不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度初探

姜囡 李艷晶

（遼寧省自然資源事務(wù)服務(wù)中心，遼寧沈陽 110032）

隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，我國不動產(chǎn)交易量逐年增加，在此背景下，維護(hù)不動產(chǎn)交易秩序，保障不動產(chǎn)交易安全刻的重要性毋庸置疑，建立和完善不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度必須提上議事日程，基于上述背景，本文試圖探求目前不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的責(zé)任性質(zhì)、責(zé)任構(gòu)成及責(zé)任承擔(dān)方式、范圍等一系列問題，以期對完善這項(xiàng)制度有所裨益。

一、不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度相關(guān)政策法規(guī)及有效性

《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：登記是不動產(chǎn)權(quán)利變動的生效要件，因此不動產(chǎn)登記在不動產(chǎn)權(quán)利變動中具有公信力，隨著不動產(chǎn)價(jià)值的日益上漲，登記錯(cuò)誤所導(dǎo)致的權(quán)利不穩(wěn)定專題嚴(yán)重威脅了交易安全，故此，必須明確不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度所涉及的諸多法律法規(guī)及政策性文件，從制度層面避免法規(guī)沖突，將過于原則的立法具體化，使之具備可操作性，從而完善不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度。

1.不動產(chǎn)登記制度法規(guī)概況

我國不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度所涉及的法律法規(guī)包括：《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》幾部法律、法規(guī)。

其中，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”這項(xiàng)規(guī)定明確了不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的責(zé)任主體是承擔(dān)不動產(chǎn)登記職責(zé)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，為權(quán)利受損的當(dāng)事人提供了公力救濟(jì)途徑。但該規(guī)定籠統(tǒng)含糊，無法應(yīng)對錯(cuò)綜復(fù)雜的登記工作情況，沒有就不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償?shù)呢?zé)任屬性、范圍、方式等具體問題沒有明確規(guī)定，為當(dāng)事人尋求權(quán)利救濟(jì)途徑遺留了制度層面障礙。

2015年出臺的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十九條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹诹⒎▽用嫜赜谩段餀?quán)法》第二十一條表述，未進(jìn)行細(xì)化解釋。

作為部門規(guī)章的《房屋登記規(guī)則》第九十二條規(guī)定：“申請人提交錯(cuò)誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償?！鄙鲜鲆?guī)定與《物權(quán)法》相比較有一定程度的細(xì)化，但仍未明確登記錯(cuò)誤致當(dāng)事人損失的責(zé)任劃分。

為維系不動產(chǎn)交易安全，應(yīng)對日益復(fù)雜的權(quán)利糾紛，中華人民共和國最高法院出臺了《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》，其中第十二條規(guī)定：“申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)為盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?；第十三條規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合理權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶責(zé)任?！奔吹谑l規(guī)定了混合責(zé)任、第十三條規(guī)定了共同責(zé)任，但民法學(xué)者指出，該司法解釋在程序上存在爭議，需進(jìn)一步完善。

此外，為應(yīng)對錯(cuò)綜復(fù)雜的權(quán)利糾紛情況，上海市、深圳市、浙江省分別出臺了《上海市房地產(chǎn)登記條例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》、《浙江省城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理?xiàng)l例》，用于處理不動產(chǎn)登記工作中可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤，但地方性法規(guī)法律位階過低，無法作為判例，使得例如深圳市關(guān)于不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償金制度等具有進(jìn)步意義的制度無法在全國推而廣之。

就立法價(jià)值取向而言，現(xiàn)有法規(guī)明確了四個(gè)問題：一是當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤被侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)而獲得賠償?shù)臋?quán)利；二是從法規(guī)層面規(guī)范了不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的責(zé)任主體、當(dāng)事人及不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；三是產(chǎn)生賠償責(zé)任的情況，存在登記錯(cuò)誤，有直接財(cái)產(chǎn)損失，二者存在因果關(guān)系；四是登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)追償。

