3.主體及客體

利害關(guān)系人為其申請(qǐng)主體。不動(dòng)產(chǎn)登記簿為其客體。以消除登記錯(cuò)誤為主要目標(biāo)，使登記簿的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際狀態(tài)保持一致，通過(guò)異議登記保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利。為了方便直接地保護(hù)正當(dāng)權(quán)利人，條例允許單方申請(qǐng)登記。不然，若利害關(guān)系人做出判斷，認(rèn)定登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)要求共同申請(qǐng)異議登記，只要對(duì)方因主觀或客觀原因不配合，異議登記將無(wú)法及時(shí)完成。因此，該行為是單方的法律行為，沒(méi)有相對(duì)交易方，不存在共同申請(qǐng)的可能。

4.法律效力

以認(rèn)可登記的公信力為基礎(chǔ)，異議登記最重要的部分是短時(shí)間內(nèi)阻斷公信力，是不容拖延地保全真正權(quán)利人的手段，在一定程度上限制了名義權(quán)利人權(quán)利。申請(qǐng)人通過(guò)提交證明錯(cuò)誤的相關(guān)證據(jù)，對(duì)抗已登簿的現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利，阻止名義權(quán)利人按照登記簿內(nèi)容實(shí)現(xiàn)自身權(quán)利或者阻止善意第三人因公信力保護(hù)，依簿登記取得不動(dòng)產(chǎn)造成的損害。《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，在書(shū)面告知存在異議的基礎(chǔ)上，申請(qǐng)人提供知悉存在異議登記承諾，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不阻止名義權(quán)利人處分已登簿的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只是申請(qǐng)人風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。朝陽(yáng)市發(fā)生的實(shí)例：不動(dòng)登記簿上記載H提出某不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在異議登記，登記簿權(quán)利人為I，通過(guò)買(mǎi)賣，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移給J，銀行在審批J的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)時(shí)，知悉該處不動(dòng)產(chǎn)存在異議登記，不接受J申請(qǐng)的抵押貸款。

二、異議登記受理?xiàng)l件

1.申請(qǐng)人存在利害關(guān)系

這里主要強(qiáng)調(diào)利害關(guān)系人的范圍，筆者認(rèn)為，利害關(guān)系人應(yīng)為直接關(guān)系人而非間接關(guān)系人。如不動(dòng)產(chǎn)E為A先生的婚前財(cái)產(chǎn)，雙方書(shū)面協(xié)議在婚后贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)E的一半給妻子B女士，B同意接受該房產(chǎn)的一半，在婚姻存續(xù)期間，并未辦理過(guò)戶手續(xù)。離婚析產(chǎn)時(shí)，妻子發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)E已經(jīng)過(guò)戶給C先生，于是向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記。就該房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，A有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)證明單獨(dú)所有，C按照合理價(jià)格購(gòu)買(mǎi)并繳納了契稅，雙方在自愿的前提下進(jìn)行交易，登記部門(mén)采用審查模式為形式審查，要件齊全為其辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移，并沒(méi)有出現(xiàn)錯(cuò)誤和不當(dāng)。如果不動(dòng)產(chǎn)E沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，依然在A的名下，B作為直接利害關(guān)系人，憑借與A簽訂的協(xié)議書(shū)，有權(quán)提出異議登記；但現(xiàn)已過(guò)戶給C，B與C之間已經(jīng)變成間接利害關(guān)系人，異議登記即使提出也沒(méi)有實(shí)際意義，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能接受B的異議登記申請(qǐng)。這時(shí)的B應(yīng)該向人民法院提起民事訴訟。

2.記載權(quán)利人不同意更正要求

已登簿的權(quán)利人不同意更正登記是異議登記的必要條件。如同意更正登記，必然沒(méi)有異議登記，如果出現(xiàn)異議登記，必然是權(quán)利人不同意更正登記?？梢哉f(shuō)，不能辦理更正登記為其先決條件。利害關(guān)系人第一步必須提出更正登記。要么登記簿記載的權(quán)利人同意更正，要么登記機(jī)構(gòu)同意更正，否則，利害關(guān)系人不能提出異議登記。這里說(shuō)一下登記機(jī)構(gòu)不同意更正，《物權(quán)法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)更正有證據(jù)證明錯(cuò)誤的登記，但何為“登記錯(cuò)誤”，細(xì)節(jié)方面并未明確。登記錯(cuò)誤由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自主鑒別衡量。登記機(jī)構(gòu)行使權(quán)力時(shí)，要認(rèn)真思量利弊，做出與事實(shí)相符的決定。