但上述法律法規(guī)存在如下問題：一是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所承擔(dān)之登記錯(cuò)誤責(zé)任的責(zé)任性質(zhì)含糊；二是登記錯(cuò)誤的歸責(zé)原則系無過錯(cuò)責(zé)任抑或過錯(cuò)責(zé)任沒有具體規(guī)定；三是登記錯(cuò)誤構(gòu)成要件不明；四是責(zé)任范圍不明；五是登記機(jī)構(gòu)賠償金支出方式不明，是財(cái)政支付還是賠償金制度，或引入責(zé)任保險(xiǎn)機(jī)制？

2.不動產(chǎn)登記賠償制度實(shí)施現(xiàn)狀

通過對近年來典型案例的分析匯總，筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤權(quán)利糾紛主要存在于房屋登記和土地登記兩個(gè)領(lǐng)域，在中共裁判文書網(wǎng)上檢索反映，房屋登記錯(cuò)誤共計(jì)124條，涉及賠償22，記錯(cuò)誤133條，涉及賠償17。

（1）房屋登記錯(cuò)誤

就訴訟類別分析，22件涉房屋登記的相關(guān)涉訴案件中，采取民事訴訟程序的案件為2件。這兩件中，1件通過法庭裁定不適用民事訴訟程序，應(yīng)當(dāng)通過行政訴訟程序予以解決，采取行政訴訟程序的案件為20件。

從責(zé)任主體角度分析，22件涉房屋登記錯(cuò)誤賠償案件中，申請登記的當(dāng)事人與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間確實(shí)沒有共同意識聯(lián)絡(luò)的占4件，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)獨(dú)自被確定為登記錯(cuò)誤責(zé)任承擔(dān)主體的占17件，申請登記的當(dāng)事人提供虛假材料騙取登記機(jī)關(guān)1件。

就訴訟標(biāo)的分析，涉及賠償金5例，涉及其他標(biāo)的17例。

（2）土地登記錯(cuò)誤

就訴訟類別分析，17件涉及土地登記錯(cuò)誤案例中，適用民事訴訟程序3件，其中1件裁定不屬于民事訴訟程序，適用行政訴訟14件。

就責(zé)任主體分析，17件涉及土地登記錯(cuò)誤案例中，申請人與登記機(jī)構(gòu)無共同意識聯(lián)絡(luò)的案件占3件，登記機(jī)構(gòu)一方被確定為登記錯(cuò)誤責(zé)任承擔(dān)主體的占7件，申請登記的當(dāng)事人故意出示虛假材料欺騙不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從而取得登記的占1件，所提供證據(jù)不能形成完整的證據(jù)鏈，故此無法確定責(zé)任主體的占6件。

就訴訟標(biāo)的分析，17件涉及土地登記錯(cuò)誤案例中，涉及登記機(jī)構(gòu)對登記錯(cuò)誤糾錯(cuò)9件，涉及賠償4件。

就中國裁判文書網(wǎng)反映的訴訟文書分析，不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償在實(shí)踐中存在以下三個(gè)問題：一是目前法律法規(guī)過于原則，缺乏可操作性，法官自由裁量權(quán)過大，存在司法腐敗的制度漏洞；二是不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤分類涵蓋的從事不動產(chǎn)權(quán)利變動的登記機(jī)構(gòu)出于其自身因素造成的權(quán)利變動錯(cuò)誤占百分比最多，其次是雙方確定不發(fā)生意識聯(lián)絡(luò)而造成的涉不動產(chǎn)權(quán)利的混合侵權(quán)。這反映出登記機(jī)構(gòu)的審慎義務(wù)非常重要；三是土地登記錯(cuò)誤自我糾錯(cuò)較多，與房屋登記錯(cuò)誤相比較，涉地登記錯(cuò)誤的案例中，從事土地登記的登記機(jī)構(gòu)針對登記錯(cuò)誤在工作流程上設(shè)置的自我糾錯(cuò)情況更多。這反映出登記機(jī)構(gòu)對土地登記簿的管理更為合理，更為嚴(yán)謹(jǐn)，在對國家所有或集體所有土地登記的復(fù)核制度更為合理。而房屋登記多不涉及公權(quán)力，多屬自然人之間權(quán)利變更，隨著房價(jià)的日益攀升，對房屋登記錯(cuò)誤的管理機(jī)制有待進(jìn)一步完善，以避免個(gè)人權(quán)益受到損失，維護(hù)不動產(chǎn)交易安全。

二、不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成

以滿足不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤侵犯的財(cái)產(chǎn)權(quán)救濟(jì)途徑為出發(fā)點(diǎn)，本文主要關(guān)注不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)責(zé)任主體的錯(cuò)誤賠償相關(guān)制度，也就是以《物權(quán)法》第二十一條第二款調(diào)整內(nèi)容為主。

1.不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任性質(zhì)

就不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤構(gòu)成的責(zé)任屬性而已，在法學(xué)理論上，包括：國家主體賠償責(zé)任理論、民事主體責(zé)任理論、雙重責(zé)任主體理論。

國家主體賠償責(zé)任理論認(rèn)為，不動產(chǎn)登記這一行為屬于登記機(jī)構(gòu)行政行為，國家應(yīng)承擔(dān)因侵權(quán)產(chǎn)生的賠償責(zé)任。

民事主體責(zé)任理論認(rèn)為，《國家賠償法》對賠償范圍的限制使得登記申請人遭受的財(cái)產(chǎn)損失無法獲得間接賠償，為維護(hù)申請人財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該立法規(guī)定不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任系民事責(zé)任，且從立法層面分析，《物權(quán)法》屬民法部門，從救濟(jì)對象分析，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償是針對平等主體之間的權(quán)利損害救濟(jì)，即民事賠償責(zé)任。

雙重主體責(zé)任理論認(rèn)為，不動產(chǎn)登記程序由申請、登記兩個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成，是混合行為，由此導(dǎo)致的錯(cuò)誤賠償責(zé)任，應(yīng)具體分析，因登記機(jī)構(gòu)有過錯(cuò)導(dǎo)致的，屬于行政賠償責(zé)任，因申請人有過錯(cuò)導(dǎo)致的，屬于民事賠償責(zé)任。

2.不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任構(gòu)成

登記錯(cuò)誤責(zé)任內(nèi)涵和外延，《物權(quán)法》并未明確規(guī)定。目前，學(xué)術(shù)上對登記錯(cuò)誤的見解分為兩種：一是不動產(chǎn)登記簿與涉及不動產(chǎn)權(quán)利變動的原始文件不吻合；二是不動產(chǎn)登記簿與作為登記標(biāo)的的不動產(chǎn)真實(shí)物權(quán)現(xiàn)狀不符。

《物權(quán)法》對登記錯(cuò)誤責(zé)任的定義包括了兩個(gè)要件：一是加害行為，二是歸責(zé)原則。

就加害行為而言，在不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤中可表現(xiàn)為三種形式：一是申請人獨(dú)自的加害行為；二是登記機(jī)構(gòu)獨(dú)自加害行為；三是申請人與登記機(jī)構(gòu)共同加害行為。依據(jù)行為表現(xiàn)形式不同，分為作為和不作為。

就歸責(zé)原則而言，分為過錯(cuò)說、無過錯(cuò)說、雙重責(zé)任說。過錯(cuò)說認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)是登記人員主觀上存在故意或過失方可構(gòu)成侵權(quán)行為，符合侵權(quán)行為以過錯(cuò)責(zé)任為原則，而無過錯(cuò)責(zé)任限于特殊侵權(quán)，法無明文規(guī)定不適用。無過錯(cuò)說認(rèn)為，《物權(quán)法》第二十一條第二款并未將“過錯(cuò)”作為不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任判定之構(gòu)成要件，因此，存在過錯(cuò)與否，從事不動產(chǎn)登記的登記機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)賠償責(zé)任。即不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤致登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的構(gòu)成要件有二：登記錯(cuò)誤、因錯(cuò)誤致他人財(cái)產(chǎn)損失。雙重責(zé)任說認(rèn)為，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任既可能是過錯(cuò)責(zé)任，也可能是無過錯(cuò)責(zé)任，申請人提供虛假材料致登記錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任，其他情況承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任。

三、不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任承擔(dān)