3.證實(shí)記載錯(cuò)誤事項(xiàng)材料

筆者認(rèn)為，利益關(guān)系人如果提出涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬相關(guān)聯(lián)的實(shí)體性錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)歸結(jié)為異議登記；對(duì)于權(quán)利人沒(méi)有變化，四至界限沒(méi)有變化，只是測(cè)量技術(shù)原因?qū)е旅娣e變化或者存在筆誤等非實(shí)質(zhì)性錯(cuò)誤，不存在潛在的導(dǎo)致權(quán)利人權(quán)利受損的發(fā)展趨勢(shì)或可能，登記機(jī)構(gòu)按照更正登記辦理，不辦理異議登記。由于異議登記不是確權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)審查異議登記申請(qǐng)材料，不應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查方式，只是依照當(dāng)事人申請(qǐng)異議事項(xiàng)記載，當(dāng)事人提供符合受理?xiàng)l件的錯(cuò)誤證明材料，進(jìn)行形式審查即可。登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)認(rèn)定，人民法院或仲裁委員會(huì)的認(rèn)定才是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的最終歸屬。如：上個(gè)案例中如A未將不動(dòng)產(chǎn)E轉(zhuǎn)移給C的情況下，只要提供B的身份證復(fù)印件、申請(qǐng)報(bào)告（標(biāo)明不動(dòng)產(chǎn)E的坐落、產(chǎn)籍號(hào)及產(chǎn)權(quán)人等）、登記簿記載錯(cuò)誤的證明材料、A與B的婚姻關(guān)系證明、贈(zèng)與協(xié)議等，登記機(jī)構(gòu)即予以異議登記，而不必審查不動(dòng)產(chǎn)E是不是歸A與B共同共有。

三、異議登記存續(xù)期、申請(qǐng)次數(shù)及登記結(jié)果

1.存續(xù)期

無(wú)限延長(zhǎng)異議登記的存續(xù)期，不符合《民法》確定的公平原則。為了防止真正權(quán)利人權(quán)利受損情形發(fā)生，有必要規(guī)定異議登記存續(xù)時(shí)間范圍?！秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定：“異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)，提交人民法院受理通知書(shū)、仲裁委員會(huì)受理通知書(shū)等提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。”即從異議事項(xiàng)登簿之日起，限定十五日為異議登記存續(xù)終止。超過(guò)十五日內(nèi)不提交訴訟材料的，本次異議登記自動(dòng)失效。但異議登記整個(gè)存續(xù)期間并不是只有十五日。只要利害關(guān)系人及時(shí)提交訴訟、申請(qǐng)材料，真正為爭(zhēng)取權(quán)利做出實(shí)質(zhì)性的事情，異議登記即為有效。無(wú)論人民法院、仲裁委員會(huì)是否受理、受理結(jié)果如何，皆不受十五日所限。

2.申請(qǐng)次數(shù)

同一事項(xiàng)同一理由，申請(qǐng)人只能申請(qǐng)一次，如果異議登記失效，利害關(guān)系人再次就同一事宜申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)視同一律，不予受理。

3.登記結(jié)果

對(duì)符合異議登記條件的，應(yīng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)異議登記證明，同時(shí)書(shū)面通知不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。

四、異議登記的注銷與完善建議

《物權(quán)法》、《操作規(guī)范（試行）》等規(guī)定，申請(qǐng)人在異議登記受理后15日內(nèi)申請(qǐng)人未提交提起訴訟或申請(qǐng)仲裁的證明材料，異議登記失效。人民法院、仲裁委員會(huì)不予支持、受理異議登記申請(qǐng)人起訴，利害關(guān)系人即可申請(qǐng)注銷異議登記。

《操作規(guī)范（試行）》17.2規(guī)定，“異議登記期間，異議登記申請(qǐng)人可以申請(qǐng)注銷異議登記；注銷異議登記申請(qǐng)主體是異議登記申請(qǐng)人?！辈浑y看出，利害關(guān)系人作為異議登記的申請(qǐng)主體，同時(shí)也是注銷異議登記的申請(qǐng)人，這一點(diǎn)無(wú)可厚非。為了避免承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，避免利害關(guān)系人因異議登記造成對(duì)權(quán)利人造成的物質(zhì)及精神上的損害，在異議登記存續(xù)期內(nèi)，申請(qǐng)人需要提交不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、或者被不予受理或者予以駁回的材料等相關(guān)申請(qǐng)材料，辦理注銷異議登記。在實(shí)際操作中，有很多人民法院、仲裁委員會(huì)不予受理或者駁回訴訟請(qǐng)求的情況，利害關(guān)系人大多不會(huì)主動(dòng)去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷。目前，相關(guān)法律條文并未提及登記機(jī)構(gòu)在注銷異議登記行為中的自身權(quán)力，換言之，除依申請(qǐng)人申請(qǐng)外，對(duì)于注銷異議登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)主動(dòng)為之。由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有義務(wù)主動(dòng)核查，可能造成的結(jié)果就是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)人民法院、仲裁委員會(huì)處理結(jié)果一無(wú)所知，該異議登記將一直存在，異議登記存續(xù)期間將無(wú)限延長(zhǎng)，對(duì)于上述無(wú)限存在期限的異議登記，登記機(jī)構(gòu)也無(wú)能為力。這將嚴(yán)重影響真正權(quán)利人的利益。

基于此，筆者認(rèn)為并建議，有權(quán)利提出異議登記注銷的申請(qǐng)人，可以加上登記簿記載的權(quán)利人。土地及房屋登記辦法規(guī)定，異議登記申請(qǐng)人或者土地、房屋登記簿記載的土地權(quán)利人可以提出申請(qǐng)注銷異議登記。登記簿記載的權(quán)利人顯然更迫切地希望自己的物權(quán)權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，盡早結(jié)束異議登記的存在期間，最大限度保護(hù)自身權(quán)利。只要獲知利害關(guān)系人的主張不予受理或駁回訴訟請(qǐng)求，即會(huì)要求實(shí)現(xiàn)異議登記注銷。