1.不動登記錯(cuò)誤責(zé)任分擔(dān)

目前通說認(rèn)為，當(dāng)申請人與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無共同意識聯(lián)絡(luò)時(shí)，屬于《侵權(quán)責(zé)任法》第十二條之規(guī)制范圍，登記機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人需根據(jù)其因果關(guān)系負(fù)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，在無法明確責(zé)任份額的情況下，雙方各自承擔(dān)一半責(zé)任。例如：在趙某訴李某順及鎮(zhèn)江市住房與城建局一案中，鎮(zhèn)江市人民法院即依據(jù)上述規(guī)定，判決李元順與鎮(zhèn)江市住房與城建局平均分擔(dān)趙某的財(cái)產(chǎn)賠償責(zé)任。

登記申請人與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雙方存在惡意串通，產(chǎn)生共同意識聯(lián)絡(luò)，則屬于共同侵權(quán)，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第八條之規(guī)定，申請人與從事不動產(chǎn)登記的行政機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。

供職于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員具有故意或重大過失時(shí)，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任后，可向工作人員追責(zé)。

2.不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任范圍

根據(jù)侵權(quán)責(zé)任通說，當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)損失分直接損失和間接損失，目前我國民法典涉及賠償多以直接損失為限，即現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的損失。而間接損失是指當(dāng)事人因侵權(quán)行為未獲得應(yīng)獲得的利益，例如：因喪失房屋所有權(quán)而無法開展經(jīng)營，未獲得經(jīng)營利益。

筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任范圍，應(yīng)在最高額限制賠償?shù)那疤嵯?，對間接損失在一定比例范圍內(nèi)予以賠償，具體范圍可由各市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而保障當(dāng)時(shí)人利益，維護(hù)不動產(chǎn)交易安全。

四、不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償制度構(gòu)建及完善

從不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的責(zé)任要件和責(zé)任承擔(dān)，及對其現(xiàn)裝角度出發(fā)，筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下三個(gè)方面，完善不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度的相關(guān)法律、法規(guī)。

1.明確責(zé)任屬性

責(zé)任屬性的法理定位，為責(zé)任構(gòu)成、責(zé)任承擔(dān)等問題提供了理論基礎(chǔ)，是明確救濟(jì)程序，明確法律屬性的前提，因此明確不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的責(zé)任屬性，方可維護(hù)不動產(chǎn)交易安全，保障當(dāng)時(shí)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2.明確構(gòu)成要求

明確登記錯(cuò)誤和構(gòu)成損失的法律定義，并在此基礎(chǔ)上對加害行為、歸責(zé)原則加以具體規(guī)定，使之具有可操作性，方可定分止?fàn)?，為不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度的構(gòu)建法學(xué)理論基礎(chǔ)。

3.明確錯(cuò)誤責(zé)任的主體

明確錯(cuò)誤賠償?shù)那謾?quán)責(zé)任主體，才能暢通當(dāng)事人的權(quán)利救濟(jì)途徑，明確不同主體之間的責(zé)任劃分，方能解開侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)的迷局。

借鑒外國相關(guān)立法，筆者認(rèn)為，應(yīng)構(gòu)建如下法律制度：登記申請人出示偽造、編造等與真實(shí)情況不符至材料造成他人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

從事不動產(chǎn)登記的行政機(jī)構(gòu)及其工作人員存在以下登記錯(cuò)誤之一，造成當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)損失，從事不動產(chǎn)登記的行政機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：一是登記機(jī)構(gòu)工作人員與申請人無共同意識聯(lián)絡(luò)的情況下，沒有盡到審慎義務(wù)的；二是當(dāng)事人出示偽造、編造及其他與真實(shí)情況不符的登記材料，登記機(jī)構(gòu)工作人員沒有盡到審慎義務(wù)；三是供職于行政機(jī)構(gòu)的登記官與當(dāng)事人之間互相勾結(jié)，惡意串通的。

另一種情況，從事不動產(chǎn)登記的行政機(jī)構(gòu)在承擔(dān)責(zé)任后，可向工作人員追責(zé)，第三款情況，登記機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人承擔(dān)連帶責(zé)任。